実家を売却するタイミングはいつが良い？売却の手順や費用・空き家のまま放置するリスク・注意点・後悔しないためのポイントも解説

「空き家になった実家を売却したいがどう進めれば良いかわからない」、「親から引き継いだ実家をどうすべきか悩んでいる」という人も少なくないでしょう。しかし、売却のタイミングを逃してしまえば予想外のコストがかかったり、売却しにくくなったりする可能性があります。

そこで今回は、実家を売却するタイミングに加え、売却の手順や費用、空き家のまま放置するリスク、後悔しないためのポイントなどについて詳しく解説します。

1.実家を売却するタイミングはいつが良い？

実家を売却するのに適したタイミングは状況により様々です。まずは、相続前・相続後でのタイミングによる違いや注意点をチェックしておきましょう。

1-1.相続前

相続前に売却するケースとしては、親が療養施設や老人ホームへの入所などにより将来的に実家へは戻らない場合が多いでしょう。

親の認識がはっきりしているのであれば、相続前のほうが話し合いが進めやすく遺産相続による面倒なトラブルを回避することにも繋がります。

ただ、相続前に実家を売る場合には、当たり前ですが所有者の同意が必要です。

また、親から実家を引き継いで実家を売る場合でも実家の価格が購入時よりも高額になっているケースでは譲渡所得税がかかります。

もしも親が健在で実家に居住中であれば、譲渡所得税が控除される3,000万円の特別控除の対象です。状況に応じて、検討するようにしましょう。

1-2.相続後

親が亡くなった後に実家を引き継ぎ、売却するケースです。

引き継いだ遺産の総額が基礎控除額である3,000万円+（600万円×法定相続人数）を超える場合には相続税がかかります。

相続税は基本的に振り込みなど現金一括で支払うことが必要です。また、相続税の申告期限と納付期限は相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と定められています。

そのため、まずは実家の査定を行い遺産の総額がどのくらいになるかを確認しておくことが大切です。

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2.実家を売却する手順

実家売却までの手順は、大きく分けて以下の8つです。

必要書類の作成や契約方法の選定などに加え内覧対応など、売主が行わなくてはならないことが多数あります。

書類の作成に関しては、必要に応じて司法書士を依頼することも検討しましょう。

• 実家売却までの手順
• 遺言書の確認
• 名義変更
• 査定
• 媒介契約
• 内覧
• 売買契約
• 内覧
• 引き渡し

2-1.遺言書の確認

遺産の相続には遺言書の内容が優先されるため、まずは遺言書の確認を行う必要があります。また、相続人は1人とは限りません。

兄弟や姉妹間での共有相続となる可能性もあるでしょう。遺言書がない場合には、相続人による遺産分割協議という話し合いにより実家をだれが引き継ぐかを決定します。

しかし、この場合にも他の家族との共有相続となる可能性があります。共有相続の場合、自分が売却できるのは自分の共有持分のみとなりますので注意が必要です。

続いて、相続について話し合った内容に全員が合意すれば遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書には相続人全員が署名・捺印する必要があり、この時に押印した全員分の印鑑証明書は名義変更の際にも必要です。

2-2.名義変更

遺言書の内容確認や遺産分割協議が終了し実家の相続人となった場合、次に行うのは「相続登記」です。

まず、相続した実家を売却するためには実家の所有者を親の名義から自分の名義に変更する必要があります。

相続登記に期限などは設けられていませんが、相続することが決定した時点ですみやかに手続きを行うのがおすすめです。

相続登記の手続きは自分で行うこともできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。費用は5万円から10万円程かかります。

自分で登記を行う場合は、戸籍や相続に関する書類や実家の固定資産評価証明書などの必要書類を作成し法務局へ提出しなくてはいけません。

相続登記に必要な書類は以下の8つです。

• 登記申請書
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 相続人全員分の戸籍謄本、住民票
• 被相続人の生涯にわたる戸籍謄本
• 被相続人の除票
• 遺言書または遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書に押印した相続人全員分の印鑑証明書

ただし、これらの書類を全て揃えるのに時間を要することがあります。書類の審査や登記には7日から10日程度かかることも覚えておきましょう。

書類に不備があれば、その都度自治体窓口や法務局へ出向く必要があります。

日中仕事などで忙しい人にとっては大変な作業となるので、多少コストがかかっても司法書士に依頼するのがおすすめです。

また、共有登記を行う際には分割割合などを明記する必要があります。繰り返しになりますが、共有相続の場合は自分の判断だけで家を売却することはできません。

この場合、共有相続人の合意を得て売却する、または自分の持分のみ売却することになります。

後のトラブルを避けるためにも、共有相続人との事前の話し合いは丁寧に行っておくことをおすすめします。

2-3.査定

相続登記の次に行うのは、実家の売却査定です。空き家は時間が経過すればするほど売れにくくなってしまいます。

もし実家の売却を考えているのであれば、できるだけ早く査定を依頼するようにしましょう。

また、すでに査定を行った場合でも前回の査定から時間が経過している場合には、経年劣化により査定額が下がっている可能性があります。

まずは、現在の査定額を確認することをおすすめします。

査定を行う際のポイントとしては、できるだけ複数の不動産会社へ依頼することです。

比較対象が多ければ多いほど、より適正な査定価格を把握できます。

おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、60秒の簡単入力で不動産査定が可能です。忙しい方でも利用しやすいので、是非ご活用ください。

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2-4.媒介契約

査定が終了したら、いよいよ売却活動に移ります。不動産会社に売買を依頼する際に行うのが「媒介契約」です。

この媒介契約には、「一般媒介契約」・「専任媒介契約」・「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類により、依頼する不動産会社の数や契約期間などが異なります。

2-4-1.依頼できる不動産会社の数が異なる

一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約との大きな違いは、複数の不動産会社への依頼が可能かどうかです。

一般媒介契約では複数の不動産会社への依頼が可能なのに対して、専任媒介契約・専属専任媒介契約では複数社への依頼はできません。

その名の通り、1つの不動産会社が専任で売買活動を行うことになります。

しかし、契約会社が1社だからといって不安に思う必要はありません。専任媒介契約・専属専任媒介契約では売買活動の報告義務があるからです。

報告義務のない一般媒介契約に比べ、積極的に売買活動を行ってくれるというメリットがあります。

2-4-2.自己発見取引の可否

また、一般媒介契約と専任媒介契約では「自己発見取引」ができるのに対し、専属媒介契約では自己発見取引はできません。

そのため、売主自身が積極的に売買活動を行っていくかどうか、ということも契約方法を選ぶ際のポイントになります。

2-4-3.契約期間の違い

専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と定められています。一方、一般媒介契約では特に取り決めはされていません。

3か月を目安に設定している不動産会社もありますが、基本的には売主の希望で設定することも可能です。

2-4-4.指定流通機構（レインズ）への登録義務

続いて、指定流通機構（レインズ）について解説します。

レインズとは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の頭文字をとってつけられた呼び名です。

これは国内の不動産会社が不動産情報を共有するためのネットワークシステムのことです。

レインズは国土交通省が指定した機関で、専任媒介契約では7日以内・専属専任媒介契約では5日以内に登録することが義務づけられています。

不動産情報を発信・共有することで、買主をより早く見つけられるというメリットがあります。

レインズは基本的に不動産会社のみがアクセス可能なシステムですが、売主の場合は物件情報の閲覧が可能です。

掲載されている物件情報に相違がないか・過去に類似物件がどのように取引されたかなどの情報を得られます。

媒介契約を結ぶ際は、自分に合った契約方法を選ぶようにしましょう。

2-5.内覧

媒介契約を結び売買活動が開始されると、内覧の申し込みが入るようになります。不動産会社から連絡を受けたら、すみやかに対応できるように準備しておきましょう。

ある程度部屋の掃除や片付けは行っておいた方が高評価に繋がる可能性が高いです。

また、家の中の状況だけでなく、周辺環境やご近所付き合いなど住人でしか分からないような情報を知りたい買主は多いものです。

相続した実家では現況が把握できない部分も多いですが、可能な限り質問には答えられるように準備しておくと良いでしょう。

実家が遠方にあり掃除や片付けができない場合には、専門の会社に依頼するのもひとつの方法です。

内覧の申し込みは売却への大きなチャンスと捉え、早めに準備を整えておくことが重要です。

2-6.売買契約

購入希望者が現れたら売買契約へと進みます。売買契約では売主・買主・不動産会社の担当者が同席し、契約内容に誤りがないことを確認します。

契約完了後に契約内容の変更はできません。契約内容は漏れ落ちなく確認するように心がけましょう。

確認した内容に問題がなければ契約書に署名・捺印し、正式な契約手続き完了です。

2-7.引き渡し

残るは引き渡しのみです。物件の引き渡しは残金決済の確認と同時に行われるのが一般的です。

買主の決済が確認できたら同日に名義変更のための登記手続きを行い、実家を引き渡します。

つまり、買主がお金を支払う日には実家を引き渡しできる状態にしておかなくてはいけません。

万が一、決められた日に引き渡しができなかった場合には違約金を支払うことになるため注意が必要です。

違約金はおおよそ売却価格の2割程度です。例えば、実家を1,500万円で売却した際の違約金は300万円となります。

不動産の取引では売却価格が高額なため、違約金が発生した際の負担が大きくなります。

売買契約を結んで一安心ではなく、引き渡しが完了するまでは気を抜かずに過ごすことが大切です。

3.実家を売却するときの費用は？

実家を売却する際には、様々な費用がかかります。中には計算する必要な費用もあります。余裕をもって費用の算出をしておくと安心です。

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 印紙税
• 相続税
• 譲渡所得税
• 抵当権抹消費用
• 住宅ローン返済費用
• 司法書士手数料

3-1.仲介手数料

媒介契約を結んだ不動産に対して支払う報酬のことです。仲介手数料の上限額は売却価格によって異なります。

3-2.登録免許税

物件所有者の名義変更を行った際に支払う税金のことです。登録免許税は、固定資産評価額×0.4%の価格です。

例えば、固定資産税評価額が1,500万円の場合は6万円が課せられます。

固定資産税評価額とは、各自治体がひとつひとつの物件を評価し算出した評価額のことです。

この評価額は3年ごとに見直されるため、現在の評価額をもとに費用を計算する必要があります。

3-3.印紙税

売買契約の際に契約書に貼り付ける収入印紙代です。収入印紙を貼り付けることにより国に税金を支払っていることになります。

この金額は以下の通り、売却価格に応じて異なります。

収入印紙には、1円から10万円まで31種類の金額があります。

コンビニエンスストアでも購入可能ですが、コンビニエンスストアでは200円の収入印紙しか取り扱っていません。

5,000円や1万円の収入印紙が必要な場合には、31種類全ての収入印紙を取り扱っている郵便局や法務局で購入しましょう。

3-4.相続税

実家を相続した場合には相続税を支払う必要があります。

ただし、相続税には基礎控除が設けられています。引き継いだ資産の総額が基礎控除以下であれば相続税は発生しません。

ここで注意しておきたいのは、相続税は引き継いだ資産の総額に課せられることです。

資産の総額とはつまり、不動産以外の現金・預金・株なども含みます。それらも踏まえて計算する必要があるでしょう。

また、実家の敷地が広大な場合や地価が高い場合には、基礎控除を上回る可能性が高くなります。

3-5.譲渡所得税

譲渡所得税とは、実家の売却により利益が出た場合にのみかかる税金です。

譲渡所得とは売却価格のことではなく、売却価格から取得費用や経費を差し引いた純利益のことです。

この譲渡所得税は、所有期間により金額が異なります。

3-6.抵当権抹消費用

親が亡くなって実家を引き継いだ際には、相続登記に続いて抵当権抹消手続きを行います。

抵当権抹消費用は1つの不動産につき1,000円なので、土地と建物の場合には合計で2,000円となります。

• 住宅ローン返済費用

実家の所有権とともに住宅ローンを引き継いだ場合には、実家売却時に得た収入で住宅ローンの繰り上げ返済を行います。

住宅ローン返済手数料は金融機関によって異なるため、住宅ローン契約先の金融機関に確認しておきましょう。

3-7.司法書士手数料

登記の際に司法書士を依頼する場合には、5万円から10万円程度の手数料がかかります。

実家の売却にかかる費用は、売却価格によって変動するものがあります。売却時に必要な費用の目安を知るためにも、まずは不動産一括査定サイトの活用がおすすめです。

AI査定では、その場で精度の高い査定額を確認できるためスムーズに準備を進められます。

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4.実家を空き家のまま放置するリスク

家族の大切な思い出が多く詰まった家を残しておきたいと思う一方、空き家のまま放置するリスクを懸念している人も少なくないでしょう。

実際に、空き家となった実家を放置していると家の老朽化が進むだけでなく、維持管理に様々なコストがかかってしまいます。

• 固定資産税
• 火災保険料
• 修繕費用
• 水道光熱費

4-1.固定資産税

居住中ではなくても家の所有者であれば、固定資産税を毎年払う必要があります。

固定資産税の評価額は、その家のある自治体が評価し、算出します。

実家とは別に所有している家がある場合には固定資産税の負担は大きくなるため、無理のない計画を立てる必要があります。

4-2.火災保険料

火災保険の加入は義務ではないものの、もしもの事態に備えて加入しておくのがおすすめです。

特に、傷みが進んだ空き家の場合には火災のリスクが高まります。また、遠方にあり管理できない場合には放火の被害なども考えられるでしょう。

火災が隣接する家にまで及んだ場合には損害賠償金の支払いを命じられることもあります。

後のリスクを考えれば、必要な出費と考えるのが無難です。

4-3.修繕費用

空き家を所持する場合には、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」という法律で適切に維持・管理を行うことが義務づけられています。

そのため、雑草の処理や老朽箇所の修繕などは定期的に行う必要があります。

空き家をあまりにも荒れ果てた状態で放置しておけば「特定空き家」に指定され、固定資産税が高くなってしまうので注意しましょう。

また、空き家の実家が遠方にある場合には、専門会社に維持管理を依頼したり自分が通ったりするための費用もかかることになります。

空き家の管理を会社に委託する場合の月額は、おおよそ5,000円から1万円程度です。

1年間で換算すると6万円から12万円、5年ともなれば30万円から60万円となります。

4-4.水道光熱費

実家の水道・電気・ガスなどを使用できるままにしておくと、それだけでも毎月の基本料を支払うことになります。

毎月の基本料の詳細を確認し、将来的な出費額を算出してみてください。状況によっては、水道・電気・ガスを解約することも検討しましょう。

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実家を売却するときの注意点

ここでは実家を売却するときの注意点をまとめました。

• 隣家との境界を確定する
• 実家の片付けをする
• リフォームはしない
• 複数の不動産で査定する

場合により、売却活動の滞りを招く恐れがあるので特に注意しましょう。

5-1.隣家との境界を確定する

古い空き家の場合、正確な境界確定がされていない可能性があります。

隣家との境界が確定していない場合、その土地の正確な面積が分かりません。また、境界確定がされていない場合には売却後にトラブルとなることもあります。

より正確な査定額を知るためにも隣家との境界確定が必要です。

測量には主に2種類の方法があり、どちらも土地家屋調査士へ依頼します。

5-1-1.現況測量

現況測量は隣家の所有者の立ち合いがないため比較的容易に行える測量方法です。しかし、境界はあくまでも目安であり確定はできません。

5-1-1.境界確定測量

一方、境界確定測量では隣家の所有者立ち会いのもと正確な境界線を調査し、確定します。

ただし、隣家の所有者が測量の立ち会い拒否をするケースや病気や死亡で立ち合いができないケースも考慮しておく必要があるでしょう。

その場合には、法的な手続きを行う必要もあり、境界確定までに時間がかかることがあります。

境界確定までに数か月かかる場合には、売却計画が大幅に崩れてしまうことも考えられます。

こちらもできるだけ早めに行っておいたほうが安心です。

5-2.実家の片付けをする

実際に売却に向けて準備を始めると、書類の取得や作成などに何かと時間や手間がかかります。

そのため、実家を売却する前の片付けや整理整頓には早めに取り掛かっておくことが大切です。

片付けや整理整頓がしっかり行われていたほうが実家を売り出す際に掲載される写真の印象も良くなります。

また、売却活動が本格的に始まれば内覧対応をする必要もあります。内覧申し込みが入ってからの掃除や片付けをするのは大変な作業です。

時間と心に余裕のあるうちに、ある程度片付けや整理整頓を行っておくようにしましょう。

5-3.リフォームはしない

さらに、注意しておきたいのはリフォームです。

リフォームをすれば早く高く売れると考える人も多いでしょう。しかし、実家売却前のリフォームは基本的におすすめできません。

なぜなら、リフォーム費用が高くついてしまう可能性があるからです。

リフォームした分の金額を売却価格に上乗せしようとすれば売却価格が高くなり、さらに買手がつきにくい状況に陥ることもあります。

ただし、場合によってはリフォームをした方が良いこともあるので自分で判断せずに不動産会社に相談することが大切です。

不動産会社では、過去の類似物件取引などから最適な方法を提案することが可能です。費用などを考慮しながら一緒にプランを練っていきましょう。

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5-4.複数の不動産で査定する

実家の売却で後悔しないためには、できる限り複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

なぜなら、1社のみに査定を依頼した場合、それが相場と比べて高いのか・低いのか判断がつかなくなってしまうからです。

満足がいくスムーズな売却に繋げるためにも、複数の不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。

ただ、1社ずつ不動産会社へ査定を申し込むのは骨が折れる作業です。是非不動産一括査定サイトをご利用ください。

複数の不動産会社へ査定依頼に加え、AIによる査定額の確認も可能です。相場を把握し、納得できる不動産会社を選びましょう。

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6.実家を売却するときに後悔しないために

実家を売却した人の中には、金銭的な損失や相続トラブルによって後悔している人も少なくありません。

そのため、実家を売却する際には家族での話し合いを十分に行い、慎重に判断することが重要です。

6-1.売り急がず形見分けをする

実家は他の家族にとっても思い出が詰まった大切な場所であることを忘れてはいけません。

実家の売却を焦るあまりに家族関係が悪化し、トラブルに発展するケースもあります。

また、遺産を相続する際には遺言書の内容が優先です。しかし、遺言書がない場合には残された家族の話し合いで遺産の分割を行うことになります。

後のトラブルを回避するためにも財産分与や家財などの形見分けについての話し合いは丁寧に行うことが肝心です。

もし仮に実家の相続者が自分1人に決まったからといって、家族への相談なしに売却を進めることは避けましょう。

6-2.相場を調べる

実家の売却には、想像以上に費用や時間を要することがあります。売却までに時間がかかればかかるほど、維持・管理にもコストがかかってしまうことを忘れてはいけません。

また、焦れば焦るほど思わぬ判断ミスをしてしまうこともあるでしょう。まずは売却相場を調べて余裕のある売却計画を練ることが重要です。

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6-3.自分に合った媒介契約を結ぶ

繰り返しになりますが、媒介契約は自分に合ったものを選ぶように心がけましょう。

例えば、自分で買主を積極的に探す場合には自己発見取引ができる一般媒介契約か専任媒介契約がおすすめです。

一方、忙しくて売却活動を行う時間がない人は専属専任媒介契約で不動産会社に一任するのも1つの手です。

一般媒介契約は複数の不動産会社へ依頼できるため有利だと考える人が多いかもしれません。

しかし、実際には複数の不動産会社が対応する物件であることから売却活動を積極的に行ってもらえないことも多いのが現状です。

また、一般媒介契約では活動報告の義務がありません。そのため、契約期間内にどのような売却活動が行われたのかが不明瞭になるというデメリットもあります。

売却をスタートしてから後悔しないために媒介契約については慎重に検討することがおすすめです。

仮に契約期間が終了した場合、他の契約に切り替えるという方法もあります。

多くの場合は契約期間内に成果が出ることがほとんどですが、万が一を想定して先のプランを計画するのも良いでしょう。

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7.実家の売却を考えているなら

実家の売却を考えているなら、売却前の準備として家族との話し合いが何よりも大切です。

スムーズに売却できたとしても、家族が納得しないままでは満足できる結果とはいい難い状況に陥る可能性もあるでしょう。

十分に話し合いを行い、家族ひとりひとりが納得した上で売却することをおすすめします。

また、売却についての流れや査定額が不明のままでは家族の不安も大きくなるとおもいます。

家族との話し合いを進めるための資料として、不動産一括査定サイトも是非ご活用ください。

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信頼できる不動産会社とともに家族が満足できる実家の売却を目指しましょう。

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8.実家を売却するなら早めに行動しよう

実家の売却には、家族の合意・境界確定・書類の準備など、何かと時間がかかります。

また、必要な手続きや費用の計算などに手間取ってしまうこともあるでしょう。

そのようなときには、不動産会社へご相談ください。不動産のプロが売却への悩みや不安を一緒に解決していきます。

また、不動産会社によっても強みが異なります。実家売却の際には、家のあるエリアや一軒家の売却に強い不動産を選ぶことが肝心です。

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この記事の監修者

水野 崇

水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント

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