何らかの理由によって住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに、残債務を支払う方法として考えられるのが任意売却と競売です。
今回は競売よりもメリットがある任意売却の流れや任意売却のメリット・デメリットもご紹介します。
マイホームを手放すことに悲観的にならずにしっかりと先を見据えた任意売却の方法を詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
1.任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなるなどの理由で、通常の売却が難しい場合などに行われる不動産の売却方法です。
競売も返済が困難なときに行われる売却方法ですが、任意売却と違って裁判所が強制的に売却するためデメリットが多いです。
任意売却の場合であれば競売と違って金融機関などの債務者の同意のもと、不動産所有者が一般市場で物件を売却することが可能になります。
そのため、競売のときよりも契約日や明け渡し日・金額・買い手など自身で決められる範囲が多いのが特徴です。
住宅ローンの支払いができないけれど競売にしたくない、少しでも高く売って残債を減らしたいという人におすすめの方法です。
2.任意売却の流れ
実際にどういう流れで任意売却が行われるのか見ていきましょう。
任意売却ができるのは競売の期間と関わりが深く、競売の入札開札日の1日前までとなります。
競売の期間入札通知が届くのは住宅ローンの滞納期間でいうと13～16ヶ月ごろで、競売の取り下げができない場合には任意売却できません。
また期間ギリギリで任意売却をしたいとなっても、債権者の同意をとるなど必要準備が揃っていないと難しいため、早めに動くことが任意売却を成功させるコツになります。以下に流れを記載します。
- 住宅ローンの滞納
- 保証会社による代位弁済
- 任意売却の申し入れ
- 不動産会社に相談
- 価格査定
- 債権者との合意
- 販売活動
- 売買契約・決済・引き渡し
- 残債務の処理
2-1.住宅ローンの滞納
住宅ローンを滞納していると金融機関からの電話やハガキなどで催促連絡が届きます。
滞納期間が1ヶ月以上になると督促状が届きます。
この段階では、金融機関に連絡をして返済の意思があることを伝えて相談をすれば、金利の変更など対応してくれる場合もあります。
この通知が来たらまずは金融機関に相談しましょう。
住宅ローンが払えずに滞納したままにしてしまうと催告状が送られてきます。
これは金融機関が債務者に対して、支払いがない場合には法的手続きを取るという連絡です。
2-1-1.滞納が6ヶ月を超えると起源の利益喪失通知書が届く
住宅ローンの場合は滞納期間が6ヶ月を過ぎると期限の利益喪失通知書が届きます。
これは債務者が分割で支払う権利（期限の利益）を失ってしまうことを通知するものです。
この通知書の中には「指定日までに入金がない場合には期限の利益を喪失する」という内容と入金期限が記載されています。
この入金期限をすぎてしまうと、分割払いができなくなり債権者から住宅ローン残債の一括返済を求められてしまいます。
滞納している現状を見ても一括で返済できる可能性は低いでしょう。
債権者はこの通知以降は住宅ローンを回収するため競売の手続きをすすめていきます。
その前に任意売却をして少しでも高く売れるように対応することがおすすめです。
任意売却を申請する時には期限の喪失通知書が必要になります。
期限の利益喪失通知書が届いてから競売開始までの半年ほどで任意売却を進めていきましょう。
2-2.保証会社による代位弁済
住宅ローンを組んだ際に保証会社との間で保証委託契約を結んでいることが一般的です。
この契約はローンを滞納した場合全額を相談者の代わりに返済するという内容です。
住宅ローンの滞納が続くと保証会社による代位弁済が行われます。
この代位弁済が行われた後、債務者に保証会社から代位弁済の通知が届くでしょう。
代位弁済を行ったことにより債権者が金融機関から保証会社に変更します。
そして、保証会社は立て替えた住宅ローンの残債を回収するために債務者の不動産を競売にかける手続きを行います。
2-3.任意売却の申し入れ
任意売却をするときにはまず債権者に申し入れをする必要があります。
競売になる前にまず任意売却するために現状を把握し準備することが大切です。
- どれくらいの滞納があるか
- 催促状はどういうものが届いているか
- 住宅ローン以外に滞納はしていないか
- 今後支払いは可能か
- 住宅ローンがなぜ払えないか
2-3-1.任意売却には債権者の同意が必要
任意売却する場合には債権者の同意が必要なため、任意売却する理由やメリットを債権者にきちんと伝える必要があります。
現状の把握はこれから返済プランなどを考えるときに必要になります。任意売却以外の手段がないかどうかもここで検討しましょう。
現状把握が完了したら、債権者はもちろんのこと連帯保証人や共同名義人がいる場合には必ず同意を得なければなりません。
ここで同意を得られないと先に進めません。住宅ローンを組んでからの日が浅いときや返済力があると判断されてしまうと同意が得られない場合もあります。
2-4.不動産会社に相談
任意売却を個人で進めることも可能ですが、不動産会社に依頼することがおすすめです。
任意売却の場合3ヶ月から6ヶ月ほどの売却期限を設けられることが多く、売却までに時間がかかり過ぎると競売にかけられてしまう可能性もあります。
限られた時間の中で様々な書類を用意する必要もあり、専門家の助けを借りることが一般的です。
任意売却の場合は一般の不動産売却に比べ交渉相手が多いことが特徴です。
金融機関への連絡や競売の進み具合によっては裁判所への手続きなどもあります。税金の滞納があれば役所への連絡も必要です。
2-4-1.任意売却の経験がある不動産会社を選ぶ
相談する不動産会社は任意売却の経験があるところにしましょう。
その理由は任意売却のときには不動産取引に関する専門知識のほかに、民法に基づいた債務整理となるため法律の詳しい知識も必要とされるからです。
専門的な知識を要することから任意売却には任意売却取扱主任者という資格があります。
これは民間資格ではありますが、任意売却に必要な知識を持っていると証明できるものです。
任意売却取扱主任者がいる不動産会社では、債権者への交渉や残債のアドバイスなどを受けられることもあり安心して依頼できるでしょう。
2-4-2.媒介契約を結ぶ
不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。
一般と同じ販売方法なので、専任契約・専属専任契約・一般媒介契約と3種類ありますが、任意売却の場合は専任契約か専属専任契約が一般的です。
タイムリミットがあるものですから、大手や中小企業という枠ではなく任意売却の経験が多い不動産会社を探しましょう。
また任意売却で少しでも高く売れるように査定する場合には1件だけでなく複数行うことがおすすめです。ぜひおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
2-5.価格査定
次に行うのは不動産会社による価格査定です。不動産の価格査定には様々な方法がありますが、一般的には次のような手順で行われます。
- 築年数や不動産の位置や面積、建物の構造などの基本情報を確認
- 周辺の土地や建物の取引価格や家賃相場を調査
- 建物劣化具合や設備・間取りの確認
- 不動産の専門家による不動産の価値を評価
そして上記の情報をもとに、不動産の価格を確定します。
価格査定はその後債権者と合意を得るためにも実現性の高い査定価格を掲示してもらう必要があります。
参考にする物件により価格は変わってくるため、可能であれば1社のみではなく複数の不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、実績豊富な優良企業が多くありしっかりとした査定をしてくれます。
信頼できる不動産探しにもぜひご利用ください。
2-6.債権者との合意
不動産会社の価格査定が終わり、売却価格や返済期間の見通しがたてば正式な合意をとりましょう。全ての債権者が納得する形でないと売り出すことはできません。
ここから債権者との交渉に入ります。
不動産会社と協力をして売却価格の分配案や生活状況表などを作成しましょう。
また税金の滞納による差し押さえがあれば税務署や役所との交渉が必要な場合もあります。
売却価格の調整や競売の取り下げ、引越し費用控除の申請、残債の返済方法などを細かく詰めていきましょう。ここでの交渉にも不動産会社の力量が試されます。
少しでも有利に動くように調整をしてもらうためには、任意売却の経験を多くもつ不動産会社を選ぶことがポイントです。
2-7.販売活動
無事に債権者の同意を得られたら不動産の販売活動に入ります。売買開始から競売の開札が行われる可能性のある6ヶ月後までに販売を進めましょう。
任意売却の場合は一般売却と同じ方法になりますので、不動産流通機構「レインズ」への登録後インターネット・新聞・広告などで行われます。
2-8.売買契約・決済・引き渡し
任意売却の場合、通常売却とはちがい売却額の決定を売主だけで行うことはできません。
そのため買主と売買条件の合意が得られたら買付証明書（購入証明書）と売買代金分配表を作成します。
これを債権者へ提出し承認を得て売買契約の完了です。
売買代金分配表は基本的に不動産会社が用意し、売却にかかる諸費用や物件概要・売却代金などが記載されています。
売買契約が正式に結ばれたら次は引越しの準備に入ります。
決済は通常の売買と同じになりますので、物件の明渡しが必要です。そのため、決済・引き渡しは引越しの後になります。
決済の際には不動産会社と司法書士が立ち会い売買代金の支払いや清算を行います。
任意売却の場合には売買代金分配表にしたがって代金を支払い、同日に抵当権の抹消手続きも行いましょう。
2-9.残債務の処理
任意売却の場合には、売却を完了しても手元にローンの返済が残ることがあります。
ローン残債については毎月返済の必要がありますが、数万円程度に減額することが多く返済しやすい金額になります。
残債の返済方法については債権者と話し合いで決められ、月々の収支などを参考に無理のない返済計画を立てましょう。
これを任意整理といい、裁判所を通さずに手続きが行えるのでスムーズに行えます。
他にも個人再生といって3～5年ほど一定金額を払い続けることで、残りの債務を免除してもらえる制度もあります。
こちらは裁判所への申し立てが必要ですが、一定の残債分を免除してもらえる方法です。
2-9-1.支払いが難しい場合は自己破産を検討する
もし任意売却を行っても支払いを続けることが難しい場合には、最後の手段として自己破産をするという方法もあります。
自己破産は、税金以外の全ての債務を免責される代わりにほぼ全ての財産を失うことになります。
自己破産すると5～10年はローンを組めません。自己破産するしか方法がない場合は、今後の生活プランについて弁護士や専門家と相談して慎重に決断しましょう。
3.任意売却のメリット
不動産の任意売却には競売で不動産を売却するよりも様々なメリットがあります。
競売よりも任意売却では自分で決められる項目が多いため、完全にとまでは行かないものの自分のペースで動けるでしょう。
ここでは任意売却のメリットを5つご紹介します。
- 所有者主導で売却できる
- 売却の事情を知られない
- 競売より高く売れる
- 引っ越し代を捻出できることもある
- 住み続けられるケースもある
3-1.所有者主導で売却できる
任意売却では所有者主導で売却ができるのがメリットの1つです。
もちろん、売却価格など自分1人で決めることはできず債権者の同意が必要なものもありますが、競売のときに比べて自分の意思を反映した売却ができます。
例えば売却先や売却活動は売主主導で進められるためより好条件で売却できるでしょう。
物件の明け渡し日なども買主側と相談が可能なので引越しする際でも期間的な余裕を持てます。差し押さえや立ち退きが発生しないので精神的な負担を軽減できます。
競売の場合は裁判所により強制的に執行されるため自分の意思を反映することはできません。
3-2.売却の事情を知られない
競売されている物件の情報はインターネットなどで誰もが知ることができます。そのためお金に困窮している事実を近所や職場の人に知られてしまう可能性があります。
任意売却の場合は、一般売却と売却活動が変わらないためどういった理由で売却されたかを身近な人が知ることはできません。
任意売却の場合、競売の取り下げをできる期間は1年ほどの猶予があります。
ただ、この間にも競売の準備は進められるため執行官による現状調査や、競売入札支援者に近隣にチラシを配布されることがあります。
競売の準備が進んでしまうほど近隣や職場の人に知られてしまう可能性が上がりますので、任意売却を早めに決断し動くことが大切でしょう。
不動産会社を探すきっかけとしてもおうちクラベルの不動産一括査定サイトは便利です。物件の種別に合わせてその分野を得意とする不動産が選べますのでぜひ活用ください。
3-3.競売より高く売れる
競売に出された物件の売却価格は市場価格の7割程度と言われています。
その理由は、競売の場合には入札者が内覧できないこと・出ている情報が少ないことなどから、購入時のリスクが高く入札額は下がる傾向です。
また競売にかけられている物件を入札するのは不動産会社が多く、リフォームなどの修繕を考えることも金額が下がる要因でもあります。
任意売却では販売方法が通常の不動産取引と同じであるため、市場価格に近い価格で売却することも可能です。
競売のときよりも好条件の相手を広く探すための時間があるので、より高い価格で売却できる可能性が高いのです。
不動産が高く売れれば返済できる金額も上がるため今後の金額的負担を減らせます。
3-3-1.売却金額から諸経費を差し引ける
また物件を販売する際には、登記料や仲介手数料など以下の諸経費が必要になります。
- 滞納分の管理、修繕積立金
- 滞納分の固定資産税や住民税
- 抵当権抹消費用
- 抵当権解除の書類作成費用
- 不動産会社への仲介手数料
- 相談費用
- そのほか売却活動にかかる費用
任意売却でもこれらの費用はかかるのですが、通常であれば持ち出しになってしまう諸経費も、任意売却の場合は売却金額から差し引くことが認められています。
3-4.引っ越し代を捻出できることもある
引っ越し代の捻出は100％ではありませんが、交渉によって売却金の中から10万〜20万円ほど、最高で30万円の引っ越し費用を捻出できる場合があります。
競売の場合には立ち退きまで1年ほどの時間はありますが、任意売却の場合は買い手がついて引き渡し日が決まればその日までに引っ越しを完了させなければいけません。
競売のときよりも短期間で準備することが必要なため、交渉によっては引っ越し代を捻出できることがあります。
ローンを払えない状況である債務者は引っ越し時の費用を負担できないことがあります。
そういったときに債権者の善意によってもらえることもあるでしょう。
ただ、売却できるものがある場合や引っ越し代を捻出できると判断された場合には認めてもらえないこともあります。
任意売却時の引っ越し代に関しては債権者の義務ではありませんので、必ずもらえる保証はありません。
3-4-1.任意売却に強い不動産会社を選ぶには
不動産会社の中には高額な引っ越し代を捻出できると保証する場合もあります。
しかし、近年は引っ越し代の上限も引っ越し代を出す金融機関も減っていますので、金額の保証を謳っている不動産会社は避けましょう。
また引っ越し代が捻出できるかどうかは交渉によるところが大きいので、やはり任意売却に強い不動産会社に依頼することが望ましいです。
任意売却ではやることが多くなるため、早めに協力してくれる不動産会社を選ぶことがポイントになってきます。
そこで利用していただきたいのがおうちクラベルの不動産一括査定サイトです。
重要なポイントである査定額を基準に自分に合った不動産会社をスムーズに選べます。
3-5.住み続けられるケースもある
マイホームに思い入れがある、どうしても同じ場所に住み続けたいと思ったときには任意売却をすることでそれが可能になる場合があります。
身内や友人、または賃貸で物件を探している人に販売をすることで、今住んでいる家を賃貸として利用することが可能になります。
新しい所有者に家賃を払うことで同じ家に住み続けられるのです。
そのまま同じ家に住み続けられるセル＆リースバックのサービスを行っている不動産会社もありますので、利用することも可能です。
リースバックを行った場合には買い戻しすることもできるため、どうしても家を手放したくないという方はご検討ください。
親子間売買といって自身の子供に売却することも可能です。
ただ、新たに所有者となった子供が住宅ローンを組む際に金融機関の融資が受けづらいというデメリットがあります。
4.任意売却のデメリット
任意売却にも次のようなデメリットがあります。
- 信用情報に傷がつく
- 買い手がつかないケースもある
4-1.信用情報に傷がつく
任意売却ではメリットのところで書いたように周囲の人に対してプライベートが漏洩することはありません。
ただ住宅ローンを3ヶ月以上滞納しているのであれば、金融機関が閲覧できる個人の信用情報期間に事故情報として掲載される可能性があります。
つまりブラックリストに入るのです。
信用情報機関に掲載されてしまうとローンなどが組めないため、新たなクレジットカードを作ることもできません。
この登録をされると5年程度、金融機関からの新たな借入ができなくなります。
4-2.買い手がつかないケースもある
任意売却は督促状が届いてからはスピード勝負になります。競売と違い全ての手続きを自分主体で動かす必要があるからです。
工程としても手順が多く、1つ1つの作業に時間がかかると肝心の販売できる期間が短くなることがあります。
買い手がつくためには1人でも多くの人に広告をかけるためにもある程度の販売日数が必要です。この時間が足りず買い手がつかないケースがあります。
また任意売却は市場価格に近い金額で販売されることが多いのですが、残債を少なくするためにはより高い値段で売りたいと思うのが当然です。
これは債権者も同じで、任意売却の価格は債権者が大きな意志を持つため販売価格の値下げをすることが難しいです。
価格を高めに設定してしまうと結局は買い手がつかず、タイムリミットが来て競売にかけられてしまう可能性があります。
4-2-1.金融機関の同意が必要
任意売却には基本的に金融機関の同意が必要です。
債権者が希望する金額と売却金額が合わない場合も、売却が成立しない状況になります。
こういうことから、債権者との友好関係をしっかりと築くことも任意売却を成功させるためには大切です。
また不動産会社が任意売却に不慣れであった場合もタイムリミットが来てしまったり、債権者との交渉がうまくいかなかったりすることもあります。
不動産会社を選ぶときには、任意売却の経験が豊富な不動産会社を探しましょう。
不動産会社を選ぶときに利用していただきたいのがおうちクラベルの不動産一括査定サイトです。査定依頼できる企業は実績豊富な不動産会社ばかりなので安心して利用できます。
5.早く売りたいときの対処法
5-1.価格を調整する
任意売却で早く売りたいときは基本的に価格を調整するのが一番早い方法です。
ただ、任意売却の場合は債権者の同意が必要なためすぐに認められるというわけではありません。
債務状況が悪い場合には、値段を下げてでも販売することを認めてくれる場合もありますが、高く販売し少しでも残債を減らすことを考えるべきでしょう。
売却のスピードに影響するものとして物件の状態をいいものにしておくのは大切です。
内覧などは積極的に受け、掃除などをきちんとしておきましょう。
5-2.不動産の買取はしない
通常の場合は物件を早く売りたいときには不動産の買取を利用する方法もあります。
ただ、任意売却の場合には不動産の買取はお勧めしません。
理由は不動産の買取金額は市場価格よりも低く、競売にかけられたときとほとんど変わらない状態になるからです。
任意売却で不動産を売買するには債権者の同意が必要ですが、売却金額が低くなる状況に同意する債権者は少ないでしょう。
5-2-1.不動産会社選びが大切
また、早く売りたいときには不動産会社選びが大切です。
短い期間の中でどれだけ尽力を尽くしてくれるか、任意売却の経験があるかどうかもチェックしましょう。
希望に合う金額に査定してもらえるか物件自体を調べておくことも大切です。
任意売却のように時間が限られている場合でも、不動産一括査定サイトを使えばすぐに査定価格を確認できます。
自分の理想に合う不動産会社を探しやすいので、ぜひご利用ください。
6.不動産会社を見極めよう
任意売却をする時点で住宅ローンの滞納などがあるわけですから精神的にも不安定な場合が多いでしょう。
そのようなときには心の余裕がなくなりますので、不動産会社を1つ1つ丁寧に検証できないかもしれません。
しかし、不動産会社は今後の任意売却を成功させるための重要なパートナーになります。
任意売却は交渉が多く非常に専門性が高い分野なので、任意売却専門で取り扱っている不動産会社もあるくらいです。
6-1.信頼できる不動産会社を選ぶポイント
任意売却を依頼するにあたって信頼できる不動産会社を選ぶためのポイントをお伝えします。
- 実績を確認
- 他の専門家との連携
- 担当者のレスポンススピード
- 任意売却後の対応
6-1-1.実績を確認
実績に関していえば、任意売却を扱っている不動産会社はHPに記載をされていることが多いのでそこで確認できます。
6-1-2.他の専門家との連携
任意売却は不動産会社だけの力で対応できるものではありません。
住宅ローンや残債が関係していることから弁護士や司法書士などの連携が必要です。
不動産会社自体に弁護士がいる、もしくは弁護士事務所などとパートナー契約をしているかどうかなどチェックしましょう。
6-1-3.担当者のレスポンススピード
また担当者のレスポンススピードも重要です。
任意売却はスピードが大事になりますので、すぐに相談に対応してくれる人か、最初から最後まで同じ人が担当するかというのも大きなポイントです。
6-1-4.任意売却後の対応
また残債の整理や売却後の生活の再建計画など売却後にもきちんとサポートしてもらえるかも注目しましょう。
任意売却をした後も残債が残ることは多いです。そのため、売却後にどれくらいのサポートをしてもらえるかで新生活へのストレスも減らすことできます。
6-2.不動産会社を見極めるためのサイン
不動産会社を見極めるためにも危険なサインがどういうものかもご紹介します。
- 任意売却をすることで高額な引っ越し代の保証やご祝儀などの話がある場合
- 配当要求終期の公告がされた後に連絡が来た場合
不動産会社から任意売却申請費やコンサルティング費を要求されるような場合も注意が必要です。
任意売却は不動産取引のため報酬として受け取れるのは仲介手数料のみとなります。それ以外は違法になります。
競売まであとがない状況で連絡してくる場合やおいしい話などは一度疑ってみましょう。
6-3.不動産会社は自分で選ぼう
任意売却は金融会社から勧められることもありますが、そういったときの不動産会社選びも自分で探すほうがいいでしょう。
任意売却は早めに行動する方が準備も落ち着いてできますので、住宅ローンの滞納が発生し返せないことがわかった時点で検討を始めましょう。
そこでぜひ利用していただきたいのが不動産一括査定サイトです。
信頼できる不動産を探したい、でも時間がないというときにも一括で査定をした後に自分に合った不動産を選べます。
元々実績豊富な優良企業ばかりが集まっているため、信頼できる不動産が見つかる可能性が高いです。
7.任意売却の流れを知りたいときは
不動産の任意売却の流れは、以下のようになります。
- 1. 住宅ローンの滞納
- 2. 保証会社による代位弁済
- 3. 任意売却の申し入れ
- 4. 不動産会社に相談
- 5. 価格査定
- 6. 債権者との合意
- 7. 販売活動
- 8. 売買契約・決済・引き渡し
- 9. 残債務の処理
基本的には上記の流れで動きます。完了に至るまでの期間は債務状況や物件の状況によって変わります。
ご自身の状況に合った流れを知りたい場合には任意売却の相談を不動産会社にしてみましょう。
任意売却の相談に関する費用は全て成功報酬として仲介手数料に含まれますので、諸経費を心配する必要はありません。
数ある不動産会社から1つを選ぶのは大変骨の折れる作業です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトであれば、実績豊富な優良企業が多くありますので自分に合った不動産会社選びにご利用ください。
8.任意売却は信頼できる不動産会社に相談しよう
任意売却をするための不動産会社選びは大切です。
一般の不動産販売とは違い法律をはじめとする様々な知識が必要なため、弁護士や司法書士など多くの提携先がある不動産会社を選びましょう。
不動産会社として大手かどうかではなく任意売却の実績があるかどうかというのも注目してください。
任意売却は依頼する不動産会社によっては結果が大きく異なってしまうので、慎重に選んで後悔のない任意売却をしましょう。
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この記事の監修者
水野総合FP事務所 代表（ファイナンシャルプランナー、不動産エージェント、講師）
2003年、30歳で子どもの誕生を機に早期退職し株式専業トレーダーとして独立。
年間最高売買代金350億円超、月間最高利益2414万円を達成。合わせて法人経営に携わり複数事業のスタートアップに参画、スモールM＆Aを経験。現在は幅広い世代に対して金融リテラシー啓蒙活動を行い、個別相談、執筆・記事監修、取材協力、講師など多分野で活躍。
独立系FPとしてライフプランや投資・資産運用、不動産・住宅ローン相談を中心に、年間100名以上の相談業務に従事。学校法人や事業法人で講師を務め、年間80回以上登壇。マネー教室を運営し中学生から社会人までを指導。
日本FP協会「2021年FP広報センター」スタッフ。中小企業庁「中小企業119」専門家。楽しい暮らしを叶える不動産エージェント。学校法人専門学校非常勤講師。
＜保有資格＞
CFP®︎認定者｜1級ファイナンシャル・プランニング技能士｜宅地建物取引士｜日本証券アナリスト協会検定会員補｜証券外務員1種｜DC(確定拠出年金)プランナー2級｜SP融資コンサルタント
