不動産の売却にはさまざまな費用や税金がかかります。
かかる費用を知っておくことで、不動産の売却によって最終的に手元に残る金額を想定しやすくなります。
では、どのような費用や税金がどの程度かかるのでしょうか？
今回は、不動産の売却にかかる費用についてまとめて解説します。
不動産の売却でかかる費用
不動産の売却では、どのような費用がどの程度かかるのでしょうか？
不動産の売却によってかかる一般的な費用と税金は次のとおりです。
- 不動産会社の仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
不動産会社の仲介手数料
不動産の売却する際は、不動産会社に買い手を探してもらうことが一般的です。
不動産会社に買い手を探してもらったり、売買契約の条件交渉をまとめてもらったりすることを「仲介」といいます。
不動産会社に不動産売却の仲介を依頼して売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の額には法令で上限が定められており、上限額はそれぞれ次のとおりです。
| 不動産の売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
これは「上限額」であるものの、この上限額をそのまま仲介手数料の額として定めている不動産会社が大半です。
なお、不動産の売買価格が400万円超である場合は、次の算式にまとめて計算することができます。
- 手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料は高額となることも少なくないものの、不動産の売却を成功させるには不動産会社によるサポートが不可欠です。
不動産の売却を依頼する不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
おうちクラベルを活用すると、査定依頼フォームに1度入力するだけで、複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼をすることが可能です。
複数社による査定額を比較することで、その不動産について売却ノウハウのある不動産会社を見つけやすくなります。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収証などの文書に課される税金です。
不動産の売買契約書も、この印紙税の課税対象とされています。
不動産の売買契約書にかかる印紙税額は、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成した売買契約書では、軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 印紙税額 （2024年年3月31日までの軽減税率） |
|---|---|
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 160,000円 |
| 50円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
一般的に、不動産の売買契約書は2通作成したうえで、売主と買主がそれぞれ1通保管します。
印紙税も、売主と買主それぞれが保管する契約書にかかる分を負担することが一般的です。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益に対してかかる税金です。
譲渡所得税は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税は納付書などが送られてくるのではなく、自分で計算して納税しなければなりません。
また、譲渡所得税の計算には注意点が多く、自分で正しく算定することは容易ではありません。
そのため、不動産を売却する際は、管轄の税務署や税理士へ相談して、譲渡所得税の対象となるかどうかや、税額などについて確認しておくとよいでしょう。
不動産の売却で状況に応じてかかる費用
売却をする不動産の状況によっては、先ほど解説をしたもののほかにもかかる費用があります。ここでは、ケース別にかかる費用を解説します。
建物を売却する場合
建物を売却する際は、引渡し前にハウスクリーニングを入れることが一般的です。
そのため、売却をする不動産がマンションや一戸建て住宅などの建物である場合は、原則としてハウスクリーニング費用がかかります。
ハウスクリーニングにかかる費用は依頼先の清掃会社によって異なるものの、一戸建て住宅で5万円から15万円程度、マンションで3万円から12万円程度となることが多いでしょう。
ただし、建物の広さや間取り、汚れ具合などによって変動するため、見積もりをとることをおすすめします。
建物を壊して土地を売却する場合
家が老朽化している場合などは、建物を取り壊して敷地である土地の身を売却することがあります。
建物を取り壊す際は、解体費用がかかります。
解体費用は依頼先の解体会社によって異なるものの、目安は次のとおりです。
| 建物の構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万～5万円 |
| 鉄骨造 | 4万～6万円 |
| 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造 | 6万～8万円 |
ただし、周辺の道路が非常に狭い場合や解体をする建物が隣地と密接している場合など、解体の難易度が高い場合はこれ以上に費用が掛かる可能性もあります。
解体が必要となる場合は、数社に見積もりを依頼するとよいでしょう。
土地や一戸建て住宅を売却する場合
土地や一戸建て住宅を売却する場合は、土地の測量費用が必要となる場合があります。
売却しようとする宅地の境界があいまいである場合、売却の前に土地の測量をすることが一般的です。
土地の測量は義務ではありません。
しかし、隣地との境界があいまいなままでは、買い手が購入をためらってしまう可能性があります。
測量費用の目安は、隣地の種類によっておおむね次のとおりです。
| 隣地の種類 | 測量費用の目安 |
|---|---|
| 民有地 | 35万円～45万円 |
| 官有地（国有地） | 60万円～80万円 |
高額な費用がかかる可能性があるため、あらかじめ見積もりを依頼するとよいでしょう。
ローン返済中の不動産を売却する場合
売却する不動産がローン返済中である場合は、次の費用がかかります。
- 抵当権の抹消費用
- ローンの繰り上げ返済手数料
抵当権の抹消費用
一般的に、ローン返済中の不動産には抵当権が付いています。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に金融機関がその不動産を競売にかけ、その売却対価からローン残債の返済を受ける担保です。
抵当権が付いたままの不動産でも売却の話を進めることはできますが、遅くともその不動産を引き渡すときまでに抵当権を抹消しなければなりません。
なぜなら、抵当権が付いたままでは、購入する不動産が買主とは直接関係のない売主の事情によって競売にかけられる可能性があるためです。
そのような不安定な不動産は、買い手が見つからないでしょう。
抵当権の抹消には、次の費用がかかります。
- 登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
- 司法書士報酬（手続きを司法書士に依頼した場合）：1万～2万円程度
ローンの繰り上げ返済手数料
抵当権を抹消するには、その前提としてローンを全額返済しなければなりません。
ローンの繰り上げ返済には、金融機関によって1万円から3万円程度の手数料がかかります。
居住中の家を売却する場合
居住中の家を売却する場合は、引っ越し費用がかかります。
不動産は、居住中に売り出すことも可能です。
ただし、売買契約が成立した後は、不動産の引き渡しまでに速やかに退去しなければなりません。
そのため、引っ越し費用がかかります。
引っ越し費用は、3人から4人家族が近距離で引っ越しをする場合の費用は10万円前後となることが多いでしょう。
ただし、依頼先の引っ越し会社や引っ越しの時期、移動距離、荷物の量などによって大きく変動するため、見積もりをとることをおすすめします。
不動産の売却にかかる費用を抑える方法
不動産の売却にかかる費用を抑える方法はあるのでしょうか？
ここでは、各費用を抑える主な方法について解説します。
仲介手数料を抑える方法
仲介手数料を法令で定める上限額どおりとしている不動産会社が多いものの、中には売り手側の仲介手数料を格安としている不動産会社もあります。
そのような不動産会社に依頼することで、仲介手数料を引き下げることは可能です。
ただし、仲介手数料の安さのみで不動産の売却を依頼する不動産会社を選ぶことはおすすめできません。
なぜなら、仲介手数料が格安である場合、売却について十分なサポートやフォローが受けられない可能性があるためです。
また、仲介手数料は安くとも、別の名目で費用が請求される可能性も否定できません。
さらに、過度な「囲い込み」がなされるリスクも高くなります。
囲い込みとは、他の不動産会社経由で購入の打診があった場合に、「その物件はもう売れました」などと嘘をついて取引を断ることです。
売り手と買い手の双方から仲介の依頼を受けた場合、不動産会社は売り手と買い手の双方から仲介手数料を受け取ることが認められています。
これを「両手仲介」といいます。
この両手仲介自体に問題があるわけではありません。
不動産会社の営業力やネットワークを駆使してスムーズに買い手が見つかれば、売り手もメリットを享受することができるためです。
一方で、過度な囲い込みがなされると、売り手にとっては取引の機会損失となり不利益が生じます。
売り手の仲介手数料が格安である場合、不動産会社が買い手からの収益を見込んでいる可能性が高く、囲い込みがなされるリスクが高くなると考えられます。
このように、仲介手数料を無理に引き下げようとすることにはリスクが伴います。
そのため、不動産の売却を依頼する不動産会社は仲介手数料の安さのみで選ぶのではなく、信頼できる会社を選定しましょう。
信頼できる不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルは、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼ができる不動産一括査定です。
査定の依頼先である不動産会社は実績豊富な優良企業ばかりであるため、安心してご利用いただけます。
印紙税を抑える方法
印紙税の課税対象は、「紙」の契約書です。
一方、不動産売買でも徐々に利用が増えている電子契約は、印紙税の課税対象外とされています。
そのため、契約書を紙で取り交わすのではなく、電子契約とすることで印紙税を節約することが可能です。
ただし、よほど高額な不動産でない限り印紙税は数万円で収まることが多い一方で、電子契約の準備や対応している不動産会社の選定に苦慮する可能性があります。
また、買い手が電子契約に抵抗がある場合、電子契約にこだわることで取引機会を逃してしまうリスクもあります。
譲渡所得税を抑える方法
譲渡所得税にはさまざまな特別控除が設けられています。
特別控除を漏れなく活用することで、譲渡所得税を大きく引き下げることが可能です。
中でも、自宅不動産を売却した場合や相続または遺贈によって取得した居住用の家屋、敷地を売却した場合は要件を満たすことで最大3,000万円の特別控除を活用することができるため、結果的に譲渡所得税がゼロとなるケースが少なくありません。
ただし、いずれも細かな要件が多く定められているうえ、適用を受けるには確定申告が必要です。
そのため、詳しい要件については国税庁のホームページを確認するか、あらかじめ税理士などの専門家に相談しておくことをおすすめします。
参照元：
解体費用を抑える方法
家の解体費用は高額となることが少なくありません。
そのため、はじめから1社に決めるのではなく、複数の解体会社に見積もりを依頼することをおすすめします。
ただし、あまりにも格安な解体会社に依頼をすると、杜撰（ずさん）な工事をして近隣から苦情が出たり不法投棄をされたりする可能性があるほか、後から追加料金を請求されてトラブルとなる可能性があります。
見積もり額が安すぎる場合は、慎重に検討した方がよいでしょう。
不動産売却にかかる費用を抑えるよりも高値での不動産売却を目指そう
不動産売却にかかる費用を大きく引き下げることは容易ではありません。
また、無理に引き下げようとすると、先ほど解説したような別のデメリットやリスクが生じる可能性があります。
そのため、無理に費用を抑えようとするよりもよりよい条件での不動産売却を目指す方が得策です。
最後に、不動産をより高値で売るためのポイントついて解説します。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- その不動産の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
- 一般媒介契約を検討する
- 不動産の売却を急がない
複数の不動産会社に査定の依頼をする
よりよい条件で不動産を売却するには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることが鉄則です。
査定とは、その不動産の売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きです。
不動産を売りに出す際は、この査定額をベースとして売出価格を定めることが一般的です。
査定は不動産会社のノウハウに基づいて行われるため、不動産会社によって査定額が異なることは珍しくありません。
そのため、査定は1社のみではなく複数の不動産会社へ依頼することをおすすめします。
複数社による査定額を比較することで、その不動産の売却適正額を把握しやすくなるためです。
また、不動産会社同士が売却の依頼を得るために競い合って、その不動産の利点を探すことで査定額が引きあがる効果も期待できます。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をしていては、多大な手間と時間が必要です。
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その不動産の売却に強い不動産会社に売却を依頼する
不動産会社には、それぞれ得意な物件種別やエリアなどがあることが少なくありません。
そのため、よりよい条件で不動産を売却するには、その不動産の売却に強い不動産会社へ依頼することが重要なポイントとなります。
その不動産の売却ノウハウを持つ不動産会社はそのノウハウを活かし、不動産をより高値で売ってくれる可能性があるためです。
しかし、どの不動産会社がその不動産の売却に強いのかわからない場合も少なくないでしょう。
その際は、不動産一括査定の「おうちクラベル」をご利用ください。
おうちクラベルから複数の不動産会社に査定を依頼したうえで、査定額や根拠の説明、対応などを比較することで、その不動産の売却に強みを持つ不動産会社を選びやすくなります。
一般媒介契約を検討する
不動産会社に仲介を依頼する際に契約をする媒介契約には、次の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他社と重ねての媒介契約締結 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引（自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務上の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
より高値で不動産を売りたい場合は、「一般媒介契約」を選択することも1つの選択肢です。
なぜなら、一般媒介は複数の不動産会社と重ねて契約することができるため、不動産会社同士が競い合うことで、よりよい条件の買い手が見つかる可能性が高くなるためです。
しかし、不動産が築古の家など比較的売りにくい物件である場合や、査定額が低い不動産である場合は、一般媒介契約を選択することはおすすめできません。
なぜなら、これらの不動産を一般媒介契約とすると、不動産会社に販売活動へ力を入れてもらいづらくなり、不動産がなかなか売れない事態となる可能性があるためです。
不動産の売却を急がない
よりよい条件で不動産を売るには、不動産の売却を急ぐことはおすすめできません。
なぜなら、売却を急ぐと買い手に足元を見られ、過度な値下げを要求される可能性があるためです。
売却したい時期までに余裕がある場合は無理にその買い手に売る必要はなく、交渉決裂とする選択肢がとれる一方で、売りたい期限が迫っている場合は交渉に応じざるを得なくなる可能性があります。
そのため、不動産の売却で損をしないためには、時間に余裕を持って売りに出すことをおすすめします。
まとめ
不動産の売却には、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税などさまざまな費用がかかります。
不動産を売却する際は、かかる費用や税金をあらかじめ試算しておくことをおすすめします。
不動産の売却にかかる費用はできるだけ抑えたいことでしょう。
しかし、かかる費用を過度に抑えようとすると、デメリットやリスクが生じる可能性があります。
そのため、売却に要する費用を抑えるよりも、より高値での不動産売却を目指すことをおすすめします。
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複数社による査定額を比較することで、査定額が高くなる可能性が見込まれるほか、その不動産の売却に強い不動産会社と出会いやすくなります。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
