媒介契約とは、物件の売却を不動産会社へ依頼する際に行う契約のことです。不動産会社と媒介契約を締結することで、不動産会社が物件の買い手を探したり売買の仲介をしたりすることが可能となります。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、どの媒介契約が良いのかわからない場合も少なくないでしょう。この記事では、3種類の媒介契約を比較し、自分に合った媒介契約の選び方を解説します。
1.媒介契約とは？
そもそも「媒介契約」のイメージがつかないという人も多いでしょう。不動産売買に関する契約には、主に「媒介契約」と「売買契約」の2種類があります。
1-1.媒介契約
媒介契約とは、売主が購入希望者を見つけるための販売活動に関する契約です。不動産を売却する際、自分で購入希望者を見つけるのは簡単ではありません。
そのため、購入希望者を見つけるための販売活動を不動産会社へ依頼するのが一般的です。このとき、売主と不動産会社が結ぶ契約を媒介契約といいます。
契約を結んだ不動産会社は販売活動を行い、売却が成立した際には売主からの報酬を得ることが多いです。
そのため、媒介契約を結ぶ際には、販売活動の詳細や報酬金額についての取り決めがなされることになります。
1-2.売買契約
一方、売買契約とは購入希望者が見つかり、実際に不動産を売却する際に行われる契約のことです。こちらは売主と買主の間で結ばれる契約になります。以下は、不動産売却の流れです。
- 不動産会社で相談・査定
- 媒介契約
- 販売活動
- 売買契約
- 不動産の決済・引き渡し
不動産売却の際には、まず不動産会社で売却相談や物件の査定を行います。
そして、売却計画が明確になり、「いよいよ本格的に不動産売却をスタートさせる」というタイミングで結ぶのが「媒介契約」です。
ここで、売主と不動産会社が不動産の販売活動に関する取り決めをし、売却に向けて動き出すことになります。
その後、購入希望者が見つかり、購入を決めた場合には「売買契約」へと進む流れです。
2.媒介契約の種類と特徴
媒介契約の種類には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。ここでは、それぞれの媒介契約の内容や特徴を解説します。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 不動産会社との契約 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社と契約可能 |
| 契約期間 | 最長で3か月以内 | 最長で3か月以内 | 最長3か月が一般的 |
| 自己発見取引 | × | ○ | ○ |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | あり （契約から5日以内） | あり （契約から7日以内） | なし |
| 販売活動の報告義務 | あり （1週間に1回以上） | あり （2週間に1回以上） | なし |
2-1.専属専任媒介契約
まずはじめに、専属専任媒介契約について解説します。専属専任媒介契約とは、1社のみと媒介契約を結ぶ方法です。契約期間は、最長で3か月以内となります。
2-1-1.自己発見取引を行えない
この取引方法では、売主が自分で売却活動を行う「自己発見取引」を行うことはできません。
たとえ、売主が知人や友人などの中から購入希望者を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産会社を介して取引を進める必要があります。
そのため、自分で積極的に売却活動を行っていこうと考えている人にとっては不向きな契約方法といえるでしょう。
2-1-2.不動産流通機構（レインズ）への登録義務が発生する
また、不動産流通機構（レインズ）というものをご存じでしょうか。レインズとは、国土交通省が指定した国内の不動産を取り扱うネットワークのことです。
「Real Estate Information Network System」それぞれの頭文字をとって「REINS」と呼ばれています。
レインズには、国内で扱う不動産の所在地・面積・価格をはじめとした物件の詳細情報が掲載されています。
レインズに登録することで不動産を購入したい人に自分の物件を見つけてもらいやすくなるのが最大のメリットといえるでしょう。
専属専任媒介では、契約から5日以内にレインズに登録する義務があります。そのため、スピーディーに売却に向けた活動がスタートするのがポイントです。
さらに、売買活動の報告を1週間に1回以上行うことも義務となっています。売主が仕事などで忙しい場合でも、随時、販売活動の状況が報告されるので安心です。
2-2.専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様、1社の不動産会社のみと契約する媒介契約です。契約期間も同様に最長3か月以内となります。
2-2-1.自己発見取引が可能
大きな違いとしては、専属専任媒介契約では自己発見取引ができないのに対し、専任媒介契約では自己発見取引が可能です。
つまり、自分で購入希望者を見つけた場合、契約会社を介さずに売買契約を行えます。
そのため、自分で積極的に販売活動を行っていきたい人には向いている契約方法といえるでしょう。
2-2-2.レインズへの登録義務
また、専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様にレインズへの登録義務もあります。
異なる点としては、専属専任媒介契約ではレインズへの登録が5日以内なのに対し、専任媒介契約では7日以内です。
また、販売活動状況の報告頻度は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上ですが、専任媒介契約では2週間に1回以上と定められています。
そのため、専属専任媒介契約に比べると、少しばかり販売活動のスタートが遅れる可能性があります。
また、報告の頻度も減るため、こまめな報告を希望する人にとってはサービスが物足りないと感じるかもしれません。
2-3.一般媒介契約
専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社にしか依頼ができないのに対し、一般媒介契約は一度に複数の不動産会社へ依頼することが可能です。
契約期間については明確な取り決めがないものの、専任媒介契約・専属専任媒介契約と同様に3か月が一般的です。
2-3-1.自己発見取引が可能
また、自分自身で買主を見つける「自己発見取引」ができるのもポイントのひとつです。
一般媒介契約は、専任媒介契約・専属媒介契約よりも自由度が高いので、自分で積極的に売買活動を行いたい人には向いている契約方法だといえるでしょう。
また、一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があることも覚えておきましょう。
2-3-2.明示型
明示型とは、複数の不動産会社と媒介契約を結んだ場合に、「どこの不動産が会社と契約しているのか」を明らかにする必要がある契約方法です。
2-3-3.非明示型
一方、非明示型の場合は、複数の不動産会社と媒介契約を結んでいても詳細を知らせる必要がありません。明示型・非明示型については、売主が選択可能です。
最後に、レインズの登録義務については任意となります。そのため、売主が希望すれば登録することは可能です。
ただし、一般媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約とは異なり、売買活動の報告義務はありません。
そのため、「どのような販売活動が行われているのか」が分かりにくいという面もあることは知っておいたほうが良いでしょう。
3.専属専任媒介契約のメリット・デメリット
続いては、それぞれの媒介活動のメリット・デメリットについて解説します。
3-1.専属専任媒介契約のメリット
まずは、「専属専任媒介契約」について確認していきましょう。
主なメリットは以下のようなものです。
- 早く売れやすい
- 不動産会社の独自サービスが受けられる
3-1-1.早く売れやすい
専属専任媒介契約は、他の媒介契約と比べて自由度が低いように思えるかもしれません。
しかし、専属専任媒介契約は「必ず仲介手数料を獲得できる」という点から、積極的に販売活動を行ってもらえるというメリットがあります。
例えば、一般媒介の場合、複数の不動産会社との契約が可能です。そのため、積極的に販売活動を行ったとしても、購入希望者が他の不動産会社を選んでしまえば報酬を得ることはできません。
それにより、販売活動を積極的に行ってもらえない可能性もあるのです。
また、複数の不動産会社とやり取りを行う一般媒介契約に比べて密な連携が取れるため、信頼関係が深まり、より効果的な販売活動が期待できるでしょう。
また、指定流通機構レインズへの登録が契約から5日以内と定められているため、スピーディーに売却活動がスタートするのもポイントです。
レインズに掲載された内容は、売主も確認することが可能です。自分の物件がどのように掲載されているか確認し、「もっとこうして欲しい！」という要望を伝えることもできます。
さらに、報告義務は1週間に1回以上ですので、短期間でのスムーズな売却活動が期待できるでしょう。専属専任媒介契約だからこその信頼関係で満足度の高い販売活動を行っていける可能性が高いです。
3-1-2.不動産会社の独自サービスが受けられる
不動産会社によって得意とする分野が異なります。例えば、都市部のマンション売買に強い不動産会社もあれば、郊外の一戸建て売却に強い不動産会社もあります。
それぞれの不動産会社が持つ強みや独自のノウハウを駆使し、有効なサービスを余すことなく受けられるのも専属専任媒介契約のメリットでしょう。
ただ、このとき注意しておきたいのは不動産会社選びです。有効なサービスを受けるためにも、自分に合った不動産会社を選ぶことが特に重要といえます。
例えば、過去の取引実績などから類似物件の情報を確認するのもひとつの方法です。その不動産会社がどのようなエリアの・どのような物件を多く扱っているのか、チェックしてみてください。
また、不動産会社の担当者と対面で話す機会を設けることも大切です。実際に担当者と会話をすることで、自分の希望にぴったりの不動産会社を選ぶことをおすすめします。
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3-2.専属専任媒介契約のデメリット
まずは、「専属専任媒介契約」について確認していきましょう。
主なデメリットは以下のようなものです。
- 1社のみとの契約しかできない
- 自己発見取引を行うことが原則認められない
3-2-1.1社のみとの契約しかできない
デメリットとしては、1社のみとの契約しかできないため、販売活動を他社と比較できないことです。
また、仮に媒介契約をした不動産会社の活動内容に満足できなかったとしても、契約途中で他の不動産会社への切り替えができません。
3-2-2.自己発見取引を行うことが原則認められない
自分で購入希望者を探す自己発見取引も原則行うことが認められません。ただし、実際には全くできないというわけではないです。
もし、売主本人が売却希望者を見つけた場合には、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を介して契約をする必要があります。
つまり、売主本人が買主を見つけたとしても、仲介手数料は支払わなければならないのです。そのため、専任媒介契約の際は慎重に行う必要があります。
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4.専任媒介契約のメリット・デメリット
続いては、「専任媒介契約」についてです。専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間である専任媒介契約には、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。早速確認していきましょう。
4-1.専任媒介契約のメリット
主なメリットとしては以下が挙げられます。
- 販売活動が積極的
- 自己発見取引が可能
4-1-1.販売活動が積極的
専任媒介契約は、1社のみと契約する媒介契約です。そのため、一般媒介契約に比べて積極的に販売活動が行われるというメリットがあります。
特に、不動産売却に強い不動産会社は、自分たちが扱っている物件を正確にアピールするための独自のノウハウがあります。
そのため、物件の周囲の環境や家の中の様子などを正確に見て評価できるでしょう。それにより、物件の強みを最大限にアピールする戦略を考案できるのが強みです。
また、インターネット上や雑誌などでの広告を掲載することで、より多くの人に物件を知ってもらえるでしょう。
専属専任契約よりもレインズへの登録期限が2日ほど遅くなります。販売活動の報告も2週間に1回以上となり、専属専任媒介契約よりも頻度が低くなることはおさえておくべきポイントです。
しかし、専任媒介契約は、専属専任媒介契約同様に1対1での関係を築くため、不動産会社との信頼関係を重視したい人にはおすすめです。
自分の希望をしっかりと伝え、それに応えてくれるような関係性を築ければ、満足のいく不動産売却が実現するに違いありません。
4-1-2.自己発見取引が可能
専任媒介契約は専属専任媒介契約とは異なり、自己発見取引も可能です。
もし仮に不動産会社の売却活動に満足できない場合には、自分で購入希望者を見つけられるのもメリットといえるでしょう。
まずは、不動産一括査定サイトを利用して、詳しい売却プランを検討してみましょう。
4-2.専任媒介契約のデメリット
メリットの反面、デメリットもあります。
主なデメリットは不動産会社の質によるものです。
4-2-1.売却活動が不動産会社の質に左右される
専任媒介契約は、契約会社を1社に絞る必要があるため、売却活動が不動産会社の質に左右される可能性があります。
不動産会社は、様々な物件を扱っているため、物件に対する知識・経験・売買実績などに差があります。
不動産会社の質が低い場合、物件を正確にアピールできない可能性があります。有効な宣伝も行われないため、売却につながりにくくなる危険も考えられるでしょう。
また、不動産会社は物件を売買するための営業手法や戦略にも差があります。
消極的な営業手法をとっている場合は売却につながりにくくなります。
そのため、専任媒介契約をする場合は不動産会社の質や営業手法などをよく調べ、適した会社に契約をすることが重要です。
5.一般媒介契約のメリット・デメリット
自由度が高い「一般媒介契約」について、メリット・デメリットをみていきましょう。
一般媒介契約は契約会社の数に制限はありませんが、それぞれの会社と連絡を取り合う必要があります。無理のない範囲で不動産会社を選ぶことをおすすめします。
5-1.一般媒介契約のメリット
メリットについては以下のようなものです。
- 人気物件なら良い条件で売れやすい
- 不動産会社選びのリスクが少ない
5-1-1.人気物件なら良い条件で売れやすい
人気エリアにある物件などの場合、どの不動産会社も「成約を勝ち取りたい」と考えるため、積極的に販売活動を行ってもらえる可能性が高いです。
そのため、人気条件であればあるほど多くの不動産会社が動いてくれるため、売れやすくなるというメリットがあります。
また、人気物件の場合であれば、自分で購入希望者を見つける「自己発見取引」も行いやすいでしょう。
自分で親族や知人に掛け合って購入希望者を見つけた場合には、仲介手数料を払う必要がありません。
主体的に販売活動を行いたい人にもおすすめです。しかし、逆に売れにくい物件の場合に関しては、どの不動産も販売活動に消極的となってしまう可能性はあります。
所有する不動産についての評価を知りたい場合は、不動産一括査定サイトをご活用ください。
古い家屋など、スムーズな売却が難しい不動産の場合は、一度更地にして売り出すという方法もあります。状況に合わせて最適なご提案をいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。
5-1-2.不動産会社選びのリスクが少ない
一般媒介契約は、契約を結ぶ不動産会社の数に制限はありません。1つに選ぶ必要もないので、不動産会社選びにおいてのリスクを減らすために有用だといえるでしょう。
不動産会社を1つに決めた場合、「不動産会社選びに失敗した…」「もっと調べてから決めればよかった…」と後悔してしまうことも少なくありません。
しかし、複数の不動産会社とやり取りしながら販売活動を行えるので、途中でプラン変更を柔軟にできるのはメリットでしょう。
しかし、複数の不動産会社とやり取りするのは骨が折れる作業でもあります。報告の義務がないため、確認したいことや要望などがあればその都度、自分から連絡をする必要があることも忘れてはいけません。
不動産売却には、書類の取得など何かと手間暇がかかります。できるだけストレスなく売却を進めるために、最適な媒介契約を結ぶことが大切です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、一度に複数の不動産会社へ査定依頼が可能です。忙しいあなたの味方ですので、ぜひお役立てください。
5-2.一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットとしてはその特性によって生まれる販売状況に関するものです。
5-2-1.販売状況が把握しにくい
一般媒介契約には販売活動の報告義務がありません。そのため、「どのような販売活動が行われたのか」が把握しにくいというデメリットがあります。
1社とのみ契約を結ぶ専属専任媒介契約・専任媒介契約に対して、一般媒介契約では複数の不動産会社との契約が可能です。
これにより他社が成約をしてしまえば報酬はゼロとなります。どの程度販売活動を行ってくれているかについては、報告の義務がないため明確ではありません。
例えば、どれほど積極的に販売活動を行ったとしても、自社が報酬を得られるという保証はなく、販売活動を積極的に行ってもらえない可能性があります。その点については注意しておきましょう。
6.媒介契約の種類を選ぶポイント
ここまでは、媒介契約の種類・特徴・メリット・デメリットについて解説しました。ここからは、媒介契約の種類を選ぶポイントをご紹介していきます。自分に合う媒介契約を選びましょう。
6-1.目的
まず、媒介契約の目的を明らかにすることが大切です。例えば、売却したい不動産が土地なのか・戸建てなのか・マンションなのかによっても、不動産会社の選び方が変わります。
また、「自分が不動産会社にどのようなことを望んでいるのか」を明確にする必要もあるでしょう。
例えば、インターネット上や雑誌で不動産を広く紹介してもらうためには、広告活動を積極的に行っている不動産会社を選ぶ必要があります。
他にも、売り出していることを近所の人には知られずに販売活動を速やかに行ってもらうことを希望する人もいるかもしれません。
まずは、あなたが不動産会社と媒介契約を結ぶ目的について明確にしてみてください。
6-2.契約内容
媒介契約を結ぶ際は、内容をよく読み、自分が望む内容が書かれているかを確認しましょう。
特に、媒介先の責任や義務、費用の負担などは確実にチェックしておくことが大切です。また、契約については、媒介先の信頼性を確認することも忘れてはいけません。
不動産会社の評判・実績・口コミなどを参考にして、安心して契約できる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
6-3.契約期間
契約期間は、専属専任媒介契約・専任媒介契約は最長3か月以内です。一般媒介契約については明確な取り決めはありませんが、最長3か月が目安です。
契約期間を検討する際には、資金計画なども必要となります。
ローンの返済が残っている場合などは、売却が成立するまで支払いが続くことになります。無理のない返済プランを検討し、契約期間を決めましょう。
資金計画についても不明な点があれば、不動産会社へご相談ください。
6-4.解除条件
契約時には、契約を解除する条件を明確に定めることが重要です。特に、媒介先の不履行や改ざんなどがあった場合の解除条件を明確に定めることが望ましいでしょう。
自分が不利益を被らないように事前に担当者との話し合いをしっかり行うことを心がけましょう。
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6-5.価格を重視するなら一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約が可能な媒介契約ですが、全ての不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
たとえ何社へ依頼を出したとしても、成立時に支払う報酬は1社分のみです。媒介契約の仲介手数料の目安は、以下の式で求められます。
おおよその仲介手数料を知るためには、売却査定額が必要です。まずは売却査定を行い、仲介手数料の目安を算出してみてはいかがでしょうか。
| 仲介手数料の上限額=売却価格×3％+6万円(+消費税) ※不動産の売却価格が400万円以上の場合 |
また、一般媒介契約の利点は、多くの不動産会社へ依頼ができることです。
不動産会社によって強みや実績は様々ですので、多くの不動産会社へ依頼することで販売活動の幅が広がるかもしれません。
そのため、一般媒介媒介契約は「1社にだけ依頼するのは心配…」という人にもおすすめです。ただし、査定額は不動産会社によって異なります。
一般媒介契約の場合、どの不動産会社で契約が成立するかは分かりません。複数の不動産会社の査定額を知って、仲介手数料の目安を調べることが大切です。
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6-6.スピード重視なら専属専任媒介契約
売却までのスピードを重視するのであれば、専属専任媒介契約がおすすめです。
指定流通機構（レインズ）への登録義務が契約から5日以内と定められているので、媒介契約から販売活動開始までがスムーズに行われます。
また、専属専任媒介契約は1社のみとの専属契約であることから、手厚いサポートを受けられるのもポイントです。
さらに、販売活動の報告は1週間に1回なので、販売状況が把握できずに煩わしい思いをする必要もありません。
ただし、1社のみとの専属専任契約ですので、不動産会社選びは慎重に行うことが重要です。
契約してから、「思っていた会社と違っていた…」というような状況を避けるためにも事前の話し合いや情報収集は念入りにしておくべきでしょう。
不動産会社を選ぶ際は、類似物件がどのくらいの期間・価格で売却に至っているか確認することも役立ちます。
おおよその売却期間や価格を想定できれば、売却計画を立てやすくなります。
6-7.迷ったときは専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と一般媒介契約の中間に位置する契約方法です。どちらのメリットも取り入れた内容となっているので、迷ったときにはおすすめです。
1社のみとしか契約はできませんが、専任媒介契約は自己発見取引ができます。
仮に「不動産会社の販売活動に成果がみられない…」と感じるようなことがあったとしても、自分から積極的に購入希望者を探せるのがポイントです。
全てを不動産会社へ託すわけではなく、自分主体で動きたい人にも最適な媒介契約といえるでしょう。また、販売活動の報告は2週間に1回以上と定められています。
「1週間に一度では頻度が高すぎる…」「忙しくて余裕がない…」という人にも程良い報告の頻度ではないでしょうか。
しかし、それでも迷った際には不動産のプロへご相談ください。まずは、あなたのご希望から最適なプランを一緒に検討していきましょう。
頼れる不動産会社探しには、不動産一括査定サイトの利用が便利です。
7.媒介契約の種類で悩んだときは
ここまで媒介契約の特徴や、それぞれのメリット・デメリットなどをご紹介しました。
少しでも高く、納得のいく形での売却を実現するためには、どの媒介契約を選択するかも大きく関わります。
しかし、実際にどの媒介契約を選べば良いのか迷う方は多いことでしょう。
続いては媒介契約の種類で悩んだときに押さえておきたいポイントをご紹介します。
7-1.売却計画を明確にする
媒介契約の種類で悩んだときは、まず自分の売却計画を明確にすることから始めることをおすすめします。
なぜなら、「いつまでに売りたい」「このくらいの価格で売却したい」というような希望が曖昧では、販売活動の計画がスムーズに進まなくなってしまうからです。
媒介契約それぞれメリット・デメリットがありますが、売却計画を明確にして販売活動のプランを練ってみてはいかがでしょうか。
例えば、仕事が忙しくできれば販売活動は不動産会社に一任したいという人には、専属専任契約がおすすめです。
一方、1つの不動産会社だけに依頼するのは心配…という人には、一般媒介契約が良いかもしれません。
さらに、普段は販売活動の時間が取れないけれど、知人に購入希望者の心当たりがある…という人であれば、専任媒介契約を選ぶのも方法のひとつです。
自分にとって最適な媒介契約を選ぶには、様々なシミュレーションをしてみるのがおすすめです。そうすることで、売却計画が次第に明確になっていくでしょう。
7-2.信頼できる不動産会社を見つける
不動産の売却を一から自分だけで計画するのは大変な作業です。不動産の売却には手間暇がかかりますので、ぜひ不動産のプロにご相談ください。
売却までのおおよその期間・手順・必要書類・必要経費など、様々な疑問にお答えします。
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複数の不動産会社の中から信頼できる不動産会社を見つけましょう。
8.自分に合った媒介契約を選択しよう
不動産売却で「失敗したくない」と考える人は少なくないでしょう。まず、不動産売却を満足のいく結果に導くためには自分に合った媒介契約を選択することが大切です。
媒介契約は、売主と買主を結びつけるための重要な契約であり、その内容が後の売買契約を左右するといっても過言ではありません。
まずは、あなたの売却計画を明確にしてみてください。また、不動産会社の強みはそれぞれ異なります。そして、物件種別やエリアによっても、得意とする不動産会社は様々です。
そのため、できるだけ多くの不動産会社の中から比較・検討し、最適な会社を選ぶようにしましょう。
査定額は不動産会社によって100万円単位で差が出ることもあります。さらに、査定額とは「必ず売れる価格ではない」ことは知っておくべきでしょう。
売却価格は高いに越したことはないですが、査定額の高さだけで1社に決めることだけは避けるようにしてください。
不動産売却には適正価格というものがあります。その適正価格を知るためには、多くの不動産会社で査定額をチェックすることが必要です。
他の不動産会社と比べ、あまりにも高い金額に設定されている場合には注意しましょう。金額について疑問に思う点があれば、不動産会社へ積極的に問合せてみてください。不動産一括査定サイトを活用して、スムーズで満足できる不動産売却を目指しましょう。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
