土地を有効活用するには、定期借地権の特徴やメリット・デメリットなどを正しく理解しておく必要があります。
また、定期借地権は3種類に分かれますので、土地の貸し主は自分に適した契約は何か、よく考えたうえで契約することが大切です。
本記事では3種類の定期借地権の内容と、メリット・デメリットについて詳しく解説します。
1.定期借地権の定義とは
借地権とは「他人の土地を借りて自分の建物を建てる権利」のことであり、定期借地権とは「期間を定めて土地を貸す権利」のことをいいます。
通常の借地権では、借り主を保護する目的により、借り主が望めば契約満了を迎えても契約更新されるのが原則です。一方、定期借地権は期間を決めて土地を貸す制度であるため、原則として契約更新がされず、期間満了で借地関係が終了します。
したがって、貸し主は借り主側の要求で契約更新される心配がなく、定めた期間で貸し出すことが可能になります。
| 種類 | 期間 | 契約方式 |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 書面で締結 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 公正証書で締結 |
| 建物譲渡特約付定期借地権 | 30年以上 | 口頭でも可能 |
2.3種類の定期借地権の特徴
前章の表でも紹介したように、定期借地権には「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付定期借地権」の3種類があります。
借地権の種類により、契約期間・再契約の可否・利用制限・建物買取請求権・公正証書の有無など異なる点があるため注意が必要です。
以下に、3種類の定期借地権の特徴をまとめます。
2-1.定期借地権①一般定期借地権
一般定期借地権とは、50年以上の長期間にわたり土地を借りる権利のことです。口頭での契約はできず、必ず書面をもって締結する必要があります。
通常の借地権の場合は口頭でも可能となっているため、混同しないように注意しましょう。
定期借地権のため更新や延長はできませんが、新たに一般定期借地権を結びなおすことは可能です。ただし、建物の買取請求権がないため、新たな契約を結ばず契約終了となった場合、借り主は土地を更地に戻して返還しなければなりません。
土地の利用制限については、特に定めがないため、事業用、居住用などさまざまな活用が可能です。
2-2.定期借地権②事業用定期借地権
事業用的借地権とは、事業を行うことを目的に建物を所有する借地権のことです。契約期間は10年以上50年未満と定められていますが、10年以上30年未満、30年以上50年未満の場合で、それぞれ内容が異なる点に注意してください。
契約期間が10年以上30年未満の場合は、特約として契約の更新や延長、建物買取請求権がないことを定める必要があります。
また、原則として契約終了時には土地を更地にして返還する必要があるため、一般定期借地権と似通った内容になっています。
一方、契約期間が30年以上50年未満の場合は、契約の更新や延長、建物買取請求権の特約は任意とされているため、貸し主と借り主の協議により決定されます。なお、事業用定期借地権はその名の通り、利用は事業のみに限られ、居住用の建物としては所有できません。
契約は公正証書で締結する必要があり、たとえ書面で契約したとしても、公正証書でなかった場合、無効になってしまうので注意してください。
2-3.定期借地権③建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権とは、30年以上にわたって土地を借りた場合、借地上の建物を土地の貸し主に買い取ってもらえる借地権です。
貸し主に建物を買い取ってもらうことによって、借地権は消滅します。契約は他の定期借地権と違い、口頭でも可能とされていますが、トラブルなどを防止するため契約書を締結するのが一般的です。
3.それぞれの定期借地権が持つメリット・デメリット
定期借地権にはメリット・デメリットがありますが、定期借地権の種類によってその内容が異なります。
土地を有効活用するためには、それぞれの特徴を把握したうえで、自分に適した方法は何か、判断することが大切です。
以下にそれぞれのメリット・デメリットを解説するので、しっかりと理解しておきましょう。
3-1.一般定期借地権のメリット
一般定期借地権の主なメリットとして、以下の2点があげられます。
- 長期期間の契約が可能
- 利用目的の制限がない
契約期間が50年以上であるため、定期借地権の中でもっとも長い契約になっています。加えて、期間の上限がないため、貸し主・借り主の双方が合意すれば50年を超える期間で契約することも可能です。
事業用と違い利用目的の制限がなく、どんな目的でも利用できるため、他の定期借地権より借り主を集めやすいでしょう。
また、建物買取請求権がないため、契約が満了すれば必ず更地の状態で返還されます。
最終的に元の状態で戻ってくるため、貸し主としては将来の見通しが立てやすくなります。
3-2.一般定期借地権のデメリット
一般定期借地権の主なデメリットとして、以下の3点があげられます。
- 契約の更新がない
- 長期間の契約になってしまう
- 書面で契約しなければならない
更新なしを前提とした契約であるため、期間満了をもって契約終了となり、再契約を結ぶことは不可となっています。
更地になって返還される点は貸し主にとってメリットになりますが、更新したい場合は、もう一度契約を結び直さなければならない点はデメリットといえるでしょう。
また、契約期間が50年以上となっているため、短期、中期での土地活用をしたい場合には不向きな契約です。契約は必ず書面で行う必要があり、書面以外での契約は無効になる点も注意が必要です。
3-3.事業用定期借地権のメリット
事業用定期借地権の主なメリットとして、以下の3点があげられます。
- 契約期間を調整できること
- 事業に必要な初期費用が安く済むこと
- 30年以上であれば、契約更新や建物の買取請求権も認められている
契約期間は10年以上50年未満と決められているものの、この期間内であれば貸し主や借り主の希望によって調整が可能なので、一般定期借地権より融通が利きます。
また、借り主としては土地を購入しないで済むため、事業に必要な初期費用を抑えられるうえ、30年以上であれば契約更新や建物の買取請求権が認められているというメリットがあります。
借り主側にメリットがある場合、貸し主としてはデメリットに繋がることもありますが、条件が良ければ借り主を集めやすくなるため、デメリットばかりとは一概にはいえません。
3-4.事業用定期借地権のデメリット
事業用定期借地権の主なデメリットとして、以下の3点があげられます。
- 利用目的が事業用に限定される
- 契約更新がない（契約期間が10年以上30年未満の場合）
- 契約は必ず公正証書になる
事業用に限定されるため、居住用として利用できず、契約期間が10年以上30年未満の場合、契約の更新もありません。（契約期間が30年以上50年未満の場合は任意）
また、もっとも大きな特徴として、契約を公正証書で行わなければならない点があげられます。口頭での契約や公正証書以外の書面での契約は無効になってしまうため注意しましょう。
3-5.建物譲渡特約付定期借地権のメリット
建物譲渡特約付定期借地権の主なメリットとして、以下の3点があげられます。
- 長期間の契約が可能
- 建物を買い取らせる
- 借り主は建物の継続使用を請求することで、建物の賃借人として保護
契約期間は30年以上であり、一般定期借地権よりは短い期間になりますが、上限がないため30年以上であれば自由に期間を定められます。建物買取請求権が認められているので、更地に戻す必要がない点は、借り主にとって有利です。
さらに、建物の継続使用を請求すれば、賃借人として保護されるため、通常の事業用定期借地権を締結するより借り主側が安心して活用できる契約になっています。
また、貸し主としては、上記のような条件から、借り主を集めやすいというのがメリットです。
3-6.建物譲渡特約付定期借地権のデメリット
建物譲渡特約付定期借地権の主なデメリットとして、以下の3点があげられます。
- 存続期間が長いこと
- 契約の更新がないこと
- 建物の借り主として使用を請求する必要
契約期間は30年以上であり、短期で契約したい方にとっては活用がしにくい規定になっています。
また、契約の更新は不可なので、期間満了により貸し主へ建物を引き渡さなければならず、建物の借り主として使用を請求する必要があります。
4.定期借地権で必要な費用
では、定期借地権にはどの程度の費用が必要なのか考えてみましょう。もちろん地域によって差異がありますが、更地の状態での価格を基準とする場合がほとんどであり、大体更地の価格の0.5～1.5％程が年間の地代の相場です。
また、固定資産税評価額の5～8％程度を目安とする場合もあります。
さらに、地代とは別に、契約時に保証金を支払う必要がある点を覚えておきましょう。保証金の相場は、土地価格の20～25％程度といわれています。
5.自分に合った定期借地権を利用しよう
定期借地権の種類、それぞれのメリット・デメリットの解説をしてきました。
定期借地権と通常の借地権の大きな違いは、原則として契約の更新が認められない点です。まずはこの点を理解したうえで、どちらの契約が適切かを考えるようにしてください。
そのうえで、定期借地権の3種類それぞれの特徴を理解して、自分にとってもっとも適切なものは何か、判断するようにしましょう。
Q&A
Q.定期借地権についてよく分かりません。教えてください！
A.定期借地権は期間を決めて土地を貸すための制度のことです。原則として契約更新がされず、期間満了で借地関係が終了します。
したがって、貸し主としては借り主側の要求で契約更新される心配がなく、期間を定めて貸し出すことが可能となります。
Q.定期借地権で必要な費用ってどのくらいですか？
A.大体更地の価格の0.5～1.5％程が年間の地代の相場です。また、固定資産税評価額の5～8％程度を目安とする場合もあります。
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この記事の監修者
不動産鑑定士 宅地建物取引士 日本証券アナリスト協会検定会員（CMA） 相続診断士 J-REC公認不動産コンサルタント
名古屋市立大学薬学部卒。大学在学中に不動産鑑定士２次試験合格。日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や不動産証券化業務に従事。その後外資系不動産ファンド等にて物件購入・管理・経営企画等業務に従事。約20年間の鑑定・宅地建物取引業の経験を活かし、2020年に不動産パートナーズ株式会社を設立し、代表取締役に就任。同社では、不動産鑑定業・宅地建物取引業に加え、不動産専門の相続診断士として活動を行う。
地元の高円寺では、地域貢献活動を行い、高円寺氷川神社氏子青年会の副会長を務める。
