難しい印象を抱きがちな不動産。われわれの生活に密接に関わっています。重要であることは認識していますが、難しくて理解できないことも多々あります。
住宅にとどまらず、店舗の売買となると、さらに複雑な印象を抱くのではないでしょうか？
ですが、ご安心ください。店舗売却も住宅の売却と根本は変わりません。要所を押さえることで、ある程度の理解を得られます。
当記事では、店舗売却における要所と、成功のコツについて解説したいと思います。ぜひ、最後までご覧ください。
1.店舗売却にはどんな方法がある？
店舗売却には様々な方法があり、主な方法としては以下の5通りが挙げられます。
- 個人売買で売却
- 不動産会社経由
- 事業売却を通して売却
- オンラインプラットフォーム経由の売却
- リースバック
順に解説しますが、一部は不動産売却がメインではない項目も含まれます。
その項目については、簡単な紹介にとどめますので、あらかじめご了承ください。
1-1.個人売買で売却
店舗オーナーが自ら店舗を売却する方法です。売却先は個人・法人など様々で、不動産会社に仲介を依頼しない契約です。
実際は買主が売主の家族・親族間・知人などの場合に用いられることが多く、それ以外の場合は集客から書類の作成まで、売主が自分で行わなければなりません。
仲介手数料など費用を節約できる反面、トラブルの対応は自己責任となるため、注意が必要です。
1-2.不動産会社経由
最も一般的な例が、不動産会社に仲介を依頼して、店舗を売却する例です。
やや高額な仲介手数料がかかりますが、不動産の専門家が不動産の査定・集客・必要書類の作成・契約手続き・引き渡しにおける全ての業務をサポートしてくれます。
常に適切なアドバイスが受けられるため、円滑に売却できる可能性が高いです。
1-3.事業売却を通して売却
不動産を所有している事業を売却する際に、事業と不動産を同時に売却することを指します。
どちらかというと不動産よりも事業売却がメインで行われる場合が多いです。
ごくまれにですが、税制面が優遇され、不動産売却をメインに事業売却を行う例もあります。しかし、通常の不動産売却よりも手続きが複雑なため、難易度は高くなります。
1-4.オンラインプラットフォーム経由の売却
オンラインプラットフォームとは、サービス提供者がウェブサイト上で店舗を売却したい人と店舗を購入したい人を募集して、マッチングするサービスです。
事業売却もオンラインプラットフォームが利用されるケースが多いため、事業売却を通して互いに共通点が多いといえます。
また、サービス提供者が不動産業の許可を受けていない場合は、直接売却と同じ側面を持つため注意が必要です。
1-5.リースバック
リースバックとは、店舗売却後に買主と賃貸借契約を交わし、家賃を支払いながら事業を継続する方法です。店舗の所有権はなくなりますが、事業を失わずに、資金を調達できます。
また、上記の方法で売却を行う際、店舗を原状回復（最初の状態に戻す）するかどうかが、費用の面で重要です。
居抜き売却と引き継ぎ売却があり、この2つには大きな違いがあります。
1-5-1.店舗売却が得意な不動産会社を見つけるには
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1-5-2.居抜き売却
居抜き売却とは、店舗系の不動産を売却する際に、内装や設備をそのままの状態で引き渡すことです。
売主には原状回復や設備処分の費用を抑制、買主には新規設備を導入する費用の抑制など、双方が費用を抑制できるメリットがあります。
一方で、売却前に赤字だった場合は、売却後も赤字を継続する可能性があります。
また、売主が事業を営みながら買主を募集していた場合、早い段階で顧客に知れ渡るリスクがあるので注意しなければなりません。
1-5-3.引き継ぎ売却
引き継ぎ売却とは、居抜き売却と同様に店舗の内装や設備がそのままの状態で物件を売却し、引き渡すことです。
居抜き売却との違いは、売主が従業員を雇用していた場合、新たなオーナーとなる買主が従業員を引き続き雇用するかどうかにあります。
店舗売却が得意な不動産会社を見つけるには
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2.居抜き売却の特徴は？
居抜き売却には以下の3つの特徴があります。
- 内装や設備などをそのまま引き渡す
- 原状回復の費用がかからない
- 買主は店舗開店の初期費用を抑えられる
売主・買主の双方にメリットがありそうです。順番に解説しますので、続きをご覧ください。
2-1.内装や設備などをそのまま引き渡す
居抜き売却の1つ目の特徴は、内装や設備などをそのまま引き渡す点です。
設備によっては、現金化できる可能性もありますが、あまりにも古い設備・特殊過ぎて引き取り手が付かない設備の場合は処分費用がかかります。
居抜き売却は、設備を処分することなく、買主に引き継いでもらえます。
売却対象となる物件が工場や店舗などの場合、土地や建物だけでなく、設備機器なども貴重な売却の対象です。
2-2.原状回復の費用がかからない
居抜き売却の2つ目の特徴は、原状回復の費用がかからない点です。内装や設備と同様に売主の負担を軽減できます。
原状回復とは、不動産を購入時の状態に戻すことを指し、それなりの費用が発生します。
居抜き売却は、事業だけでなく内装・設備も引き継がれるため、原状回復の必要はありません。
内装や設備などをそのまま引き渡すことと同様に、売主にとってはかなりの費用を節約できるでしょう。
2-3.買主は店舗開店の初期費用を抑えられる
居抜き売却の3つ目の特徴は、買主が店舗開店の初期費用を抑えられることです。
「内装や設備などをそのまま引き渡す」「原状回復の費用がかからない」ことから、売主だけでなく、買主の双方にメリットがある売却方法といえます。
ただし、設備や機械は必ず老朽化するため、引き継ぐ際には設備が正常に働くかどうかをしっかりと確認しましょう。
2-3-1.不動産会社を見つけるには
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3.店舗売却の流れ
一般的に店舗の売却を行う場合は以下の流れで行なわれます。
- ヒアリング・査定
- 不動産会社と契約し仲介を依頼
- 売却を開始し買主を探す
- 内見への対応
- 造作譲渡契約の締結
- 引き渡し
具体的な手順は、売却方法や地域によって異なる場合があるため、あらかじめご了承ください。
3-1.ヒアリング・査定
店舗売却の流れにおいて、最初はヒアリングの後に査定が行なわれます。ここで問題が生じると、全ての流れに影響するため、非常に重要な工程です。
最低でも2〜3社の不動産会社に相談をしましょう。以下の3つを詳しく解説します。
- ヒアリング
- 査定
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
3-1-1.ヒアリング
ヒアリングとは、買主にとって必要な情報を収集することを指しますが、査定に必要な情報は不動産会社がピックアップしてくれます。
ピックアップ内容には、店舗の立地・面積・設備・備品・営業状況・収益などを調べることも含まれます。
買主のニーズや要望を予測し、有益なプランやアイデアを準備することが、売却する店舗の価値を高めるでしょう。
ヒアリングで不動産会社の対応力を見極め、契約の判断材料にしてください。
3-1-2.査定
ヒアリングに続いて査定が行われます。ヒアリングの結果を反映して店舗の評価を行いますが、高過ぎても売却できません。ですが、安過ぎても売主が損をするため、慎重に判断しましょう。
売却益でローンの返済を検討している場合は、特に注意が必要です。
また、市場動向や競合環境なども考慮しなければなりません。
ヒアリング・査定は、店舗売却において重要です。適正な価格を設定すると、買主が見つかりやすくなり、売主と買主の双方が望むような取引ができる可能性が高くなります。
3-1-3.複数の不動産会社に査定を依頼する
2〜3社の不動産会社に問い合わせる時間がない、というあなたにおすすめしたいサイトがあります。それが不動産一括査定サイトのおうちクラベルです。
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3-2.不動産会社と契約し仲介を依頼
査定の内容・不動産会社からの提案が満足のいく内容だった場合、不動産会社と契約して仲介を依頼しましょう。
店舗売却の流れは、不動産会社や事業仲介のサービス提供者へ依頼する場合、一般的には以下のような流れで行います。
- 契約書の締結
- 宣伝広告の準備
- 集客
ここでの契約書の締結は、仲介を依頼する不動産会社との契約です。店舗の売却活動を行うにあたって、契約を締結しなければなりません。
契約を締結後、宣伝広告の準備を行います。店舗データの作成・写真撮影・地理的な位置・経営の状況などをまとめます。店舗売却に有利なことは積極的に行いましょう。
宣伝広告の準備ができたら、いよいよ集客です。不動産会社の店頭前で募集・Webサイトなどを使用して広告を出し、店舗を販売します。
事業仲介のサービス提供者を通じて店舗売却を行う場合、その事業者が手掛ける専用プラットフォームで募集を行います。
依頼先によって手順や条件が異なるため、事前に説明を受けておくとスムーズな取引が行えるでしょう。
3-3.売却を開始し買主を探す
売却を開始し買主を探しましょう。店舗売却に置ける集客も、一般的な流れは戸建てやマンションなどの売買と大差はありません。
買主を探すためにWebサイト・チラシ・不動産情報誌などに広告を出します。
不動産会社に依頼した場合、基本的に集客は不動産会社が行いますが、自己売却であれば宣伝広告を売主が行わなければなりません。当然ですが、集客にかかるコストは売主の負担です。
しばらくすると、購入を希望する買主からの問い合わせが入ります。この段階で興味を示していることが考えられるため、店舗の内見に繋がる可能性が高いといえます。
ここでの対応は非常に重要です。誠実な対応を心掛けてください。
3-3-1.買い主からよくある質問
想定される質問で一番多いのが「なぜ、売却されるのですか？」です。これは店舗に限らず、住宅売買の問い合わせにも多い質問です。
正直に返答することは大切ですが、赤字に陥っての店舗売却の場合、丁寧過ぎる回答もよくありません。
回答は不動産会社の担当が代行してくれるため、「店舗経営が難しくなった・遠方の親族宅へ引っ越す」など、嘘には該当しない回答を準備するとよいでしょう。
契約した不動産会社は、その様な例に多く携わっているため、アドバイスを受けましょう。
3-4.内見への対応
店舗に限らず、不動産取引における重要な集客活動が、内見と内見への対応です。
店舗売却の場合、買主が店舗を実際に見ないことには、店舗の広さ・状態などを確認できません。購入を検討する上で重要なポイントです。
3-4-1.内見までの流れ
内見までの流れとしては、売主は予約が入るのを待つのみです。ここでも不動産会社の手腕が問われます。
予約が確定したら、内見の日時に店舗に向かい、立ち会いましょう。
内見中には、不動産会社の担当者も同席してもらえるため、物件の紹介・質問に答えるなどサポートを受けられます。
もしかしたら、ここで内見を希望する買主候補が売主に直接「売却の理由」を質問するかもしれません。あらかじめ回答していた場合、答えが食い違わないように注意しましょう。
質問に答える自信のない売主は、対応を全て不動産会社へ一任し、内見に立ち会わない方が無難かもしれません。
また、内見時にあらかじめチェックされる項目に不備がないか確認しましょう。この場合、売主が買主の立場に立ってチェックすると解りやすいです。
店舗の状態を良く見せることが重要であり、店舗の商品やディスプレイなども整え、物件が見映えの良い状態であることを確認しましょう。
3-4-2.周辺環境も見られることがある
他にも飲食店など来客を前提とした店舗は、周辺環境もチェックされます。
この点は、売主にはどうすることもできないため、不動産会社の集客ノウハウに頼らざるを得ません。
内見を得て、店舗を購入する意向を示した買主とは、契約に向けての交渉に入ります。
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3-5.造作譲渡契約の締結
造作譲渡契約とは、内装や設備など店舗の売買契約には含まれないものを譲渡する契約をいいます。一般的に居抜き売却と呼ばれる売買方式です。
なお売却前に従業員を雇用しており、売却後も買主が従業員を引き続き雇用する場合は引き継ぎ売却といいます。
造作譲渡契約において、売主は買主に対して店舗の造作物（内装・設備・機械などを含む）を譲渡する契約です。
造作譲渡契約の締結には、以下のような流れがあります。
- 譲渡契約の条件を決定する
- 造作譲渡契約書を作成する
- 造作譲渡契約書を締結する
- 造作物の譲渡
最初に、売主と買主が話し合いで店舗の造作物における譲渡契約の条件を決定します。
売主と買主が話し合いに合意したら、次に行うのは、契約の条件を記載した造作譲渡契約書の作成です。作成した造作譲渡契約書に印鑑を押印して契約を締結してください。
これら一連の造作譲渡契約の締結後、売主は買主に対して造作物を譲渡します。
造作譲渡契約の締結後、売買契約を行い、店舗を買主へと売却します。ここで、店舗の所有権が買主に移ります。
確認する項目は売主も買主も多くなるため、注意しましょう。不安な点がある場合は、不動産会社にお任せすることをおすすめします。
3-6.引き渡し
売買契約の締結後は、いよいよ引き渡しです。店舗売却の流れでは最終段階に当たります。
売主が買主に対して店舗の所有権を移し、買主が店舗のオーナーとなることを意味します。
引き渡しの流れとしては以下のとおりです。
- 引き渡し書類への署名または印鑑を押印
- 引き渡し金の支払い
- 鍵の受け渡し
店舗の状態を確認して契約時と問題がなければ、売主と買主は引き渡しに関する書類に署名または印鑑を押印します。
ここで何かしら問題が生じた場合は、売主の責任となるため、注意してください。
続いて、買主が引き渡し金の支払いを売主に行います。一般的には、契約段階で手付金を支払っているため、残金の精算です。
買主が金融機関から融資を受けて支払う場合は、清算は金融機関の営業日に金融機関にて行います。
3-6-1.取引完了後
全ての取引が完了すると、売主は買主に店舗の鍵を渡して、引き渡し完了です。
引き渡し後の店舗の瑕疵（かし）があった場合、売主が補償するように、法律で定められています。瑕疵とは店舗における欠陥のことで、この場合の瑕疵は物理的瑕疵です。
他にも法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵がありますが、それらは契約段階で確認しているため、ここで問題に挙がることはごくまれです。
引き渡し後に、買主は店舗を使用できます。また引き渡しの書類によって、所有権の移転が完了し、法的には買主が店舗の所有者です。
この手続きは一般的に司法書士が行いますが、不動産会社に仲介を依頼している場合は、司法書士の同席を手配してくれます。
これらの観点からも、店舗の売却は不動産会社へ依頼しましょう。
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4.店舗を売却する際の注意点は？
ここまで、店舗売却の手段や契約の流れについて解説しました。では店舗を売却する際には、どのような注意点があるのでしょうか？下記の5つの点をピックアップしました。
- 適正な価格に設定
- 契約書の内容
- 法律面
- 税金
- 契約後
4-1.適正な価格に設定
売却する店舗の価値を正確に把握し、買取価格を適正な価格に設定することが重要です。売却する店舗の地理的な位置・面積・設備・客層なども加味しなければなりません。
買取価格が適正ではない場合、高過ぎても売却できませんし、安過ぎても売主が損をします。
4-2.契約書の内容
契約書の内容については、売却する店舗の状態などを、明確に記載してください。保証事項や返金条件などの事項も記載し、双方が保証を得るようにすることが望ましいでしょう。
4-3.法律面
売却する店舗は、複数の法律上の問題が絡んでくることがあります。
売却前には、不動産の専門家に相談し、法律面についても問題がないか、確認してください。
4-4.税金
売却に伴う所得税や地方税などの税金についても、調整する必要があります。売主は税金が引かれた金額を受け取るのではなく、受け取った金額に対して、翌年に課税される仕組みです。
一般的には、残しておいて支払うことが多いため売主は意識しなければなりません。
他にも、引き渡して終わりではなく、売主は契約後も契約不適合責任という法的責任を負わなければなりません。
一定の期間を設けて、この期間内に店舗に何かしらの瑕疵があった場合、売主が補償する必要があります。契約書の内容と異なる内容や、後から見つかった不具合も該当します。
買主とのコミュニケーションを大切にし、問題が発生した場合は迅速かつ適切に対応することが重要です。
特に重要な注意点は、以下の2点といえます。
- 設備などに不具合がないかどうかチェックしておく
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
詳しくは、次章をご覧ください。
4-4-1.設備などに不具合がないかどうかチェックしておく
店舗を売却する際には、設備などに不具合がないかどうか事前にチェックしておきましょう。売却する店舗の設備には、電気・水道・換気・空調などが含まれます。
それらが適切に機能していない場合は、店舗の運営に支障をきたし、顧客に対して不快な思いをさせてしまいます。
売却前に店舗内の設備を点検し、不具合がないかどうかをチェックしましょう。
設備に関する専門知識が必要な場合は、点検を専門家に依頼しましょう。不動産会社から紹介を受けることもできます。
4-4-2.修理・交換を行う
点検の結果、不具合が見つかった場合は、修理・交換を行ってください。正常な状態でない場合は、売却価格の減額交渉をされるか、そもそも契約の検討に至らない可能性もあります。
また、売却する店舗には、仮に点検した会社に不備があった場合の証明になるため、建物設備の保守管理に関する記録があると望ましいです。
買主が店舗を購入した後に発生したトラブルについて、責任の所在を明らかにする場合に役立ちます。
売却後、契約書の内容と著しく異なる不具合については、売主が法的責任を負わなければなりません。事前にしっかりと確認しましょう。
4-4-3.信頼できる不動産会社を選ぶ
店舗を売却する際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社は、売主と買主を結びつける役割を持ち、取引を成立させるための様々なサポートを行います。
そのための、知識・スキル・ノウハウを持っており売却手続きをスムーズに進められます。
信頼できる不動産会社を選ぶことが、店舗売却を成功させるコツです。
以下のような条件で不動産会社を選ぶとよいでしょう。
- 不動産の専門知識
- 売却店舗に対するマーケティング能力
- 取引後に対するアフターサポートの質
- 取引における倫理観
自分が不動産会社に何を求めるのかを明確にし、それに合った不動産会社を選ぶことが大切です
口コミ・評判なども参考になりますが、雑談の中から信頼関係が生じることもあるため、相性も重要です。
不動産会社との契約を結ぶ前には、契約内容・取引にかかる費用を確認し、明確に理解した上で契約を締結してください。
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5.店舗売却にかかる税金は？
店舗売却にかかる税金は、売却によって得られた収益に対して課税されます。具体的には、不動産収益に対して課せられた住民税です。
他にも、収益に対して所得税も課せられます。税率や控除に関しては、税法に基づいて決定されます。売却時には、税務申告書を提出し、税金を適切に納付しましょう。
通常、買主から支払われる金額は税金として差し引かれません。翌年に課税される仕組みのため、税金分を残しておきましょう。
無計画に使用してしまい、税金の支払いに応じられない場合、別の財産を差し押さえられてしまうため注意してください。
その他、不明点や質問がある場合は、税務署や税理士に相談しましょう。
6.店舗売却に必要なものは？
では次に、店舗売却に必要な書類にはどのようなものがあるのでしょうか？必要な書類についてピックアップしました。
一般的には以下の5点が当てはまります。
- 契約書
- 登記簿謄本
- 店舗の間取り図面
- 土地の地図
- 設備一覧
6-1.契約書
売主と買主で取引条件を記載した書類です。
6-2.登記簿謄本
店舗の詳細情報・権利関係・所有者などが記載されています。
6-3.店舗の間取り図面
店舗の間取りを記載した図面で、不動産売買には不可欠です。
6-4.土地の地図
店舗が所在する土地の場所を示した地図です。店舗の立地だけでなく、周辺環境の把握にも役立ちますが、不要な場合もあるため、随時確認しましょう。
6-5.設備一覧
店舗に設置されている設備の一覧ですが、事業に携わってきた売主が作成する方が好ましいといえます。
他にも、契約時には本人確認ができる証明書や実印・印鑑証明書が必要です。
不動産会社に依頼すると、上記の一部の書類を準備してくれるため、おすすめです。
7.店舗売却の情報を収集したいなら
店舗売却の情報を収集したいなら、不動産会社をおすすめします。事業売却による不動産M＆Aも選択肢に入りますが、事業売却がメインとなります。
手続きが複雑になり難易度も上がるため、店舗の売却ついでに設備を譲渡する程度であれば、不動産会社に仲介を依頼した方が簡単です。
他に、店舗売却の情報を収集したいのであれば、以下の様な3つの方法が挙げられます。
- インターネットを活用する
- 地元の新聞や雑誌などを読む
- 広告などを参考にする
7-1.インターネットを活用する
インターネット上には、不動産情報サイトや事業売却のマッチングサイトがあり、店舗売却の情報を収集できます。
7-2.地元の新聞や雑誌などを読む
地元の新聞や雑誌には、店舗売却の情報が掲載されたあり、逆に投稿することも可能です。
7-3.広告などを参考にする
地元の情報誌に店舗売却に関する広告を掲載し、店舗売却の情報を得ることもできます。
また、市場のニーズや設定価格を調査したい場合は、上記の情報を基に自分で店舗を見に行き、売却情報を直接確認するのもよいでしょう。
どの方法においても、店舗売却の情報を収集するためには、市場動向・価格の推移・売り出し中の店舗（競争相手になる可能性があるため）などの確認が大切です。
7-3-1.不動産の情報を収集するなら
同時に、不動産取引には様々な法律上の制限や義務があるため、取引をする際は十分に注意しなければなりません。
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査定をご希望の場合、STEP1物件種別の選択ではその他建物を選択してください。
8.売却の流れやコツを知って店舗売却を成功させよう！
店舗売却を成功させるためには、売却の流れやコツを知る必要があります。
8-1.売却の流れ
一般的な売却の流れをおさらいしましょう。
- ヒアリング・査定
- 不動産会社と契約し仲介を依頼
- 売却を開始し買主を探す
- 内見への対応
- 造作譲渡契約の締結
- 引き渡し
上記で特に重要な点は、査定と内見への対応です。査定段階で適正な価格を導けなければ、後の全ての流れに支障をきたしかねません。
そうならないためにも、不動産会社に依頼することをおすすめします。その際は、必ず2〜3社の不動産会社に相談・依頼をしましょう。
内見への対応については、買主に直接アピールする絶好の機会です。想定される質問の答えを準備すると同時に、店舗のセールスポイントをしっかりとアピールしてください。
8-2.店舗を売却する手段
他にも、店舗を売却する手段についても、いくつか紹介しました。
- 個人売買で売却
- 不動産会社へ依頼
- 事業売却を通して売却
- オンラインプラットフォームを利用する
- リースバック
この中では特に不動産会社への依頼がおすすめです。
査定・集客・書類作成・契約手続き・引き渡しの立ち会いなど、全ての業務でサポートを受けられます。内容によっては一任することも可能です。
8-3.店舗売却の注意点
最後に、店舗の売却に即しては、以下の5点に注意しましょう。
- 適正な価格に設定
- 契約書の内容
- 法律面
- 税金
- 契約後
特に税金の支払いには注意が必要です。
引き渡しの段階で全ての金額を受け取ることになりますが、支払うべき税金を含めて受け取ります。納税は翌年になるため、必ず残しておきましょう。
特に注意すべき点としては、解らない状態で売却を進めてしまい、取り返しのつかない事態になってしまうことです。上記の流れを理解した上で、専門家のアドバイスを受けながら、取引を進めましょう。
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この記事の監修者
水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント
