リノベーションとは、既存のマンションに新たな価値を付け加える工事のことです。
リフォームのように劣化した箇所を元通りに直すのではなく、間取りを変更したり内装を大きく変更したりすることも少なくありません。
しかし、マンションの売却へ向けてリノベーションをしたものの、マンションがなかなか売れないこともあります。
リノベーションしたマンションは売りづらいのでしょうか？
今回は、リノベーションしたマンションが売れない場合に考えられる理由や、売れない場合に試したい対策などについて詳しく解説します。
リノベーションマンションは売れない？
リノベーションをしたマンションは、決して売れない物件ではありません。
リノベーションをしたマンションが一向に成約しない場合は、リノベーションそのものが原因ではなく他に原因があることが多いものと思われます。
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売れないリノベーションマンションの特徴
リノベーションをしたからといって、必ずしもマンションが売れないわけではありません。
しかし、場合によってはリノベーションが裏目に出てしまうリスクもあります。
ここでは、売れないリノベーションマンションの特徴を2つ解説します。
- リノベーション結果が需要と合致していない
- 売出価格が高くなり過ぎている
リノベーション結果が需要と合致していない
1つ目は、リノベーションの結果が需要と合致していないマンションです。
せっかく高額な費用を投じてリノベーションをしたとしても、リノベーションの結果が一般的な需要と合致していなければ、買主を見つけることが難しい事態となりかねません。
売出価格が高くなり過ぎている
2つ目は、リノベーションにかかった費用を加算したことで、売出価格（売主の希望売却価格）が高くなりすぎているマンションです。
リノベーションをしたマンションは、リノベーションをしない場合と比較して高値で売れる可能性はあります。
とはいえ、リノベーションをした結果、新築と変わらないほどの価格となってしまえば、新築マンションとの比較で負けてしまい、売りづらくなってしまいかねません。
そのため、リノベーションをしたマンションは売出価格の設定が特に重要となります。
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中古マンションが売れないリノベーション以外の要因
リノベーションした中古マンションが売れない場合、リノベーションをしたこと以外が原因であることも少なくありません。
ここでは、中古マンションが売れない場合に考えられる原因を5つ解説します。
- 立地がよくない
- 外観の老朽化が進行しすぎている
- 建物自体が適切にメンテナンスされていない
- 不動産会社がそのマンションの売却に力を入れていない
- 不動産会社が囲い込みをしている
立地がよくない
立地がよくないことが原因で、マンションがなかなか売れない場合があります。
一般的には、最寄り駅から徒歩15分以上となると買主が見つかりにくくなる傾向にあります。
外観の老朽化が進行しすぎている
老朽化が進行していることが原因で、マンションが売れない場合があります。
いくら室内をきれいにリノベーションしても、建物の外壁が大きく劣化している場合は建物自体の印象がよくないことから、購入を敬遠されてしまう可能性があります。
建物自体が適切にメンテナンスされていない
建物が適切にメンテナンスされていない場合は、これが原因となってマンションが売れない可能性があります。
長期修繕計画がない場合や機能していない場合などは、建物の老朽化が早まるリスクがあるうえ、建物全体の配管設備に不具合が生じている可能性もあるためです。
不動産会社がそのマンションの売却に力を入れていない
マンション自体に問題がなくてもリノベーションしたマンションがなかなか成約しないのは、依頼している不動産会社が販売活動に力を入れていないからかもしれません。
特に、マンションの売却価格が低い場合は、売却を成功させても不動産会社が得られる仲介手数料が少なくなります。
そのため、不動産会社がマンションの売却にあまり労力をかけてくれないことがあります。
不動産会社は、マンション売却のパートナーというべき重要な存在です。
マンションを売り出す際は、信頼できる不動産会社を慎重に選定するようにしてください。
信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルを活用し、複数社による査定額や売却へ向けてのアドバイスを比較することで、そのマンションの売却を成功させてくれる信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
不動産会社が囲い込みをしている
不動産会社が囲い込みをしていることが原因で、リノベーションをしたマンションがなかなか売れない可能性もあります。
囲い込みとは、不動産会社が「両手仲介」に持ち込むために、別の不動産会社からの問い合わせに対し「そのマンションはもう売れた」などと嘘をついて取引を断ることです。
このような囲い込みがなされると、成約したかもしれない機会を逃してしまうリスクが高くなります。
不動産会社が囲い込みをする理由は、1件の売買について売主と買主の両方から依頼を受ける両手仲介となると、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができるためです。
両手仲介自体が問題というわけではありません。
不動産会社が独自のネットワークや営業力を駆使してすみやかに買主を見つけてきてくれるのであれば、売主にとってもメリットが大きいためです。
一方で、売主が知らないうちに囲い込みがなされ取引の機会を潰されている場合は、売主にとって不利益となります。
売れないマンションのリノベーションをおすすめしない理由
すでにリノベーションしている場合はともかく、売りに出している中古マンションが売れないからといって新たにリノベーションをすることはおすすめできません。
その主な理由は次の2つです。
- 売主が行ったリノベーションが買主の好みに合うとは限らないから
- 価格が高くなると中古マンションのメリットが薄れるから
売主が行ったリノベーションが買主の好みに合うとは限らないから
1つ目の理由は、売主が行ったリノベーションが買主の好みに合うとは限らないからです。
築古の中古マンションは、「安く購入し、自分の好みでリノベーションしたい」というニーズを持つ買主に売却できる可能性があります。
一方で、売主が行うリノベーションが買主の好みに合うとは限らず、リノベーションをすることで買主の幅が狭まってしまうリスクが生じます。
価格が高くなると中古マンションのメリットが薄れるから
2つ目の理由は、リノベーションに要した費用を加算することでマンションの売出価格が高くなると、これが原因でマンションが売りづらくなる可能性があるためです。
リーズナブルであることは、中古マンションの大きな利点の1つです。
しかし、リノベーションが原因で売出価格が高くなると、買主にとって手が出しづらくなり売れなくなるリスクがあります。
このように、売れないマンションを売却のためにリノベーションすることは、必ずしも得策であるとは限りません。
そのため、リノベーションは独断で行わず、売却を依頼している不動産会社の担当者とよく相談したうえで決断するようにしてください。
リノベーションの要否についても相談できる信頼できる不動産会社をお探しの際は、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
中古マンションが売れない場合に試したいリノベーション以外の方法
中古マンションを売り出しても一向に売れない場合、マンションを売るにはどのような対策を講じればよいでしょうか？
最後に、中古マンションが売れない場合に検討したい、リノベーション以外の方法を8つ解説します。
- ハウスクリーニングを入れる
- 照明や家具の配置を変える
- 印象のよい物件写真を撮影する
- マンションのアピールポイントを見直す
- 室内の臭いに気を配る
- 媒介契約の種類を変える
- 不動産会社を変える
- 不動産買取を検討する
ハウスクリーニングを入れる
マンションが売れない場合、ハウスクリーニングを入れることで成約につながる可能性があります。
内見のニーズはあるものの、内見後に成約に結びつかない場合は、室内の汚れが気になるからかもしれません。
引き渡し前にハウスクリーニングを入れることがわかっていても、汚れが目立つマンションは購入意欲が湧きづらくなります。
内見前にハウスクリーニングを入れることで、室内の印象がよくなりマンションが売れる可能性が高くなります。
照明や家具の配置を変える
リノベーションをしなくても、照明や家具の配置を変えるだけで室内の印象は大きく変わります。
室内が薄暗かったり生活感があったりすることが原因で成約していないと考えられる場合は、照明や家具の配置を変えてみることが1つの方法です。
印象のよい物件写真を撮影する
問い合わせや内見の希望自体が少ない場合は、物件写真を撮り直すことで問い合わせが増え、成約につながる可能性があります。
物件写真が薄暗かったり生活感が漂ったりしていると、物件の印象が悪くなってしまいがちです。
天気のよい日の日中に、室内をきれいに片付けた状態で撮影することをおすすめします。
マンションのアピールポイントを見直す
マンションを成約につなげるには、マンションのメリットを十分にアピールすることが重要です。
どのようなマンションであってもメリットはあり、それをしっかりと購入希望者に伝えることができれば成約につながる可能性が高くなります。
たとえば、築古のマンションは築浅のマンションと比較すると見劣りしてしまいがちです。
しかし、リーズナブルであり買主が自由にリノベーションしやすいことや交通の利便性がよいこと、セキュリティ体制が整っていること、静かな住環境であることなどそのマンション特有のメリットをアピールすることで、成約する可能性が高くなります。
マンションのメリットを追求し購入希望者にアピールすることは、不動産会社の腕の見せ所の1つです。
そのマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルは、全国展開をする大手の不動産会社のほか、その地域に特化した中小の不動会社などさまざまな不動産会社と提携しています。
おうちクラベルを活用することで、そのマンションの魅力を十分にアピールしてくれる不動産会社を見つけやすくなります。
室内の臭いに気を配る
内見を受け入れてもその後成約につながらない場合は、室内の臭いが気になるのかもしれません。
室内の臭いは居住している人にはわかりにくい一方で、外部から入った内見者には気になりやすいものです。
特に、ペットの臭いやたばこの臭いは気になりやすいといえます。
物件の臭いについては不動産会社の担当者に率直な意見を求め、気になる場合は消臭剤を置いたり清掃をしたり壁に付着した臭いを取ったりするなどの対策を講じるようにしてください。
媒介契約の種類を変える
不動産会社が売却に力を入れていないことが原因でマンションが売れていない場合は、その不動産会社と締結している媒介契約の期間が満了するタイミングで、媒介契約の種類を見直すことが1つの方法です。
媒介契約には次の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
不動産会社はマンションが成約した場合に自社が確実に仲介手数料を得られるよう、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」をすすめることがほとんどです。
しかし、決して売れにくいマンションではないにもかかわらずなかなか成約しない場合は、一般媒介契約に切り替えることが選択肢に入ります。
なぜなら、一般媒介契約は重ねて複数社と契約することができるため、不動産会社同士が競い合うことで買主が見つかりやすくなる可能性があるためです。
また、囲い込みが起きづらくなることもメリットです。
ただし、築古であったり交通の便がよくなかったりするなど、不動産会社に売却に力を入れてもらわないと売りづらいマンションである場合は、一般媒介契約だとマンションがより売れなくなるかもしれません。
一般媒介契約は不動産会社が販売のためにコストや労力を投じても他社による仲介で成約してしまうと仲介手数料を受け取ることができないため、不動産会社が販売活動に尽力してくれないおそれがあります。
不動産会社を変える
売却を依頼している不動産会社が信頼できないと感じている場合は、不動産会社自体を変更することも1つの手です。
不動産会社を変え、そのマンションの売却ノウハウを持つ不動産会社に依頼しなおすことで、マンションが成約する可能性があります。
不動産会社の選定が、マンション売却の成否を握るカギになるといっても過言ではありません。
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不動産買取を検討する
マンションが一向に売れない場合は、不動産買取に切り替えることも1つの手です。
不動産買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう契約形態です。
不動産買取では、市場で売りづらいマンションであっても買い取ってもらえる可能性があります。
一方で、不動産買取による売却価格は市場での売却価格の6割から8割程度となることが多く、マンションを高く売りたい場合に向いた方法ではありません。
また、不動産会社にマンションを買い取る義務があるわけではないため、マンションの状態や立地などによっては買い取ってもらえない可能性もあります。
まとめ
リノベーションをしたこと自体が原因で、マンションが売れなくなるわけではありません。
ただし、リノベーションの結果、マンションが買主のニーズに合致しなくなった場合やリノベーションにかかった費用を加算して売出価格が高くなった場合は、これが原因でマンションが売れない可能性があります。
そのため、すでにリノベーション済みである場合はともかく、マンションを売るためにあえてリノベーションをすることはおすすめできません。
リノベーションは必ずしも売主にとってプラスになるとは限らず、リノベーションをしなくても照明を変えたり写真を撮り直したりすることなどで成約する可能性が高くなります。
マンションを売却する際は、不動産会社の担当者とよく相談したうえで、売却のために最適な対策を講じるようにしてください。
マンションの売却を任せられる信頼できる不動産会社をお探しの際は、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
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この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
