売却を検討しているマンションが自主管理である場合、売れないのではないかと心配になるかもしれません。
自主管理マンションとはどのようなマンションを指すのでしょうか？
また、自主管理マンションは売れないといわれることがありますが、事実なのでしょうか？
今回は、自主管理マンションの売却について詳しく解説します。
マンション管理の3パターン
自主管理マンションがどのようなマンションであるのか理解するため、はじめにマンション管理の3パターンを解説します。
- 全部委託管理方式
- 一部委託管理方式
- 自主管理方式
全部委託管理方式
1つ目は、全部委託管理方式です。
全部委託管理方式とは、マンションの管理業務のすべてを外部の企業に委託している方式を指します。
一部委託管理方式
2つ目は、一部委託管理方式です。
一部委託管理方式とは、管理会社に一部の管理業務を委託する方式を指します。
たとえば、定期清掃や会計業務などのみを外部に委託することが考えられます。
自主管理方式
3つ目は、自主管理方式です。
自主管理方式とは、マンションの管理業務をすべて住民からなる管理組合が行う管理方式を指します。
理事や会計監査を担う者の負担が大きいことから、輪番制がとられていることが少なくありません。
1983年に区分所有法が改正され、管理組合に関する規定が明文化されました。
そのため、自主管理方式はこれ以前に建てられた比較的古いマンションに多い傾向にあります。
自主管理マンションに潜むリスク
自主管理マンションには、リスクが少なくありません。
ここでは、自主管理マンションの主なリスクを紹介します。
- 管理組合が機能していないケースが多い
- 長期修繕計画が策定されていない可能性がある
- 適切に管理されていない可能性がある
管理組合が機能していないケースが多い
自主管理マンションの中には、管理組合が機能していないマンションや管理組合自体がないマンションが少なくありません。
自主管理であっても、築浅であり住民が若いうちは、住民同士が協力し合うことで管理ができてきたことかと思います。
しかし、先ほど解説したように、自主管理マンションの多くは1983年以前に建てられており、老朽化が進行しています。
これとともに住民の高齢化や相続も進み、管理組合が機能しなくなる傾向にあります。
長期修繕計画が策定されていない可能性がある
自主管理マンションにおいて管理組合が機能していない場合は、長期修繕計画が策定されていない可能性があります。
マンションは、定期的にメンテナンスをしないと老朽化が進行しやすくなり、非常に高リスクです。
適切に管理されていない可能性がある
自主管理マンションは管理費の積み立てが不足している傾向にあり、適切に管理されていない可能性があります。
住民の多くが高齢化している中では、それぞれの労力や手間で管理をすることも現実的ではなく、管理不全に陥るリスクがあります。
このように、自主管理マンションにはリスクが少なくありません。
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自主管理マンションが売れない理由
マンションが自主管理であるからといって、売れないわけではありません。
しかし、先ほど解説したように、自主管理マンションは管理組合がなかったり機能していなかったりすることが多く、その場合は売れない傾向にあります。
では、その理由はどこにあるのでしょうか？
ここでは、主な理由を3つ紹介します。
- マンションが適切に管理されていないことが多いから
- 修繕積立金が不十分であることが多いから
- 買主がローンを組みづらいから
マンションが適切に管理されていないことが多いから
1つ目の理由は、マンションが適切に管理されていない可能性が高いことです。
管理組合がなかったり機能していなかったりする自主管理マンションは、すでに管理不全に陥っているか、将来管理不全に陥る可能性が高くなります。
管理不全となったマンションは価値の低下速度が早まりやすく、資産価値も低くなりがちであることから、購入が敬遠されるリスクがあります。
修繕積立金が不十分であることが多いから
2つ目の理由は、修繕積立金が不十分であることが多いことです。
管理組合がなかったり機能していなかったりする自主管理マンションでは、修繕積立金が適切に積み立てられていないことが少なくありません。
そのため、大規模修繕が事実上不可能となり資産価値が低下の一途をたどりやすく、購入が避けられる可能性があります。
買主がローンを組みづらいから
3つ目の理由は、買主がローンを組みづらい可能性があることです。
ここまで解説したように、管理組合が機能していない自主管理マンションには、マンションの資産価値が低下する要因が少なくありません。
そのため、金融機関が担保としての価値を低く見積もる傾向にあり、買主の希望どおりにローンが組めない可能性があります。
その結果、買主が「買いたくても買えない」ケースも考えられます。
とはいえ、自主管理マンションが売れないかどうかはケースバイケースであり、マンションの状態や立地などによってはよい条件で売却できる可能性もあります。
そのため、自己判断で諦める前に「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
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管理組合のない自主管理マンションが売れない場合の対処法
管理組合のない自主管理マンションが売れない場合は、売却するにはどのような対策を講じればよいでしょうか？
最後に、自主管理マンションが売れない場合の対処法を3つ紹介します。
- 値下げをして売る
- 管理組合を作る
- 不動産買取を検討する
値下げをして売る
1つ目は、値下げをして売却することです。
一般的に、マンションの価値は築年数の経過とともに低下する傾向にあります。
そして、自主管理マンションに今後管理組合が設置されるなど劇的な変化がない限り、今後そのマンションが売れやすくなったり価値が高くなったりすることに、大きな期待は持てません。
それであれば、たとえ値下げをしてでも、売却できる時期に売ってしまうことが1つの選択肢となります。
なぜなら、マンションは所有を続けるだけでも毎年固定資産税などが発生するほか、今後さらに住民が減り老朽化が進むと、修繕することも建て替えすることもできない「ゴーストマンション」となりかねないためです。
そのため、多少値下げをすることで売却できる見込みが立つ場合は、売却を前向きに検討することをおすすめします。
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管理組合を作る
管理組合のない自主管理マンションが売れない場合、管理組合を立ち上げることも1つの方法です。
マンションの管理組合を作るには、そのマンションに管理規約があるかどうかを調べなければなりません。
管理規約によって、総会の開催方法が定められている可能性があるためです。
管理規約がある場合は、その規約に従って総会を開催します。
一方、管理規約がない場合は、区分所有者の1/5以上と議決権の1/5以上の賛同によって、総会を開催することが可能です。
そのうえで、総会発起人名簿揃えたり理事の候補を決めたりするなど、総会の準備を進めます。
管理組合の開催を自分のみで行うことは容易ではないため、マンション管理士などの専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。
ただし、これはあくまでもそのマンションの価値を長期的に維持したり向上させたりしたい場合の対策であり、売却するための方法としてはやや迂遠であるといえます。
不動産買取を検討する
管理組合のない自主管理マンションが売れない場合は、「不動産買取」が選択肢の1つとなります。
不動産買取とは、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう取引形態です。
不動産買取では市場で売りづらいマンションであっても買い取ってもらえる可能性があり、なかなか売れない自主管理マンションでも売却できる可能性があります。
市場で買主を募る必要がないことから、現金化までがスピーディーであることもメリットです。
ただし、不動産買取による買い取り価格は、市場での売却の6割から8割程度となることが一般的であり、マンションを高く売りたい場合に適した方法とはいえません。
不動産会社にマンションを買い取る義務があるわけではなく、必ず買い取ってもらえるわけではないことにも注意が必要です。
まとめ
自主管理マンションの中でも、管理組合がなかったり機能していなかったりするマンションは売れない傾向にあります。
このようなマンションは管理不全に陥る可能性が高く、資産価値が低下するリスクが高いためです。
そのため、このようなマンションを手放す予定である場合は、できるだけ早期に売却に取りかかることをおすすめします。
老朽化が進行して問題が顕在化するにつれ、さらに売れづらくなる可能性が高いためです。
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この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
