これからマイホームの取得や借地を検討しているのであれば、借地権について正しく知っておくことが大切です。この記事では、借地権とはどのような権利なのか、種類やメリット・デメリットについて紹介します。
1.借地権とは？
不動産にはさまざまな権利があり、土地に関する権利として「借地権」があります。借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことです。借地権には、大正時代に作られた「旧借地法」と平成4年8月1日に施行された「借地借家法」（新法）があります。1992年7月より前に土地を借りた場合は、旧借地法が適用されており、1992年8月1日以降に土地を借りた場合は新法が適用されます。
また借地権には「地上権」「賃借権」の2つの権利があり、地上権は、物権であるため、自由に第三者に譲渡、使用・収益することが可能です。一方の賃借権は、債権であり、借地権付建物の譲渡や建物の建て替えなどは地主の承諾を得なければなりません。物件とは、物に対する直接的な支配権であり、債権とは、人に対して履行を求めることができる権利なのです。現状のマーケットでは、地上権よりも賃借権のほうが多いと言われています。
借地権は「所有権」と混同されがちですが、所有権は土地を所有する権利のことです。借地権は所有権ではない点に注意しましょう。ゴミ捨て場や駐車場などは、建物の所有が伴わないため借地権は発生しません。
土地を借りて建物を建てた場合は、土地の所有権は「地主」にありますが、建物の権利は「借地人」にあります。ほかにも借地権の中には普通借地権と定期借地権があり、さまざまな制約や特徴があります。特徴は以下の4つです。
- 借地人は地主に対し、決められた地代を支払わなければならない
- 借地に建てた建物は、賃借権であれば無断で売却・譲渡・建て替えはできず、地主に承諾を得る必要がある
- 借地には契約期間が存在し、満了した場合は更地にして地主に土地を返還しなければならない
- 地主に正当な事由がない限り、契約期間は更新が可能
普通借地権は借地借家法で契約期間が決められていますが、契約期間が満了しても、地主側に正当な事由がない限り契約は更新できるため、半永久的に借りられます。
（参考：『借地権の評価』/国税庁：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm）
2.借地権の種類
借地権は、普通借地権と定期借地権の2つの種類に分類され、普通借地権は、借地権設定された時期により旧法借地権と新法借地権に分類されます。旧法借地権は契約期間が定められているものの、地主に正当事由がない限り更新の拒絶はできません。そのため、地主にとっては貸した土地が半永久的に返ってこないデメリットがあります。
このように旧借地法は地主に対して厳しい制度であったため、新法である借地借家法では、地主と借地人のバランスがうまく保たれています。また 新しく制定された借地借家法には、定期借地権が含まれる点にも注意して見ていきましょう。
2-1.借地権①借地借家法
不動産に関する契約期間や効力、条件などを定めた法律が「借地借家法」です。借地人の権利範囲や存続期間を決めることで、契約上のトラブルを避ける効果があります。
たとえば急な立ち退きを迫られたり、土地の契約を更新してもらえなかったりすれば、借地人は生活に大きな支障をきたすでしょう。引っ越したばかりの住居、建てたばかりの物件も取り壊さなくてはなりません。このように土地を借りている借地人を保護する目的もあります。
借地借家法が適用されているのは、1992年8月１日以降に設定された借地権です。借地借家法には、普通借地権と定期借地権が存在しており、それぞれ契約内容によって存続期間が異なります。借地権付きの家を所有していたり、相続する場合には、契約期間の確認が必要です。
また、普通借地権の存続期間は30年となっていますが、借地人と地主側で30年より長い存続期間が設定されている場合は、その契約が優先されます。
（参考：『建設産業・不動産業：定期借地権の解説』/国土交通省：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html）
2-2.借地権②旧借地法
1992年7月より前に設定された借地権の場合は、旧借地法が適用されます。契約期限は定められていますが、地主に正当な事由がない限り地主からは解除されません。当事者間の合意があれば、契約期間を長く設定することも可能です。借地借家法と同様に、借地人は借地権の売買、譲渡もできます。しかし、売却の際には地主の承諾が必要となり、譲渡承諾料が発生します。
旧借地法の大きな特徴として、地主は正当な事由がなければ更新の拒絶ができない点です。一度土地を貸してしまうと、半永久的に土地が返ってこず、土地が利用できないため、地主側にとっては厳しい制度でした。また正当な事由の判断は、明確にされているわけでもありません。契約期間は以下の表のとおりです。
このように旧借地権の契約期間は建物の構造によって異なるのが特徴です。また契約期間に建物が腐敗した場合、借地権は消滅します。
2-3.借地権③定期借地権
定期借地権は借地借家法で規定される権利のひとつです。契約期間が定められており、更新がなく、契約期間満了時には地主に土地が返還されるのが特徴です。貸した土地が必ず返ってくるため、地主は安心して土地を貸せるメリットがあります。
定期借地権は、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権と3つに分けられており、それぞれ契約期間の長さや条件が異なります。また一時使用目的の借地権もあります。それぞれの特徴や契約期間は以下のとおりです。
建物譲渡特約付借地権は建物買取型の権利です。30年経過すると、地主が建物を買い取らなければならない特約が付いています。
一時使用目的の借地権は、工事の際に建てるプレハブ倉庫や仮設事務所、祭典式場や博覧会場など、臨時設備設置の際に一時的に土地を借りる権利です。契約期間の定めはなく、1年未満の短期間に設定することも可能です。当事者はいつでも解約の申し入れができます。また地主は途中解約に関し、正当な事由も必要ないのが特徴です。
（参考：『建設産業・不動産業：定期借地権の解説』/国土交通省：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html）
3.借地権が持つメリット・デメリット
これからマイホームを建てたい方や事業で土地を借りる際は、借地権が持つメリット・デメリットを知ることが大切です。借地権のメリットとして、「土地にかかる税金を支払う必要がない」「初期費用が所有権と比較して少ない」ことがあります。また長期的に借りられるのも大きなメリットです。
しかし、借地権にはデメリットも2つあります。それは、「毎月地代を払わなければならない」「借地権付建物の譲渡や建物の建て替えの際には承諾がいる」ことです。地代は土地の価値によって変わるため、土地を借りる際には注意しておきましょう。ここでは、借地権のメリット・デメリットについて解説します。
3-1.メリット①土地の固都税が抑えられる
住宅や土地を所有していると、さまざまな税金がかかります。おもにかかる税金は固定資産税と都市計画税です。しかし、土地にかかる固定資産税と都市計画税は、土地の所有者である地主が負担しなければなりません。
そのため、土地を借りている借地人には税金を支払う義務がなく、支払う税金を抑えられます。賃貸マンションに住んでいても、固定資産税がかからないのと同様です。
固定資産税は土地の価値が高ければ高いほど、かかる税額は高くなります。たとえ地価の安い土地であっても、毎年税金を払い続けることは大きな負担になるでしょう。
土地を借りていれば、土地についての固定資産税はかかりませんが、建物を所有していれば建物の固定資産税や、不動産取得税といった税金はかかるため注意が必要です。支払いの時期になると、建物部分の納税通知書が送られてきます。
3-2.メリット②長期間借りられる
借地権には存続期間が決められており、将来的には返還しなくてはなりません。しかし、旧借地権や普通借地権は更新が可能です。地主に延長を拒否する正当な理由がなければ、契約は延長できるため、長期間借りられます。
マイホームのために借りるといった場合は、普通借地権か定期借地権になりますが、普通借地権では30年の存続期間があります。更新すれば20年、以降10年ずつ延長可能です。
定期借地権では、期間が満了になれば更地にして返還しなければなりませんが、50年以上の長期期間が約束されています。借りている間は地代を支払う必要がありますが、長期的に土地を借りられるのは大きなメリットです。
3-3.メリット③初期費用が抑えられる
土地を買うよりも、借地権を購入するほうが初期費用はかかりません。借地権付き建物の土地は、同じ土地の所有権を得るのに比べ、60～80％程度の費用で済むケースが多いようです。
そのため、土地の価格が高ければ高いエリア程、取得費を大きくカットできる可能性があります。「マイホームを建てたいけれど、初期費用は安く抑えたい」「早くマイホームを建てたい」といった方は、土地を買うよりも借りることを検討してみましょう。
3-4.デメリット①毎月土地代を支払う必要がある
土地を借りるデメリットとして、地主に毎月決められた土地代を支払わなければならないということが挙げられます。
存続期間や地代によっては、土地を購入するよりも負担が大きくなる場合もあります。また土地の価格上昇によっては、地代の値上げを要求されるケースもあるため、注意しなければなりません。土地を借りる際は、毎月地代がどのくらいかかるのか、何年ほど借りる予定なのか決めておき、シミュレーションしておくとよいでしょう。
3-5.デメリット②売却するには承諾が必要
借地上の建物については自分の所有物ではありますが、通常、自由に建物の売却や増改築はできません。事前に地主の承諾が必要であり、承諾が得るために、承諾料を支払う場合もあります。しかし、地上権の場合は、売却・増改築は地主に承諾不要です。
「建物が劣化してきて、リフォームしたい」「毎月土地を支払うのが厳しくなってきて、譲渡したい」といった際にも地主の承諾を得なければなりません。リフォームに関しては、規模によっては不要な場合もあります。原則的に決められた存続期間は途中で解約できないため、注意が必要です。
4.借地権についてしっかり理解しよう！
土地を借りる際や借地権付きの建物に住む際には、借地権についてしっかりと理解しておく必要があります。借地権は土地を借りる権利のことですが、土地を借りれば毎月地主に土地代を払わなければなりません。また契約期間が定められている点にも注意が必要です。
しかし、土地を借りることでマイホーム取得の初期費用が抑えられたり、税金を支払う必要がなかったりと、メリットもあります。借地権について正しく理解し、土地を借りる際の参考にしてください。
Q&A
Q.借地権とはなんですか？
A.借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことです。借地権を規定する法律として、「旧借地法」と新しく設立された「借地借家法」があります。
Q.借地権の種類には、どのようなものがありますか？
A.普通借地権・定期借地権の2種類があり、普通借地権は普通借地権は、借地権設定された時期により旧法借地権と新法借地権に分類されます。
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この記事の監修者
不動産鑑定士 宅地建物取引士 日本証券アナリスト協会検定会員（CMA） 相続診断士 J-REC公認不動産コンサルタント
名古屋市立大学薬学部卒。大学在学中に不動産鑑定士２次試験合格。日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や不動産証券化業務に従事。その後外資系不動産ファンド等にて物件購入・管理・経営企画等業務に従事。約20年間の鑑定・宅地建物取引業の経験を活かし、2020年に不動産パートナーズ株式会社を設立し、代表取締役に就任。同社では、不動産鑑定業・宅地建物取引業に加え、不動産専門の相続診断士として活動を行う。
地元の高円寺では、地域貢献活動を行い、高円寺氷川神社氏子青年会の副会長を務める。
