仲介手数料とは、不動産の売買を成功させてくれた不動産会社に支払う報酬です。
不動産会社に不動産の売却を依頼してその土地の売買が成功すると、仲介手数料が発生します。
では、不動産会社へ支払う仲介手数料はいくらであり、いつ支払うべきなのでしょうか？
今回は、不動産売却でかかる仲介手数料について詳しく解説します。
不動産売却でかかる仲介手数料とは
仲介手数料とは、不動産会社に支払う不動産売却の成功報酬です。
不動産の売却を不動産会社へ依頼して売買契約が成立すると、仲介手数料の支払いが発生します。
はじめに、仲介手数料の概要について解説します。
誰が支払う？
不動産売却の仲介手数料は、その不動産会社へ売買の依頼をした人が支払います。
たとえば、売主が不動産会社Aに不動産の売却を依頼して売買が成立した場合、不動産会社Aへの仲介手数料は売主が支払うということです。
この場合、買主が不動産会社Bに不動産の購入を依頼していたとすると、不動産会社Bへの仲介手数料は買主が支払います。
なお、実際には売主が不動産の売却を依頼した不動産会社Aに買主も売却を依頼する「両手仲介」となるケースが少なくありません。
この場合は、売主と買主がそれぞれ不動産会社Aに対して仲介手数料を支払います。
不動産会社Aからすると、売主と買主の双方から依頼を受けることで1件の売買で2倍の収入を得ることができますが、売主や買主が支払う仲介手数料の額が増えるわけではありません。
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いつ支払う？
仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した時点で発生します。
原則として、売買契約の成立時に仲介手数料を請求されます。
ただし、売買契約が成立しただけでは、まだ買主から売却対価は得られていません。
売却対価は、その後不動産を引き渡す決済日に支払われます。
仲介手数料が高額となる場合は、売買契約成立時点で全額を支払うことが難しいこともあるでしょう。
そのため、実務上は売買契約の成立時点で仲介手数料の半額を支払い、決済時に残りの半額を支払うべきとされていることが少なくありません。
この割合や支払い時期は不動産会社によって異なる可能性があるため、支払いに不安がある場合は不動産会社への依頼時に支払い時期について確認しておくようにしてください。
不動産売却の仲介手数料には上限額が定められている
不動産会社が受け取る仲介手数料には上限額が定められており、不動産会社が自由に設定できるわけではありません。
ここでは、仲介手数料の上限額の計算方法や特例について解説します。
なお、ここで紹介するのはあくまでも上限額であるものの、実際はその上限額をそのまま手数料額として定めていることが少なくありません。
仲介手数料の上限額（原則）
仲介手数料の上限額は、原則として次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円を超える部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
なお、不動産の売買価格が400万円を超える場合は、次の算式でまとめて計算することもできます（計算結果は同じになります）。
- 仲介手数料の上限額＝売却価額×3％＋6万円＋消費税
仲介手数料の特例
売却する不動産の価値が低い場合、仲介手数料の特例が適用されます。
売買対象となる不動産が非常に低額（低廉：ていれん）である場合、原則の表に当てはめて計算すると仲介手数料の額が非常に低くなるためです。
仲介手数料は、不動産の取引価格が高ければ高いほど高額となる仕組みであるものの、実際には高い不動産であるからといってそれだけ不動産会社の手間が増えるわけではありません。
むしろ、過疎地にある空き家など高値での売買が見込めない不動産の方が買主を見つけづらく、販売活動や現地調査などに手間がかかることが少なくありません。
にもかかわらず、原則どおりの仲介手数料しか受け取れないとなると、不動産会社は儲かるどころか現地調査費用がかかる分だけ損失にさえなりかねず、不動産の売却を不動産会社に受けてもらえなくなる可能性があります。
そこで、次の要件をすべて満たす場合は「低廉（ていれん）な空き家の仲介手数料の特例」の対象となります。
- 低廉な空き家等（売買代金が税別400万円以下の宅地や建物）の売買等であること
- 通常の売買よりも現地調査等に費用を要するものであること
- 売主等の依頼者から受ける報酬であること
- あらかじめ報酬額について両者間で合意があること
この特例が適用される場合における仲介手数料の上限額は、次の金額の合計となります。
- 通常の仲介手数料の上限額（売却価格が200万円の場合、11万円）
- 現地調査費用等に要する費用相当額
ただし、1と2の合計額が「18万円＋消費税」を超える場合は、仲介手数料の上限額は「18万円＋消費税」となります。
仲介手数料以外に報酬が発生することはある？
不動産会社に不動産の売却を依頼する場合、仲介手数料以外に報酬は発生するのでしょうか？
一般的に、仲介手数料以外に不動産会社への報酬が発生することはありません。
ただし、不動産会社へ通常の仲介以外の特別な業務を依頼した場合は、別途報酬が発生します。
特別な業務とは、たとえば不動産会社へハウスクリーニングを依頼する場合や、遠方の不動産について定期的な空気の入れ替えを依頼する場合などが挙げられます。
不動産の売却でかかる仲介手数料の計算例
ここでは、不動産の売却でかかる仲介手数料の計算例を2つ紹介します。
売却する不動産が高額である場合、仲介手数料も高額になる傾向にあります。
そのため、不動産の査定額がわかった時点で仲介手数料も試算しておくことをおすすめします。
あらかじめ仲介手数料を試算しておくことで、資金計画が立てやすくなるためです。
なお、不動産の査定には「おうちクラベル」を活用してください。
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査定額を比較することで、その不動産の売却適正額が把握しやすくなります。
不動産を1,000万円で売却する場合
不動産を1,000万円で売却する場合の仲介手数料の上限額は、次のように計算します。
- 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
- 200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税＝8.8万円
- 400万円を超える部分：（1,000万円－400万円）×3％＋消費税＝19.8万円
- 1から3の合計額（仲介手数料の上限額）：11万円＋8.8万円＋19.8万円＝39.6万円
なお、不動産の売却額が400万円超であるため、次の式でも計算することが可能です。
- 仲介手数料の上限額＝1,000万円×3％＋6万円＋消費税＝39.6万円
不動産を3,000万円で売却する場合
不動産を3,000万円で売却する場合の仲介手数料の上限額は、次のように計算します。
- 200万円以下の部分：200万円×5％＋消費税＝11万円
- 200万円を超え400万円以下の部分：200万円×4％＋消費税＝8.8万円
- 400万円を超える部分：（3,000万円－400万円）×3％＋消費税＝85.8万円
- 1から3の合計額（仲介手数料の上限額）：11万円＋8.8万円＋85.8万円＝105.6万円
なお、不動産の売却額が400万円超であるため、次の式でも計算することができます。
- 仲介手数料の上限額3,000万円×3％＋6万円＋消費税＝105.6万円
不動産売却の仲介手数料は値下げ交渉できる？
売却する不動産が高額である場合、仲介手数料も高額となりますが、値下げ交渉することはできるのでしょうか？
応じてもらえる可能性はある
仲介手数料の上限額は法令で定められているものの、報酬を安くすることについて規制があるわけではありません。
そのため、値下げ交渉をする余地はあります。
特に、売却したい不動産の売買価格が何億円もするような場合は、不動産会社としては多少仲介手数料を値下げしても売却の依頼を得たいことでしょう。
そのため、値下げ交渉に応じてもらえる可能性は高くなります。
ただし、無理な値下げ交渉をすると、不動産会社から売却の依頼を断られる可能性があるほか、販売活動に力を入れてもらえなくなるリスクが生じます。
仲介手数料が安い不動産会社もある
不動産会社の中には、法令の上限額どおりに仲介手数料を定めるのではなく、低めの価格で報酬額を設定していることもあります。
仲介手数料を節約したい場合は、そのような不動産会社に売却の依頼をすることも1つの手です。
ただし、仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶことはおすすめできません。
その理由は、この後解説します。
仲介手数料が半額や無料の不動産会社がある理由
不動産会社の中には、売主の仲介手数料を半額としたり無料としたりしている会社もあります。
しかし、不動産会社は慈善事業を行っているわけではなく、利益を出していかなければなりません。
では、なぜ売主の仲介手数料を無料や半額にしても経営が成り立つのでしょうか？
一概にいえるものではありませんが、そのような不動産会社は買主からの仲介手数料を主な収入源としていることが一般的です。
そのため、両手仲介が前提とされていることが多いでしょう。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の双方から不動産売買の依頼を受ける取引形態です。
売主からは多くの収入を得られなくても、無料や半額で多くの売却依頼を受けやすくなります。
その売り案件の分だけ買主から正規の仲介手数料を受け取ることで、採算を合わせる仕組みです。
仲介手数料の安さのみで不動産会社を選ぶべきでない理由
仲介手数料は高額となることも多く、仲介手数料が格安であることは魅力的に映るかもしれません。
しかし、仲介手数料の安さのみで依頼先の不動産会社を選ぶことは避けるべきです。
その主な理由は次のとおりです。
- 販売活動に力を入れてもらえない可能性があるから
- 十分なフォローを受けられない可能性があるから
- 囲い込みがされるリスクが高いから
販売活動に力を入れてもらえない可能性があるから
仲介手数料が格安である場合、売買契約を成立させても不動産会社の収入は少なくなります。
そのため、不動産会社に販売活動へ力を入れてもらえず、よほど魅力的な物件でない限り不動産がなかなか売れない可能性があります。
十分なフォローを受けられない可能性があるから
仲介手数料が格安である場合、不動産会社が通常と同じだけの報酬を得るには、より多くの案件を扱う必要が生じます。
そのため、1件あたりに割く時間や労力が少なくなってしまいがちです。
結果的に、売却へ向けて十分なフォローが受けられない可能性があります。
囲い込みされるリスクが高いから
囲い込みとは、他の不動産会社に購入の依頼をしている買主との売買契約成立を阻むため、他の不動産会社経由での問い合わせに対して「その不動産はすでに売れた」などと嘘をついて取引を断ることなどです。
売主の仲介手数料が格安である場合は、両手仲介が前提とされていることが一般的です。
両手仲介に問題があるわけではありません。
不動産会社がその販売力や独自のネットワークを駆使してスムーズに買主が見つかれば、売主にとってもメリットは少なくないためです。
しかし、両手仲介を目指すあまり過度な囲い込みがなされると、売主にとってデメリットになります。
なぜなら、囲い込みがなされると取引の機会を逃すこととなり、不動産が売れにくくなるリスクが生じるためです。
信頼できる不動産会社を探す方法
仲介手数料が安い不動産会社に依頼することが必ずしも得策であるとは限りません。
それよりも、その不動産の売却に強い信頼できる不動産会社を探し、不動産をより高値で売ることを目指すことをおすすめします。
では、信頼できる不動産会社はどのように探せばよいでしょうか？
主な探し方は次のとおりです。
- 不動産売却を成功させた友人などから紹介を受ける
- 複数の不動産会社の査定額を比較する
- 不動産一括査定を活用する
不動産売却を成功させた友人などから紹介を受ける
1つ目は、不動産の売却を成功させたことのある友人や知人から紹介を受ける方法です。
不動産売却を成功させてくれた実績のある不動産会社であれば、安心して依頼しやすいでしょう。
ただし、不動産の売却では大きなお金が動くため、不動産の売却を成功させたことを広く周囲に知らせないことも少なくありません。
そのため、不動産の売却を成功させた人が周囲で見つからない可能性があることがデメリットです。
複数の不動産会社の査定額を比較する
2つ目は、複数の不動産会社に査定の依頼をする方法です。
複数社の査定額や説明、担当者の対応などを比較することで、その不動産の売却に強く、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
しかし、自分で1社1社不動産会社にコンタクトをとって査定の依頼をするには、膨大な手間と時間が必要となることがデメリットです。
不動産一括査定を活用する
3つ目は、不動産一括査定を活用する方法です。
不動産一括査定とは、査定依頼フォームへ1度入力するだけで、複数の不動産会社へまとめて査定の依頼をすることができるサービスです。
不動産一括査定を活用する場合、自分で1社1社不動産会社を回る必要はありません。
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まとめ
不動産会社に不動産の売却を依頼し売買契約が成立したら、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
仲介手数料の額には法令で上限が定められており、この上限額どおりに仲介手数料を設定している不動産会社が少なくありません。
中には売主の仲介手数料を安く設定している不動産会社もあるものの、あまりにも仲介手数料が低い不動産会社に依頼することにはリスクが伴います。
そのため、仲介手数料の安さで選ぶのではなく、その不動産の売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことをおすすめします。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
