不動産を売却したいけれど、大手不動産会社に依頼するか地元の中小不動産に依頼するか悩んでいる方も多いでしょう。不動産会社によって売却の金額や売れるまでの時間に差が出る可能性もあります。この記事では、不動産会社の選び方や不動産売却会社を比較するときに気を付けたい点について詳しく解説します。
「不動産売却は大手と地元中小で異なる」それぞれの強みとは
不動産を売却するときは、不動産会社に依頼してサポートを受けるとスムーズです。その理由は、以下の2点です。
- 売買契約書の作成、税金の知識など専門的な知識が必要な場面が出てくるため
- 買い手とのトラブルを防ぎ、万が一の場合にも解決できるため
不動産の売却は不動産会社への依頼が一般的です。しかし、どの不動産会社に依頼すればいいのか悩むかもしれません。
不動産売却を大手不動産会社に依頼するメリットや強みとは
大手不動産会社に依頼するメリットには、以下のようなポイントがあります。
- テレビやアナログ広告以外にもSNSやダイレクトメールなどを積極的に活用できるため、宣伝効果が高い
- 大手の知名度の高さが購入者の安心感に繋がる
- 設備や建物チェック、ハウスクリーニングなどサポートサービスが充実している
- 取引件数が多く、不動産売却の実績がある
- 全国に店舗を展開しているためネットワークを利用して全国で買い手を募れる
- 売却保証が付いているため、物件が売却できない不安が解消できる
大手不動産会社の特徴は売り手、買い手それぞれに強みがあることです。購入者からすれば安心感やブランド力、売り手からすれば売却実績や全国展開していることで得られる安心感があるといえます。
（参考：三井のリハウス https://www.rehouse.co.jp/sell/）
不動産売却を地元中小不動産会社に依頼するメリットや強みとは
地域密着型の地元の中小不動産会社に売却を依頼するメリットには、以下のものがあります。
- 売却したい物件がある地域の情報に詳しいため、エリアにあった宣伝や売却活動を行ってもらえる
- 横の繋がりがあるため、地元のコネで物件を購入してもらえる可能性がある
- 1人ひとりにかけられる時間が多いため、大手不動産会社に比べると、臨機応変な対応をしてくれることが多い
地元密着型の不動産会社の特徴は、地域に根付いた営業活動に尽力してくれることです。大手不動産会社のような宣伝力やノウハウはないものの、地域でずっと活動しているため売却後も相談しやすい安心感があります。
不動産売却で不動産会社を比較するときの注意点
不動産売却では、大手不動産会社と地域密着型の不動産会社いずれもメリットがあるため、どちらがいいとは言い切れません。しかし、不動産売却を滞りなく進めるためには、どの不動産売却業者に依頼するかが大きなポイントとなります。
不動産売却は売却を決めてから引き渡しまで約半年から1年の期間がかかります。売却までの時間が長くならないためにも不動産会社を比較したときに、みておきたいポイントについても解説します。
注意点①不動産売却で専属契約しか提案しない不動産会社は避ける
不動産売却会社を選ぶポイントの1つ目は、専属専任契約のみ打診してくる不動産会社とは契約を結ばないこと。
専属専任契約で問題になるのが物件情報を開示しないなど、ほかの不動産会社からの紹介依頼に応じない囲い込みと呼ばれる行為です。囲い込みが行われると、買い手が見つかりにくくなり、売却までに時間がかかるだけでなく、値下げが必要になり、売り手が損をする可能性が出てきます。専属専任契約のみ提示する不動産会社には注意をしましょう。
不動産売却の媒介契約は、専属専任契約、専任契約、一般契約の3種類です。
| 媒介の種類 | 特徴 |
|---|---|
| 専属専任契約 | 不動産会社1社とのみ契約ができます。売り手が買い手を探すことは禁止されています。 契約期間は3ヶ月以内 レインズマーケットインフォメーション（以下、レインズ）への登録義務がある 1週間に1回以上は売主へ業務報告がある |
| 専任契約 | 不動産会社1社とのみ契約ができます。売り手が買い手を探すことも可能。 契約期間は3ヶ月以内 レインズへの登録義務がある 2週間に1回以上は売主へ業務報告がある |
| 一般契約 | 多数の不動産会社と契約が可能。売り手が買い手を探すこともできます。 契約期間はなし レインズへの登録義務がない 売主への業務報告義務がない |
注意点②不動産売却に強い不動産会社を選ぶ
不動産会社には、賃貸が得意な不動産会社、売却や購入に強い不動産会社があります。また、売却専門の不動産会社のなかでも戸建てかマンションどちらが強いかもそれぞれ違いがあります。売却を依頼するなら、売却専門の不動産会社のなかでも、自分が売却したい物件を多く取り扱っている不動産会社を選ぶようにしましょう。
注意点③過去の不動産売却実績をチェック
不動産会社を選ぶときは、過去の売却実績も参考にできます。売却したい物件があるエリアで直近に売却実績があれば、周辺で物件を探している顧客を抱えていることを意味します。そのため、売却を開始すればすぐに買い手が見つかる可能性が高いといえるでしょう。
また、エリアで売却実績があることは、そのエリアの利便性や将来性、物件の資産価値をきちんと把握していることになり、積極的な売却活動を行ってくれることにも期待が持てます。
注意点④不動産売却会社が囲い込みをしていないか
前述したように囲い込みをされると売却までに時間がかかり、買い手が見つからないと値下げをしなくてはならない可能性が出てきます。不動産売却会社と専任契約、専属選任契約を結ぶ場合は、囲い込みに注意しましょう。
物件を出してから1か月以内の問い合わせ件数が0件だったり、しきりに値下げを提案されたりするようであれば要注意です。ほかの不動産会社に物件情報の取得を依頼すると「購入希望者と商談中」などの回答が得られるため、売却中の物件が囲い込みをされていると判断できます。
注意点⑤不動産売却会社の行政処分情報や免許番号を確認
不動産会社が仲介を行うためには、宅地建物取引業の免許の取得が必要です。免許を取得したときに割り振られる免許番号を確認すると、実績や歴史のある不動産会社かどうかの確認ができます。
不動産会社のチラシやホームページに記載されている宅建協免許番号には、「国土交通大臣免許（5）〇〇号」「〇〇県知事免許（1）〇〇号」などが書かれています。（）内の数字が、その不動産会社が免許更新を行った数です。免許更新は5年に1度行われるため、カッコ内の数字が大きいほど、長く経営をしている不動産会社とわかります。
また、不動産会社が不正を行ったり、罰金刑を受けて免許が取り消しになったりした場合は、免許番号は欠番になります。そのため、再度免許を発行するときには新しい免許番号の発行が必要です。
比較検討している不動産会社が行政処分を過去に受けていないかを確認するシステムが国土交通省のネガティブ情報等検索システムです。事業者名や都道府県などの必要事項を選択すると、過去にあった行政処分や指導、免許取引などの情報の取得ができます。
（参考：国土交通省ネガティブ情報等検索システムhttps://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/search.cgi?jigyoubunya=takuti）
注意点⑥査定額の根拠を提示してくれるか
不動産会社が提示してくれる査定額は高ければ高いほどいいというわけではありません。査定額を高値で提示している不動産会社の中には、契約を急いでいて相場よりも高額な査定額を提示している可能性も十分に考えられます。
高額な査定金額を提示された場合は、算出の根拠について説明してもらいましょう。査定額の算出にあいまいな回答しか得られない場合は、契約は避けたほうが無難です。
注意点⑦競合物件もきちんとチェックしているか
周囲に同じような間取りや広さのマンションや戸建てが売り出されているかによって、売却のしやすさが変わってきます。競合物件よりも魅力がないと、買い手が付かない可能性も考えられるでしょう。競合物件がある状態で早く売却を進めたい場合には、値下げや付加価値を検討する必要があります。
不動産会社が競合物件をチェックしていないと、過去の成約事例をもとに算出した査定額のみで売り出し価格を決めてしまい、売れ残ってしまう可能性も出てきます。競合物件を加味して不動産の売却価格を提示してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
注意点⑧訪問査定のときに物件をしっかりチェックしているか
不動産会社に売却物件の査定を依頼するときには、訪問査定を行っている不動産会社を選びましょう。訪問査定とは、不動産会社が実際に売却予定の物件を訪れて設備や家の劣化状況、周辺環境などをチェックして査定額を算出してくれる方法です。
訪問査定で物件の魅力や強みが見つかれば、そのまま広告に売り文句になるため買い手の目に止まりやすくなるメリットがあります。マンションの場合は、専有部分だけでなく共用部分の劣化具合や充実度も査定に大きく影響を与えます。マンションを売却する場合は、共用部分もきちんと確認してくれるかも気を付けてみておきたいポイントです。
注意点⑨不動産売却以外の販売方法を提案してくれるか
不動産は間取りやエリアによっては、売却よりも賃貸に出したほうが利益を得られる可能性があります。また、そのまま売るよりもリフォームをしたり、瑕疵担保責任保険を付けたりしたほうが、売却がスムーズに進むこともあるのです。
不動産売却会社を選ぶ際には、売却以外の販売方法も提案してくれるか、またリフォームや保険の付加価値についてアドバイスをくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
不動産売却会社を実際に比較する方法とは
不動産売却会社を比較するにはどのような方法を利用すればいいのでしょうか。不動産売却会社を選ぶ方法には、自分で複数の不動産会社に問い合わせる方法、一括査定サービスを利用する方法があります。それぞれのメリットや特徴について解説します。
比較方法①複数の不動産会社に問い合わせを行う
自分で複数の不動産会社に査定を依頼する方法です。査定の段階で1社のみに絞ってしまうと、査定価格が妥当なのかの判断ができません。複数の不動産会社に査定を依頼して相場観を得るようにしましょう。
特に、人気エリアや人気物件の場合は広告を出す前に買い手が見つかる可能性が高いため、複数の不動産会社に依頼すると、不動産会社同士で競ってくれる可能性が高まります。
比較方法②一括査定サービスを利用する
不動産会社に個別で問い合わせる手間を省けるのが、一括査定サービスです。一括査定を行うと、一度の情報入力で複数の不動産会社に依頼ができます。
一括査定では、「机上査定」と「訪問査定」を行います。
机上査定とは立地条件や築年数などの条件で市場データを参考に簡易的に査定するもので、翌日～5日程度で査定結果が出るもの、訪問査定とは実際に物件をみて、間取りや日当たり、瑕疵などを細かくチェックするものです。
おうちクラベルの一括査定は、複数の不動産会社へ依頼後、独自開発のAIがAI査定価格も算出してくれます。すぐに不動産査定額を出して欲しい、複数の不動産会社を参考にしたいならおうちクラベルの一括査定を利用しましょう。
前述のように実際に売り出し額を算出するためには訪問査定が必要です。一括査定で選んだ不動産会社が、訪問査定に対応しているかを確認しておきましょう。
不動産の売却は不動産会社に依頼しよう！
家を売却したい場合は、不動産の売却に強い不動産会社に依頼をするようにしましょう。不動産を売却するには、売り出し価格の設定や広告、競合物件との兼ね合いなどをチェックする必要があります。
不動産会社に個人で複数の不動産会社に問い合わせるのは、手間がかかり売却までの時間がかかってしまいます。おうちクラベルの一括査定を利用してスムーズな売却を目指しませんか？
Q.訪問査定と机上査定の違いはなんですか？
A.訪問査定は、実際に物件を訪れて立地や周辺環境、間取りや家の劣化状態などを確認して査定額を出す方法です。机上査定は、周辺エリアの過去の売却事例や売れ行きを加味して、査定金額を出す方法です。
Q.両手仲介と片手仲介の違いを教えてください
A.両手仲介は、不動産会社が売り手と買い手のいずれも仲介する方法です。片手仲介は売り手か買い手のいずれかと仲介する方法です。
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