マンションを売却しようにも、どのような手順で売却を進めればよいかわからないことも少なくないと思います。
しかし、マンションの売却手順を誤ると、損をしてしまうかもしれません。
マンションの売却は、どのような手順で進めていくとよいでしょうか？
今回は、マンションを売却する手順について、はじめて売却する方にもわかりやすいよう詳しく解説します。
マンションを売る手順1：相場を確認する
マンションの売却を検討している場合は、はじめに自分で相場を確認するようにしてください。
なぜなら、自分で相場を調べておくことで、マンションを相場とかけ離れた価格で売却して後悔するリスクを最小限に抑えることが可能となるためです。
また、不動産会社が売却の依頼を受けるために根拠のない高めの査定額を提示したとしても、気づきやすくなる効果も期待できます。
自分で相場を確認する方法には、次の2つの方法が考えられます。
- 取引事例の検索サイトを活用する
- AI査定を活用する
ここでは、それぞれの概要を解説します。
取引事例の検索サイトを活用する
取引事例の検索サイトとは、マンションの過去の取引実例が掲載されている無料のウェブサイトです。
主な取引事例検索サイトとしては、次の2つが挙げられます。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも、マンションの実際の成約価格が、次の情報などとともに掲載されています。
- 成約時期
- マンションの所在地（町名まで）
- 最寄り駅名と最寄り駅までの距離
- 間取り
- 築年数
- 専有面積
これらの情報を売却を検討しているマンションの情報と比較することで、自身のマンションの売却価格が予想しやすくなります。
特に大型のマンションでは、同じマンションと思われる取引事例が見つかることも多く、非常に参考となります。
AI査定を活用する
AI査定とは、AI（人工知能）が自動的にマンションの売却想定額を算出する、無料のウェブサービスです。
売却したいマンションの情報を入力するだけですぐに売却予想額が表示されるものが多く、個人情報などの入力が不要であることが一般的です。
AI査定の精度は粗く、個々の事情を反映したものではないため、AI査定の結果のみをもとにマンションを売り出すことはできません。
とはいえ、自身でマンションの客観的な売却価格をある程度把握しておきたい場合は、AIによる査定結果が1つの参考となります。
なお、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」は不動産一括査定であるものの、査定の依頼後にはAIによる査定結果を確認することも可能です。
不動産会社への査定依頼とAIによる査定結果の確認を同時に行いたい場合は、ぜひおうちクラベルをご活用ください。
マンションを売る手順2：必要書類を確認する
相場の確認と並行して、マンションの売却に必要となる書類を集めます。
この段階では、査定時に必要となる書類のみを集めても問題ないものの、あらかじめ必要書類の全体像を知って準備をしておくことで、いざ必要となった際に一から書類を探したり慌てたりしなくて済みます。
ここでは、査定時と売買契約締結時、引き渡し時に必要となる主な書類をそれぞれ紹介します。
なお、ここで紹介するのは、あくまでも一般的な必要書類です。
状況によっては他の書類が必要となることもあるため、実際に書類を集める際は不動産会社の担当者からの案内に従うことをおすすめします。
査定時に必要となる書類
マンションの査定を受ける際に必要となる主な書類は、次のとおりです。
- 売主の本人確認書類
- 全部事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税課税明細書（固定資産税納付書に同封されている、不動産の一覧が掲載された書類）
- ローン残高の分かる書類（ローン残高証明書など）
- マンション購入時の売買契約書・重要事項説明書
- （あれば）耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
- マンションの管理規約や管理細則
- 管理費や修繕積立金がわかる書類
- 購入時のパンフレット
なお、全部事項証明書は法務局で誰でも取得できるため、不動産会社の担当者が取得してくれることもあります。
売買契約締結時に必要となる書類
マンションの売買契約を締結する際に必要となる主な書類は、次のとおりです。
- 売主の本人確認書類
- 売主の印鑑証明書
- 全部事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税課税明細書
- ローン残高証明書
- マンション購入時の売買契約書・重要事項説明書
- （あれば）耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
- マンションの管理規約・管理細則
- 管理費や修繕積立金がわかる書類
- 購入時のパンフレット
売買契約の締結時に必要となる書類の多くは、査定時に必要となる書類と重複します。
これらの書類は、マンションの売却を依頼する時点で不動産会社に引き渡し、その後は不動産会社が管理してくれることも少なくありません。
マンションの引き渡し時に必要となる書類
マンションの引き渡し時（決済時）に必要となる主な書類は、次のとおりです。
- 売主の印鑑証明書
- 売主の本人確認書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 売却をするマンションの鍵
- 買主に引き渡す書類一式
- 銀行通帳
登記済権利証または登記識別情報通知はマンションを購入した際に法務局から発行された書類であり、原則としていずれかが手元にあるはずです。
マンションの所有権を取得すると以前は登記済権利証が発行されていたものの、2004年の不動産登記法改正によって登記識別情報通知が発行されることとなりました。
登記識別情報通知に切り替わった時期は登記所によって異なるため、一律ではありません。
目安としては、マンションを取得した時期が2006年頃より前である場合は登記済権利証が、これ以後である場合は登記識別情報通知が発行されている可能性が高いといえます。
これらの書類は再発行を受けることができないため、あらかじめ所在を確認したうえで、紛失している場合はその旨を不動産会社の担当者に伝えておいてください。
紛失しているからといってマンションを売れないわけではないものの、司法書士による手続きが別途必要となります。
マンションを売る手順3：査定を受ける
次に、マンションの査定を受けます。
査定とは、不動産会社の担当者に、そのマンションの売却予想額を算出してもらう手続きです。
実際にマンションを売りに出す際は査定額をベースとして売出価格を決めることとなるため、マンションを売却するにあたって査定は必須のステップといえます。
ここでは、査定を受ける際のポイントを解説します。
- 査定は複数の不動産会社から受けるのが鉄則
- 不動産一括査定の活用がおすすめ
査定は複数の不動産会社から受けるのが鉄則
マンションの売却をする際の査定は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。
なぜなら、査定額には不動産会社のノウハウや考え方が反映されており、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、そのマンションの売却適正額を把握しやすくなります。
また、複数の不動産会社による査定額や査定額の説明などを比較することで、そのマンションをよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなる効果も期待できます。
不動産一括査定の活用がおすすめ
マンションの査定を複数の不動産会社に依頼するべきであるとはいえ、自分で信頼できそうな不動産会社を複数探して1社1社コンタクトをとることには多大な手間と時間を要します。
そこでおすすめなのが、不動産一括査定の活用です。
不動産一括査定とは、査定依頼フォームに1度情報を入力することで複数の不動産会社にまとめて査定の依頼をすることができるウェブサービスです。
不動産一括査定を活用することで、複数社に査定の依頼をする手間や時間を大きく削減することが可能となります。
不動産一括査定は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定であり、安心してご活用いただけます。
査定の依頼先は実績豊富な優良企業ばかりであるため、信頼できる不動産会社に出会いやすくなります。
マンションを売る手順4：不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果が出揃ったら、マンションの売却を依頼する不動産会社を選定して媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社にマンションの買主を見つけてもらったり買主との売買契約をサポートしてもらったりするために締結する契約です。
ここでは、媒介契約を締結する際のポイントを2つ解説します。
- 不動産会社は査定額の高さのみで選定しない
- 媒介契約は3種類ある
不動産会社は査定額の高さのみで選定しない
マンションの売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、査定額の高さのみで選ばないよう注意が必要です。
なぜなら、査定額はあくまでもその不動産会社が考える売却予想額でしかなく、その額でマンションを売却する保証はないためです。
また、他社より高い査定額を提示する不動産会社は、そのマンションのアピールポイントを見つけているなど実際に高く売却する自信を持っていることがある一方で、売却の依頼を勝ち取るために、根拠のない高い査定額を提示しているだけの可能性もあります。
そのような不誠実な不動産会社に売却を依頼してしまうと、マンションが一向に売れない事態となったり、結果的に価格を大きく引き下げざるを得なくなったりするかもしれません。
このような事態を避けるため、他社より飛びぬけて高い査定額を提示する不動産会社がある場合はこれに飛びつくのではなく、査定の根拠や査定額が他社より高い理由を説明してもらい、その結果を踏まえてその不動産会社に依頼するかどうかを検討することをおすすめします。
マンションの査定には、「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルでは、提携先不動産会社を独自に基準で選定しており、誠実な不動産会社に出会いやすくなります。
媒介契約は3種類ある
不動産会社にマンションの買主を見つけてもらうために締結する媒介契約には、次の3種類があります。
それぞれの違いを理解して、状況や希望に合った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
売却するマンションが比較的売りづらい場合は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選択することをおすすめします。
これらの媒介契約は重ねて他社との契約ができないことから、不動産会社に責任をもって販売活動をしてもらいやすくなるためです。
一方で、マンションが好立地であったり築浅であったりして比較的売りやすい物件である場合は、「一般媒介契約」も選択肢に入ります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と重ねて契約できることから、複数の不動産会社が購入希望者を見つけてくれる可能性があり、よりよい条件で購入してくれる買主と出会いやすくなるためです。
マンションを売る手順5：マンションを売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、マンションを売りに出します。
ここでは、このステップで行うことを2つ紹介します。
- 売出価格を設定する
- 内見に丁寧に対応する
売出価格を設定する
マンションを売り出す際は、「売出価格」を決めます。
売出価格とは、売主によるマンションの希望売却価格です。
売出価格は、マンション売却の成否を左右するといっても過言ではありません。
なぜなら、売出価格が高すぎるとマンションが一向に売れない可能性が生じる一方で、売出価格が低すぎると安く売ってしまい後悔する可能性があるためです。
そのため、売出価格はそのエリアの不動産事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めるようにしてください。
その地域の不動産事情に詳しい信頼できる不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご活用ください。
おうちクラベルは全国展開をする大手の不動産会社のほか、地域密着で活動する中小の不動産会社とも多く提携しているため、そのマンションの売却に適した不動産会社を見つけやすくなります。
内見に丁寧に対応する
マンションを売りに出すと、内見への対応が必要となります。
マンションの購入者のほとんどは、購入前に内見を希望するためです。
内見を受ける際は、当日までに物件の清掃と整理整頓をしておいてください。
きれいで整頓された状態である方が購買意欲が湧きやすく、成約につながりやすいためです。
また、購入希望者はマンションの内部のみならず、売主の人柄も見ていることが少なくありません。
そのため、内見の際は可能な限り売主も立ち会い、マンションの住み心地を案内したり購入希望者からの質問に丁寧に回答したりすることをおすすめします。
マンションを売る手順6：売買契約を締結する
買主がマンションの購入を決めたら、買主との間で売買契約を締結します。
売買契約書は不動産会社が作成してくれるため、自分で作成する必要はありません。
ここでは、このステップで知っておくべきポイントを2つ解説します。
- 契約不適合責任について確認する
- 手付金を受け取る
契約不適合責任について確認する
契約を締結する前に、契約不適合責任について理解し、契約書の表記を確認しておいてください。
契約不適合責任とは、買主に引き渡した物件が契約内容に適合しない場合に売主が負うべき責任です。
設備の故障を隠したままマンションを買主に引き渡した場合、次の請求がされる可能性があります。
- 追完請求（故障の修補請求など）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除請求
このような請求がされてトラブルとなる事態を避けるため、マンションに不具合がある場合はその不具合を買主にあらかじめ正直に申告したうえで、売買契約書とともに交付する「設備表」などに、不具合の内容を記載してください。
たとえ不具合があっても、「その不具合があるマンション」が売買契約の対象となっている場合は、契約不適合責任を問われることはありません。
とはいえ、売主は不動産のプロでないことが一般的であり、目に見えないマンションの不具合についてまですべて把握することは困難です。
そうであるにも関わらず、売主が予期してない不具合についてまですべて契約不適合責任を負うとなると、売主にとって酷な状況となりかねません。
そのため、契約書の記載によって、売主が負うべき契約不適合責任の範囲を限定したり一部免責したりすることが一般的です。
契約書を取り交わす際は、不動産会社の担当者とよく相談したうえで契約不適合責任の内容を検討し、内容を十分に理解しておくことが必要です。
手付金を受け取る
マンションの売買契約書を取り交わす時点で、買主から売主へ手付金が交付されます。
手付金の額に明確な決まりはないものの、売買代金の5％から10％程度とすることが一般的です。
これ以降、相手方が履行に着手するまでに一方的な理由により契約を解除するには、次の対応が必要となります。
- 買主からの解除：手付金の放棄
- 売主からの解除：手付金の倍額返し
そのため、何らかの事情で解除すべきこととなる場合に備え、手付金は使い切らず残しておくことをおすすめします。
マンションを売る手順7：マンションを引き渡す
マンションの引き渡し日は、売買契約の締結日から1か月程度先の日に設定することが一般的です。
この引き渡しなどの手続きを決済といい、次のことなどが同時に行われます。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額（手付金を除く）の支払い
- マンションの名義を売主から買主に変えるための書類への署名押印
- 売主から買主へ、マンションの鍵や書類などの引き渡し
その後は、決済に立ち会った司法書士が法務局に登記を申請し、マンションの名義が正式に買主へと変わります。
これ以降は、たとえ売主であっても無断でマンション内に立ち入ることはできません。
マンションを売る手順8：必要に応じて確定申告をする
マンションを売却すると、確定申告が必要となることがあります。
確定申告が必要となる場合は、売却の翌年2月16日から3月15日までの間に忘れずに申告してください。
ここでは、確定申告のポイントについて解説します。
- マンションの売却で譲渡益が出ると譲渡所得税の対象となる
- 譲渡所得税は特例適用によってゼロとなることも多い
マンションの売却で譲渡益が出ると譲渡所得税の対象となる
マンションを売却して譲渡益が出たら、その譲渡益に対して譲渡所得税と住民税がかかります。
譲渡所得税は国などから納付書などが送られてくるのではなく、自分で税額を計算し、確定申告しなければなりません。
譲渡所得税と住民税は、次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税額＝課税譲渡所得金額×税率
計算要素の概要は、それぞれ次のとおりです。
- 収入金額：マンションの売却によって買主から得た対価
- 取得費：そのマンションの取得に要した購入代金、仲介手数料、不動産取得税など。ただし、建物部分は所有期間分の減価償却費相当額の控除が必要。取得費が不明な場合は、「収入金額×5％」で計算する
- 譲渡費用：そのマンションを売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税など
- 特別控除：要件を満たすことで適用できる、実際の支出を伴わない控除
また、譲渡所得税と住民税の税率は、売却年の1月1日時点におけるマンションの所有期間に応じて次の二段階となっています。
なお、2037年までは復興特別所得税が加算されています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
マンションが相続などで取得したものである場合、所有期間は故人の所有期間を引き継ぐことが可能です。
そのため、たとえ相続でマンションを取得してからすぐに売却したとしても、それ以前に故人が長期間マンションを所有していた場合は、長期譲渡所得に該当することとなります。
譲渡所得税は特例適用によってゼロとなることも多い
譲渡所得税には、さまざまな特例が設けられています。
中でも、マイホームであったマンションを売却した際に活用できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は控除額が大きいため、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、特別控除の適用を受けるには、要件を満たしたうえで確定申告することが必要です。
主な要件は次のとおりです。
- 自分が住んでいる家屋を、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋や、一時的な目的で入居したと認められる家屋などでないこと
- 他の一定の特例の適用を受けていないこと
特に、この特例は住宅ローン控除との併用ができない点に注意が必要です。
特例の適用要件は非常に細かく定められており、1つでも要件から外れると適用を受けることができません。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
そのため、マンションの査定額がわかった時点で、特例適用の要否などについて税理士などの専門家へ相談しておくようにしてください。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
複数社による査定額を比較することで、そのマンションの売却適正額が把握しやすくなり、税金の試算もしやすくなります。
まとめ
マンションを売る手順や、各ステップで特に知っておくべきことなどについて詳しく解説しました。
全体の流れを理解して、後悔のないマンション売却を目指しましょう。
マンションを売る手順で特に重要となるのは、査定を受けるステップです。
マンションの売却を成功させたい場合は、査定は1社のみではなく複数社から受けるようにしてください。
複数社による査定額や担当者のアドバイスなどを比較することでそのマンションをよりよい条件で売却してくれる不動産会社を見つけることができると、マンションの売却を成功させやすくなるためです。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をすることには、膨大な手間や時間を要します。
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご活用です。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができ、自分で複数の不動産会社を回る必要はありません。
おうちクラベルでは、査定の依頼先の不動産会社を実績豊富な優良企業に絞っているため、そのマンションの売却を成功させてくれる信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
不動産会社で売買の営業職と賃貸の事務職を経験。 現在は不動産系のライターとして不動産売買仲介から賃貸仲介、物件管理に関わる執筆活動を行っている。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜賃貸不動産経営管理士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
