アパート1棟をまるごと売却する場合、まずは不動産会社に査定してもらうことになるでしょう。
査定とは、そのアパートが「このくらいの価格なら売れるだろう」という売り手側の想定価格のことです。この査定額をもとにアパートの売り出し価格を決めます。
ではアパートを売却する際の査定ではどのような点に注意すれば良いのでしょうか？本記事では、アパート売却時における査定のポイントや査定額を引き上げる方法などについて解説します。
1.アパート売却の査定額の算出方法
アパート1棟の売却は、建売住宅の売却や更地の売却、マンション1室の売却などほど頻繁に発生するわけではありません。そのため過去の売買事例から査定額を算定する「取引事例比較法」などは使用できないことが多いでしょう。
ではアパート1棟を売却する場合の査定額はどのように算定するのでしょうか？順を追って解説していきましょう。
1-1.「収益還元法」で算出する
アパート1棟は自分で直接使用するために買うのではなく投資の一環として購入することが一般的です。そのため買い手にとってもっとも重要となるのは「このアパートの購入は損か得か」という点であるといえます。
たとえば年間賃料の想定額が500万円であるアパートAと1,000万円であるアパートBが同じ2億円で売りに出されていれば、買い手としては当然アパートBを選択することとなるでしょう。そのためこのような値付けをすればアパートAは売れ残ってしまいます。
一方で仮にアパートAの売り出し価格が2億円ではなく1億円であれば、表面上の利回りはアパートBと同じとなります。この場合にはアパートAの購入も選択肢の1つとなるでしょう。
このような考え方から物件の査定をする方法を「収益還元法」といい、アパート1棟を売却する場合にはこの収益還元法をもとに査定をすることが一般的です。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つがあり、それぞれの計算方法や考え方は次のとおりです。
1-1-1.直接還元法
直接還元法とは、収益還元法のうち一定期間の収益を還元利回りで割ることによって不動産価格を算定する方法です。次で解説するDCF法よりもやや簡便的な評価方法です。
直接還元法でアパートの査定額を算定するための計算式は次のとおりです。
- 不動産価格＝1年間の純収益÷還元利回り
「1年間の純収益」とは、1年間の収入から1年間にかかる経費を控除した金額です。収入とは賃料収入であり、経費には次のものなどが該当します。
- 清掃や保守点検などの維持管理費
- 修繕費（不動産の価値を高める「資本的支出」を除く）
- 管理会社に管理を委託した場合の委託費
- 公租公課
- 損害保険料
- 空室が生じた際の入居者募集費用
なお不動産所得を計算する際には建物の減価分を「減価償却費」として経費計上することが一般的ですが、収益還元法を計算する際の経費には減価償却費は計上しません。
一方で「還元利回り」とは、そのアパートへの投資で得られる投資利回りです。アパート査定における還元利回りは周辺の類似物件の取引事例などをもとに算定することが多いでしょう。
仮にそのアパートから得られる1年間の収入が1,300万円、経費が300万円であり還元利回りを5%とした場合における査定額は次のとおりです。
- 査定額＝（1,300万円－300万円）÷5％＝2億円
1-1-2.DCF法
DCF法とは、そのアパートの保有期間中に得られる純利益と期間満了後におけるそのアパートの売却価格を現在の価格に割り戻して算定する査定方法です。直接還元法よりも計算方法が複雑である一方で、より正確に投資用不動産の価値を算定できます。
DCF法でアパートの査定額を算定するための計算式は次のとおりです。
- 不動産価格＝保有期間中に得られる純収益の現在価値の合計値＋将来の売却価格の現在価値
まず「保有期間中に得られる純収益」とは、「直接還元法」でも使用した純収益を保有期間中にわたって積み上げたものです。
たとえばそのアパートを5年間保有する前提であり、そのアパートから得られる1年あたりの純収益が1,000万円であれば、保有期間中における純収益の合計額は5,000万円（＝1,000万円×5年）となるでしょう。
しかし本来、5年後の1,000万円と今日の1,000万円の価値は同じではありません。仮に現在995万円を預金してこれが5年後には利息がついて1,000万円になるのであれば、5年後の1,000万円を現在価値に直すと995万円であるということです。DCF法においてはこの割引率を加味して不動産価値を算定することとなります。
この割引率を3％であるとした場合「保有期間中に得られる純収益の現在価値の合計値」は次のとおりです。なお2年目以降で「1+0.03」を複数回乗じているのは複利計算をしているためです。
- 1年目分：1,000万円÷(1＋0.03) ≒9,708,737円
- 1年目分：1,000万円÷(1＋0.03)² ≒9,425,959円
- 1年目分：1,000万円÷(1＋0.03)³ ≒9,151,416円
- 1年目分：1,000万円÷(1＋0.03)⁴ ≒8,884,870円
- 1年目分：1,000万円÷(1＋0.03)⁵ ≒8,626,087円
- 1～5の合計：45,797,069円
さらにDCF法では保有期間の満了後、その物件を売却することを想定しています。こちらも将来の売却想定額をそのまま当てはめるのではなく現在価値に割り引いて算定します。
仮に5年経過後に物件が1億5,000万円で売れると想定し、割引率が3％であるとした場合における現在価値は次のとおりです。
- 現在価値＝15,0000,000円×（1＋0.03）⁵≒129,391,318円
そのためDCF法におけるこのアパートの適正価格は次のとおりです。
- 適正価格＝45,797,069円＋129,391,317円＝175,188,386円
1-2.個人で算出することは難しい
収益還元法でアパートの査定をする方法について解説しましたが、これを個人で算定することは容易ではないでしょう。
計算要素の数値さえわかっていれば計算自体はある程度機械的に行うことが可能です。しかしこれまで自分で数年間運用してきたアパートであっても、実際の事例に当てはめて計算しようとすると次の点などで迷ってしまうのではないでしょうか？
- 還元利回りを何％とすべきか（直接還元法）
- 将来の空室率をどのように計算に盛り込めば良いのか
- 何年後に売却すると想定すれば良いのか（DCF法）
- 将来の売却価格をどのように想定すれば良いのか（DCF法）
これらの数値が不確定であることから、個人が収益還元法を用いてアパートを正確に算定することは容易ではないでしょう。そのためアパートを売却するにあたって査定をしたい場合にはアパートの売却に詳しい不動産会社に査定を依頼することが近道です。
しかしどの不動産会社がアパートの売却に強いのかわからない場合も少なくないでしょう。そのような際にはSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルではアパートの売却を得意とする複数の優良な不動産会社へ一括して査定を依頼できます。査定額や不動産会社の対応などを比較することで、アパートの売却に強く信頼できる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
2.アパートの査定における重要な要素
アパートの査定においてはどのような要素が重要となるのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 立地条件
- 入居率の高さ
- 入居者の質
なお自分でいろいろと悩む前に、不動産会社へ査定を依頼することも1つの手です。アパートの売却をご検討の際には「おうちクラベル」による不動産一括査定をご利用ください。
2-1.立地条件
売却するアパートの立地が良いほど査定額が高くなる傾向にあります。
アパートはその敷地である土地と共に売却することが多く、土地の価値は立地によって大きく左右されるためです。また駅前や大学の近くの場合は入居希望者が途切れにくいため査定額が高くなりやすいでしょう。
2-2.入居率の高さ
売却するアパートの入居率が高いほど査定額が高くなる傾向にあります。
アパートの空室部分は何の収益も生み出さないばかりかメンテナンスにコストがかかる可能性さえあるためです。また空室が多ければ購入後に入居者の募集のためのコストを掛けなければなりません。
入居率はある日突然改善することは考えにくいため、売却時における入居率が査定における一定の目安となるでしょう。
2-3.入居者の質
アパートの査定において入居者の質が影響する場合もあります。
たとえば家賃を滞納している入居者がいる場合には査定額が低くなる可能性があるでしょう。家賃を滞納されるとその部屋からの収益が得られず、回収するには費用や労力がかかるためです。
またマナーの悪い入居者がいる場合にも査定額に影響する可能性があるでしょう。マナー違反の入居者がいると、優良な入居者が退去したり新たな入居者が入りにくくなったりするリスクがあるためです。
3.査定額を高くするコツ
ではマンションを売却するにあたって、査定額を高くするコツはあるのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 修繕が必要な場所はリフォームする
- 家賃滞納者がいる場合は早めに対応する
3-1.修繕が必要な場所はリフォームする
1つ目のコツはアパートに劣化した箇所がある場合はあらかじめ修繕しておくことです。劣化した状態のままで売りに出すと、購入者にその後修繕のコストや労力が生じてしまうため敬遠される可能性があるでしょう。
3-2.家賃滞納者がいる場合は早めに対応する
2つ目のコツは、家賃を滞納している入居者がいる場合あらかじめ対応をしておくことです。
アパート経営は慈善事業ではなく家賃を支払わない入居者をいつまでも住まわせておく理由はありません。滞納を繰り返す入居者がいる場合には期限までに滞納分の家賃を支払うよう改めて書面で請求します。それでも支払わない場合には、賃貸借契約を解除のうえ退去してもらいましょう。
それでも居座られてしまう可能性がある場合には自分で対応することは困難です。そのため滞納者がいる場合には、あらかじめ弁護士に相談のうえ対応してもらうことをおすすめします。
4.アパート売却の流れ
アパートの売却はどのような流れで進めていけば良いのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 相場を調べる
- 必要な書類を揃える
- 不動産会社と契約する
- 売り出し価格を決める
- 売りに出す
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡しを行う
4-1.相場を調べる
はじめに売却の相場を調べましょう。相場を知るには先ほど解説した「収益還元法」による計算が参考になります。
しかしこの計算を自分で行い、売却の想定額を正しく算定することは容易ではありません。そのため不動産会社に査定をしてもらうと良いでしょう。
そして査定は1社のみに依頼するのではなく、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。なぜなら1社のみに依頼した場合にはその査定額が適性であるかどうか判断することが難しいためです。またその不動産会社がアパートの売却ノウハウを持っているかどうかもわかりません。
複数社に査定を依頼したい場合には「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるほか、査定依頼後にはAIによる査定額を確認することも可能です。
4-2.必要な書類を揃える
査定依頼後には査定額や査定への説明、対応内容などを比較してアパートの売却を依頼する不動産会社を絞ります。
アパートの売却に必要な書類は仲介を依頼する不動産会社から案内されるかと思いますが、仲介契約の締結にあたって次の書類を揃えておくとスムーズでしょう。
- アパートの登記済権利証または登記識別情報（アパート購入時や建築時に法務局から発行された書類）
- 測量図や建物図面など
- そのアパートや敷地を購入により取得した場合にはその際の売買契約書や重要事項説明書などの書類一式
- 入居者との賃貸借契約書
- 購入時のローンが残っている場合にはローン残高証明書など
これら以外の書類を不動産会社から求められることもあるため、アパートに関する書面がすぐに出せるようあらかじめ整理しておくことをおすすめします。
4-3.不動産会社と契約する
アパート売却の仲介を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社との間で仲介契約を締結します。仲介契約（媒介契約）には次の3種類があるためそれぞれの特性を知ったうえで選定しましょう。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
4-3-1.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、その不動産会社1社のみにアパート売却の仲介を依頼する媒介契約です。同時に他の不動産会社に同じアパートの仲介を依頼することはできません。
また仮に売主が自分で買主を見つけてきた場合であっても、依頼先の不動産会社に仲介を依頼する必要（仲介手数料を支払う必要）があります。1社の不動産会社の働きぶりが売買契約成立のカギとなることから不動産会社側に強いコミットが求められています。
まず専属専任媒介契約の締結から5営業日以内にレインズ（指定流通機構）へ物件情報の登録をしなければなりません。また1週間に1回以上業務の処理状況を依頼者へ報告する義務が課されています。
アパートの売却について不動産会社に力を入れて欲しい場合には、この方法か次の専任媒介契約を選択すると不動産会社に尽力してもらいやすくなるでしょう。
4-3-2.専任媒介契約
専属専任媒介契約と同じく、専任媒介契約もその不動産会社1社のみにアパート売却の仲介を依頼する媒介契約です。同時に他の不動産会社に同じアパートの仲介を依頼することはできません。
一方で売主が自分で買主を見つけることに制限はなく、自分で買主を見つけた場合はその不動産会社を介することなく売買契約を締結することが可能です。
専任媒介契約の場合、不動産会社は契約の締結から7営業日以内にレインズへ物件情報の登録をしなければなりません。また2週間に1回以上業務の処理状況を依頼者へ報告する義務が課されています。
4-3-3.一般媒介契約
一般媒介契約は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。その後実際に買い手を見つけた不動産会社のみに仲介手数料の支払い義務が生じます。もちろん自分で買い手を見つけることへの制限もありません。
依頼者側の自由度が大きい一方で、不動産会社側の義務も緩和されています。たとえばレインズへの登録は任意であり依頼者への報告頻度についても決められていません。
4-4.売り出し価格を決める
不動産会社と媒介契約を締結したら、まず売り出し価格を決定します。売り出し価格とは、いわば「売主側の希望販売価格」です。査定額をもとに決めることが多いものの必ずしもこの価格での買い手が見つかるとは限りません。
当初の価格でしばらく買い手が見つからない場合には売り出し価格を下げることも検討します。
4-5.売りに出す
売り出し価格が決まったら販売を開始します。売却は不動産会社が主導して行い、購入希望者からの問い合わせにも対応してくれるため、原則として自分で直接の対応に追われることはありません。
ただし不動産会社が把握していない事項を購入希望者から質問された場合などには、不動産会社から適宜連絡が入ることがあるためできるだけすみやかに対応しましょう。
また購入希望者は購入を決める前にアパートの現地（外観や共有部分、空室があればその室内など）を確認することも多く、この際には可能な限り同席することをおすすめします。
購入希望者の疑問に丁寧に対応することで売買契約の成立につながりやすくなるでしょう。
4-6.売買契約を結ぶ
購入希望者が購入を決めたら売買契約を締結します。売買契約書は不動産会社側で用意してくれることが多いためよく内容を確認したうえで署名捺印を行いましょう。
売買契約の締結に伴い、買主から手付金を受領することが一般的です。手付金の額は売買代金の5％から10％程度とすることが多いでしょう。
原則として売買契約以降の一定期間内に売買契約を解除するには、買主側からの解除の場合には手付金の放棄、売主側からの解除の場合には手付金の倍返しをすることとなります。
なお売買契約書は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管することが多いでしょう。売買契約書には、印紙税を納めるため印紙を貼らなければなりません。印紙税の額は契約書に記載された取引金額によって異なります。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 6万円 |
| 10億円以下 | 16万円 |
| 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
印紙税は売主と買主それぞれが保管する契約書に貼付する分を負担することが一般的です。
4-7.引き渡しを行う
契約で取り決めた期限までに売却したアパートの引き渡しを行います。これは「決済」とも呼ばれ、名義変更登記に必要な書類への署名捺印と売買代金の受け渡しなどを同時に行います。
購入にあたってアパートの買主は金融機関でローンを組むことが多いでしょう。その場合における決済はその金融機関の応接室などで行われることが一般的です。
銀行でローンの実行や売買代金の受け渡しが行われたら、名義変更を担当する司法書士がそのまま法務局へ出向いて名義変更の登記を申請します。これで売却をしたアパートが正式に買主のものとなります。
なおアパートを売却した場合には、譲渡所得税などの対象となる可能性が高いでしょう。そのため、翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行わなければなりません。早くから税理士に相談するなどして申告を忘れないよう注意しましょう。
5.アパート売却までにかかる時間
アパートを売りに出してから売却までにかかる期間は、そのアパートの需要の有無や査定額の適正さなどによってさまざまです。スムーズに進めば3か月から半年ほどである一方で、購入希望者がなかなか見つからない場合には1年以上を要することもあるでしょう。
6.アパートを早く売却するためのポイント
アパートを早く売却するためにはどのようなポイントを踏まえれば良いのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 売れやすい時期に売却する
- 競合する物件が少ないタイミングで売却する
- アパート売却に強い不動産会社を探す
6-1.売れやすい時期に売却する
1つ目のポイントは売りやすい時期に売却することです。
たとえばそのアパートの近くに駅や大型商業施設ができるなど大きな出来事があれば、これに合わせて売却すると良いでしょう。このような場合にはニーズが高まる傾向にあり、良い条件で早く売れやすくなります。
しかし実際にはこのようにタイミングが見極めやすいことはほとんどありません。周辺環境の変化や自治体のまちづくり計画などから将来の見通しを立て、需要が増えるタイミングを見計らう必要があります。都市計画の状況やタイミングをいかに「読む」のかが不動産投資成功へのカギであるといえるでしょう。
6-2.競合する物件が少ないタイミングで売却する
アパートの購入希望者は、複数の物件から購入するアパートを選ぶことが多いでしょう。購入の選択肢が多ければ、その中から割安の物件が選択されやすくなります。
そのためアパートをより早くより良い条件で売却するには、競合する物件が売りに出されていないタイミングで売ることが重要です。
ただし売りに出されているアパートが少ないということは、他の物件所有者がそのタイミングが「売時ではない」と考えている可能性もあります。それにもかかわらずそのタイミングに売ってしまうと損をするリスクもあるでしょう。
またアパート1棟の購入者は自宅不動産を探している場合とは異なり、地域を問わず投資先を探しているケースも少なくありません。そのため競合はある地域のみに存在するのではなく日本全国に存在するうえ、場合によっては「金」など他の投資商品も競合となり得ることを理解しておく必要があるでしょう。
6-3.アパート売却に強い不動産会社を探す
アパートの売却を早くかつ良い条件で行うためには、アパートの売却に強い不動産会社を探すことが重要です。
1棟アパートの購入者は投資目的で買うのであり、想定される利回りや資産価値などから査定額をよりシビアに確認したうえで購入する傾向にあります。そのため「売れる」価格帯で売り出し価格を設定しなければ、売却までに長い期間がかかってしまいかねません。
しかしだからといって安すぎる査定額をもとに売りに出してしまうと、買い手はすぐに見つかる可能性が高い一方で損をすることになるでしょう。そのためアパートの売却をする際には、アパートの売却に強い不動産会社から適正な査定を受けることが重要となります。
アパートの売却に強い不動産会社をお探しの際には「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは、60秒入力で複数の不動産会社へ査定を依頼することが可能です。複数社の査定額を比較することで適正な査定額がわかるほか、アパートの売却に強い不動産会社を探しやすくなるでしょう。
7.アパート売却の査定は複数の不動産会社から受けよう
アパートを売却する際には複数の不動産会社から査定を受けることが鉄則です。なぜなら、1社のみから査定を受けるだけであれば、その査定額が適正かどうかの判断が難しいからです。また、その不動産会社がアパートの売却に強みがあるのかどうかもわからないからです。
しかし自分で複数の不動産会社を回って査定を依頼していては、非常に手間がかかってしまうでしょう。そこでおすすめなのが「おうちクラベル」です。
おうちクラベルを利用すれば、アパートの売却に強い複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。査定額への説明や不動産会社の対応などから、アパート売却のパートナーとなる不動産会社を探しましょう。
8.まとめ
アパートを売却する際の査定について解説しました。アパートの査定は「直接還元法」や「DCF法」などをベースに行うことが基本です。しかしこれらの方法を用いて適正な査定額を導き出すことは容易ではありません。
そこでアパートを売却する際には、まずアパートの売却に強い信頼できる不動産会社を探すことが近道です。
SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」では、60秒入力で複数の不動産会社へまとめて査定を依頼することが可能です。査定額を比較することで適正な査定額を知ることができるほか、アパートの売却に強い信頼できる不動産会社と出会いやすくなるでしょう。アパートの売却をご検討の際には、おうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
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