不動産の売却を検討したときに、何から始めていいか分からない人も多いでしょう。人生の中で不動産を売却する機会はほとんどないため頼れる不動産会社に出会えることが成功の鍵を握ります。
不動産の売却の流れから必要な手順や書類などを詳しく解説します。円滑に売却を進めるために、事前の準備をしっかり行いましょう。
1.不動産を売る手順
不動産を売る手順は売却方法を決めるところから、確定申告まで次の8ステップで進めていきます。
- 売却方法を決める：一括売却・分割売却・オークション販売・代理販売の4つの売却方法から選択する
- 相場を調べる：不動産取引情報やデータベース情報を参考に不動産の売却相場を調べる
- 不動産会社に査定を依頼する：不動産会社が机上査定と訪問査定のどちらかで、査定価格等を算出
- 媒介契約の締結：買主を募集してもらう不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ
- 売却活動：不動産会社による買主募集の広告掲載などを行う
- 売買契約の締結：売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって売買契約
- 決済・引渡し：手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費（マンションの場合）等の清算を行う
- 確定申告：不動産売却により利益を得た場合、確定申告を行う
それぞれ詳しく解説していきます。
1-1.売却方法を決める
不動産を売却する際に、売却方法を決めることが重要です。売却方法は4つあります。
1-1-1.一括売却
まずは一括売却という不動産を一度に売却する方法で、この方法は手数料や手間が少なく、短期間での売却が可能です。
1-1-2.分割売却
次に分割売却という不動産を複数回に分けて売却する方法で、この方法は不動産の価値が高い場合に適しています。
1-1-3.オークション販売
次にオークション販売という不動産をオークションによって売却する方法です。この方法も不動産の価値が高い場合に適しています。
1-1-4.代理販売
最後に代理販売です。不動産を売却するために、不動産会社などの専門家に代理してもらう方法です。この方法は手数料や手間がかかりますが、専門知識を持ったプロフェッショナルによるサポートが受けられる利点があります。
売却する不動産の価値・立地条件・販売目的に応じて、適した売却方法を選択することが重要です。
1-2.相場を調べる
不動産を売却する際の相場を調べる方法を紹介します。
1-2-1.不動産会社か不動産の評価士に相談する
まずは不動産会社か不動産の評価士に相談する方法です。不動産会社や評価士は、不動産の売却相場に関する専門知識があるため、相談することで正確な情報を得られます。
1-2-2.不動産取引情報を調べる
次に公共の不動産取引情報を調べる方法です。公共の不動産取引情報には、近隣の土地や建物の売却価格などが掲載されています。
1-2-3.不動産取引データベースを利用する
最後に不動産取引データベースを利用する方法です。不動産取引データベースには、過去の売却価格や手数料などのデータが掲載されています。
これらの方法を使用して不動産の売却相場を調べることで、正確な相場を把握し不動産を適正な価格で売却できます。
不動産会社に依頼する場合は、不動産一括査定サイトが便利です。おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
1-3.不動産会社に査定を依頼する
不動産を売却する際には、まず不動産会社に査定を依頼することから始まります。不動産の価値を査定し、市場価格を提示するための手順は以下の通りです。
1-3-1.訪問査定
不動産会社に査定依頼を申し込んだ後、不動産会社のスタッフが不動産を実際に見て立地条件・周辺環境・建物のコンディションなどを調べて訪問査定を行います。
1-3-2.査定結果を提示する
次に不動産会社は、不動産の評価、周辺の相場、査定価格等の査定内容を含む査定結果を提示します。
1-3-3.売買契約の締結
最後は査定結果に基づいて、不動産売買契約の締結です。また現地を訪問する訪問査定以外にも、現地訪問をしない机上査定という方法もあります。
実際の物件を見ずに、不動産の概要や近隣の売買事例の価格などをもとに査定額を算出する方法のため、査定額の精度は訪問査定の方が高いです。
不動産会社によっては、査定だけでなく不動産の広告を出したり商談などのサポートを行ったりしてくれることもあります。査定は不動産を売る上で重要なステップの1つですので、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
信頼できる不動産会社を選ぶには、さまざまな不動産会社に査定を依頼してみることをおすすめします。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できますので、ご利用ください。
1-4.媒介契約の締結の手順
不動産の売却には、媒介契約の締結が必要です。媒介契約は売主と不動産売買媒介会社との間で締結される契約で、不動産の売却を媒介する役割を担うものです。媒介契約の締結は以下の手順で行います。
最初に不動産の売却を考え始めたら、不動産会社を探しましょう。依頼する不動産会社を決めたら不動産会社が不動産の調査を行い、市場価格や売却に適した戦略などを提案します。
売主が媒介契約に同意する場合、契約書に署名します。媒介契約の主な記載内容は、媒介期間や媒介手数料です。
媒介期間内に売却が成立すれば、媒介手数料を支払います。
1-5.媒介契約の種類
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
上記の契約は自由に選択できます。不動産を売却する理由やご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。それぞれの特徴を説明します。
1-5-1.一般媒介契約
一般媒介契約とは唯一、複数の不動産会社へ仲介の依頼ができる契約形態です。またご自身で買主を探すこともできますし、レインズへの登録義務や販売活動の報告の義務はなく、契約期間の定めもありません。
3つの媒介契約の中でもっとも制限が少ない契約形態です。デメリットは複数の不動産会社とやりとりする必要があるので、労力がかかります。
また不動産会社側からすると報酬が確定できないため、売却活動に注力してもらえない可能性もあります。
1-5-2.専任媒介契約
専任媒介契約とは、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼することができる契約です。一般媒介契約と同じくご自身で買主を探すことも可能です。
一般媒介契約との違いとしては媒介契約締結から7日以内（休業日を除く）にレインズへの登録と2週間に1回以上（休業日を含む）の販売活動の報告義務があります。
1-5-3.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは専任媒介契約と同じく、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼することができる契約です。
ご自身で買主を探すことは禁止されておりますが、媒介契約締結から5日以内（休業日を除く）にレインズへの登録と、1週間に1回以上（休業日を含む）の販売活動の報告義務があります。
1-6.売却活動
媒介契約を締結したら、次は不動産会社による売却活動が行われます。ここからは基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却は進む場合が多いです。
1-6-1.販売促進活動を開始
売却活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。レインズに物件を登録したり、不動産を売るためにインターネット・新聞・テレビなどのメディアを使って広告を出したりして販売促進活動を開始します。
広告には不動産の詳細情報・写真・ビデオなどを掲載することが望ましいでしょう。
1-6-2.公開試写会を開く
また不動産を見てもらうために、公開試写会を開くこともあります。公開試写会には不動産の詳細情報・写真・ビデオなどを展示するのがおすすめです。
専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んだ場合は、不動産会社から定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があるため、物件の反響がどの程度あったかを知ることができるでしょう。
1-6-3.物件の案内・説明を行う
広告や試写会を見て興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受けて、買主へ物件の案内・説明を行います。
仲介する不動産会社にお任せでもいいですが、居住中の場合の内覧は基本的に売主が立ち会って案内・説明を行うことが一般的です。
購入検討者が見学を希望する日は週末が多いため、営業担当者を通じて日程調整や手配を事前に行っておきましょう。
内覧当日は、特に汚れが目立ちやすい水回りの清掃を念入りにし、室内を明るくするなど、良い印象を持ってもらえるように事前準備をしましょう。庭がある一戸建て住宅などの場合は片付けておくと印象が良くなります。
案内が終わったら、買主からの値引きなどの条件交渉を受けることもあります。値引き交渉は想定しておき、不動産の売却価格を設定しておくのも良いでしょう。
必ずしも値引き交渉に応じる必要はありませんが、売却のタイミングを逃すと売却活動が長引いてしまいます。
物件の反響次第で様子をみながら、不動産会社と相談してスムーズに売却できるようにしましょう。
1-6-4.購入申込書を受け取る
購入意思が固まった人から不動産会社経由で購入申込書を受け取り売却活動は終了です。
売却活動は、不動産を売る上で重要なステップの1つです。売却活動を適切に行うことで、販売の成功につながります。
不動産の査定を依頼する不動産会社を探すのは大変という方には、不動産一括査定サイトがおすすめです。
複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
1-7.売買契約の締結
不動産の売買契約は、不動産を売る側（売主）と買う側（買主）の間で締結される契約です。売買契約の締結には、次の手順で進めるのが一般的です。
1-7-1.売買契約書を作成する
不動産の基本情報・価格・支払い方法・契約期間などが記載した売買契約書を作成します。（仲介業者が介在する場合は、「重要事項説明書」という物件の基本情報をまとめた書類が作成されます。）売買契約書の作成は、売主か買主のどちらかの不動産会社が作成する書類です。
1-7-2.契約条件の確認
売主と買主は、契約書に記載された条件を確認しながら読み合わせをします。契約書の読み合わせと並行して、買主の住宅ローン事前審査などを行っていきます。
契約締結売主と買主は、契約書にサインをし、契約を締結します。売買契約は不動産の売買に関する重要な契約ですので、内容をよく確認し適切に手続きを行いましょう。一度でも売買契約を結んでしまうと、契約を解除をするのは非常に困難です。
不動産の売却代金は数千万円にも上るため、売り手の都合だけでは解除できないことが多いです。不動産会社に責任が生じるのは引渡しまでなので、大きなリスクが生じてしまいます。売却後に懸念を残さないように、しっかりと確認をしておきましょう。
1-7-3.売主への支払い
買主は契約で定められた価格を売主に支払います。
1-7-4.登記を行う
売買契約が成立したら、不動産登記所にて登記を行います。
これらの不動産の売買契約は法律上の手続きが必要なため、不動産専門家や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
1-8.決済・引き渡し
決済・引き渡しは不動産の売買契約が成立した後に行われ、購入者に対して不動産を正式に引き渡し、売主に対して売却額を支払うことを意味します。
売買契約締結からおよそ1か月以内に行われることが多く、立ち会う人は売主・買主・不動産会社の担当者・金融機関の担当者などです。
1-8-1.決済
決済は売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが次のような手順で行われます。購入者が住宅ローンを組んでいる場合は、融資を受ける金融機関の窓口にて、営業日に行うことが一般的です。
実印・印鑑証明書・不動産の登記識別情報などの登記に必要な書類に不備がないかを確認します。
買主から売主に手付金を差し引いた売買代金の残代金を渡し、固定資産税や管理費（マンションの場合）等の清算を行います。
売主の住宅ローンが残っている場合は、ローンの返済と金融機関の抵当権が設定されていたら抵当権を抹消する手続きが必要です。
手続きには時間がかかりますので、事前に金融機関に確認しておきましょう。
また、決済時には登記を代行する司法書士が同席します。
司法書士の手配は、購入者が媒介契約を結んだ不動産会社が行うことが多いです。売主が手配する必要はありませんが、不安な場合は事前に確認するとよいでしょう。
1-8-2.引き渡し
決済が完了した後は、書類や鍵の引き渡しに移ります。
決済・引渡しを終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたといえます。
不動産の売却には決済と引き渡し以外にも手数料や税金などの費用が発生するため、事前に調べておくことをおすすめします。
1-9.確定申告
確定申告とは不動産を売却した際に得られる所得を申告し、税金を納めることです。確定申告の流れは次のようになっています。
- 適用される特別控除がないか確認の上、必要書類を用意する
- 不動産を売却した際に得られる所得（売却価格－取得費ー売却費用ー特別控除額）を計算する
- 確定申告書に必要事項を記入し、税務署などに提出する
- 売却所得に応じた税金を納付する
確定申告は、不動産を売却した際に義務付けられている法律上の手続きですので、提出期限や記入方法などに注意して行うことが重要です。また、税金の納付に関する事項については、税務署などに相談することで詳細な説明を受けられます。
2.不動産を売るときに必要な書類は？
不動産の売買取引を安全に進めるためには、資産や個人を証明するためのさまざまな書類が必要になります。
- 登記済権利証（登記情報識別通知）：不動産の所有者が誰であるか、所有権が存在するかを証明する書類
- 建築確認済証、検査済証：建物が建築基準法に則って適法に建築されたものであることを証明する書類
- 地積測量図、境界確認書：不動産の境界がどのように定義されているかを証明する書類
- 固定資産納税通知書・評価証明書：不動産にかかる税金が支払われていることを証明する書類
- 実印・印鑑証明書
- 身分証明書（場合によっては住民票）
- 契約書：売主と買主間の契約書で、買い手に対して売主が不動産を譲渡することを約束する書類
不動産の売買を円滑に進めるためにも、事前に必要書類を確認して準備しておくようにしましょう。
2-1.査定を依頼するときに必要な書類
不動産の査定を依頼する際に必要な書類も確認しておきましょう。
- 登記簿謄本
- 公図
- 土地の測量図あるいは建物の図面
- 登記権利証または登記識別情報
- 身分証明書
- 印鑑証明書
査定を依頼する場合には不動産の写真・プラン図・建物の年式・広さ・設備などの情報も必要になることがあります。
また不動産取引にはその不動産を購入した際の契約書や重要事項説明書なども必要になる場合があります。不動産会社が全般的にサポートはしてくれますが、事前に知っておくとスムーズに売却活動が進むでしょう。
不動産会社に査定を依頼する際は、一括で査定ができるサイトの利用が便利です。おうちクラベルの不動産一括査定サイトをぜひご利用ください。
2-2.引き渡しのときに必要な書類
不動産の引き渡しとは、不動産の売買で土地や建物の所有権を売主から買主へ移行することです。登記を移しただけでは引き渡しにならないので注意が必要です。
引き渡し時に必要な書類を紹介します。
- 鍵受領書
- 物件引渡確認書
- 固定資産税・都市計画税清算書
- 設備取扱説明書・保証書・アフターサービス契約書
その他にもマンションを売却する場合は、毎月管理費を支払う必要があるので管理費が分かるものと管理規約などの書類を用意しておきましょう。
3.不動産を売るときに必要な費用は？
不動産を売るときには税金や仲介手数料などさまざまな費用がかかります。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税：不動産を売却して利益が出た際に支払う税金
上記以外にも、ハウスクリーニングやリフォーム費用などが発生する可能性があります。不動産を売るときに大きな金額がかかる仲介手数料と譲渡所得税について詳しく解説します。
3-1.仲介手数料
マンションを売却する際、不動産会社に支払う「仲介手数料」は大きな割合を占めています。
仲介手数料の限度額は、次の通り売買金額ごとに定められています。
＜仲介手数料の限度額＞
- 売買金額が200万円以下の場合：売買価格×5%+消費税
- 売買金額が200万円超400万以下の場合：売買価格×4%+2万円＋消費税
- 売買金額が400万円超の場合：売買価格×3%+6万円＋消費税
不動産の売買は400万円を超えることが多いため、一般的に仲介手数料は【売買価格×3%+6万円+消費税】の速算式で計算されます。
「マンション売却の利益が思ったより手元に残らなかった」とならないように事前に仲介手数料をいくら支払うことになるか計算しておくことをおすすめします。
仲介手数料の支払い時期は一般的に「宅地建物取引業法第37条書面を交付したときに50%相当額」「引き渡し完了時に50%」のケースがほとんどです。
また先ほど述べた仲介手数料の計算式が限度額のため、不動産会社にいわれた通りにせず、ご自身でも計算しておくことをおすすめします。
3-2.登記費用
金融機関などで決済後に、所有権の登記をするための費用です。決済には司法書士が同席することが多く、購入者が司法書士に対して支払います。売主が行うことは、特にありません。
3-3.印紙税
売買契約書作成のために支払う税金です。契約時に持参して、契約書に押印と共に貼り付けます。不動産の売主と購入者が負担します。
3-4.抵当権抹消費用
抵当権の抹消に伴う費用です。売却時は売主の負担で、不動産1件につき1,000円を、法務局に支払います。
司法書士への代行も可能ですが、手数料が発生するため、事前に確認しましょう。
3-5.譲渡所得税
譲渡所得税は不動産を売却した際に、利益が出た場合支払う必要がある税金になります。譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の合算です。
譲渡所得税の計算式は【譲渡所得=譲渡価額（不動産の売却額）ー取得費（不動産の購入額）ー譲渡費用（仲介手数料などの売買にかかった費用）】です。
上記の計算式で譲渡所得がプラスであれば、所定の税率をかけた所得税と住民税を支払う必要があります。
＜所得税・住民税の計算式＞
- 長期譲渡所得：20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
- 短期譲渡所得：39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
※2037年までは、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。
＜短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについて＞
土地・建物を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以内のものを短期譲渡所得、5年超の場合が長期譲渡所得です。＜所得税・住民税の計算式＞で解説した通り、長期譲渡所得の方が、税率が低くなっています。たとえばマンションの売却で500万円の利益が出た場合（課税譲渡所得=500万円）、下記の通り税率の低い方が納める税金が安くなります。
- 500万×15.315%=75万円（所有期間が5年超）
- 500万×30.63%=150万円（所有期間が5年以下）
※2037年までは、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。
譲渡所得と納税額の計算が終わったら、確定申告によって税務署に申告します。確定申告はマンションを売却した年の翌年2月16日から3月15日の期間内の手続きで行ってください。
マンション売却によって利益が出た場合は、高い税金を支払うことになります。反対に利益が出なかった場合は譲渡所得税の支払いは発生しませんので、必ず支払う税金ではありません。
4.不動産を売るときの注意点
不動産は構造や立地など同じものはありません。自分の不動産に適した売り方を選択することが重要です。
仕組みをよく理解しないまま手続きを始めてしまう人も多く、信頼できる不動産会社などの専門家に相談することがおすすめです。
マンションと一戸建ての不動産売買において、それぞれ注意点を解説します。マンション売却や一戸建ての売却それぞれに強みのある不動産会社も存在します。
ご自分にあった不動産会社を探すにはおうちクラベルの不動産一括査定サイトがおすすめです。
4-1.マンションの場合
マンションを売るときに注意する点がいくつかあります。まずは管理費や共用部分の状態や建物の保険についての説明を行ってください。
マンションは長期的に維持するための修繕計画を立てています。修繕積立金の月額が変動するとマンション価格にも影響がありますので、大規模修繕の有無やタイミングについての説明することも忘れないでください。
またマンションには管理組合がありますがマンションを取得した場合は、管理組合員となり管理費を支払う必要があります。管理費の精算方法についても買主に説明する必要があります。
4-2.一戸建ての場合
一戸建てを売るときに注意する点については次のようなことがあります。
建物の設備や仕様（電気・ガス・水道などの設備・建物の耐震性・新築か中古かなど）を買主に説明してください。
土地に関する情報（所有権・使用許可、利用目的・地盤など）や土地の周辺環境（近隣の環境、交通の便、周辺施設など）は重要な説明事項です。
その他にも所有する一戸建てにかけている保険についても説明しておくと良いでしょう。
5.不動産をスムーズに売るコツ
不動産を売却する際は築年数の経過による価格の下落や市場の変化で、売却価格が変動します。不動産売却を成功させてスムーズに売るためのコツをいくつか紹介します。
- アピールポイントをピックアップする
- 売却活動をする時期を選ぶ
- 買取会社に依頼する
それぞれ詳しく説明していきます。
5-1.アピールポイントをピックアップ
不動産をスムーズに売るためのコツとして、まずはリフォームやリノベーションを行い、家具やインテリアも綺麗に整えることも効果的です。相対的に新しいものは魅力的に映りやすく、より高い価格で売れる可能性が高くなります。
また写真や動画を用いたプロモーションも重視し、インターネット上での広告活動を行うことで、多くの人に家を見てもらえるでしょう。周辺の環境・交通の便・広さ・風光明媚な景色などを積極的にアピールしてください。
5-2.売却活動をする時期を選ぶ
不動産の売却においては、需要の多い時期だとスムーズに取引が進む可能性があります。一般的には1月から3月にかけてが最も売れやすい時期とされています。
転勤や進学の時期であり、転居先を探すために引越しを考える人が増えるためです。ただし地域や物件の状況によっては、それぞれ異なる時期が最も売れやすい時期になることもあります。
例えば寒い地域では冬に売却する方が望ましい場合もあります。物件の状態・立地・アクセスなども考慮しながら、最適な時期を選ぶことが重要です。
売却をする際は、地域や物件に合った時期を選ぶことで、スムーズに売却できます。適切な時期を判断するのは難しいため、不動産売買のプロに相談してみることをおすすめします。
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5-3.早く売りたいなら買取会社に依頼する
不動産をスムーズに売るためのコツとして、買取会社に依頼することは有効です。不動産会社が買主となるため、買主を探す手間が省けるので売却までの期間が短い傾向にあります。
買取会社に依頼することで売却がスムーズになる一方で、売却額が市場価格よりも低いこともあります。どうしても早く売却する必要がある場合は、買取会社への依頼を検討しても良いでしょう。
不動産会社を選ぶ際には、さまざまな不動産会社に査定を依頼して自分の不動産の価値を知ることが大切です。まずはおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
6.不動産を売るなら信頼できる不動産会社に相談しよう
不動産を売る場合、信頼できる不動産会社に相談することは非常に重要です。不動産の売買は非常に高額な取引にもかかわらず、不動産に関する専門知識を持っている人はほとんどいないため不安な人が多いでしょう。
不動産会社は市場情報や不動産の価値についての専門知識を持っているため、自分の不動産の価値を正確に把握できます。また契約書や契約の詳細についてもアドバイスを受けられるので、取引の仕組みについても理解を深められます。
不動産会社を選ぶ際には、実績や口コミなどを参考に信頼性が高いかどうか判断しましょう。
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この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
