「今経営している飲食店を手放したい」「新しい店舗を出すから今の店舗は閉めたい」など経営している飲食店を手放す理由は様々です。
手放すのであれば売却して少しでも資金を得たいものです。
しかし、勝手が勝手がわからなかったり店舗経営の方に手を取られたりしてなかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。
今回は、そのような方にぜひおすすめしたい飲食店の売却方法をご紹介します。売却の流れやポイントまで詳しく解説しますのでぜひ参考にしてください。
1.飲食店は売却できる？
飲食店を売却することは可能です。ただ、売却方法には種類があるため、どちらかを選択して検討しなければなりません。
飲食店を売却する方法には「引き継ぎ売却」と「居抜き売却」があります。
引き継ぎ売却は、いわゆるM＆Aによる株式譲渡や事業譲渡といった手法を用いることで、飲食店を経営する会社の経営権までを渡すものです。
飲食店を売却するというよりは、飲食店を経営する企業や事業を売却し、物件だけでなく飲食店でのノウハウ・ブランド・従業員といったものも売却します。
居抜き売却は、店舗の内装・設備といったものをそのままにして売却します。物件に加えて設備や内装を含めて価格がつくことが特徴です。
引き継ぎ売却と異なるのは、居抜き売却の場合は経営権までを渡すわけではない部分にあります。
1-1.不動産一括査定サイトを利用しよう
どちらの場合においても専門的な分野かつ売却まで時間が取られるため、不動産売却に関連する会社に相談することが望ましいです。
そのようなときにおすすめなのが、不動産一括査定サイトの利用です。不動産一括査定サイトでは、1回の依頼で複数の不動産会社に査定を依頼できます。
飲食店がいくらで売却できるのかを知れるだけでなく、売却を依頼する不動産会社を比較しながら検討できる点が魅力です。
不動産一括査定サイトのご利用を検討される際は、ぜひおうちクラベルをご利用ください。
2.飲食店を売却するメリット
飲食店を売却するメリットには、以下の2点が挙げられます。
- 維持費などのコストを丸投げできる
- 閉店にかかるコストを回収できる
それぞれのメリットについて、詳しくみていきましょう。
2-1.維持費などのコストを丸投げできる
飲食店を売却するメリットの1つは、維持費などのコストを丸投げできることです。飲食店を経営していると、収入額に関わらず維持費などのコストがかかります。
賃料・水道光熱費・人件費・広告費・厨房設備のメンテナンス費など、多くのコストがかかるでしょう。
これらのコストの中には、仮に飲食店を誰かに貸し出すことで手放しても、所有者が変わらない限りは常にかかり続けるものもあります。
売却すれば飲食店の所有権ごと引き渡せることになるため、これらのコストを抱えずに済みます。
責任も回避できることになり、資金面だけでなく、ストレス面での解消にもつながるでしょう。
2-2.閉店にかかるコストを回収できる
飲食店を経営し続けることにもコストがかかりますが、実は閉店するためにもコストが必要です。具体的にかかるコストとしては以下のようなものが挙げられます。
- 手放すまでの家賃
- 解体費または原状回復費
- 保証金償却分
閉店にかかる費用は少なくとも数百万円程度かかるため、気楽には選択できません。
ところが売却の手段を取れば、高く売却することでこれらの費用を回収できる可能性があります。
2-2-1.飲食店を高値で売却するためには
飲食店をできるだけ高く売却するためには、優秀な不動産会社を見つけることが大切です。優秀な不動産会社を探している方は、不動産一括査定サイトを利用してみましょう。
不動産一括査定サイトでは、1回の申し込みで複数の不動産会社に査定を依頼できます。そのため、査定結果の比較がしやすいです。
良い査定価格を算出した不動産会社と契約すれば、閉店にかかるコストを回収できる確率は非常に高くなります。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトは、複数の優良な企業に査定を申し込めるため、比較・検討ができて非常に便利です。
飲食店の売却を視野に入れている方は、ぜひご利用ください。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトで優秀な不動産会社を見つける
3.飲食店の売却方法「居抜き売却」とは？
居抜き売却とは、内装・設備・備品などを残したまま、店舗ごと売却する方法です。
居抜き売却のメリットは、何といっても原状回復費用が不要かつ資金を得られることです。
前述のように、飲食店を手放すことにもコストがかかります。飲食店ではほとんどが大きな設備を使用していますから、かえって処分にコストが必要なものもあるでしょう。
使い古した備品は値段がつかないようなものが多く、大きな損失になってしまう可能性があります。
居抜き売却であれば、このような造作全てを売却できるため、資金を有効的に扱えます。もし高値がつかなかったとしても、解体するコストが必要ありません。
居抜き売却で成功を収めるためには、複数社に査定価格を算出してもらうことが大切です。その際には、不動産一括査定サイトを利用して手間と時間を省きましょう。
不動産一括査定サイトをご利用の際は、おうちクラベルをぜひご活用ください。
4.居抜き売買業者（不動産会社）と契約して居抜き売却する場合の流れ
居抜き売却は専門性が高いため、全ての不動産会社に依頼できるわけではありません。
居抜き売却を行う際は、居抜き売却を専門に行う居抜き売買業者と契約することを検討しましょう。
居抜き売買業者と契約するメリットは以下の5つです。
- 売却金を受け取れる
- 最後までサポートしてもらえる
- 個人間での売却よりもリスクを減らせる
- 原状回復工事が免除される
- メリットを最大限活かすためには
それぞれを詳しく解説します。
4-1.売却金を受け取れる
居抜き売買業者と契約して居抜き売却することで、売却金を受け取れるというメリットがあります。
店舗を空室にしたり、解体したりして売却するよりもコストがかからず、多くの売却金を受け取れるでしょう。
どれほどの価格がつくかは店舗の状況によりますが、備品や在庫の処分をせずに次のスタートを切れるため、売り手にとって大きなメリットです。
現在の飲食店を手放して新たに店舗を構えようとお考えの場合には、その資金を軍資金として運用することも可能なため、居抜き売買業者と契約することは非常におすすめです。
4-2.最後までサポートしてもらえる
居抜き売買業者と契約して居抜き売却すると、飲食店を閉店する最後までサポートしてもらえるというメリットがあります。
居抜き売買業者は、売却の手続きから契約の手配・運営の継続に至るまで、様々なサポートを行うからです。
定休日を設けていない飲食店の場合は、経営の傍らで売却活動をしなければなりませんが、居抜き売買業者と契約していれば経営に専念できます。
最後までお客様としっかり向き合いたい・常連のお客様に挨拶がしたいといった方は多くいるため、そのような方こそ居抜き売買業者との契約がおすすめです。
4-3.個人間での売却よりもリスクを減らせる
居抜き売買業者と契約して居抜き売却することで、個人間での売却よりもリスクを減らせるというメリットがあります。
飲食店を手放す方法には個人間でのやり取りもありますが、金銭面などのトラブルに巻き込まれるリスクを考慮するとあまりおすすめできません。
特に居抜き売買業者であれば、居抜き売買の専門家ですから、トラブルに巻き込まれるリスクが低くなります。
居抜き売買業者は店舗の売却に関する法律や契約上の問題についての知識があるため、仲介する上で何かトラブルがあっても代わりに対応してくれることもあるでしょう。
何かとトラブルに巻き込まれる可能性がある飲食店の売却において、その道の専門家である居抜き売買業者にサポートしてもらえることは大きなメリットといえます。
4-4.原状回復工事が免除される
居抜き売買業者と契約して居抜き売却することで、原状回復工事などが抑えられるというメリットがあります。
先に紹介したように、通常であれば飲食店の閉店には原状回復費などの費用がかかります。
これらの費用は高額になることもあるため、閉店のために赤字になってしまうケースも決して少なくありません。
ところが、居抜き売却をすれば原状回復費の出費を抑えることが可能です。その理由について、以下で詳しく紹介していきましょう。
4-4-1.原状回復費が免除される理由
居抜き売却は、設備や内装をそのままに売却する手法だからです。
原状回復費は、店舗を引き上げる際に店舗を元の状態に戻すために必要な工賃です。通常の売却の場合には何もない空室の状態にして売却します。
しかし、居抜き売却では設備や内装はそのままでいいため店舗を元の状態に戻す必要がありません。そのため、原状回復費が免除されるのです。
4-5.メリットを最大限活かすためには
居抜き売買業者と契約して居抜き売却すると、これまで紹介してきたようなメリットを受けられます。
これらのメリットを最大限活かすためには、優良な居抜き売買業者・不動産会社と契約することが大切です。
そのためには、複数の不動産会社を比較・検討する必要があります。複数の不動産会社を比較する際におすすめなのが、不動産一括査定サイトのご利用です。
不動産一括査定サイトであれば、1回の申し込みで複数社に査定依頼を出せるため、時間がなくても手間がかかりません。
複数社を比較・検討しながら選べば、優良な不動産会社と契約できる確率も高まります。不動産一括査定サイトをご利用の際は、ぜひおうちクラベルをご活用ください。
5.居抜き売買業者と契約して居抜き売却する場合の流れ
居抜き売買業者と契約して居抜き売却する場合の流れは、以下のようになります。
- 契約書の確認
- 居抜き売買業者や不動産会社へ相談
- 現地調査・査定
- 販売活動
- 造作譲渡契約の締結・引き渡し
売却の流れについて、順を追って詳しく解説していきましょう。
5-1.契約書の確認
まずは、店舗の契約書を確認しましょう。
居抜き売買業者と契約して居抜き売却する場合、事前に店舗の契約書を確認することは非常に重要です。
また、厨房機器をリースしている場合にも別途契約書を確認しておきましょう。
契約書での疑問点や不安な点があれば、後に依頼する専門業者に相談するようにしましょう。うやむやのまま進めてしまうことは後のトラブルにつながる可能性があります。
5-2.居抜き売買業者や不動産会社へ相談
販売活動を本格的に始める前に、居抜き売買業者や不動産会社に悩みを相談してみましょう。
飲食店の居抜き売却を行う際には、不明点や悩みなどが生じます。売却をスムーズに進めるためには、事前に不明点や悩みなどを解消しておくことが大切です。
特に居抜き売買業者は専門の知識を持つため、相談すれば適切なアドバイスがもらえる可能性があります。
また、事前に飲食店の情報について伝えておくことも大切です。質問をされたら正確に答えられるように、店舗の情報はしっかりと把握しておきましょう。
5-3.現地調査・査定
本格的に販売活動を始める前には、居抜き売買業者による現地調査と査定が行われます。店舗の広さ・間取り・立地などを細かく調べ、査定価格が算出されます。
査定で算出された価格を基に、物件の売り出し価格を決定しましょう。
5-3-1.最初に査定を受けるなら
より高い売却価格を望むのであれば、複数の不動産会社から査定を受けることが有効です。
しかし、現地調査には時間がかかるため、複数の不動産会社に依頼をすると負担となってしまう可能性があります。
そのため、現地調査を依頼する不動産会社はある程度絞っておくことがおすすめです。まずは手間が少ない査定に申し込み、現地調査を依頼する不動産会社を選びましょう。
最初に査定を受けるなら、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。不動産一括査定サイトは、時間がなかなか取りにくい飲食店のオーナーにとって非常に便利です。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、1回のフォーム入力で複数の不動産会社に査定が依頼できます。
より相性の良い不動産会社に依頼できる可能性も高まるため、売却を検討している方はぜひご利用ください。
5-4.販売活動
依頼したい居抜き売買業者を決定したら、契約を結んで販売活動を開始します。
販売活動は、時間のない売主に代わって居抜き売買業者が行ってくれることがほとんどです。
販売活動では、以下のようなことが行われます。
- 広告掲載
- 内覧
それぞれの販売活動について、以下で詳しくみていきましょう。
5-4-1.広告掲載
販売活動の1つ目が、広告掲載です。居抜き売買業者は、店舗を売却するために広告を出し、多くの人に居抜き売却を希望する飲食店があることを知らせます。
ネット広告や折込チラシによる広告掲載が一般的です。
5-4-2.内覧
実際に購入希望者が飲食店の中を見る内覧が行われることもあります。この際のポイントは、実際にお客様が入っているときに内覧を行うことです。
購入希望者にとっても、その後の店舗経営のイメージが湧きやすいため、居抜き売却の成約率が高まります。
販売活動によって支障が生じるケースもある
居抜き売買業者は、以上のような手法を使って販売活動を行います。
ただし、場合によっては営業に支障が出たり、引き渡し後の計画に支障が出たりする可能性があります。販売活動を行う前には、しっかり売買業者の話を聞いておきましょう。
5-5.造作譲渡契約の締結・引き渡し
買主が見つかったら、売却条件の交渉を行いましょう。場合によっては、値下げ価格の交渉を受けるケースもあります。
売却をスムーズに進めるためには、買主の要求にできる限り応じることが大切です。しかし、全ての要求に応じると売却価格が大幅に低くなってしまう可能性があります。
売却価格が下がりすぎないように、事前に最低価格を決めておくようにしましょう。
お互いが条件に合意したら、造作譲渡契約の締結を行います。締結後、引き渡し日までに問題が生じなければ、飲食店を引き渡して売却は終了です。
6.居抜き売却をする際のポイント
居抜き売却をする際のポイントには以下のようなものがあります。
- 居抜き売買業者は実績のある業者を選ぶ
- 営業中に買い手を案内する
- 複数の不動産会社に売却依頼をしない
- 清潔にしておく
ポイントを押さえておくことでより高額かつより早く居抜き売却ができるようになります。
それぞれ詳しく解説していくので、ここを参考にしながらぜひ実践してみてください。
6-1.居抜き売買業者は実績のある業者を選ぶ
居抜き売却をする際に、実績のある居抜き売買業者（不動産会社）を選ぶことが非常に大切です。実績のある企業とは、過去に多くの居抜き売却を行ってきた企業を指します。
その経験から、居抜き売却に関して有利な知識やノウハウを持っていることが多いです。
また実績のある居抜き業者は市場動向や相場などにも詳しく、売り出し価格を最適化したり、売却手続きなどをスムーズに進めたりできます。
実績のある居抜き売買業者に依頼することで、より居抜き売却が成功する確率が高められます。
6-1-1.複数の不動産会社から査定を受けることがおすすめ
実績のある複数の不動産会社に対して査定依頼を出し、比較や検討しながら契約を結ぶ会社を見つけることが重要です。
しかし、1つ1つの不動産会社の実績を確認しながら査定を依頼することは負担となってしまうでしょう。
そのようなときにぜひ活用していただきたいのが、おうちクラベルの不動産一括査定サイトです。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトでは、実績のある不動産会社に依頼できるようになっており、その中から契約する不動産会社を決定できます。
複数の実績豊富な不動産会社に査定依頼を出したい場合は、ぜひおうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
6-2.営業中に買い手を案内する
居抜き売却をする際には、営業中に買い手を案内するようにしましょう。
営業中に買い手を案内することで、買い手は実際に店舗の雰囲気や経営状況を確認でき、購入の意向をより確実にイメージできるようになるからです。
また、売却者は買い手に対して直接アピールができ、契約をより迅速に結べるようになります。
反対に、閉店済みの店舗というのは理由は何であれ、多少なりともネガティブなイメージを抱きやすいものです。
売却活動が長引いていると思い込み、何か欠陥点があるのではないかと疑念を抱くこともあります。
こうしたことを避けるためにも、買い手が内覧を希望したら営業中に買い手を案内するようにしましょう。
6-3.複数の不動産会社に売却依頼をしない
意外に思われるかもしれませんが、売却の依頼は複数の不動産会社にしないことが大切です。
より高額かつより早く居抜き売却を成功させたい方ほど、複数の不動産会社に売却依頼をすることを検討しがちですが、かえって売却が成功しにくくなる可能性があります。
なぜなら、複数の不動産会社に売却依頼をした場合、不動産会社同士が競合して売却価格が低くなる可能性があるからです。
また、窓口が増えたせいで不動産会社間の調整が困難になり、買主が現れても情報の把握が難しくなることも十分にありえます。
あまりに購入希望者が現れなければ複数の不動産会社に売却依頼することを検討しても良いですが、はじめから依頼することは避けるようにしましょう。
優秀な不動産会社1社に絞って依頼することが大切です。
6-3-1.査定は複数の不動産会社に依頼する
ただし、査定は複数の不動産会社に依頼した方が良いでしょう。
査定は、複数の不動産会社に依頼することで優秀な不動産会社を見極められます。そのため、売却依頼は1社だけでも、査定依頼を出す不動産会社は複数である方が良いでしょう。
複数の不動産会社に査定依頼を出す際は、おうちクラベルの不動産一括査定サイトをご利用ください。
6-4.清潔にしておく
居抜き売却では、飲食店の内装・備品・設備全てが1つの商品となります。商品という言葉の通り、買い手が内覧をした際にどれだけ惹きつけられるかが重要なポイントです。
そのため、居抜き売却をする際には、店舗内を清潔にしておくことが欠かせません。
店舗が清潔であればあるほど買い手にとっては魅力的に映り、より高い売却価格で売却できます。
飲食店ですので、お客様に食品を出す場所である以上、清潔感は非常に大切です。内装・厨房機器・備品などは常日頃から綺麗にしておきましょう。
特に、油汚れは経年劣化に勘違いされることがあるため、徹底的に綺麗にしておくよう注意してください。
7.飲食店を売却する際に注意すべきこと
飲食店を売却する際は、事前に把握しておきたい注意すべきことがあります。
ここでは、飲食店を売却する際に注意しておきたいことを以下に6点記載しました。
- 店舗の状態を把握する
- 害虫被害がないかを確認する
- 必ず譲渡契約を交わすようにする
- 居抜き売却では契約書にリストをつける
- 瑕疵はきちんと伝える
- 自己破産申請を行う場合はタイミングに注意する
それぞれについて解説するので、ぜひ参考にしてください。
7-1.店舗の状態を把握する
居抜き売却の場合は、店舗の状態が売却価格を決定します。店舗の状態を把握し、欠陥があれば必ずチェックしておきましょう。
居抜き売却といえど、水回りや空調に不備があった場合には改修しなければならないケースがあります。
空調や水回りに問題があると、買い手が購入を断念する可能性が高くなるからです。
改修には費用と時間がかかるため、早めの段階で細かなところまで店舗の状態を把握しておくようにしましょう。
7-2.害虫被害がないかを確認する
買主にとって、開店当初から害虫被害に見舞われることは避けたいものです。そのため、害虫がないか事前に確認します。害虫被害が発生する可能性があれば、販売活動を始める前に対策を講じておくとよいでしょう。
7-3.必ず譲渡契約を交わすようにする
居抜き売却をする際は、必ず譲渡契約を交わすようにしてください。トラブルが起きたときのために、書面で責任の所在を明らかにしておきましょう。双方、署名と捺印を必ず行うようにしてください。
飲食店の売却は親族同士で行うこともあるでしょう。親族とはいえ、口約束で譲渡してしまうと後のトラブルにつながることもあります。
どのような場合でも、居抜き売却をする際は必ず譲渡契約を交わし、トラブルが起きた時の責任の所在を明らかにしておきましょう。
7-4.居抜き売却では契約書にリストをつける
居抜き売却では、飲食店の内装・備品・設備全てが1つの商品として買主に渡されます。そのため、居抜き売却の対象となる資産についてトラブルが起きることもあります。
このような事態を避けるためには、契約書に資産の一覧といったリストを添付することが有効です。
飲食店の場合には厨房設備がリースな場合がありますが、リースだと居抜き売却の対象にならないため気をつけてください。
7-5.瑕疵はきちんと伝える
飲食店を売却する際、瑕疵がある場合はきちんと買主に伝えるようにしましょう。間違っても虚偽の情報を伝えてはいけません。
不動産の売買において、売主は買主に対して正確な情報を伝える義務があります。法律で制定されており、虚偽が発覚した場合には買主は売主に対し損害賠償を求めることも可能です。
虚偽を伝えることはデメリットしかありませんので、必ず正しい情報を相手に伝えることを心がけてください。
7-5-1.瑕疵が合った場合は契約不適合責任が問われる
虚偽でなくても瑕疵があった場合には売主に責任が生じます。店舗の状況をしっかり把握することを心がけてください。
また、契約書での契約不適合責任免責事項を記載することも視野に入れて、瑕疵があった場合の責任や負担が大きくならないよう対策しましょう。
7-6.自己破産申請を行う場合はタイミングに注意する
自己破産申請を行う場合は、売却のタイミングをずらす必要があります。なぜなら、タイミングによっては売却を否認・取り消しされることがあるからです。
飲食店を売却した後に自己破産申請を行うと、飲食店の売却の契約が濫用的であると判断されてしまうことがあります。
破産する前に飲食店を売却することで、破産を秘匿していたと判断される可能性があるためです。
そのため、飲食店の売却をする前にまずは破産申請について弁護士に相談することから始めてください。
弁護士の内諾を得てから売却へと踏み切れば、トラブルを回避できる可能性があります。
8.飲食店の売却に強い不動産会社を選ぶのが重要
飲食店を個人間で売買する場合、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。そのため、居抜き売買業者と契約をして売却を進めるのがおすすめです。
居抜き売買業者に依頼をすれば、最後までしっかりとサポートが受けられるため安心して売却を進められます。
飲食店の売却で成功するためには、飲食店の売却に強い居抜き売買業者（不動産会社）を選ぶことが欠かせません。
飲食店の売却に強い不動産会社を見極めるための大切なステップが査定です。1社だけでなく複数の不動産会社から査定を受けて、査定結果を比較検討するようにしましょう。
おうちクラベルの不動産一括査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できます。
飲食店の売却に強い不動産会社と契約を結んで、スムーズな売却を成功させましょう。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
