成年後見人による不動産売却とは？流れや必要書類を解説！

もし、あなたが成年後見人になった場合に、不動産の売却はどのように進めていけば良いのか気になるところですよね。
本記事では、成年後見人が不動産を売却するときに必要な書類や流れ、不動産売却の方法についてわかりやすく解説します。

成年後見制度とは？

成年後見制度は、認知症や精神的な障害、又は知的障害などによって十分な判断能力が低下した方をサポートし、支援するための国の制度です。

判断能力を失った本人は、家庭裁判所の監督の下で、成年後見人からの支援を受けられます。
具体的な支援の内容として、大きく2つにわかれます。

1つが財産管理で、本人に代わって本人名義の預貯金や不動産といった管理運営において、詐欺などから本人を守る支援です。

もう1つが、身上監護といわれるもので、介護契約や施設への入所手続きなどの生活を支援する内容です。

判断能力が不十分な方をサポートし、しっかりと守る制度が成年後見制度になります。

成年後見制度は2種類ある

成年後見制度には任意後見と法定後見の2つの制度があります。法定後見はそのなかでもさらに補助・保佐・後見の3つにわかれるのです。
ここでは以下2つについて解説していきます。

それぞれ詳しくみていきましょう。

任意後見制度

本人（委任者）と任意後見の候補者（受任者）の双方間で、基本的には自由に内容を決めて結ぶ契約です。

判断能力が不十分になる前に本人の意思によって誰を後見人にするかなど、将来に備えてあらかじめ受任者と契約できます。

国の制度である法定後見に対して、任意後見は自由に契約できるものです。

本人の判断能力が十分なうちに、任意後見契約を公正証書で本人と結びます。

家庭裁判所は任意後見監督人を選任し、万が一不正などがあった場合には、任意後見人を解任できるようになっています。

任意後見監督人は、任意後見人の後見事務を監督する人です。弁護士・司法書士・社会福祉士・税理士等の専門職や法律、福祉に関わる法人などが務めるのが一般的です。

法定後見制度

法定後見は、本人が認知症などを患うなどして判断能力が低下したあとに家庭裁判所の監督下で始まります。いい換えれば、判断力が低下した方の法的権利を守る制度です。

万が一本人が判断能力を失ってしまった場合は、申し立てにより家庭裁判所が選任した後見人が、本人の代わりに財産や権利を守る助けをします。

銀行など金融機関から預金の引き出しや不動産の売却など、判断能力が十分でない方はそういった財産や権利を自身で守ることができません。

そのため、認知症になってしまった家族を抱える家庭では、法定後見制度を利用せざるを得ないといったケースが多いのです。

次章では、法定後見の3つの種類について解説していきます。

法定後見制度は3種類ある

法定後見は、本人の自立レベルによって、後見・保佐・補助の3段階にわかれています。分類は本人の判断能力レベルの度合いで決められ、本人の判断能力が高い順から補助→保佐→後見の順となっています。

1つずつ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。

成年後見人

本人の徘徊があるなど、日常生活に支障をきたす認知症進行のケースでは、成年後見人が妥当とされています。

成年後見人ができるものは、以下の通りです。

成年後見人は、あらゆる法律行為で本人の代理権が付与されています。

とはいえ、自宅の処分などは本人にとって大きな影響があるため、裁判所の許可申立てが必要です。

保佐人

認知症の症状がまだ軽いものの、財産の管理や処分について不安がある場合は、保佐人が選任されます。判断能力が低下した本人のサポート役です。

保佐人ができるものは、以下の通りです。

本人が行う法律行為の一部、同意権や取消権、代理権を付与されます。

補助人

判断能力が不十分で物忘れが多いとはいえ、本人の自覚があり、意思疎通が十分取れる状態の場合は、補助人となります。

日によっては、判断力低下の症状がみられないため、本人の意思や自主性を尊重し、サポートする役割です。

補助人にできるものは、以下の通りです。

不動産の売却などは、本人の同意がないと行えません。

なお、後見・保佐・補助いずれの場合も、家庭裁判所への申立時に医師の診断書が必須です。

成年後見申立て手続きと必要書類

成年後見人を選ぶときは、本人の住所を管轄する家庭裁判所に「成年後見開始審判申立」を行います。

誰を後見人にするのかについて親族で話し合ってから申立てをしますが、その候補者を裁判所が不適格と判断した場合は、別の人物を任命する可能性もあります。

家庭裁判所への申立ては、下記に該当する方ができます。

4親等内の親族とは、本人からみた配偶者・父母・祖父母・子・孫・ひ孫・玄孫・兄弟姉妹・いとこ・叔父・叔母・甥・姪です。

法律で決められた人以外は申立てはできません。

また、申立時に必要な書類は以下の通りです。

申立てを行う家庭裁判所によっては、書類が異なる可能性もあるため、確認が必要です。

成年後見人による不動産売却の流れ

成年後見人による本人（成年被後見人）の自宅などを売却する流れは、通常の不動産売買の流れとは多少異なります。あらかじめ把握していると、実際の売買取引がスムーズに進行できるでしょう。

1. 不動産相場を調べる
2. 不動産業者と契約
3. 購入希望者と売買契約の案を作成
4. 家庭裁判所へ申立てを行う
5. 決済・引き渡し

順を追って詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。

①不動産相場を調べる

まず、売却予定の不動産がどれくらいの価格で売れるのか周辺相場を調べましょう。

売却したい不動産と近い条件・エリアで売られている物件情報を収集することで、周辺相場をつかめます。

また、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較して相場を把握する方がより正確です。

「一社一社に連絡するのが面倒くさい。もっと簡単に調べる方法はないのか？」と感じる場合は、不動産一括査定サイトが良いでしょう。

無料で利用できますし、手早く相場を知りたい方には非常に便利なサービスです。一例として「おうちクラベル」がありますが、AIによる査定ですぐに査定価格がわかるのがポイントです。簡単に相場を知りたい方におすすめの一括査定サイトです。

②不動産業者と契約する

売却予定の不動産相場を把握したら、次は買い手募集のための不動産会社を決めて、媒介契約を結びましょう。

物件の売り出し価格や売却できたときの報酬などを媒介契約時に決めておきます。

媒介契約を締結したら不動産会社は広告を出し、不動産の買い手探しがスタートです。

③購入希望者と売買契約の案を作成する

購入希望者がみつかり、条件の折り合いが付けば売買契約へ進みます。

ここからが通常の売買契約とは異なるのですが、成年後見人が売買契約を結ぶときは契約書に「停止条件」を付けて契約締結するのです。

停止条件の内容は、「裁判所に申立てをしたが不動産処分の許可が下りなかった場合」は契約が無効となるというものです。

成年後見人が成年被後見人の自宅を勝手に処分するのを防ぐために、停止条件付きの契約を締結しましょう。

④家庭裁判所へ申立てを行う

売買契約を締結したら今度は家庭裁判所へ売却許可決定の申立てを行います。

停止条件付きの契約書は、裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」の提出が必要です。

不動産処分の許可が下りればそのまま契約となりますが、万が一許可が下りなかった場合は、停止条件付きの契約のため不動産売買が無効となります。

⑤決済・引き渡し

家庭裁判所からの不動産処分の許可が下りたら、いよいよ決済・引き渡しです。

法定後見人・買主・不動産会社・司法書士・金融機関の方が集まります。

決済が完了し、所有権移転登記が済んだら不動産の引き渡しとなる流れです。

成年後見人による不動産売却の方法

成年後見人による不動産売却は、本人（被後見人）にとって居住用か非居住用かで、売却の手続きが異なってきます。

どのような違いがあるのか、それぞれ解説していきます。

居住用不動産の売却方法

居住用不動産の売却は、家庭裁判所の許可が下りないと売買はできません。
なぜなら、本人を保護する必要があるからです。

成年後見人だからといって、勝手に自宅を処分されたら本人が困ってしまうでしょう。居住用不動産等の売却では、売買契約を締結したあと、裁判所に居住用不動産処分の許可の申立てを行います。

家庭裁判所の許可が下りるまでは決済・引き渡しができません。

もし、仮に勝手に居住用不動産を売却したとしても許可が下りていなければ契約は無効となります。

非居住用不動産の売却方法

非居住用不動産の場合には家庭裁判所の許可はいりません。本人が住むわけではないため、居住用不動産のように保護する必要がないからです。

後見監督人が選任されている場合は、後見監督人の同意を必要としています。

基本的には、成年後見人の判断で売却できるため、買主をみつけて売買契約を締結し、決済や登記を行えば売却は完了です。

居住用と非居住用で区別する方法

居住用と非居住用を区別する方法は、住民票上の住所を現在又は過去に置いていたかどうかが一つの判断基準となります。

売却しようとしているのが、本人の居住する土地・建物であれば、居住用不動産です。また、現在は住んでいなくても過去に住んでいた場合も居住用不動産となります。

居住用か非居住用かで売却の手続きが異なってるため、注意が必要です。

成年後見人が不動産売却時に必要な書類は？

上記でも解説しましたが、居住用不動産を売却するためには管轄の家庭裁判所の許可が必要です。「住居用不動産処分許可申立て」を行い、家庭裁判所からの許可が下りたら、不動産を売却できます。

「住居用不動産処分許可申立て」に必要な書類等は、以下の通りです。

【本人又は成年後見人（保佐人，補助人）の住民票に変更がある場合】

変更があった者の住民票写し又は戸籍附票

【成年後見監督人（保佐監督人，補助監督人）がいる場合】
成年後見監督人（保佐監督人，補助監督人）の意見書

【抵当権・根抵当権設定の場合】

【賃貸借契約締結の場合】

【賃貸借契約の解除の場合】

また、申立ての際どのような点をみられるのでしょうか。

重要なポイントは、以下の通りです。

あらかじめポイントを押さえて、準備を進めましょう。

成年後見制度を活用した不動産売却をしよう

本記事で解説したように、成年後見制度を活用した不動産売却には、さまざまな手続きや必要書類があります。

成年後見制度を活用した居住用不動産の売却は、通常の売却の流れとは異なります。

慣れない方も多いと予想できるため、不動産を売却する際は、専門家や家庭裁判所に相談しながら進めていきましょう。

また、介護のために急いでお金が必要なこともあるでしょう。家庭裁判所の手続きと同時並行で不動産売却の準備をしておく必要があります。

まずは、売却予定である不動産の適正な価格を知るために「おうちクラベル」で査定してみると良いでしょう。過去の膨大な取引データから、AIが素早く算出してくれます。

「まずはいくらくらいで売れるのか知りたい」方も、無料で利用でき簡単に査定してもらえるため、試しに利用してみるのも良いでしょう。

Q.居住用不動産の売却を家庭裁判所の許可を得ずに売却したらどうなりますか？
A. 売主が受け取った金銭を買主に返します。必ず家庭裁判所の許可が下りてから売却手続きを進めましょう。

Q.申立書にはどのような内容を記載するんですか？
A. 申立書には申立人や本人の個人情報などを記載します。具体的には、以下の6つです。

• 氏名
• 住所
• 本籍
• 生年月日
• 申立ての趣旨
• 申立てをした理由

おうちクラベル編集部

おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。

この記事の監修者

古林 国博( 不動産鑑定士・宅地建物取引士・税理士・公認会計士 )

慶應義塾大学商学部卒。JR西日本、衆議院議員秘書、不動産鑑定事務所、監査法人、税理士法人、独立開業。
不動産鑑定事務所にて不動産鑑定業務のほか、固定資産税の減額や賃料改定コンサル業務に従事。監査法人にて上場企業の会計監査業務、税理士法人にて主に不動産オーナーの税務業務に従事。
独立開業後は、【不動産のプロ×税金のプロ】として、不動産オーナーが抱える税金、相続、不動産経営などのお悩み事をまるごと解決へと導くお手伝いを行っている。また、税理士や弁護士からの依頼により、不動産関連業務をサポートしている。

You do not have any posts.

関連記事

不動産を相続したとき知っておくべき手続きの流れや相続税を解説土地の贈与税はいくらかかる？ 計算方法や節税対策を紹介不動産は生前贈与すべき？相続税や手続きの流れ【シミュレーション付】相続した不動産を売却する流れや税金、注意点をわかりやすく解説！マンション相続の手続きフローは？税の計算方法や注意点も解説不要な不動産の処分はどうする？処分方法や費用について徹底解説実家を売却するタイミングはいつが良い？売却の手順や費用・空き家のまま放置するリスク・注意点・後悔しないためのポイントも解説固定資産税評価額とは？調べ方や計算方法、節税について解説！