この記事では、今から不動産を売却しようとしている方に向けて、不動産仲介の手法である片手仲介について解説しています。あわせて両手仲介についても紹介しているため、それぞれの仲介方法のメリット・デメリットを理解できます。読み進めると、自身にとってベストな仲介方法を選択できるようになるでしょう。
不動産会社の仲介には2つの種類がある
不動産を売買する際、不動産会社から仲介手数料が請求され、契約者は仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は、売買に関する契約が締結された場合に、不動産会社が契約者に手数料として請求します。
仲介の仕組みには2種類の方法があり、契約者は契約時に選択できるようになっています。
2種類の仲介方法の違いは以下のとおりです。
- 片手仲介→不動産業者が売主、買主の「一方」から仲介手数料をもらえる
- 両手仲介→不動産業者が売主、買主の「両方」から仲介手数料をもらえる
簡単に解説すると、売主が依頼した不動産会社と、買主が依頼した不動産会社が違う場合は「片手仲介」となります。一方で売主が依頼した不動産会社が、買主を探し契約の締結まで行う仲介を「両手仲介」といいます。
それぞれの仲介方法にどういった特徴があるのかについて「片手仲介」から順にみていきましょう。
公平な取引が期待できる片手仲介
片手仲介は一般的に、公平な取引が期待できるといわれています。これはなぜかといえば、仲介の方法が、売主・買主の意向が反映されやすい仕組みになっているからです。
片手仲介は以下のような形で、2社の不動産会社が契約に携わります。
売主→A社に売却仲介を依頼
買主→B社に購入仲介を依頼
片手仲介では、不動産売買に関わる売主・買主がそれぞれ別の不動産会社に取引の仲介を依頼します。簡単に説明すると、売主から物件の売却依頼を受けたA社は購入希望者を探し、買主から購入依頼を受けたB社がA社に購入希望者を紹介します。
そのあと、売主と買主が契約合意に至ると、仲介手数料が両社に入るといった仕組みです。
A社は売主の意向に沿った買主を探し、B社は買主の意向に沿った物件をみつけようとします。結果的に、どちらの不動産会社も依頼者の意向に沿った取引をしようとするため、公平な取引となるのです。
公平性が保たれない可能性がある両手仲介
両手仲介は一般的に、公平性が保たれない可能性がある仲介の方法だといわれています。しかし、仕組み上は全く問題のない取引方法です。実際に大手不動産会社のなかには、半数近くの取引を両手仲介で行っているケースもあり、仲介の方法としては問題ない方法だといえるでしょう。
両手仲介では、不動産会社が売主と買主の間に立って不動産取引を成立させた報酬として、売主側と買主側双方から手数料を受け取ります。
しかし問題はないとはいえ、両手仲介は「利益相反」の手法となります。なぜなら、売主が高く物件を売却したい希望がある一方で、不動産会社は多少買主の金額が安くても両手仲介であれば双方から手数料が受け取れる＝倍になるため、利益が相反する関係にあるからです。
契約を成立させるために、売主側に「もう少し安くしたら買ってくれそうです」などという可能性があるでしょう。
両手仲介では売主側が損をするケースがみられるため、海外では両手仲介を禁止している国もあります。
片手仲介のメリット・デメリット
ここでは片手仲介に関するメリット・デメリットについて解説していきます。片手仲介のメリット・デメリットを簡単に以下の表にまとめました。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 依頼者の希望を最大限実現するために、不動産会社が売主・買主をみつける | 不動産会社間のやり取りが発生するため、契約締結までに時間がかかる可能性がある |
それぞれのメリット・デメリットについて次項で紹介していきます。では、メリットである顧客重視の方法といわれる理由から順にみていきましょう。
メリット：顧客重視の仲介方法
「公平な取引が期待できる片手仲介」で紹介したように、顧客の要望を叶えるべく不動産会社が動いてくれる仲介方法だといえます。
契約を優先させるために、売主への無理な値下げなどが起こりづらいとされています。また、さまざまな不動産会社から買主をみつけられるため、売主の希望する条件で購入してもらえる可能性が高くなる仲介方法です。
デメリットを許容できるのであれば、デメリットはない、とさえいえる仲介の手法となっています。
デメリット：売却までの時間がかかる可能性がある
片手仲介は、顧客の要望に沿った取引を行おうとする仲介方法のため、デメリットらしいデメリットはありません。デメリットがあるとしたら、不動産会社間のやり取りが発生するため、売買契約までに少し時間がかかる可能性がある程度です。
両手仲介のメリット・デメリット
ここでは両手仲介に関するメリット・デメリットについて解説していきます。両手仲介は決して悪い仲介の手法ではないため、しっかりとメリット・デメリットを知っておく必要があります。
両手仲介のメリット・デメリットを簡単に以下の表にまとめました。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 買い手が早くみつかる可能性がある | 囲い込みが起きる可能性がある |
| 手数料が値引きされる可能性がある | 売主が損をする可能性がある |
両手仲介は、大手不動産会社でも行われる仲介の方法です。詳しい内容を次項で紹介しているため、順にみていきましょう。
メリット1：買い手が早くみつかる可能性がある
両手仲介のメリット1つ目は「買い手が早くみつかる可能性がある」点です。なぜなら、不動産会社に不動産売却を依頼した時点で、自社内のデータベースから購入希望者をみつけられるからです。
購入希望を出している買主は、物件さえみつかればすぐに交渉ができる可能性が高いため、成約までの期間を短くできるでしょう。
そのため、購入希望者をみつけやすく、かつ早期に交渉を開始できます。また、売主と買主は同じ不動産会社を通し交渉を行うため、スムーズにやり取りを行えるのです。
メリット2：手数料が安くなる可能性がある
両手仲介のメリット2つ目は「仲介手数料が安くなる可能性がある」点です。両手仲介では売主・買主から仲介手数料を得られるため、片手仲介と比較すると2倍の仲介手数料を得られます。
以下に仲介手数料の金額についてまとめています。例として、売買金額1,500万円の場合をみてみましょう。
| 売買金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 1,500万円 | 物件価格×3％＋6万円＋消費税が適用される 仲介手数料：56.1万円 |
上記のように、仲介手数料56.1万円が売主・買主の双方から入ってきます。そのため、仲介手数料の値引きに対応してもらえる可能性があるのです。
デメリット1：囲い込みが起きる可能性がある
両手仲介のデメリット1つ目は「囲い込みが起きる可能性がある」点です。囲い込みとは、本来別の不動産会社にも開示されるべき不動産物件情報を「商談中」などとし、取り扱いできないようにする行為を指します。
囲い込みをされていても売主・買主は気付きにくいため、知らないうちに成約の機会を奪われます。担当者から「当社のお客様限定のご案内で～」などと話があった場合、囲い込みを行っている可能性があるため、注意深く内容を聞くようにしましょう。
デメリット2：売主が損をする可能性がある
両手仲介のデメリット2つ目は「売主が損をする可能性がある」点です。両手仲介では、双方の主張が相反する形となるため、折り合いをつけにくいといった問題があります。
どうしても不動産取引は買主側が有利になる場合が多くなりがちです。なぜなら、買主が買うからこそ売買が成立するのであって、買主がもう少し安くなれば買うといえば、値引きせざるを得ないからです。とはいえ、人気物件で周りに競合となる物件が存在しない場合には、売主・買主の関係性が逆転する可能性はあります。
一般的には売主側が値下げ交渉をされるケースが多いため、両手仲介では「売主が損をする」といわれています。
両手仲介による囲い込みを回避する方法
両手仲介のデメリットである「囲い込みを回避する方法」について紹介していきます。囲い込みを回避するためには以下の2つの方法を紹介しましょう。
- 一般媒介契約を選ぶ
- レインズの確認
まず不動産売買では3つの媒介契約を選択できます。一般媒介契約は、ほかの媒介契約と比べると成約が少ない契約方法です。一般媒介契約は、複数の不動産会社に売買を依頼できる契約となり、囲い込みができない状態になります。
また、一般媒介契約では「不動産流通システムのレインズ」に登録する義務がないため、登録しない会社が出てくるでしょう。レインズに登録されなければ、ほかの不動産業者は不動産情報を知る方法を絶たれてしまいます。
結果的にレインズに登録されなければ「囲い込みと似た状態」を作り出せるのです。レインズに登録されると、登録証が発行されます。この登録証を用いて、レインズの登録があるかを確認しましょう。
上記の方法で囲い込みをさせない契約ができるため、参考にしてください。
自宅を高く売りたい方は片手仲介でじっくり買主を待とう！
仲介の方法である「片手仲介」と「両手仲介」について紹介してきました。片手仲介にはデメリットらしいデメリットはないものの、買主が現れなければ売却が長期化してしまうリスクがあります。
希望する売却価格で不動産を売りたい場合は、じっくり片手仲介で買主が現れるのを待ったほうがよいでしょう。しかし、短期で売却したい方には片手仲介は向いていない可能性があります。短期間で売却を行いたい方は両手仲介を選択してください。
また、より高く不動産を売却したい方は「おうちクラベル」を使って、不動産一括査定を依頼してみましょう。
おうちクラベルはヤフーとソニーグループのSREホールディングスが運営している不動産一括査定サイトです。特徴的な査定として「AI査定」があり、この査定では高精度な AIを用いた相場価格の把握ができます。さらに、複数社に申し込んだ査定結果とAI査定結果を比較し、客観的にどの会社に依頼すべきか判断ができるようになります。
どの一括査定サイトを利用するか迷っている方は「おうちクラベル」を利用してはいかがでしょうか？
Q：両手仲介は囲い込みがあるとのことで、不安です。片手仲介のほうがおすすめなのでしょうか？
A：両手仲介を選択したからといって、囲い込みがあるとは限りません。多くの取引では通常の取引が行われており、一部そういった囲い込みとも取れるケースがあります。囲い込みの心配をしなくて済むといった点では「片手仲介」を選択したほうがよいでしょう。
Q：「片手仲介」と「両手仲介」のどちらが高く不動産を売却できますか？
A：仲介の方法によって、どちらが高く売れるといったことはありません。適正な売り出し価格を設定していれば、どちらも売却額は変わらないでしょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
