抵当権とは、住宅ローンで家を購入する場合に関係してくる権利です。抵当権自体は、住宅ローンを借りる限り必ず発生するもののため、特に不安を感じる必要はありません。仕組みを正しく理解しておきましょう。
抵当権とはどんな権利？
抵当権とは、住宅ローンを利用して家を購入したときに、金融機関が家や土地に対して設定する権利のことです。住宅ローンは一般的なローンと比べて融資額が高額であり、返済も長期にわたるのが特徴です。
そこで、万が一ローンを借りた人が途中で支払えなくなってしまった場合に備えて、購入する住宅を担保として設定しておく仕組みとなっています。そして、実際に返済不能に陥ったときには、金融機関が抵当権を実行することで住宅が差し押さえられ、債務の返済に充当されます。
住宅ローンのなかには、抵当権を設定せずに借りられるものもありますが、借入限度額が少額であったり、返済期間が極端に短くなっていたりするため、例外的な立ち位置として考える必要があります。基本的には住宅ローンを借りる限り、抵当権を設定しなければならないため、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。
抵当権が関係する人
抵当権には「抵当権者」と「抵当権設定者」がおり、住宅ローンを貸す金融機関を抵当権者、融資を受ける利用者を抵当権設定者と呼びます。金融機関が抵当権設定を行うのではなく、あくまでも利用者自身が金融機関のために設定する権利なため、このような名称がつけられています。
ここでは、どのような場合に抵当権がかかわってくるのか、具体的にみていきましょう。
住宅ローンで家を買った人
これまでにも解説したように、住宅ローンを借りて家を購入する人は、基本的に抵当権設定者となります。返済が終わるまでは金融機関が抵当権者であり続けるため、万が一滞納が続けば最終的には家を差し押さえられてしまうこととなります。
抵当権が設定された物件を相続した人
抵当権設定者となるもう1つのパターンは、抵当権が設定された物件を相続した場合です。具体的には、親から住宅ローンの残った物件を引き継いだときなどがあげられ、相続人が新たな抵当権設定者として返済を続ける必要があります。
教育ローンやリフォームローン（有担保型）でお金を借りた人
教育ローンやリフォームローンなどの融資商品には、自宅を担保に設定することで保証の役割を持たせられるものもあり、無担保のものと比べて金利や返済期間が有利になるなどのメリットがあります。こうしたローンを利用する際にも、融資を行う金融機関を抵当権者として抵当権を設定する必要があります。
抵当権の登記手続とは
抵当権を設定するときには、法務局で登記を行って第三者にも分かるように明示しなければなりません。また、反対に抵当権が設定された不動産を売却するときには、抹消手続きを行う必要があります。
ここでは、抵当権の各種登記について、必要な手続きや注意点をみていきましょう。
抵当権設定の登記手続き
住宅ローンを借りて家を購入する際には、物件の引き渡し日に代金の決済を行う必要があるため、その日までに融資を受けることとなります。そして、住宅の引き渡しを受けたその日に法務局で手続きを行い、抵当権の設定を済ませるのが一般的です。
登記の手続き自体は特に資格などがなくても行えるため、自分で済ませることも不可能ではありません。しかし、抵当権の設定には専門的な知識が必要であり、万が一手続き内容に不備があれば金融機関側に重大な損失が発生してしまいます。
そのため、基本的には金融機関が登記の専門家である司法書士を指定して、代行を依頼するように求められます。つまり、引き渡しの日には不動産会社や金融機関の担当者だけでなく、司法書士も同席するのが一般的だということです。
なお、抵当権を設定するためには、あらかじめ「登記申請書」「原因証書」「登記済証」「印鑑証明書」「委任状」といった書類を準備しておく必要がありますが、司法書士に依頼する場合は書類をそろえる段階から手続きを代行してもらえるため安心です。
抵当権抹消の登記手続き
抵当権は一度登記をすると、住宅ローンを完済したからといって自動的に消えるわけではありません。登記情報から抵当権を抹消するためには、自分で手続きを行う必要がある点に注意が必要です。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消の案内が送付されてくるため、案内にしたがって必要な手続きを進めましょう。なお、抹消手続きが登記の手続きと異なり、不備があったとしても特に金融機関が損失を被ることがないため、司法書士を指定されることもありません。
ただし、内容にミスがあると売却時などにはトラブルのもととなるため、特別な事情がない限りは司法書士に依頼するほうが安全です。
抵当権の登記費用
抵当権を設定するときには、税金や手数料などのコストがかかるため、事前にある程度の見当をつけておくことも大切です。特に住宅を購入する際には、ほかにもさまざまな諸費用が発生するため、できるだけ正確に費用の内訳を把握しておく必要があります。
抵当権設定時の費用には、大きく分けて法務局で支払う「登録免許税」と司法書士に対して支払う「代行手数料」の2つがあります。ここでは、抵当権設定時と抹消時のそれぞれについて、具体的な費用の計算方法をみていきましょう。
抵当権設定の登記手続き費用
抵当権設定登記の登録免許税は、融資を受ける金額に応じて決まり、具体的には「借入金額×0.4％」で計算することとなっています。しかし、2022(令和4)年3月31日までは、一定の要件を満たしている場合において、「借入金額×0.1％」となる軽減措置が適用されます。
適用条件は「床面積が50平米以上であること」「中古の場合は築25年以内（木造は20年以内）もしくは一定の耐震基準に適合すること」の2つです。たとえば、上記の2つの条件を満たしており、借入金額が5,000万円であった場合には、登録免許税は「5,000万円×0.1％＝5万円」となります。
また、司法書士の代行手数料については、依頼先によっても異なりますが、5～10万円程度が目安となります。そのため、合計費用としては、10～15万円程度と想定しておくと良いでしょう。
抵当権抹消の登記手続き費用
抵当権抹消における登録免許税は、「不動産の個数×1,000円」で計算します。不動産の個数とは、登記されている件数のことです。
たとえば、一般的な戸建てであれば、土地と建物それぞれの抵当権を抹消する必要があるため、「2×1,000円＝2,000円」と計算できます。また、2筆の土地にまたがって建物が建てられている場合には、土地2筆分と建物の計3件の手続きが必要となるため、合計で3,000円です。
続いて、司法書士の代行手数料については、1万円前後が目安とされています。設定するときに比べれば手続きがシンプルになるため、費用が安く抑えられ、登録免許税と合計しても1万5,000円前後に収まるのが一般的です。
抵当権が実行されるケース
前述のように、抵当権は住宅ローンが返済不能になってしまったときの備えとして設定されるものです。そのため、実際に返済が滞ってしまったときには、一定の期間を置いてから抵当権が実行されることとなります。
ここでは、抵当権が実行されるとどのような手続きへ進むのかについてみていきましょう。
抵当権実行による差押とは
実際に住宅ローンを滞納してしまっても、すぐに抵当権が実行されるわけではありません。はじめの段階では、金融機関から支払いを催促する督促状が送られてくるため、この段階で支払いを済ませれば特に大きな問題につながることはありません。
しかし、滞納した状態が6ヶ月程度続くと「期限の利益の喪失通知書」が送られ、重大な事態へと発展していきます。「期限の利益」とは、平たくいえば住宅ローンを分割返済できる権利のことであり、喪失した段階から債務者は一括返済をしなければならなくなるのです。
当然ながら、滞納しているということは一括返済が難しい状況にあるため、住宅ローンを借りるときに契約した保証会社が代わりとなって返済をします。その後は保証会社が裁判所へ申し立てて、住宅の差押を実行することとなります。
抵当権実行による競売とは
差し押さえられた住宅については、裁判所を通じて競売にかけられます。競売とは、債権者の申し立てによって強制的に売却を行い、得られた代金を返済に充てる手続きです。
競売代金の支払いが完了して、買い手が確定すると、2ヶ月以内には強制的に退去させられてしまいます。競売にはさまざまなデメリットがありますが、なかでも特に重大なのは「売却金額が相場より安くなってしまう」「住宅ローンを滞納した事実が広く知られてしまう」といった点です。
競売はあくまでも裁判所による強制的な手続きであるため、売却に関して元の持ち主の意思が反映されることはありません。相場より安い価格で手放すことになったとしても、具体的な手を打つことはできないのです。
そのうえ、競売をしたからといって、住宅ローンの返済義務がなくなるわけではなく、万が一残債があれば引き続き負担をしなければなりません。そのため、住宅ローンの残高によっては、競売後も負債を背負うリスクがあるということです。
また、もう1つのデメリットは、競売の事実が周囲に知られてしまうリスクが高い点にあります。物件が競売にかけられると、官報などで広く掲載されてしまうとともに、調査のために裁判所の関係者が自宅を訪れることもあります。
このように、競売には重大なデメリットがあるため、住宅ローン利用時には綿密な返済計画を立てることが大切です。
抵当権が設定されたままで不動産の移転はできない
抵当権が設定されている家を売るときには、原則として先に抹消手続きを行う必要があります。抵当権が設定されたままの物件を売ることは不可能ではありませんが、買い手にとっては大きなリスクがあるため、そのまま購入希望者をみつけるのは現実的でないといえます。
たとえば、購入希望者が住宅ローンを組んでその物件を購入しようとしても、すでに売主がお金を借りた金融機関の抵当権が設定されているため、新たな金融機関は第2順位の抵当権者になってしまいます。その状態では、万が一返済が滞ったときの売却代金を第1順位の金融機関に持っていかれてしまうため、新たな金融機関が融資を認めないのです。
このように、手続き上のリスクがとても大きいため、売却する際には抵当権抹消を前提として手続きを進めるのが一般的です。
任意売却の場合
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなってしまったときに、競売を避けるための最終手段として選ばれる売却方法です。具体的には、融資を受けている金融機関の許可を得て、通常の売却と同じ方法で住宅を売却し、その代金を返済に充てるというものです。
強制的な手続きである競売と比べて、任意売却では売り出し価格に売主の意思を反映できるため、高く売れるチャンスがあるのがメリットといえます。任意売却では住宅ローンが残ったまま売却手続きを進めることとなり、万が一売却代金だけで返済できなければ、その後の負担については改めて金融機関と相談する必要があります。
相続で物件を取得する場合
抵当権がついた物件を相続するときには、すでに被相続人が住宅ローン返済を終えているかどうかによって、行うべき手続きが異なります。すでに完済しているのであれば、抵当権抹消手続きを行い、登記の状態をきちんと整理しておくことが大切です。
一方、まだ返済が終わっていなければ、そのまま支払いを引き継いで返済を行い、完済したタイミングで抵当権抹消手続きを行います。ただ、住宅ローン残債があまりにも多いにもかかわらず、資産価値が十分でない場合には相続放棄を検討するのも1つの選択肢です。
相続放棄は相続の事実を知ってから3ヶ月以内に手続きをする必要があるため、検討する場合には期限がある点に注意しましょう。
抵当権は遅滞なく手続きを済ませることが大切
住宅ローンを借りて家を購入するときには、金融機関を抵当権者とした抵当権を設定して、土地や建物を担保にする必要があります。住宅ローンの滞納により抵当権が実行されると、最終的には差押・競売と重大な事態に発展してしまうため、マイホームの購入では無理のない返済計画を立てることが何よりも大切です。
Q.抵当権とはなんですか？
A.金融機関からお金を借りるときに、返せなかったら不動産を渡すと約束し、金融機関が土地や建物を担保にすることができる権利です。
Q.抵当権はどうやって手続きするんですか？
A手続きのやり方は「ご自身で行う」のと「司法書士に頼む」2通りのやり方があります。報酬の部分で費用はかかりますが、間違いなくスムーズな設定を実現するためにも、プロである司法書士に任せることを推奨します。
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この記事の監修者
慶應義塾大学商学部卒。JR西日本、衆議院議員秘書、不動産鑑定事務所、監査法人、税理士法人、独立開業。
不動産鑑定事務所にて不動産鑑定業務のほか、固定資産税の減額や賃料改定コンサル業務に従事。監査法人にて上場企業の会計監査業務、税理士法人にて主に不動産オーナーの税務業務に従事。
独立開業後は、【不動産のプロ×税金のプロ】として、不動産オーナーが抱える税金、相続、不動産経営などのお悩み事をまるごと解決へと導くお手伝いを行っている。また、税理士や弁護士からの依頼により、不動産関連業務をサポートしている。
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