不動産譲渡所得は、会社が申告してくれる給与所得とは別に、不動産売却による所得を本人が税務署へ申告しなければなりません。
今まで確定申告を一度もしたことがなくても、必要書類と書き方さえ学べば、自分で申告できるでしょう。
当記事では、不動産売却に関わる税金の内容と納税義務について、また確定申告時の必要書類や申請方法の概要までを解説しています。
不動産を売却したときに必要な納税義務とは？
不動産に関係する税金は次のとおりです。
(1)不動産の取得時：
印紙税
不動産を購入（土地建物の売買契約書 / 建物の請負契約書など ）する契約書に書かれた価格に応じて納税額が決まっています。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される、「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」について、印紙税の税額が軽減されています。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
※国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」より引用
※出典：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm
たとえば、4,000万円のマンションの売買契約書には、1万円の収入印紙を貼ります。
登録免許税
不動産を手に入れた（ 購入 / 贈与 / 相続 ）ときに、その不動産の名義を自分に書き換えるために法務局で不動産登記の申請をしなければなりません。
その際、申請書に登録免許税額分の登記印紙を貼って納税します。
この登録免許税額の税率は入手の理由によって決まっており、固定資産税評価額に掛けて算出します。
| 登記の種類 | 税率 |
|---|---|
| 土地の所有権移転登記申請（売買による移転） | 1.5 % ※1 |
| 土地の所有権移転登記申請（相続による移転） | 0.4 % |
| 建物の所有権保存登記申請（新築建物を取得） | 0.4 % |
| 建物の所有権移転登記申請（中古建物の売買による移転） | 2.0 % |
| 建物の所有権移転登記申請（相続による移転） | 0.4 % |
※1：令和5年3月31日まで
不動産の固定資産税評価額に上記税率を掛けて算出した金額分の登記印紙を貼ります。
たとえば、固定資産税評価額が4,000万円の土地を相続で取得したときの、相続による所有権移転登記申請書には、16万円分の登記印紙を貼ります。計算方法は下記をご参照ください。
4,000万円（固定資産税評価額）×0.4 %＝16万円（登録免許税額）
不動産取得税
所有権移転登記後、3～6ヶ月後ぐらいに課税されます。
納税通知書が各府税事務所などから送付されるため、納税通知書に記載されている納期限までに納付が必要です。
贈与税、相続税
贈与税、相続税も不動産を取得したら遅滞なく税務署へ申告が必要です。
(2)所有している間：
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日現在の所有者に対して課税されます。
- 固定資産税は、所有するすべての不動産に対し課税
- 都市計画税は、市街化区域内に所有する不動産に対し課税
(3)不動産売却時：
- 印紙税は、上記のとおりです
- 登録免許税は、上記のとおりです
- 譲渡所得税は、売却益に対して課税されます
不動産は、取得するときにも、所有している間も、処分するときにも課税されるため、税務署に書類を揃えて確定申告が必要です。今回はそのなかでも、売却にともなって課税される税金とその納税に注目していきます。
譲渡所得税とは不動産を売却した利益に課税される税金のこと
譲渡所得税とは、不動産の売却金額（譲渡価額）から、取得したときの金額（取得費）並びに譲渡費用を差し引いたものを利益として、そこに一定料率を掛けて算出するものです。
取得費とは
土地や建物の購入代金・購入手数料・仲介手数料・取得後の改良設備費です。建物の場合は減価償却費相当額を差し引きます。
取得費がわからなかったり、取得費が売却価格の5%に満たなかったりする場合には、取得費は売却価格の5%とみなします。
譲渡費用とは
土地や建物を売却するのに捻出した費用で、仲介手数料・売買契約書に貼る収入印紙代・測量費・立ち退き料・取り壊し費用などです。
譲渡所得税は不動産所有期間に応じて税率が変わる
売却した年の1月1日時点で不動産所有期間が5年を超えるか否かで譲渡所得税の料率が変わります。5年以上保有してから手放した方が、税率は半分程度と低いです。
| 種別 | 分類 | 所得税 | 住民税 | 税率計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 所有期間5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 所有期間5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
復興特別所得税率（2.1%）は2037年までとし、所得税額に乗じて算出します。
ただし、利益が出てもマイホームの売却なら、利益から3,000万円を控除し、利益を圧縮してくれます。
たとえば、取得費：3,000万円、譲渡費用：100万円、売却価格：4,000万円、特別控除：3,000万円とすると、譲渡所得税の算出の基礎となる課税譲渡所得額はこうなります。
課税譲渡所得
＝売却価格-（取得費＋譲渡費用）-特別控除
＝4,000万円-（3,000万円＋100万円）-3,000万円
＝4,000万円-6,100万円
＝0円
※課税譲渡所得が0円なら、譲渡所得税も0円です。
つまり、3,000万円以上の利益が出ていなければ、譲渡所得税はかかりません。
不動産を売却して損失が出た場合の譲渡所得税とは
不動産を売却して損益が出た場合には不動産譲渡所得税は0円です。それに加えて、さらに注目すべき特例があります。
マイホームを売却して譲渡損失が出た場合に、損益通算や繰越控除をして所得税や住民税が安くなる特例です。
マイホームを処分した日を含む年の1月1日に、所有期間5年を超えるマイホームの譲渡損失が生じていたら、次の(A)・(B)によって譲渡損失をその年のほかの所得と損益通算（所得と損失を相殺）できます。
もしもその年のなかで相殺しきれない損失があったら、翌年以後3年以内の各年分（合計所得が3,000万円を超える年は除く）の所得から繰越した控除分を再度差し引けます。
(A)新たにマイホームを買い換えるとき
マイホームを処分した年の前年から翌年までの3年間で新たなマイホームを購入し、その年末時点で新たなマイホームの住宅ローンに残高があるなど、一定の要件があれば、処分したマイホームの損失に、損益通算や繰越控除ができます。
(B)新たにマイホームを買い換えないとき
マイホームの売買契約締結日の前日時点で住宅ローンの残高があるマイホームを処分した場合などの一定要件があれば、そのマイホームの損失（ただし住宅ローンの残高からマイホームの売買金額を差し引いた残額が上限）の金額について、損益通算や繰越控除ができます。
不動産の売却益があるのに譲渡所得税を申告しなかったら？
確定申告をしなかった場合には、故意・過失に関わらず、無申告加算税や延滞税を求められることがあります。
無申告加算税は原則として、納付すべき税額に対して、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額が請求されます。
期限後申告によって納める税金は、納付の日までの延滞税をあわせて納付する必要が出てきます。
不動産の動きは、法務局や取引関係者の関係各所への登録内容をたどれば、変更されているかどうか追跡確認ができます。
また、税金を安く抑えようと時価よりもあまりに過少な金額で取引した場合にも、取引金額を時価に引き直され税額を再計算されることもあります。納税を逃れるための工夫ではなく、ありのままの取引で遅滞なく申告すべきです。
確定申告に必要な書類と手続きの概要
不動産の売却で売却益が発生した際には、確定申告が必要です。売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を納めることになります。
ただし、不動産売却で損失が出たとしても、所得と損益通算して税金を抑えることができる可能性があるため、確定申告を行ったほうが良いでしょう。
確定申告に必要な書類は以下のとおりです。なお（1）、（2）、（3）は税務署で入手できます。
- (1)確定申告書B：不動産所得もしくは事業所得がある方の用紙
- (2)分離課税用の申告書：不動産売却益は給与所得とは分離課税
- (3)譲渡所得内訳書：売却による利益を土地と建物に分ける
- (4)不動産売買契約書：マイホームの売買契約書写し
- (5)登記事項証明書：土地と建物の登記簿謄本のこと
- (6)領収書：購入費用・固定資産税・仲介手数料・そのほか
確定申告すべき時期は、マイホームを売却した翌年の2月16日～3月15日までと決まっています。直前になって書類集めであせらないように、前もって準備しておきましょう。
また、e-Taxという税務署のWebシステムを使えば、オンラインで申告できます。
不動産を譲渡した場合は自身で判断せずに専門家に相談する
不動産を売却して利益が出ると確定申告が必要になります。確定申告は忘れてしまうと思わぬ高額の請求になることもあるため、適切な時期に正しい方法で申告しましょう。
自分で集めた情報だけではなく、税務署や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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Q.不動産を売却したら税金がかかるのでしょうか？
A.利益に対して所得税がかかります。ただし3,000万円を超えるような大きな利益がなければ実質はかからない特例が使えます。
Q.不動産を売却して損失が出ました。利益がなければ確定申告は不要でしょうか？
A.損失が出たら損失を補う特例がありますが自動で適用はされません。確定申告をして適用させるために、申告は忘れないように気をつけましょう。
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