中古マンションを売りたい場合、無事に成約するのか不安に感じることもあるでしょう。
中古マンションの売りやすさと築年数はどのような関係にあるのでしょうか？
また、中古マンションを売却する場合、築年数ごとの売却ポイントはどのような点にあるでしょうか？
今回は、中古マンションの売却を成功させるポイントと、売れない場合の理由、講じたい対策などについて解説します。
中古マンションの売りやすさと築年数の関係
はじめに、中古マンションの売りやすさと築年数との関係を解説します。
- 成約率は築20年以降で下落する
- 成約価格は築年数の経過とともに低下する
- 耐用年数が過ぎたマンションはほぼ土地のみの価値となる
成約率は築20年以降で下落する
中古マンションの成約率は、築20年頃を境として下落する傾向にあります。
これは、公益財団法人東日本不動産流通機構（通称「東日本レインズ」）が公表している「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」に掲載されているデータからも明らかです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
グラフによると、築20年頃からは成約率の大幅な下落が続き、築31年を過ぎると15％程度にまで低下しています。
成約価格は築年数の経過とともに低下する
中古マンションの成約価格は、築年数の経過とともに低下します。
こちらも、先ほど紹介したものと同じ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）」に掲載されているグラフです。
画像引用元：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
これによると、中古マンションの成約価格は新築後すぐに低下を始め、築31年を過ぎるころには築0〜5年の場合の3割から4割程度となっています。
ただし、これはあくまでも平均値であり、実際の売却価格や築年数の経過による下落幅はマンションの状態やエリア、マンションブランドなどによって大きく異なります。
売却を検討している中古マンションの価値を知りたい場合は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、マンションの売却適正額を把握しやすくなるほか、その中古マンションの売却見込みも確認しやすくなります。
耐用年数が過ぎたマンションはほぼ土地のみの価値となる
耐用年数が過ぎたマンションは建物部分の価値はゼロに近くなり、ほぼ土地のみの価格で取り引きされるようになります。
耐用年数とは、通常の維持補修を加える場合にその減価償却資産の本来の用途用法により通常予定される効果をあげることができる年数として、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」によって定められている年数です。
つまり、適切なメンテナンスをした場合に、住むことができる理論上の年数ということです。
ただし、耐用年数を過ぎたからといってマンションが直ちに危険な状態となるわけではなく、実際に耐用年数を過ぎた現役マンションも少なくありません。
マンションの耐用年数は構造や用途によって異なっており、住宅用の場合の耐用年数はそれぞれ次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造のもの | 骨格材の肉厚が 4mmを超えるもの：34年 3mmを超え4mm以下のもの：27年 3mm以下のもの：19年 |
マンションは「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」に該当するものが多いため、耐用年数から「マンションの寿命は47年」といわれることもあります。
【築年数別】中古マンションごとの売却の傾向とポイント
中古マンションの売却は、築年数ごとにどのような傾向があるのでしょうか？
ここでは、中古マンションの売却傾向と売却の際のポイントを築年数ごとに解説します。
築10年以下
築10年以内のマンションは、「オーバーローン」となっていることが少なくありません。
オーバーローンとは、マンションのローン残債が売却価格を上回っており、売却対価をすべて返済に充てても、ローンが完済できない状態を指します。
オーバーローンとなる場合はそのままで売却できないため、金融機関との綿密な打ち合わせが必要となります。
そのため、査定額とローン残債とを比較して、オーバーローンとならないことをあらかじめ確認しておくことがポイントです。
一方、築10年以内のマンションは一般的に「築浅」に分類され、人気が高い傾向にあります。
この築年数のマンションは古さもほとんど目立たず、新築マンションよりも割安であるため、購入を希望する方が少なくありません。
また、大手デベロッパーが施工したいわゆる「ブランドマンション」などは値下がりしづらく、エリアや状態などによっては購入時とさほど変わらない価格で売却できる可能性もあります。
ポイントとしては、高値で売れる機会を逃さないよう、そのマンションの売却に強い不動産会社に売却を依頼することをおすすめします。
そのマンションの売却に強い不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
築11年～20年
築11年から築20年頃までのマンションは、築10年未満のマンションと比較して売却価格が低下する傾向にあります。
とはいえ、まだ古さが目立つというほどではなく買主が割安に購入しやすいため、人気が高い築年数です。
この時期のマンションを売却する際のポイントは、大規模修繕の時期を確認したうえで売り出すことです。
大規模修繕の時期はマンションによって異なるものの、おおむね12年から18年に1度ほどの周期です。
大規模修繕の時期を間近に控えている場合は、大規模修繕が入った後でマンションを売りに出すことで、よりよい条件で売却できる可能性が生じます。
大規模修繕によって外観などの見栄えがよくなるほか、マンションの修繕が計画的になされていることで買主が安心しやすいためです。
また、この時期のマンションはニーズが高く、売り方次第で高値で売れる可能性があります。
そのため、不動産会社を初めから1社に絞るのではなく、「おうちクラベル」を活用して複数社を比較したうえで依頼先の不動産会社を決めることをおすすめします。
築21年～30年
築21年から築30年頃のマンションは、マンションのメンテナンス状況によって状態に差が生じやすくなる頃です。
マンションが適切に維持管理されている場合はきれいな状態が保たれており、よい条件で売れる可能性が高いといえます。
一方、メンテナンスが不足していると随所に老朽化が目立ち始め、売るために工夫が必要となるかもしれません。
この時期のマンションを売るポイントは、老朽化が目立つ場合はホームインスペクションを受け、診断結果を購入希望者に開示することです。
ホームインスペクションとは、住宅に精通した専門家に住宅の状態を診断してもらう制度です。
診断結果を開示することで買主がマンションの状態を把握でき、安心して購入してもらいやすくなります。
築31年以上
先ほど紹介したグラフからもわかるように、築31年以上のマンションは価格が大きく下がり、成約しづらくなる傾向にあります。
しかし、そのマンションのメリットをしっかりアピールしたうえで売出価格を適切に設定すれば、決して売れないわけではありません。
また、マンションを安く購入して買主の好みで思い切ったリノベーションをしたいとの需要も見込めます。
築30年以上が経過したマンションを売却するポイントは、信頼できる不動産会社に売却を依頼することです。
売却のパートナーとなる信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルによる査定の依頼先の不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであり、信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。
築古の中古マンションが売れない場合の主な理由
築古の中古マンションを売り出しても一向に売れない場合、売れない理由にはどのようなものが考えられるでしょうか？
ここでは、築古のマンションが売れない主な理由を4つ解説します。
- 外観の印象がよくないから
- 耐震性に不安があるから
- 配管や水回りなどの老朽化が気になるから
- 買主が住宅ローンを組みにくいから
外観の印象がよくないから
1つ目は、外観の印象がよくないことです。
築古のマンションは、外壁などの外観が劣化し、マンションの見た目が悪くなっていることがあります。
そのため、買い手の購入意欲が湧きづらく、これが原因で中古マンションが売れない可能性があります。
耐震性に不安があるから
2つ目は、耐震性に不安があることです。
1981年5月31日までに建築確認を受けたマンションは、震度5強程度の揺れに耐えられる基準とされる「旧耐震基準」が適用されていました。
その後、1981年6月1日以降に建築確認を受けたマンションでは、震度6強から7程度の地震に耐えられる基準である「新耐震基準」が適用されています。
旧耐震基準が適用されたマンションであるからといって、通常の居住に危険があるわけでもなければ、直ちに倒壊などの危険が生じるわけではありません。
しかし、買主が旧耐震基準であることに不安を感じ、これが原因で中古マンションが売れない可能性があります。
配管や水回りなどの老朽化が気になるから
3つ目は、配管などの水回りの老朽化が気になることです。
築古の中古マンションは、配管や設備が古くなっていることが少なくありません。
配管の交換が容易にはできない構造のものもあります。
この点が懸念され中古マンションが売れない可能性があります。
買主が住宅ローンを組みにくいから
4つ目は、買主が住宅ローンを組みづらいからです。
耐用年数を過ぎたからといって、マンションに住めなくなるわけではありません。
しかし、耐用年数を過ぎたマンションは担保価値が大きく低下することが少なくありません。
買主が希望したとおりにローンを組めず、買いたくても買えない可能性があります。
築古の中古マンションが売れない場合の対策
築古の中古マンションが売れない場合、どのような対策を講じればよいでしょうか？
ここでは、中古マンションが売れない場合に検討したい主な対策を解説します。
- その中古マンションならではのメリットをアピールする
- 売出価格を適正価格に見直す
- 媒介契約の種類を変える
- 売却の依頼をする不動産会社を変える
- 内見対応を見直す
- ホームインスペクションを受ける
- 不動産買取を活用する
その中古マンションならではのメリットをアピールする
中古マンションが売れない場合、そのマンションならではのメリットをアピールすることで成約につながる可能性があります。
築古の中古マンションは駅に近いなど立地がよいことも多く、これが1つのアピールポイントとなるでしょう。
ほかにも、たとえばファミリー層がターゲットとなる物件の場合は近くに公園があることや治安がよい地域であることなどをアピールするなど、購入層を想定したうえでアピールポイントを検討することで、より買主に選ばれやすくなります。
そのマンションのアピールポイントの検討は、不動産会社による腕の見せどころでもあります。
そのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社とよく相談したうえで、アピールポイントを検討するようにしてください。
そのマンションのアピールポイントを見付けてくれる優良な不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
売出価格を適正価格に見直す
築年数にかかわらず、中古マンションが売れない場合に特に見直すべきポイントは、売出価格です。
いくら魅力的なマンションでも、売出価格が高すぎると成約が遠のいてしまうためです。
中古マンションがなかなか売れない場合は、改めて周辺相場を確認し売出価格を見直すことで、マンションが売れる可能性が高まります。
媒介契約の種類を変える
中古マンションが一向に売れない場合は、依頼している不動産会社が売却に力を入れていないのかもしれません。
この場合は、不動産会社と締結している媒介契約を一般媒介契約に変更することで、成約しやすくなる可能性があります。
媒介契約には、次の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
不動産会社は成約時に自社が確実に仲介手数料を得たいと考えるため、他社と重ねて契約できない「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」をすすめることが多いといえます。
しかし、決して売れにくいマンションではないにもかかわらず一向に売れない場合は、その不動産会社に問題があるのかもしれません。
その場合は、一般媒介契約に切り替えて複数の不動産会社に売却を依頼することで、不動産会社が競って買主を見つけてくれる可能性が高くなります。
ただし、マンションの価値が低く成約しても不動産会社が得られる仲介手数料が高額となりづらい場合は、一般媒介とすることでさらに売れなくなってしまうかもしれません。
せっかく販売活動に労力やコストを投じても多額の収益が見込めないうえ、他社の仲介で成約してしまう可能性さえあるとなれば、不動産会社が販売活動に力を入れなくなる可能性があるためです。
媒介契約を切り替えるかどうかは、状況に応じて慎重に検討する必要があります。
売却の依頼をする不動産会社を変える
中古マンションの売却を依頼している不動産会社が信頼できないと感じた場合は、その不動産会社との媒介契約の期限が切れるタイミングで不動産会社自体を変更することが考えられます。
マンションの売却を成功させるには、そのマンションの売却に強い誠実な不動産会社への依頼がカギとなるためです。
内見対応を見直す
マンションの内見希望自体は多いものの、その後成約に至らない場合は、内見に何らかの問題があるのかもしれません。
内見時には整理整頓や清掃を行い、消臭剤を置くなど室内の臭いにも配慮することをおすすめします。
内見には可能な限り売主も立ち会い、内見者からの質問に丁寧に回答することで、成約につながる可能性が高くなります。
ホームインスペクションを受ける
マンションが築古である場合は、ホームインスペクションを受けることも1つの対策です。
ホームインスペクションを受けて報告書を提示することで、買主がその中古マンションを購入するかどうか客観的な診断結果をもとに判断しやすくなるためです。
不動産買取を活用する
築年数が経過した中古マンションでは、さまざまな対策を講じても売れないことがあります。
この場合は、不動産買取が選択肢に入ります。
不動産買取とは、不動産会社に直接マンションを買ってもらう売却形態です。
不動産買取では築古のマンションなど市場で売りづらい物件であっても買い取ってもらえる可能性があるため、マンションが売れない場合の最後の砦となり得ます。
とはいえ、不動産会社にマンションを買い取る義務があるわけではなく、必ずしも買い取ってもらえるとは限りません。
また、不動産買取による売却価格は市場での売却の6割から8割程度となる点にも注意が必要です。
築古の中古マンションが売れない場合に避けるべき対応
築古の中古マンションが売れない場合であっても、やみくもに対策を講じると後悔するリスクがあります。
ここでは、マンションが売れない場合に避けた方がよい対策を3つ解説します。
- 相場以下に値下げをする
- 独断で大規模なリフォームやリノベーションをする
- 何ら対策を講じることなく売り出し続ける
相場以下に値下げをする
1つ目は、相場以下にまで値下げをすることです。
マンションの売出価格が相場よりも高い場合、相場相当にまで価格を引き下げることは有効な対策です。
しかし、売却に焦るあまり相場以下にまで価格を下げると大切なマンションを安く売却してしまい、後悔する可能性があります。
独断で大規模なリフォームやリノベーションをする
2つ目は、独断で大規模なリフォームやリノベーションをすることです。
中古マンションが一向に売れないからといって、独断でリフォームやリノベーションをすることはおすすめできません。
売主が実施したリフォームやリノベーションが買主の好みに合うとは限らないためです。
また、リフォームやリノベーション費用が乗ることで売出価格が高くなると、リーズナブルであるという中古マンションのメリットが損なわれ、さらに売れなくなる可能性があります。
ただし、水回りなど一部のリフォームは売却のための有効な対策となることがあります。
これが成約の近道となるかはケースバイケースであるため、リフォームをするかどうかやリフォームすべき箇所などについては不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めるようにしてください。
売却について親身に相談に乗ってくれる信頼できる不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
何ら対策を講じることなく売り出し続ける
3つ目は、何ら対策を講じることなく、マンションをそのまま売り出し続けることです。
売れない中古マンションをそのまま売り出し続けても、成約する可能性は高まりません。
「売れない物件」であるとのマイナスイメージがついてしまうことで、さらに売りづらくなるリスクがあります。
中古マンションの売却を成功させるコツ
中古マンションを売り出す場合、売却を成功させたいことでしょう。
ここでは、中古マンションの売却を成功させるコツを6つ解説します。
- できるだけ築年数の浅いうちに売りに出す
- 大規模修繕の後に売りに出す
- 複数の不動産会社から査定を受ける
- その中古マンションの売却に強い不動産会社に依頼する
- 売出価格を慎重に設定する
- 安易に値下げに応じない
できるだけ築年数の浅いうちに売りに出す
中古マンションの売却を成功させるには、できるだけ築年数が浅いうちに売却することがポイントです。
先ほど掲載したグラフからも読み取れるように、築年数が浅いほど高く売れる可能性があるほか、築20年を過ぎると成約率も低下する傾向にあるためです。
売却に適した時期などを長期間検討するよりも、できるだけ早く売却することをおすすめします。
買主が中古マンションを探す際は、「築10年以下」や「築15年以下」など切りのよい築年数に絞って物件情報を検索することも少なくありません。
そのため、区切りのよい築年数が迫っている場合は、この年数を経過する前に売り出すのがおすすめです。
大規模修繕の後に売りに出す
マンションでは、定期的に大規模修繕がなされます。
マンションの大規模修繕の時期が迫っている場合は、大規模修繕を終えてから売却することを検討するとよいでしょう。
大規模修繕が済みきれいな状態となってから売却した方がマンションの印象が向上し、よりよい条件で成約する可能性が高くなるためです。
ただし、大規模修繕までにまだ数年以上の期間がある場合は、無理に大規模修繕を待ってから売る必要はありません。
大規模修繕を待つ間にもマンションの築年数が経過し、価値が下がる可能性があるためです。
複数の不動産会社から査定を受ける
マンションの売却を成功させるには、複数の不動産会社から査定を受けることが成功のポイントです。
不動産会社によってマンションの査定額が異なることは珍しくないためです。
複数社から査定を受けることで、マンションの売却適正額が把握でき、よりよい条件で売れる可能性が高くなります。
とはいえ、自分で複数の不動産会社にコンタクトをとって査定の依頼をするには膨大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定である「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルを活用すると、複数社に査定の依頼をするにあたって自分で1社1社不動産会社を回る必要がなくなります。
その中古マンションの売却に強い不動産会社に依頼する
そのマンションの売却を得意とする不動産会社に売却を依頼することが、売却成功の重要なポイントの1つです。
不動産会社には、それぞれ得意なエリアや得意な物件種別（マンション、戸建てなど）があることが少なくありません。
数多ある不動産会社の中から、その中古マンションの売却に強みを持つ不動産会社へ依頼することで、中古マンションが高値で売れる可能性が高くなります。
そのマンションの売却に強い不動産会社は、マンションを高値で売却するノウハウを持っている可能性が高いためです。
しかし、どの不動産会社がその中古マンションの売却に強いのか、外部から判断することは容易ではありません。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」の活用です。
おうちクラベルを活用して、複数の不動産会社による査定額や担当者のアドバイスなどを比較することで、そのマンションの売却ノウハウを有する不動産会社を見つけやすくなります。
売出価格を慎重に設定する
売出価格の設定も、中古マンション売却の成否を決めるカギの1つです。
売出価格が低すぎると、マンションを安く売ってしまい後悔するかもしれません。
一方、売出価格が高すぎると、マンションが一向に売れない可能性があります。
そのため、売出価格はそのエリアにおける不動産事情に詳しい不動産会社の担当者によく相談をしたうえで設定するようにしてください。
そのエリアの不動産事情に詳しい信頼できる不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
安易に値下げに応じない
マンションの売却を成功させたい場合は、安易に値下げに応じることは避けるべきです。
たとえば、マンションを「2,920万円」で売り出していると、買主から端数である20万円の切り捨てを求められることもあると思います。
しかし、冷静に考えると20万円は「端数」といえるほどの額ではなく、簡単に失ってよい金額ではないはずです。
マンションの売買価格は日ごろ取り扱う金額とは桁が違うことが多いため、感覚が麻痺してしまうかもしれません。
そうであるからこそ、値下げしてよい金額についてはあらかじめ十分検討しておき、その場の感情のみで安易に応じてしまうことは避けてください。
買主はとりあえず値下げを求めているだけの場合もあり、端数程度の値下げを断ったからといって交渉が決裂するとは限りません。
中古マンションを売却したい場合の査定は「おうちクラベル」をご活用ください
中古マンションの売却には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
最後に、おうちクラベルの概要と活用のメリットを紹介します。
おうちクラベルとは
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
所定の査定依頼フォームに売却したいマンションの情報を1度入力するだけで、複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。
先ほど解説したように、マンションの売却を成功させるには複数社に査定の依頼をすることがポイントです。
おうちクラベルを活用すると、自分で1社1社回ることなく複数社に査定の依頼をすることが可能となります。
主なメリット
不動産一括査定は、おうちクラベルのほかにも複数のサービスがあります。
その中から、おうちクラベルを選んでいただく主なメリットを3つ紹介します。
- 信頼できる優良な不動産会社を見つけやすい
- 入力項目が容易である
- 査定依頼後はAI査定の結果も確認できる
信頼できる優良な不動産会社を見つけやすい
おうちクラベルでは、査定の依頼先である提携先不動産会社を独自の基準で選定しており、実績豊富な優良企業ばかりです。
また、全国展開をする大手の不動産会社のみならず、各地域を中心に活動する中小の不動産会社とも多く提携しています。
おうちクラベルを活用することで、そのマンションの売却に親身になってくれる優良な不動産会社に出会いやすくなります。
提携先不動産会社の一覧は、おうちクラベルの公式ホームページに掲載しています。
入力項目が容易である
おうちクラベルは、入力項目や画面の設計がシンプルです。
そのため、不動産に関する知識がない方やインターネット上のフォームへの情報入力に慣れていない方であっても、簡単に入力することができます。
査定依頼後はAI査定の結果も確認できる
おうちクラベルは、一括査定の依頼後にAI（人工知能）による査定結果を確認することが可能です。
AIによる査定結果を知ったうえで不動産会社からの査定結果を確認できるため、その中古マンションの価値をより客観的に把握しやすくなります。
まとめ
中古マンションの売却傾向や売却のポイントは、築年数によって異なります。
中古マンションの売却を成功させるには、築年数ごとの傾向とポイントを知ったうえで、そのマンションの売却に強い不動産会社に依頼することがカギとなります。
そのマンションの売却に強い不動産会社は、築年数ごとの販売戦略をもって売却を成功させてくれる可能性が高いためです。
しかし、どの不動産会社がそのマンションの売却に強いのかわからない場合も少なくないと思います。
その際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームにマンションの情報や売主の情報を1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額や担当者によるアドバイスなどを比較することで、そのマンションをよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
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この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
