不動産の売却には、さまざまな書類が必要となります。
たとえば、全部事項証明書や固定資産税課税明細書、ローン残高証明書などが挙げられます。
今回は、不動産の売却で必要となる書類を、売却する不動産の種類ごとにまとめて紹介します。
この記事を参考に、不動産売却の必要書類をまとめて用意してください。
不動産会社に売却を依頼する際必要書類：共通
はじめに、不動産会社に売却の依頼をする際に必要となる書類のうち、不動産の種類に関わらず必要となる書類を紹介します。
- 売主の本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住民票
- 全部事項証明書
- 固定資産税課税明細書
- ローン残高証明書
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
不動産を売却する際は、売却を依頼している不動産会社の担当者から必要書類についても案内がされることが一般的です。
そのため、必要書類は担当者の案内に従って準備してください。
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売主の本人確認書類
不動産を売却する際は、売主の本人確認書類が必要となります。
たとえば、運転免許証やマイナンバーカードなどが該当します。
不動産売買は不動産の権利を移転させる非常に重要な契約であるため、厳格に本人確認がなされます。
印鑑証明書
不動産を売却する際は、売主の印鑑証明書と実印が必要となります。
印鑑証明書は原則として取得から3か月以内のものを用意する必要があるため、必要となるタイミングについてあらかじめ不動産会社の担当者に確認しておくようにしてください。
印鑑証明書は、市区町村役場の窓口で取得できます。
住民票
印鑑証明書に掲載されている住所（現住所）と、不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）に掲載されている所有者の住所が異なる場合は、住民票が必要となります。
これによって、全部事項証明書の所有者と売主とが同一人物であることを確認するためです。
なお、不動産の名義人が故人である場合は、そのままでは不動産を売却することができません。
この場合は、売却に先立って不動産の名義を売主へと変えておく必要があります。
全部事項証明書
全部事項証明書（登記簿謄本）とは、その不動産に関する情報と所有者の情報が掲載された書類です。
全部事項証明書は、全国の法務局から誰でも取得することができます。
ただし、全部事項証明書は不動産会社に訪問査定の依頼をすると、不動産会社が取得してくれることも少なくありません。
売主自ら取得する必要があるかどうか、不動産会社の担当者に確認しておくとよいでしょう。
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固定資産税課税明細書
固定資産税課税明細書とは、固定資産税の課税根拠を示す、不動産の一覧が掲載される書類です。
固定資産税課税明細書は、毎年4月から6月頃に不動産所在地の市区町村役場から送付される納付書に同封されています。
紛失した場合は改めて取り寄せる必要まではないことが多いものの、手元にある場合は用意しておくことをおすすめします。
ローン残高証明書
売却する不動産にローンが残っている場合は、ローン残高証明書などローン残債がわかる書類が必要です。
不動産の売却対価でローン残債が完済できない場合、売却にあたって支障が出る可能性があるためです。
ローン残高証明書は、ローンを組んでいる金融機関に請求することで発行を受けることができます。
購入時の売買契約書・重要事項説明書
購入時の売買契約書や重要事項説明書などがある場合は、これらの提示が求められます。
これらの書類を確認することで、次の情報などの手掛かりとなるためです。
- ガス、上下水道、電気などインフラの供給状況
- 私道負担の有無
- 嫌悪施設（産業廃棄物処理場や下水処理場など）の有無
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
旧耐震基準が適用されていた1981年5月31日以前に建てられた建物の場合、耐震診断報告書が作成されていることがあります。
また、アスベスト使用調査報告書が作成されていることもあります。
これらの報告書が作成されている場合は、売却にあたって必要となります。
不動産会社に売却を依頼する際の必要書類：マンション
不動産会社に売却を依頼する不動産がマンションである場合は、先ほど紹介した書類に加えて、次の書類も必要となります。
- 管理規約・管理細則
- 管理費や修繕積立金がわかる書類
- 購入時のパンフレット
マンションの売却をご検討の際は、「おうちクラベル」をぜひご活用ください。
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管理規約・管理細則
マンションには、管理規約や管理細則が定められています。
マンションの売却をする際は、これらの書類を用意しておいてください。
これらにはマンションの利用に関するルールが定められており、次のことなどが確認できます。
- ペット飼育の可否
- 事務所や店舗利用の可否
- 民泊の可否
管理規約や管理細則は、マンションを購入した際に交付されることが一般的です。
紛失している場合は、マンションの管理組合に連絡することで再発行してもらうことが可能です。
管理費や修繕積立金がわかる書類
マンションでは毎月、管理費や修繕積立金の負担が必要です。
これらの金額がわかる書類を用意しておいてください。
こちらも、一般的にマンションの購入時に書類が交付されます。
購入時のパンフレット
マンション購入時に受け取ったパンフレットがある場合は、これも売却時の参考書類となります。
パンフレットには、共用部の設備などがわかりやすく記載されていることが多いためです。
不動産会社に売却を依頼する際の必要書類：一戸建て
不動産会社に売却を依頼する不動産が一戸建てである場合は、次の書類も必要となります。
- 土地測量図・境界確認書
- 建築確認済証・検査済証
- 建築設計図書・工事記録・設備仕様書
一戸建ての売却をご検討の際は、「おうちクラベル」をぜひご活用ください。
おうちクラベルでは、一戸建ての売却に強い不動産会社と多く提携しており、よりよい条件で一戸建てを売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
土地測量図・境界確認書
土地の測量図や境界確認書とは、土地の形状や隣地との境界を表す図面です。
これらの書類があることで、境界が明確となり隣地との境界トラブルを避けることにつながります。
境界確認書などを紛失している場合は、依頼した測量会社に問い合わせて再発行を受けてください。
境界が未確認である場合は、原則として売却に先立って測量が必要となります。
建築確認済証・検査済証
建築確認済証と検査済証は建物の建築にあたって必要となる書類であり、その建物が建築基準法に則って建築されていることを証明するものです。
建物の新築時や購入時に受け取った書類に入っていることが一般的ですが、紛失している場合は、市区町村の窓口へご相談ください。
これらに代わる「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」の発行が受けられるためです。
建築設計図書・工事記録・設備仕様書
建築設計図書や工事記録、設備仕様書は、建物を新築する際にハウスメーカーから交付される書類です。
打ち合わせの中で間取りや設備が変わるとその都度交付されることが多いため、最終版を用意してください。
引き渡しの際に必要となる書類
不動産会社の売買契約が成立すると、そこから約1か月後に不動産を買主へと引き渡すこととなります。
この手続きを決済といい、この日は次のことが同時に行われることが一般的です。
- 買主の住宅ローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額の支払い
- 売主から買主へ家の鍵などの引き渡し
- 売主から買主へ家の名義を変える書類への署名捺印
決済日は、次の書類などが必要となります。
- 印鑑証明書と実印
- 売主の本人確認書類
- 登記済権利証または登記識別情報通知
- 売却をする不動産の鍵
- 買主に引き渡す書類の一式
- 銀行通帳
- 固定資産税評価証明書
不動産会社の担当者からあらかじめ案内されるため、それに従って用意してください。
印鑑証明書と実印
不動産を売却して引き渡す際は、売主から買主へ名義を変えるための書類へ署名捺印を行います。
この書類への押印は実印で行うため、実印の用意は必須です。
実印登録がない場合は、あらかじめ市区町村役場で登録を済ませておいてください。
また、その印が実印であることを証明するために印鑑証明書が必要となります。
印鑑証明書は、取得から3か月以内のものでなければなりません。
なお、マイナンバーカードを持っていることを条件に、コンビニエンスストアのコピー機の操作によって印鑑証明書を発行できる市区町村も近年増えています。
本来、市区町村役場で発行される印鑑証明書とコンビニエンスストアのコピー機で取得できる印鑑証明書の効力は同じはずです。
しかし、偽造確認のしやすさの都合上、所有権移転登記を担当する司法書士によっては、市区町村役場で取得する印鑑証明書に限定して持参を求められることもあります。
この点についても、事前の指示に従うようにしてください。
売主の本人確認書類
万が一、他人が売主に成りすまして不動産を売ってしまうと大問題です。
そのような事態を避けるため、不動産の売買では本人確認が厳重になされます。
そのため、印鑑証明書と実印の所有で本人確認をすることに加え、売主の運転免許証やマイナンバーカードなど公的な身分証明書の提示も必要となります。
登記済権利証または登記識別情報通知
売買によって不動産の名義を変えるには、原則としてその不動産の登記済権利証（いわゆる「権利証」）または登記識別情報通知が必要となります。
これらの書類を持っていることで、その不動産の所有者であることが強く推察されます。
登記済権利証や登記識別情報通知によって、売主が本当に所有者本人であることが確認されます。
登記済権利証と登記識別情報通知は、いずれもその不動産の名義を取得した際に法務局から発行される書類です。
以前は登記済権利証が発行されていたものの、2004年の不動産登記法改正によって権利証は発行されず、登記識別情報通知が発行されることとなりました。
改正法への対応時期は登記所によって異なり一律ではないものの、不動産の取得時期が2006年頃より前か後かが1つの目安となります。
なお、登記済権利証や登記識別情報通知は非常に大切な書類であるため、再発行を受けることはできません。
万が一紛失している場合は、司法書士や公証人などが別途厳重な本人確認を行い、これらに代わる証明書を作成したうえで売却を進めることとなります。
そのため、不動産の売却を検討している時点で登記済権利証または登記識別情報通知を探し、紛失している場合は不動産会社の担当者へお早めにご相談ください。
紛失の状況などによっては、警察へ紛失届の提出などが必要となることもあります。
参照元：Case 2大事な『権利証』を紛失して困っています（日本司法書士会連合会）
売却をする不動産の鍵
決済では、売主から買主へその不動産の鍵を引き渡します。
売却する不動産の鍵をすべて引き渡す必要があります。
決済日以後は、たとえ元所有者でも、無断でその不動産に入ることは許されません。
その不動産は、すでに売主のものではないためです。
内部に忘れ物をしたなど何らかの事情があったとしても、無断で入ることは絶対に避けてください。
買主に引き渡す書類の一式
不動産を売却して引き渡す際は、不動産に関する書類を買主へと引き渡します。
引き渡すべき書類には次のものなどがあります。
- 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書
- 土地測量図・境界確認書
- 建築確認済証・検査済証
- マンションの管理規約・管理細則
- 購入時のパンフレット
これらの書類は、不動産会社の担当者にあらかじめ預けてあることが多いため、不動産会社の担当者から買主に対して交付されることが一般的です。
銀行通帳
決済時には、売主の銀行通帳の持参が求められます。
決済では、買主から売主へ不動産の売買代金全額が支払われます。
不動産の売買代金は多額となることもあるため、万が一にも振込先に誤りがあってはなりません。
そのため、売主の銀行通帳の口座番号などを何度も確認のうえ、振込手続きを行います。
固定資産税評価証明書
固定資産税評価証明書とは、その不動産の「固定資産税評価額」を証明する書類です。
売買での名義変更登記をする際は登録免許税の納付が必要となりますが、登録免許税は固定資産税評価額をベースに算定されます。
そのため、登録免許税を正確に算定するために固定資産税評価証明書が必要となります。
固定資産税評価証明書は、その不動産がある市区町村役場で取得できます。
取得にかかる手数料は、1通300円程度です。
ただし、売主が自ら取り寄せるのではなく、委任状を交付することで、不動産会社の担当者や売買の名義変更をする司法書士が代わりに取得してくれることも少なくありません。
固定資産税評価証明書を誰が取得するのかについても確認しておくと安心です。
なお、売買での名義変更登記にかかる費用（登録免許税や司法書士報酬）は買主が負担することが一般的であり、売主が負担することはあまりありません。
まとめ
不動産を売却する際は、さまざまな書類が必要となります。
中には査定時に確認される書類もあるため、不動産会社の担当者からの案内に従い、必要なタイミングで漏れなく用意してください。
その不動産の売却ノウハウのある不動産会社は、適切なタイミングで必要な書類の案内をしてくれることでしょう。
不動産売却ノウハウを持つ不動産会社をお探しの際は、「おうちクラベル」のご活用がおすすめです。
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査定依頼フォームへ1度入力するだけで複数の不動産会社へ査定の依頼をすることができ、査定額などを比較することでその不動産の売却に強い不動産会社を見つけやすくなります。
不動産を売却する際は、おうちクラベルをぜひご活用いただき、後悔のない売却を目指しましょう。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
