家査定シミュレーションで相場を知ろう！おすすめのサイトや利用時の注意点を紹介

2023年11月10日
不動産売却

自分が保有している不動産の価値を知ることができる一括査定には、気軽に申し込めたり、査定結果がスピーディに分かったりなどのメリットがあります。しかし、利用するにあたって、事前に把握しておくべき注意点もあることを忘れてはいけません。

本記事では、「不動産の一括査定をやってみたい」と考えている人に向け、不動産の一括査定を行う際のメリット、デメリットそして注意点を解説するとともに、不動産の一括査定サイトの選び方についても紹介しますので、合わせて参考にしてください。

1 1.そもそも家査定シミュレーションとは
2 2.家査定シミュレーションを利用するメリットを確認しよう
3 3.家査定シミュレーションの利用前に知っておきたいデメリットとは
4 4.家の3つの査定方法を把握しておこう
5 5.家の査定シミュレーションでチェックされる項目とは
6 6.家査定シミュレーションの使い方をチェックしよう
- 6.1 6-1.一括査定のやり方
- 6.2 6-2.AI査定のやり方
7 7.他にもある！家の査定ができるシミュレーションサイト
8 8.家査定シミュレーションサイトの選び方
9 9.まとめ
10 10.家査定シミュレーションに関するよくあるQ&A
11 この記事の監修者

1.そもそも家査定シミュレーションとは

家査定シミュレーションとは、これまでの取引の情報を基に、不動産の売却価格を自動で計算してくれるものです。

これまでは、不動産の売却価格を知りたいと思った際には、不動産会社に対して査定を依頼する必要がありました。査定にも机上査定と、実際に現地を調査して行う査定があり、より詳しく査定価格を知りたい場合は、時間がかかる点がデメリットになっていました。

しかし、今では家査定シミュレーションを利用することで、家に居ながらすぐに売りたい不動産の査定結果を知ることができるのです。

2.家査定シミュレーションを利用するメリットを確認しよう

家査定シミュレーションを利用するメリットには、以下のものがあります。それぞれのメリットについて、次項で詳しく説明します。

2-1.スピーディに査定金額を確認できる

不動産の価格を知る方法として、不動産会社に査定を依頼する方法があります。しかし、査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定だと、その日のうちには分かるものの、あくまでも概算価格です。もっと正確な価格を知りたいと思った場合は現地を調査しながら査定を行う訪問査定を依頼することになりますが、期間が1週間程度かかるため、早く結果が知りたい際には不便に感じることも多いのが事実です。

しかし家査定シミュレーションは、インターネットを利用してすぐに結果が分かるため、不動産会社を利用するよりもスピーディに査定金額を確認できます。

2-2.匿名で家の査定ができる

家査定シミュレーションのメリットの1つに匿名性があります。不動産会社に行く必要もなく、自宅でシミュレーションを利用できるため、誰がシミュレーションを利用したかは原則として分からないようになっています。ただし、中には個人情報を登録してからでないとシミュレーションできないサイトもあります。

匿名で利用できる一番のメリットは、後々営業の電話がかかってくることを避けられることです。面倒な営業の電話は避けたいと思っているなら、家査定シミュレーションの利用がおすすめです。

2-3.地方にある家でも査定価格を確認できる

不動産のある場所が遠く離れた地方でも、その場所での取引実績が登録されていれば、その内容を基に査定価格が算出されます。

遠く離れた場所だと、不動産会社に依頼するとその地方までの交通費などの費用が発生し、査定価格を知るだけで費用がかかってしまいます。

ただし、地方の場合は登録されている取引実績が少ないケースが考えられますので、複数の家査定シミュレーションを利用して比較するようにしましょう。

3.家査定シミュレーションの利用前に知っておきたいデメリットとは

家査定シミュレーションの利用には、メリットだけでなくデメリットもあります。利用する前にどのようなデメリットがあるかを理解しておくことも大切です。

3-1.実際の売却価格は分からない

家査定シミュレーションで算出された結果は、あくまでも概算価格です。そのため、実際の売却価格と大きく差が出る可能性がある点に注意しておきましょう。

実際の売却価格と差が出る理由としては、価格変動要因を加味した査定ができないことが

挙げられます。そして、価格変動要因の代表的なものとして、「家の中の状況が分からないこと」や、「売主と買主の交渉内容」に加え、「住宅市場の急激な変化」などがあります。

そのため、より正確な売却価格を知ろうと思った場合は、不動産会社による訪問査定が必要です。

3-2.売却する際は不動産会社に査定してもらう必要がある

いくら家査定シミュレーションで査定額を算出していたとしても、実際に売却する段階になったら、不動産会社に査定を依頼する必要があります。そのため、そもそも不動産を売却することを決めていた場合、二度手間に感じることもあるでしょう。

ただ、家査定シミュレーションを事前に行っておくことで、実際に不動産会社が提示する査定価格を知る際の参考にできるほか、あまりにも低い査定額を提示する不動産会社は信頼できないと考えることもできます。

家査定シミュレーションを事前に行っておき、複数の不動産会社に査定を依頼することで、最終的に信頼できる不動産会社選びにつなげられると考えましょう。

3-3.おすすめの売却方法についてアドバイスを受けられない

家査定シミュレーションは、あくまでも不動産の査定額を算出するだけの機能です。そのため、どのような売却方法が向いているのか、その売却方法に合った不動産会社の情報などは得られません。

不動産は、その種類や状態によって高く売る方法が異なります。また、不動産の状態までは家査定シミュレーションで把握できないため、より高く売れるおすすめの売却方法についてアドバイスを受けられないことは、デメリットとして覚えておきましょう。

4.家の3つの査定方法を把握しておこう

家の査定方法には、

取引事例比較法
原価法
収益還元法

の3つがあります。そして、それぞれの特徴や計算方法は以下のとおりです。

査定方法	特徴	計算方法
取引事例比較法	過去の同じような物件の取引事例を基に査定額を求める方法	過去の成約事例の単価（円/㎡）✕査定物件の面積（㎡）✕補正率
原価法	その物件と同じものを再建築した際にかかる費用を基に査定額を求める方法	再調達原価（総面積✕単価）÷耐用年数✕残存年数（耐用年数－築年数）
収益還元法	その物件が収益物件の場合、見込み利益を基にして査定額を計算する方法	1．直接還元法一定期間の純利益（家賃収入－経費）÷還元利回り 2．DCF法決算期ごとの純利益を算出した後、今の価値に戻した金額に将来的な売却価格を今の価値に戻した金額を加えて求める

次項では、それぞれの評価方法について、さらに分かりやすく解説します。

4-1.家の査定方法1：取引事例比較法

取引事例比較法とは、過去の取引事例を基に家の査定金額を計算する方法で、査定金額にかかわる要因には、次のものがあります。

事情補正：売却期限の設定や権利関係が複雑といった要因
地域要因：同じエリア内に不動産があったとしても、ゴミの集積場所に近いため、匂いが気になるなどといった要因
個別的要因：その不動産固有の要因（壁の傷や凹み、過去のリフォームの有無など）
時点補正：参考となる過去の取引と現在の経済状況を比較して補正する方法

取引事例比較法では、次の式を用いて計算しますが、

過去の成約事例の単価（円/㎡）✕査定物件の面積（㎡）✕補正率

補正率については、それぞれの取引事例に応じて求めます。

例えば、ある取引では、事情補正が120％で、他の取引では100％や90％だった場合、それらの平均値を利用し、最終的な査定額を求めるかたちになります。

4-2.家の査定方法2：原価法

原価法とは、査定する家を建て壊した後の再建築にかかる費用を計算し、価格を修正する方法で、以下の式によって求められます。

再調達原価（総面積✕単価）÷耐用年数✕残存年数（耐用年数－築年数）

具体的には、再構築にかかる費用（再調達原価）に新築当初からどれだけ減価したかを加味して修正します。つまり、「耐用年数✕残存年数（耐用年数－築年数）」が減価修正率ということで、上の式を簡単にすると、

再調達原価✕（1－減価修正率）

で求められることになります。

築浅の家や、構造が丈夫な家であるほど、減価修正率は低くなるため、査定額は高くなる傾向にあります。

4-3.家の査定方法3：収益還元法

収益還元法が利用できるのは、その不動産が賃貸に出されているなどの収益物件の場合です。収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類がありますが、DCF法は計算が複雑なため、個人が利用する場合は、直接還元法を用いるケースが多くみられます。

ちなみに、直接還元法では、以下の式を用いて算出します。

一定期間の純利益（家賃収入－経費）÷還元利回り

収益物件の場合、その物件価格に利回りを乗ずることで、年間収益が求められます。つまり、収益還元法はそれを逆算して対象不動産の価値を求める考え方を採用しています。ちなみに還元利回りとは、年間の純収益に対する利回りのことです。

5.家の査定シミュレーションでチェックされる項目とは

家査定シミュレーションでは、その物件の「築年数」や「交通の便」などさまざまな項目をチェックします。ここでは家査定シミュレーションにおいてチェックされる項目について解説します。

5-1.家の築年数

家の築年数は、家査定シミュレーションにおける最重要項目の1つです。

不動産市場は、株式などの金融商品と比較すると、値動きや緩やかな特徴を持っています。

ただ、建物は年数が経つにつれ、劣化していきます。

そのため、家査定シミュレーションでは、築年数がどれだけ経過しているかによって、価値の低下率を判断し、計算を行います。

一般的に戸建住宅の建物であれば、築20年を超えたあたりから資産価値がないものとして計算します。

家査定シミュレーションの計算では、まず築年数をみて、そこから逆算してどれだけ価格が推移したのかを加味したうえで査定額を算出しているわけです。

5-2.交通の便

家査定シミュレーションでは、査定を行う不動産の最寄り駅もしくはバス停までの距離そして移動にかかる時間がどのくらいかといった「交通の便」の要素も重視しています。

一般的に交通の便における利便性が高いほど査定額は高くなる傾向にあり、逆に利便性が低いと評価額は低くなります。ただし、このことは、家査定シミュレーションだけにいえることでなく、不動産会社による訪問査定においても同様に評価します。

不動産会社による訪問査定との違いは、不動産会社の場合、自分の足で最寄り駅までの距離を測れるほか、自分の目で周辺環境を判断できるのにたいし、家査定シミュレーションでは鳥瞰図を使った数値になるため、実際の環境が反映されないことです。

5-3.需要の高さ

売却しようとしている不動産があるエリアの需要の高さもチェックポイントです。人口の推移はどうか、周りにどのような商業施設があるのか、また、公共施設の位置などをデータベースに登録されている情報を基に最終的な査定額を算出します。

家査定シミュレーションで使用されているデータベースは、少し古いものが多く、現状とは合っていないケースが多く見られます。そのため、現状と照らしあわせた結果、査定額は多少異なる可能性があります。

5-4.経済状況

現在の経済状況も、査定額に影響を及ぼす項目です。建物などの資産価値は年数が経過することによって下がっていくのが通例ですが、物価はそのときの経済状況によって上がったり下がったりします。

不動産はインフレに強い資産といわれていますが、景気変動による需要の変化によっては、不動産価格の低下を招くことも考えられます。

5-5.過去の成約事例

そもそも家査定シミュレーションは、過去の取引の実績を登録し、データベース化したものを基に査定を行う仕組みです。そして、参考にしているのは、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」に掲載されている過去の取引実績であり、そこで参考にしている内容は、築年数や土地の面積、さらに最寄り駅など、シミュレーションにおいて重視する項目です。

そのため、これらのデータが最新のものに更新されていないと、実際の査定額から離れた額が掲示される可能性があります。

6.家査定シミュレーションの使い方をチェックしよう

ここでは「おうちクラベル」を利用した、実際の家査定シミュレーションの使い方についてみていきましょう。家査定シミュレーションには「一括査定」と「AI査定」があります。

6-1.一括査定のやり方

おうちクラベルのサイトでまずは物件情報から入力していきます。

STEP1：物件の種類を選択

物件の種類を「マンション」、「土地」、「戸建て」、「一棟マンション・アパート」、「その他建物」から選択します。

STEP2：物件が所在する都道府県を選択します。

STEP3：物件が所在する市区町村を選択します。

STEP4：物件が所在する町名を選択します。

イメージとしては、このような感じです。

そして、STEP1～STEP4までの内容に間違いがないことを確認してから、「無料一括査定START」ボタンを押します。

このサイトを利用することで、複数社からの査定価格が比較できると同時に、自分にあった不動産会社や担当者を見つけることが可能です。またその後の売却活動の進め方についても相談できるでしょう。

上の無料一括査定STARTボタンを押すと、依頼する不動産の物件種類に応じて、査定を得意とする不動産会社が表示されます。そのなかから依頼したい会社を選択してください。その後、依頼した会社から査定額が掲示されます。

各社から掲示された査定を比較し、自分に合った不動産会社を選ぶことで、その後の売却活動が始まります。

6-2.AI査定のやり方

おうちクラベルでは、一括査定を依頼した後に、AIが行った査定価格も確認できます。

一括査定を依頼した後にAI査定額がわかるボタンから確認し、各不動産会社に依頼した査定の結果と見比べてみましょう。

7.他にもある！家の査定ができるシミュレーションサイト

家査定シミュレーションができるサイトは、上で紹介したおうちクラベル以外にもあります。次項からはおすすめの家査定シミュレーションサイトについて紹介します。

7-1.10秒でDo

ハウスドゥが提供する不動産査定アプリです。

査定したい不動産の郵便番号、住所、面積、築年数などを入力することで、10秒で簡単に不動産の査定価格が算出されます。

査定価格の算出においては、過去の成約事例を参考に自動で行われるため、不動産会社が行う査定（机上査定）と同じ結果が期待できます。

また、査定結果までの内容を3件まで保存することができ、査定結果のお問い合せからメールで査定依頼を行うことも可能です。

7-2.HowMa

HowMaはAIが瞬時に家を査定してくれるサービスで、戸建もしくはマンションを査定できます。使い方は以下のとおりです。

1．アカウントを作成する

物件の情報とメールアドレスを入力する

2．査定価格をチェックする

メールで送られてくるURLをクリックし、MyページにてAI査定価格をチェックする

HowMaの良いところは、匿名で審査ができることです。査定を行った後に営業の電話がかかってくることを避けたい人におすすめのシミュレーションサイトです。今すぐ売るわけではないが、とりあえずいくらで売れるか知っておきたい人も利用できます。

また、HowMaはAI査定だけでなく。その後の売却活動もサポートしてくれます。最新価格をメールで知らせてくれたり、必要であればオンライン売却のサービスを利用することもできます。

7-3.SUMiTAS スピード査定

SUMiTAS スピード査定は、AI査定で、居住物件だけでなく、賃貸物件の査定も行える点が特徴です。居住物件も、マンション、戸建て、土地と3つに分けて査定を行えるため、より細かい査定額を知ることができます。

SUMiTAS スピード査定は、全国の売却査定ビックデータから瞬時に相場価格を表示してくれます。入力した情報を基に類似性が高いと考えられる物件情報を抽出し、500ｍ範囲で過去2年以内の事例から算出しています。

また、希望者に対して、実際の訪問査定や、買取もしくは賃貸などの提案も行っています。

7-4.LIFULL HOME’S 匿名査定

LIFULL HOME’Sは、売却を考えているけれど、電話営業は受けたくないと思っている方におすすめの査定サイトです。売却したい物件の種類そして所在地を入力するだけで、匿名査定依頼がスタートします。

また、専用ページでは、概算価格以外に、査定を行った会社の売却実績や購入希望者情報などが掲載されており、必要に応じて問い合わせることも可能です。

ただし、利用できるのは、本人または家族が所有する不動産の売却を希望する個人のみとなっており、法人は利用できません。

利用者数は2022年1月時点で800万人を超え、さらに参加している不動産会社は約3,800社と、多くのお客さまそして不動産会社に利用されているサイトです。

7-5.三菱UFJ不動産販売の試算サイト

地域が首都圏と名古屋、そして関西圏に限定されますが、売却したい物件の無料査定を受けることができます。無料審査の結果は担当営業者から連絡があります。

また、会員限定で、AI不動産査定を提供しています。

AI不動産査定では、マンション、戸建て、土地などの情報を入力することで、インターネット上で無料査定を行います。

三菱UFJ不動産販売では、豊富な取引実績を基に、推定成約価格をリアルタイムに確認できる特徴があります。最新のデータを自動的に学習しており、常に最新の推定価格が表示されます。

会員以外の無料査定では、担当営業者から連絡があるため、電話営業を避けたい方におすすめです。

7-6.リアルタイムシミュレーター

不動産を売却する際にかかる「譲渡所得税」「仲介手数料」「不動産取得税」などが計算できるサイトです。

不動産売却にあたっては、さまざまな費用がかかります。上で紹介した費用以外にも「印紙税」や、売却以外の方法で譲り渡す場合は贈与税の対象になります。

売却にあたり、一番気になるのは譲渡所得税がいくらになるかという点ではないでしょうか。その際にこのリアルタイムシミュレーターを利用することで、売却額や諸経費、取得価格などを入力するだけで譲渡所得税額が算出されます。

不動産の売却を考える際には、査定を行って売却額を把握することも大切ですが、その後にかかる税金についても、どのくらいになるのかを知っておくようにしましょう。

7-7.不動産売却収支シミュレーター

不動産の売却にあたっては諸経費や税金、住宅ローンが残っているならその残債の支払いも必要です。そのため、最終的に手元にいくら残るのかを把握する必要があります。その際に利用できるのが不動産売却収支シミュレーターです。

シミュレーターでは、「推定売却価格」と「現在のローン残高」、そして「購入時の物件価格」および「購入年」を入力するだけで、実際に手元にいくら残るかが瞬時に計算できます。

売却価格が分かれば利用できるシミュレーターですので、査定後に大まかな売却価格が把握できた時点で利用してみましょう。

7-8.IESHIL(イエシル)

IESHIL(イエシル)は、マンションの売却に特化した査定サービスを提供しています。査定は無料ですが、査定に申し込むとIESHILから電話があり、物件の状況を伝え、さらに、査定結果を基にアドバイザーとの面接が行われます。その際には専任アドバイザーが付き、不動産売却に失敗しないためのコツなどを教えてもらえます。

そして、希望する方には信頼できる不動産会社を紹介してくれます。

一括査定や、AI査定とは異なりますが、首都圏にマンションを持っており、売却したいと考えているなら、一度利用してもいいかもしれません。

7-9.大京穴吹不動産QUICK

大京穴吹不動産QUICKも、マンションに特化した査定を行っています。大京穴吹不動産QUICKでは、自動AI査定を提供しており、物件の情報を入力して送信すると、5分で査定の結果がメールで届きます。

ただし、築1年以内のマンションには対応していない点や、物件の情報以外に個人情報も送る必要があるため、大京もしくは大京穴吹不動産の担当者から電話営業がかかってくる可能性があります。

8.家査定シミュレーションサイトの選び方

数ある家査定シミュレーションサイトのなかから自分にあったサイトを選ぶには、どのような点に注意すればいいのでしょうか。ここからは、家査定シミュレーションの選び方のポイントについて解説します。

8-1.登録されている不動産会社の数で選ぶ

家査定シミュレーションによって、登録されている不動産会社の数は異なります。そして、

登録されている不動産会社の数が多いほど、多くの会社に査定してもらえるチャンスが増えるというメリットを上手に活用することが大切です。

例えば一括査定サイトを利用するなら、提携している不動産会社の数が多いほど売却希望額に近い条件を掲示してくれる不動産会社に出会える確率が高くなります。

ただし、どのような不動産会社が提携しているのかは知っておいた方がいいでしょう。大手の不動産会社との提携が多いのか、地域密着型の中小企業が多いのかを確認し、自分が売却しようと思っている不動産がより良い条件で売れるような不動産会社とマッチングできるようなサイトを選ぶようにしましょう。

8-2.査定可能な最大不動産社数で選ぶ

一括査定の場合、査定できる会社の上限がサイトによって決まっています。6社のところもあれば、10社のところもあります。

ただ、多くの不動産会社に査定を依頼できるほど、比較検討の幅も広がりますので、比較検討の視点で選ぶと最大不動産者数が多いサイトで一括査定を申し込むことをおすすめします。その際には、その後の電話営業が多くの会社からかかってくる可能性を考慮しておかなければなりません。

8-3.得意な物件・エリアで選ぶ

家査定シミュレーションによっては、対応できる地域を首都圏のみとしているところや、査定する物件をマンションのみとしているところもあります。自分が売却したいと思っている物件、そしてエリアに特化しているサイトを選ぶことで、より正確な情報を得ることができます。特に物件が地方にある場合は、対応しているエリアかどうかを事前に確認してから利用することが大切です。