基準地価とは？調べ方や全国基準地価ランキングも解説！

不動産の売却を考えるときに、「基準地価」という言葉を目にすることがあります。土地の適正価格を知るうえで参考になる指標であるため、この記事では基本的なポイントについて解説します。

1 基準地価とは？
2 基準地価に関連する土地の評価
3 基準地価を調べる方法
- 3.1 土地総合情報システムを使う
- 3.2 建物構造の表記の違い
4 【2021年版】基準地価のデータ
5 基準地価などをうまく活用して相場に沿った取引を進めてみよう

基準地価とは？

基準地価とは土地価格の目安の1つであり、各都道府県が毎年公表しています。基準日は7月1日となっており、毎年9月下旬頃に示されるものです。

評価の対象となるのは全国約2万地点の基準地で、不動産鑑定士が調査を行います。基準地価では公示価格の対象とはならない住宅地や商業地、工業地なども含めて算定します。

基準地価は国土利用計画法に基づく調査であり、基準地1平米あたりの価格を示しているため、不動産の売却を考えるときの参考になるでしょう。

基準地価に関連する土地の評価

土地に関する評価は基準地価のほかにも、いくつか存在します。ここでは重要な指標である公示価格・実勢価格・路線価の3つについてみていきましょう。

公示地価とは

公示地価とは、地価公示法に基づく調査によって示された土地価格のことを指します。1ヶ所につき不動産鑑定士が2名以上別々に調査を行い、国土交通省の土地鑑定委員会がその結果を審査して最終的な公示地価が決められます。

公示地価は国が公表している土地の価値といった意味合いがあり、基準日は毎年1月1日で発表されるのは3月下旬となります。対象となる地域は都市計画区域外の住宅地・商業地などです。

公示地価は主に公共事業用地を取得する際の目安として使われるものですが、全国の土地価格を調査していることから、一般の土地取引においても利用されています。

実勢価格とは

実勢価格とは、実際に不動産売買を行ったときの取引価格のことを指します。たとえば、国土交通省が行った調査で3,000万円とされた土地があったとして、実際に売買されたときの金額が2,800万円であったとすれば、2,800万円が実勢価格となります。

実勢価格は市場のニーズや経済環境によって価格が変わるものであり、あらかじめ価格が決まっているわけではありません。売買を考える土地の過去の取引事例や周辺エリアの事例などを参考にしてみると、実勢価格の目安を知ることができるでしょう。

路線価とは

路線価とは、道路に面した土地価格のことを指します。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があります。

一般的に路線価というときは、相続税路線価のことを表す点を押さえておきましょう。路線価が基準となり、相続税の対象となる財産が評価されて税額が決められます。

路線価は相続税法に基づいて決められるもため、公示地価や実勢価格、さらには不動産鑑定士による評価を受けて最終的に国税庁が決定します。

基準地価を調べる方法

基準地価は、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を利用すれば、手軽に調べることができます。土地総合情報システムの使い方や建物構造の表記について解説します。

土地総合情報システムを使う

基準地価は土地総合情報システムのサイトから、「地価公示・都道府県地価調査」の項目を選択すると調べることができます。日本地図が表示されるため、調べたい都道府県名を1つ選び、市区町村名を選ぶことで検索ができます。

複数のエリアをまとめて検索することもできるため、気になるエリアをどんどん調べてみましょう。地価調査額は各都道府県のホームページでも閲覧ができますが、土地総合情報システムであれば、公示地価と一緒に基準地価も調べられるため便利です。

建物構造の表記の違い

データを調べる際は、建物の構造がどのように表記されているのかを把握しておくと読み取りやすいでしょう。主な表記ルールについてまとめると、以下のとおりです。

構造の種類	表記
鉄骨鉄筋コンクリート	SRC
鉄筋コンクリート造	RC
鉄骨造	S
軽量鉄骨造	JS
ブロック造	B
木造	W

【2021年版】基準地価のデータ

基準地価について理解を深めるには、最新のデータについても押さえておく必要があります。全用途平均・住宅地・商業地などの2021年のデータを紹介します。

全用途平均（全国平均）は2年連続下落

全用途平均は2020年からマイナス0.4％となり、2年連続の下落が続いていますが下落率そのものは縮小しています。三大都市圏（東京・大阪・名古屋）の平均変動率は2020年よりも0.1％上昇しており、大阪圏のみが下落しています。

地方圏においてはマイナス0.6％となっており、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）では4.4％の上昇と堅調な推移をみせていますが、2020年と比べると伸び率は縮小傾向だといえます。背景には新型コロナウイルス感染症の影響によって、飲食店が集まるエリアの需要減と先行き不透明感から、2020年に続いて全体的に下落したとみられています。

2021年調査（全用途平均）	増減率
全国	－0.4％
三大都市圏	0.1％
地方圏	－0.6％
地方四市	4.4％
そのほか	－0.8％

住宅地の推移

住宅街については全国的にみると2年連続の下落となっていますが、下落率は2020年のマイナス0.7％から0.5％と縮小傾向にあります。雇用や賃金情勢が弱いことを背景としており、需要の回復にはまだ時間がかかりそうです。

地方四市に関しては、2020年に続いて上昇傾向がみられます。

2021年調査（住宅地）	増減率
全国	－0.5％
三大都市圏	0.0％
地方圏	－0.7％
地方四市	4.2％
そのほか	－0.8％

商業地の推移

全国の商業地についても2年連続の下落となっており、2021年はマイナス0.5％と前年よりも下落率が大きくなっています。国土交通省によれば、飲食店が集まるエリアでの需要が減り、先行きの不透明感から下落が継続していると分析しています。

地方圏ではマイナス0.7％と2020年よりも下落率が大きくなっていますが、地方四市では2020年に続いて上昇を継続しています。

2021年調査（商業地）	増減率
全国	－0.5％
三大都市圏	0.1％
地方圏	－0.7％
地方四市	4.6％
そのほか	－1.0％

基準地価などをうまく活用して相場に沿った取引を進めてみよう

基準地価は土地価格の1つであり、土地の売買を行うときの目安となります。基準地価は国土交通省が運営している土地総合情報システムで調べることができますが、調べた数字を読み解く力が求められる部分もあるため、少し手間に感じてしまう部分もあるでしょう。

土地の価値を手軽に知りたい場合は、不動産の一括査定サイトを利用すると便利です。物件情報などを入力すれば、同時に複数の不動産会社に査定依頼を行えます。最新のデータに基づいた査定価格が分かりますし、無料で利用できるため、ぜひ活用してみましょう。

Q.公示地価と基準地価の主な違いとは？
A.主な違いとしては、調査時期と評価地域です。公示地価は1月1日時点、基準地価は7月1日時点の地価です。基準地価は地価の変動を速報し、公示地価を補完するものとして活用されています。また、公示地価の対象は都市計画区域内ですが、基準地価は都市計画区域外も含まれます。

Q.基準地価と実勢価格に差が出てしまうのはなぜ？
A.実勢価格は不動産業者が各々の視点で査定を行ったり、売主と買主の事情を考慮した交渉で価格が決まったりするため、基準地価と実勢価格には差が出てしまうのです。