ご自身の不動産を売却するとき、「何から始めればいいか分からない…」という方が多いのではないでしょうか？
不動産を売却するということは度々あるものではないので、「なんとなくこんな感じの流れかな…？」というように、曖昧な方も多いです。
不動産売却にはいくつかの手順が存在し、様々な費用が発生します。そしてその大半が、仲介手数料です。
ここでは不動産売却における仲介手数料の内訳やその他の諸費用に続き、不動産売却についての注意点をご紹介いたします。
慣れない作業に普段聞き慣れない費用が嵩むと、どうしても戸惑われる方も多いのが不動産の売却です。
今回はそんな諸費用を少しでも安く抑えるための知識などもご紹介しますので、できるだけ諸費用を節約したいという方はチェックしてください。
1.不動産売却で発生する仲介手数料とは
不動産の売却を不動産会社へ依頼した場合には「仲介手数料」が発生します。この仲介手数料とはどのようなものを指すのでしょうか？
1-1.仲介手数料とは何か
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を不動産会社へ依頼して売買契約が成立した場合において、不動産会社へ支払うべき報酬のことです。仲介手数料については、宅建業者の業務などについて定める「宅建業法」で次のように規定されています。
（報酬）
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
そして、国土交通省が定める「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で、次のように上限額が定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
これはあくまでも「上限額」であるものの、実際にはこの額をそのまま報酬額をしている不動産会社が多いといえます。
1-2.仲介手数料には含まれるもの
仲介手数料には、次の費用が含まれると考えられます。
- 不動産売却活動の成功報酬
- 通常業務の費用
1-2-1.不動産売却活動の成功報酬
不動産の金額は大きいため、売却の契約を成立させることは容易ではありません。不動産会社が買い手に不動産の良さなどをアピールし営業活動を行うことによって契約が成立します。
そのため、仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬としての意味合いを持ちます。もちろんこの成功報酬は売却が成立したら発生するものであり、売買が成立しなければ支払う必要はありません。
1-2-2.通常業務の費用
仲介手数料には、通常業務の費用も含まれていると考えられます。
一般的に不動産会社は仲介業務を任せられると営業活動を開始します。たとえば、貸り手や買い手に物件案内・立ち合い・契約条件の交渉などの営業活動などが通常業務内です。他にも不動産情報サイトへの掲載・広告費（チラシ等）・契約に必要な書類の作成などの事務的活動もあります。
上記の業務は仲介業務に含まれることが一般的ですが、不動産会社によっては物件の耐震・不動産の登記権利情報等の調査なども含まれる場合があるでしょう。もちろん、依頼者の依頼に基づいて行う広告料金は、通常業務の費用に含まれませんので別途料金がかかります。
どのような業務をしてもらえるのか、依頼する不動産会社に確認しておくと良いでしょう。
2.不動産売却にかかる諸費用一覧
ここまで仲介手数料に関する費用の詳細をみて参りましたが、仲介業務だけでも様々な作業が含まれているということがわかりました。
そして仲介手数料以外にも不動産売却における諸費用はまだいくつかあります。次は全体的に不動産売却にかかる諸費用の一覧をご紹介いたします。
・仲介手数料・・抵当権抹消費用・住宅ローン返済手数料・ハウスクリーニング費用・測量費用・解体費用・証明書発行費用
計画的に売却を進めるには費用の目処を立てておくことが大切です。そのため、どのような費用が掛かるのか知っておく必要があるということです。
これから不動産の売却を考えている方は、特に知っておいた方が良い情報なので是非チェックしてみてください。
普段聞き慣れない費用が多いですが1つ1つみていきましょう。
2-1.仲介手数料
まずは先程もご紹介したように仲介手数料です。仲介手数は不動産売却における大半を占めている費用となります。
更に仲介手数料は売買価格によって多少変動しますので、前もって仲介手数料の目処を付けておく必要があります。
売買価格×3％+6万円+消費税＝仲介手数料(売買価格400万円超の場合)という方程式を元に是非計算してみてください。
そして仲介手数料の目処を立てるにはまず、不動産の査定をして売買価格の大体の価格を知っておく必要があります。
不動産の売却をお考えの方は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
いつでもどこでも気になったときに不動産の査定を行うことができるため、不動産会社に足を運ぶ時間がない方でも気兼ねなく査定を行うことができます。
2-2.抵当権抹消費用
まず抵当権とはご自身の持っている不動産を購入し担保にした際、お金を返済しなかった場合、優先的に弁済を受けることができる債権者の権利です。
その際に銀行がその不動産を抵当に入れることができます。そして、仮にローンが返済できなくなってしまった場合、債権者(銀行)が抵当物件を競売にかけられる権利です。
そして不動産を売却する際、この抵当権の抹消を行わないといけないので手続きに費用が掛かってしまいます。
手続きの際、司法書士の方に依頼するケースも多いので司法書士手数料も必要になってくると考えておいた方が良いでしょう。
2-2-1.抵当権抹消には住宅ローンの完済が必要
そして抵当権抹消にはローンが完済していることが条件ですので、ご注意ください。最後に、抵当権抹消費用の相場はこちらです。
- 抵当権抹消の登録免許税(不動産1つにつき1,000円)
- 司法書士報酬(地域や司法書士によって異なる)
司法書士報酬に関しての費用は、日本司法書士連合会が提示しているデータがありますのでそちらをご参考にしてみてください。
2-3.住宅ローン返済手数料
まず不動産を売却できる条件として、住宅ローンの完済ができていない状態では売却することはできません。
売却する際には必ず上記の抵当権抹消手続きを行わないといけませんが、抵当権を抹消するにはローンの返済が必須になってきます。
そのため、必然的に住宅ローンの返済手数料も諸費用の中に入ってしまうということになります。
2-4.ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは売却する住居内をプロに依頼し、掃除をしてもらうサービスです。
必ずしなければならないというものではありません。
2-4-1.売却できる可能性が高くなる
ただ、ご自身ではなかなか落とせないような頑固な汚れ・普段見えない場所に付いている汚れ・手の届かない場所の掃除をして、新しく住む方が気持ちよく入居できるように準備される売主の方が多いです。
やはり次に住まわれる方のためにも、なるべく綺麗な状態で引き渡しができるようにハウスクリーニングのご利用はおすすめします。
そして物件の中が綺麗だと、より売却できる可能性も高くなります。販売の長期化を防ぐためにも、住居内はなるべく清潔な状態でご紹介できるようにしておいた方が良いでしょう。
箇所ごとに依頼することも可能なので、全箇所依頼する必要がない場合は必要な箇所だけを依頼するのが良いでしょう。
2-4-2.ハウスクリーニングの相場
ハウスクリーニングの相場は、掃除箇所によっても変わってきますが全箇所依頼しても10万円以内で収まる場合もあります。
家の汚れている箇所を調べて、どの箇所に掃除依頼が必要かご自身で確認してみることをおすすめいたします。
2-5.測量費用
次に不動産を売却する際、地積を測量することがありますです。隣地の方とトラブルになってしまうこともあるので、測量しておくと貸り手や買い手の安心にも繋がります。
測量することによってご自身で認識していた土地の大きさと実際の大きさに差がある場合もあるので注意が必要です。
今後のトラブル防止のためにも売却する土地の面積・範囲・境界標の有無などを正確に把握しておくことが大切です。
測量費用の相場は、40万円～80万円程になります。
そして、どちらにしても測量費用は高額なので相場は把握しておくようにしておきましょう。
2-6.解体費用
これまでは、主に家の売却の費用についてお伝えしましたが、家を解体して売却する場合、解体費用が必要になってきます。
元々、住居の一戸建てが建っていてその住居を売却しようとしていても建物が古い場合などで値段がつけられないケースがあります。
そうなると建物を解体して土地だけを売らなければいけなくなってしまうので、解体費用が必要です。
2-6-1.相場は建物の条件によって異なる
解体費用の相場は、解体する建物の広さ・構造によって大きく変わります。
- 木造の場合、3～5万/坪
- 鉄骨造の場合、4～6万/坪
- 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の場合、6～8/坪
ただ木造だからといって築年数の浅い建物の場合は、基礎コンクリートの量が多いため費用が嵩む場合があり、更に建材でも費用が変わってきます。
要するに頑丈であればあるほど費用が高くなってしまう傾向にあります。
不動産売却を考えている方はまず、おうちクラベルの不動産一括査定サイトを利用し、不動産査定を行ってみましょう。
特に築年数が古い建物の場合は値段がつきにくい傾向にあるため、まずはおうちクラベルの不動産一括査定をお試しください。
2-7.証明書発行費用
売買契約をするにあたって、契約手続きの際にいくつかの書類の用意が必要になってきます。
書類は印鑑証明書・住民票などで、どれも市役所で発行できるものなので用意しておきましょう。
もちろんどの書類の提示を求められるかによって発行費用は変わってきますが、大体の書類は1枚300円程で済みます。
提示を求められた際は市区町村役場やマイナンバーカードによりコンビニ等で発行するようにしましょう。
3.不動産売却における手数料を支払うタイミング
それでは不動産売却における手数料はいつ、どのタイミングで支払うものなのかご紹介します。
3-1.支払いのタイミングは2回
一般的に支払いのタイミングは2回です。まず1回目は売買契約時に重要事項説明を受けてその後契約書にサインをし、手数料の半額を支払います。
そして2回目は、売買代金が売主に支払われ物件の引き渡しが完了したタイミングで残りの半分を支払います。
不動産会社によっては物件の引き渡しをする際に一括で支払いをすることもあるので、依頼した不動産会社に確認してみると良いでしょう。
3-2.現金での支払いが原則
そして手数料は現金での支払いが原則となっています。
稀に、現金として持ち運ぶには金額が大きく不安な場合は振り込みで支払えるというケースもあるので、心配なときは不動産会社に相談してみましょう。
しかし、振り込み手数料は不動産会社は負担できないため、注意が必要です。そして手数料の価格は高額になりますので、やはり資金調達は余裕を持って行いましょう。
最後に手数料の契約成立前の先払いは宅地建物取引業法で禁止される違法行為となっています。そのため、手数料の支払いは契約が成立した後に行うよう、くれぐれも注意しましょう。
4.不動産売却にかかる諸費用を安く抑える方法
これまで諸費用のご紹介をしてきましたが、高額だと感じた方が多いのではないでしょうか？
せっかく不動産を売却するのなら、諸費用を少しでも抑えて利益を多く出したいと思われる方が多いはずです。
それでは、これまで紹介してきた諸費用をどのようにしたら抑えることができるかをお伝えしていきます。
- 仲介手数料の値引き交渉をする
- 特例を受ける
- 自分で掃除をする
- 抑えられない諸費用もある
4-1.仲介手数料の値引き交渉をする
まず抑えられる諸費用の1つとして挙げられるのが「仲介手数料」です。仲介手数料には限度額が定められています。
そのため、限度額を請求する不動産会社が多いですが、もちろん全ての不動産会社が限度額を請求してくるというわけではありません。
そのため、もし最初に不動産会社から限度額を請求されたときはまず値引き交渉を検討しましょう。
媒介契約を結ぶ際に値引きの相談をすると仲介手数料の値引きをしてくれる可能性がありますので、少しでも諸費用を抑えたい方におすすめです。
仲介手数料は売却時における諸費用の中でも大半を占めているため、仲介手数料の値引きを受けることができたら、かなり負担が軽くなるでしょう。
4-2.特例を受ける
他に、不動産の売却を行うと「3,000万の特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」という特例を受けることができる場合があります。
また、「被相続人の居住用財産特別控除」・「軽減税率の特例」などがあります。
これらを受けるには条件があり、誰にでも適用されるという訳ではありませんが、適用されるとかなり諸費用も抑えられる可能性が高いです。
そのため、条件に当てはまっているか1度確認してみると良いでしょう。いくつかの特例があるので、売却をする際は是非ご自身で調べてみることをおすすめします。
4-3.自分で掃除をする
他に諸費用を抑えられる部分は、ハウスクリーニング費用です。お伝えしたように必ずしなければならないという訳ではありません。
ただ、やはりできる限り綺麗な状態で入居して頂きたいという売主の方が多いため、どうしても費用が気になる場合だとご自身で掃除できる範囲の部分はご自身でするのが良いでしょう。
例えば、キッチンの汚れだけは落とすことができなかった場合など、気になる箇所だけを依頼することによって費用を浮かせられます。
もちろん全箇所綺麗な状態で引き渡すという状況を超えることはありませんが、例え完璧ではなくても大丈夫ということです。
もちろん、全箇所ご自身で掃除出来る場合はハウスクリーニング自体申し込まないという選択もあります。
4-4.抑えられない諸費用もある
ここまで、諸費用を安く抑えるための方法をご紹介してきました。
不動産の売却にはもちろん抑えることのできない諸費用もたくさんあります。そのため不動産の売却はどの不動産会社に依頼するかがとても重要です。
査定価格はもちろん、不動産会社の売却活動力によっても大きく変わってきます。おうちクラベルではお客様に合った不動産会社をご紹介しています。
不動産選びに失敗しないためにも是非複数の不動産会社を比較して参考にしてみてください。
この機会に是非、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご活用ください！
5.不動産売却の注意点
ここまで不動産売却における費用についてご紹介してきましたが、ここからは不動産売却の注意点についてご紹介します。
不動産の売却に慣れている方は少なく、今後売却するにあたって知っておかなければトラブルを招く可能性がある注意点をご紹介します。
今後、不動産を売却する可能性がある方には特に気を付けてみて頂きたい内容ですので是非最後までチェックをしてみて下さい！
5-1.売却の流れと期間を把握する
まずは、不動産売却がどのような流れで行われどのくらいの期間を経て契約が完了するのかなどの内容を事前に把握しておくことが大切です。
実際不動産の売却をするにあたって、どのような手順によって進められていくことが多いのかご紹介します。
5-1-1.売却の流れ
大まかな流れは、ほとんどの場合下記の通りです。
- 事前準備(必要書類の確認と用意)
- 査定
- 媒介契約を結ぶ
- 売却活動
- 買い手との条件交渉
- 売買契約
- 決済
- 引き渡し
このような流れになります。もっと細かくお伝えするとまだまだたくさんありますが、複数の工程をこなしていかなければなりません。
5-1-2.売却までの期間
そして売却が無事完了するまで3〜6ヶ月掛かることが多いです。もちろん立地や価格で売却に掛かるまでの時間はバラバラなのでそこも覚えておきましょう。
「早く売却したい！」というような考えがあれば、もちろん価格を下げるなどの対応もしていかなければなりません。
そのため、焦らず納得のいく条件で売却するためにも、不動産の売却はなるべく余裕をもって行うようにすると良いでしょう。
そして売却をするときは、全体的に大まかな流れを知っておく必要があります。知らない工程が存在していたり期間が想像よりも長かったりすると、不動産会社とのトラブルを招いてしまうというケースもあります。
5-1-3.不明点は不動産会社に相談する
前もって把握するようにして、分からないことがあれば不動産会社に積極的に質問しましょう。
そして不動産という大きなものを売却するだけあって、やはり売却完了までの期間は長く感じてしまいます。
そのためまずは不動産一括査定だけでも行ってみるのはいかがでしょうか？不動産一括査定を行うのならおうちクラベルの不動産一括査定サービスをご活用ください。
不動産の売却について分からないことも相談できるので、不動産会社に行く時間が取れないが売却を考えているという方はまず、どこでもできるおうちクラベルの不動産一括査定をご利用ください。
5-2.余裕を持った資金調達をする
ご紹介したように不動産売却にはいくつか出費もあります。その中でもどうしても削れない諸費用もあり、そのため資金繰りが苦しいと諸費用の支払いが難しい場合もあるでしょう。
余裕を持った資金調達をすることが重要になってきます。まず諸費用にいくら掛かるのか、売却価格はいくらぐらいになるのかなどを前もって把握しておきましょう。
諸費用の大まかな費用を事前に把握することによって、資金を余裕を持って用意しておくことができます。
直前になって資金が足りないと焦ってしまわないよう、資金調達を余裕を持って行うために、事前にいくら必要になってくるのか計算しておくということが望ましいです。
まずはお持ちの不動産はいくらで売れるか、不動産一括査定をしてみませんか？不動産一括査定ならおうちクラベルの不動産一括査定サイトを是非ご利用ください。
5-3.複数の不動産会社に査定依頼をする
不動産の売却を考えている方には、複数の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめしております。
理由は、不動産会社によって査定価格が異なる場合があるからです。そうなるといくつかの選択肢が与えられ、その中で1番ご自身に合った不動産会社と契約を結ぶことができます。
もちろん、査定価格が高いという理由だけで決めるというのは好ましくありません。あくまで査定ですので、必ずその価格で売れるか分からないためです。
5-3-1.不動産会社を比較する際のポイント
不動産売却には不動産会社の営業力・宣伝力・実績などがとても重要になってきますので、複数の不動産会社を比較して決めることが大切です。
不動産というとても大きなものを売却するため、会社選びは失敗しないようにしましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、そんな不動産一括査定を行っております。複数の不動産会社からご自身に1番合った不動産会社を探すことができます。
複数の不動産会社に自ら足を運ぶ必要もないので、空いたスキマ時間でも査定でき、様々な不動産会社の比較をすることが可能です。
売却に関する相談などもできますので不動産売却をお考えの方はこの機会に是非ご利用ください。
5-4.建築基準法の確認をする
そして最後に建築基準法の確認をすることが重要になってきます。ご自身が売却する不動産がちゃんと建築基準法に基づいた建物になっているかを不動産会社に調査を依頼しましょう。仮に建築基準法に違反している建物を売却してしまった場合、大きなトラブルを招いてしまうことになります。
他には、特に古い建物を売却した際に買い手が再建築を希望する場合です。稀に建築基準法上、再建築不可というケースもあります。
買い手が購入後に建築予定だった建物を建てることができない、という最悪のケースを招いてしまうという場合も考えられます。
そのため、不動産を売却する際は必ず売却する不動産の建築基準法の確認を事前にしたうえで売却するようにしましょう。
再建築が不可の場合だとしたら、事前に買い手に伝えて売却後のトラブルを防ぐようにしましょう。
6.不動産売却の査定は不動産会社へ依頼しよう
まず不動産の査定は不動産会社が行うため、査定を行いたいときは不動産会社に依頼することが一般的です。
不動産の査定というのは築年数・間取り・立地・眺望・日当たりなどといった様々な条件を見極めて行われます。
その条件から不動産がいくらで売れるかという査定をすることになっているため、必ずしも査定価格＝売却価格ではないということを覚えておきましょう。
もちろん査定価格がそのまま売却価格になる場合もあります。ただ、査定価格は多少前後すると思っておくと良いでしょう。
6-1.不動産の一括査定
現在はわざわざ不動産会社に足を運ばなくても、スマホやパソコンで気軽に査定できるサービスも増えてきました。
おうちクラベルでも不動産一括査定サービスを行っております。
- 「どうすれば不動産を高く売れるのか分からない…」
- 「不動産の売却は何から始めればいいの？」
- 「不動産会社はどこに依頼すればいいか分からない」
上記のように、不動産を売却する際は慣れないことで様々な疑問が出てきてしまいます。そんなときは、おうちクラベルの不動産一括査定サービスをぜひご利用になってみてください。
おうちクラベルでは複数の不動産会社の査定価格の比較ができます。
また、ご自身に合った不動産会社の担当者を見つけることも可能です。
1人ではよくわからない売却活動の進め方なども相談できますので、不動産の売却をお考えの方はおうちクラベルの不動産一括査定サイトに是非お申し込みください。
7.まとめ
これまで不動産売却に関する諸費用と注意点などを紹介しました。
不動産を売却する際は、様々な工程を経た上でようやく売買契約が成立するということがお分かり頂けたかと思います。
今までは曖昧だった不動産売却における諸費用や注意点などをご紹介したことで、これまで以上により理解を深めて頂けていれば幸いです。不動産を売却する際に是非お役立てください！
そして、よりスムーズに契約を行うためには不動産売却に関する手数料を理解することがとても大切です。
売却をお考えの方はまず、不動産一括査定をしてご自身に合った不動産会社を見つけましょう。おうちクラベルの不動産一括査定は、複数の不動産会社の比較ができます。
ご自身の条件に合った不動産会社がきっと見つかるはずなので是非ご利用ください。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
株式会社MKM 代表取締役
大手ハウスメーカーにて注文住宅の受注営業、家業の建設会社では職人として従事。個人向け不動産コンサルティング会社のコンサルタントやインスペクターを経験し中古＋リノベーションのフランチャイズ展開、資格の予備校にて宅地建物取引業法専属講師など不動産業界に幅広く従事。
■宅地建物取引士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、賃貸不動産経営管理士
