不動産の売却には、多くの注意点があります。
1つでも見落とすと、大切な不動産の売却で損をしたり後悔したりしてしまうかもしれません。
では、不動産の売却ではどのような点に注意すればよいでしょうか？
今回は、不動産売却の注意点について、ステップや状況ごとに詳しく解説します。
ステップ1：不動産売却の事前準備
はじめに、不動産売却の事前準備における注意点を4つ解説します。
- 自分で相場を調べておく
- 不動産の売却でかかる費用や税金を確認しておく
- 不動産売却にかかる期間を理解しておく
- 「仲介」と「買取」の違いを知っておく
注意点1：自分で相場を調べておく
不動産の売却を進める前に、自分で相場を調べておくとよいでしょう。
自分で相場を把握しておくことで、相場からかけ離れた安い価格で不動産を売却してしまうリスクを避けることができるためです。
自分で相場を調べる際は、次のウェブサイトが参考になります。
- 国土交通省が運営する「不動産取引価格情報検索」
- 不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」
いずれも不動産の実際の売買成立価格が、不動産の基本情報とともに掲載されています。
掲載されている情報を自分の不動産の情報と比較することで、不動産の売買価格が想定しやすくなります。
注意点2：不動産の売却でかかる費用や税金を確認しておく
不動産の売却では、さまざまな費用や税金がかかります。
かかる費用や税金を理解していないと、不動産を売却して手元に残る金額が想定したよりも少なくなり、資金計画に支障が出るかもしれません。
不動産の売却でかかる主な費用と税金は、次のとおりです。
| 費用・税金 | 概要 |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金。 数千円～数万円程度であることが一般的 |
| 抵当権の抹消費用 | ・登録免許税：抵当権を抹消する不動産の数×1,000円 ・司法書士報酬：1万円～2万円程度 |
| 譲渡所得税 | 不動産の譲渡益にかかる税金。 特別控除特例の適用を受けることでゼロとなることもある |
| 不動産会社の仲介手数料 | 原則として「売却価額×3％＋6万円＋消費税」で算定する |
| ハウスクリーニング費用 | ・戸建て：5万円～15万円程度 ・マンション：3万円～12万円程度 |
| 土地の測量費用 | 隣地との境界があいまいな場合に必要となることがある。 30万円～80万円程度 |
| 引っ越し費用 | ファミリー世帯の近距離引っ越しで10万円前後 |
注意点3：不動産売却にかかる期間を理解しておく
不動産の売り出しから引き渡しまでにかかる期間は、平均して4か月から6か月程度です。
不動産を売り出したからといって、すぐに現金化できるわけではありません。
そのため、特に資金繰りの都合から現金化を急ぎたい場合は、早めから売却の準備にとりかかることをおすすめします。
なお、これはあくまでも平均であり、需要が少ない不動産である場合はさらに長い期間がかかる可能性もあります。
注意点4：「仲介」と「買取」の違いを知っておく
不動産を売る方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
- 仲介：不動産会社に不動産の買主を探してもらう（売買を仲介してもらう）方法
- 買取：不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法
不動産を売却する前に、これらの違いを知っておきましょう。
違いを知っておくことで、どちらの方法で売却をするか判断しやすくなるためです。
仲介と買取の主な違いを表でまとめると次のようになります。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 相場どおり | 相場の6割～8割程度 |
| 仲介手数料 | 必要 | 不要 |
| 現金化までの一般的な期間 | 4か月から6か月程度 | 1か月程度 |
買取では、市場で売りにくい不動産であっても買い取ってもらえる可能性があります。
ステップ2：不動産に査定の依頼をする
事前準備が済んだら、不動産会社に査定の依頼をします。
査定とは、不動産会社に不動産の売却適正額を算定してもらう手続きです。
このステップでの主な注意点は次のとおりです。
- 複数の不動産会社に査定の依頼をする
- 査定額は売却額の保証ではないことを知っておく
注意点1：複数の不動産会社に査定の依頼をする
不動産を売却する際の査定は、複数の不動産会社に依頼することが重要です。
なぜなら、査定額が不動産会社によって異なることは珍しくないためです。
複数の不動産会社の査定額を比較することで、その不動産の売却適正額が把握しやすくなるほか、その不動産をよりよい条件で売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
しかし、自分で複数の不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間と時間を要します。
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おうちクラベルとは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。
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査定依頼先の不動産会社も実績豊富な優良企業ばかりであるため、よい不動産会社と出会いやすくなります。
注意点2：査定額は売却額の保証ではないことを知っておく
査定額は、あくまでもその不動産会社が考える「売却想定額」であり、必ずしもその価格で売却を成功させるという保証ではありません。
この点を理解したうえで、査定額を確認する際は査定の根拠について説明を求めることをおすすめします。
なぜなら、売却の依頼を得るために根拠のない高い査定額が提示される可能性があるためです。
ステップ3：不動産会社と媒介契約を締結する
査定結果が出揃ったら、売却を依頼する不動産会社を選定して媒介契約を締結します。
このステップでの主な注意点は次のとおりです。
- 査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
- 媒介契約の種類を理解したうえで選定する
- 仲介手数料を支払うタイミングを確認しておく
注意点1：査定額の高さだけで不動産会社を選ばない
売却を依頼する不動産会社は、査定額の高さのみで選ぶのではなく、査定額の根拠や担当者の誠実さなどを総合的に踏まえて選ぶことをおすすめします。
なぜなら、査定額は不動産の売却保証額ではないためです。
そのため、査定額がもっとも高い不動産会社に売却を依頼したからといって、その高い価格で不動産が売れるとは限りません。
根拠のないまま高めの査定額を提示する不動産会社は不誠実であるともいえ、そのような不動産会社に売却を依頼してしまうと十分なフォローが受けられず依頼を後悔する可能性もあります。
注意点2：媒介契約の種類を理解したうえで選定する
媒介契約には、次の3種類があります。
これらの違いを理解したうえで、状況や希望に沿った媒介契約を選定してください。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の不動産会社へ重ねての依頼 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自己発見取引 （自分で買主を見つけて売却すること） | 不可 | 可 | 可 |
| 指定流通機構（レインズ）への登録義務 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 義務なし |
| 依頼者への業務状況の報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 指定なし |
どの媒介契約が優れているなどとは、一律にいえるものではありません。
ただし、不動産会社に販売活動に力を入れてもらいたい場合は「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を選ぶことをおすすめします。
なぜなら、これらの媒介契約は重ねて他社との契約ができず、売買契約が成立したらその不動産会社がほぼ確実に仲介手数料を得られることから、不動産会社に販売活動に尽力してもらいやすくなるためです。
注意点3：仲介手数料を支払うタイミングを確認しておく
不動産会社と媒介契約を締結して不動産の売買が成立したら、不動産会社に仲介手数料の支払いが発生します。
先ほど解説したように、仲介手数料の上限額は不動産の価格が400万超の場合に原則として「売却価額×3％+ 6万円＋消費税」です。
これは上限額であるものの、この上限額をそのまま報酬額に設定している不動産会社が大半です。
仲介手数料は売買契約の成立時点で支払うことが原則であるものの、この時点ではまだ買主から売買代金は受け取っていません。
そのため、不動産会社によっては仲介手数料の1/2を売買契約の成立時点で支払い、残りの1/2を不動産の引き渡し時に支払うこととしている場合もあります。
売買契約の成立時点で仲介手数料の全額を支払うことが難しそうな場合は、仲介手数料の支払い時期についてあらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
ステップ4：不動産を売りに出す
不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産を売り出します。
このステップでの注意点は次のとおりです。
- 売出価格を高めに設定する
- 不動産の売却を急がない
- 安易に値下げに応じない
注意点1：売出価格を高めに設定する
不動産を売り出す際は、売主の希望販売価格である売出価格を設定します。
この売出価格は査定額をベースとして設定することが多いものの、必ずしも査定額と同じでなければならないわけではありません。
売出価格を多少高めに設定することで、不動産がより高く売れる可能性が高くなります。
ただし、売出価格をあまり高くし過ぎると、一向に不動産が売れない事態ともなりかねません。
そのため、買主が購入を見送るほどではないものの多少高めのよく考えられた価格を設定することがポイントです。
売出価格は、その地域の不動産事情に詳しい不動産会社の担当者とよく相談したうえで決めるとよいでしょう。
その地域の事情に詳しい不動産会社をお探しの際は、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
注意点2：不動産の売却を急がない
よりよい条件で不動産を売るには、不動産の売却を急ぐことはおすすめできません。
なぜなら、売却を急ぐと買主から足元を見られ、無理な値下げ要求をされる可能性があるためです。
また、「これを断ったら期限までに次の購入希望者が見つからないかもしれない」との焦りから値下げを飲まざるを得なくなる可能性があります。
注意点3：安易に値下げに応じない
不動産を売る際は、安易な値下げに応じないよう注意してください。
不動産の売却価格は高いため、金額の感覚がわからなくなってしまいがちです。
たとえば、「1,920万円」のうち20万円を「端数」として値引いてしまうこともあるでしょう。
しかし、冷静に考えると、20万円は決して小さな金額ではないはずです。
値下げは最後の切り札として使う程度にとどめ、その場の流れで安易な値下げには応じないよう注意してください。
ステップ5：内見に対応する
不動産を売りに出した後は、内見への対応が必要となります。
内見にまつわる主な注意点は次のとおりです。
- 清掃と整理整頓を心がける
- 居住中の不動産であっても原則として内見対応は必要になる
注意点1：清掃と整理整頓を心がける
内見を受け入れる際は、清掃と整理整頓を心がけましょう。
なぜなら、清掃や整理整頓が行き届いている方が購入意欲が湧きやすく、よりよい条件で不動産が売れる可能性が高くなるためです。
注意点2：居住中の不動産であっても原則として内見対応は必要になる
売却する不動産に居住している場合であっても、原則として内見への対応は必要です。
住んでいる家の中を見られることには、抵抗を感じるかもしれません。
しかし、内見を受け入れないと売買契約が成立する可能性は低くなるため、原則として内見の受け入れが必要です。
ステップ6：売買契約を締結する
買主が不動産の購入を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約締結時の注意点は次のとおりです。
- 契約不適合責任を理解しておく
- 手付金を使い込まない
注意点1：契約不適合責任を理解しておく
不動産の売買契約を締結する際は、契約不適合責任について理解しておいてください。
契約不適合責任とは、契約内容に合致しないものを引き渡した場合に、売主が買主から追及され得る責任です。
たとえば、契約書などに何ら注意書きがないにもかかわらず、雨漏りのする家を引き渡した場合は、次の請求などがなされる可能性があります。
- 雨漏りする箇所を補修する請求
- 代金減額請求
- 損害賠償請求（雨漏りで濡れた家財の買い替え費用の負担など）
- 契約解除
そのため、不動産を売る際は、不具合を正直に申告する必要があります。
なお、中古住宅では買主も把握していない不具合が生じる可能性もあることから、契約書で契約不適合責任を一部免責したり制限したりすることもよく行われています。
注意点2：手付金を使い込まない
売買契約を締結すると、買主から売主へ売買代金の5％から10％程度の手付金が交付されることが一般的です。
この手付金は、使い込まないよう注意してください。
なぜなら、この後売主の都合で契約を解除することとなる場合、手付金の倍額を買主に返還する必要があるためです。
ステップ7：売却した不動産を引き渡す
売買契約であらかじめ取り決めた日に、売却する不動産を引き渡します。
この引き渡し手続きを決済といいます。
決済における主な注意点は次のとおりです。
- 引き渡しまでに退去を済ませる
- 引き渡し日に行うことを把握しておく
注意点1：引き渡しまでに退去を済ませる
不動産の引き渡し日までに、売主は退去を済ませ私物をすべて撤去しておかなければなりません。
直前になってから焦ることのないよう、計画的に退去を済ませておきましょう。
また、引き渡し日までに、必要に応じてハウスクリーニングを入れます。
注意点2：引き渡し日に行うことを把握しておく
引き渡し日に何をするのか知っておくことで、落ち着いて当日を迎えやすくなります。
引き渡し日には、次のことを同時に行うことが一般的です。
- 買主のローンの実行
- 買主から売主へ売買代金全額（手付金を除く）の支払い
- 売主から買主へ不動産の鍵などの引き渡し
- 売主から買主へ不動産の名義を変えるための書類への署名捺印
その後、決済に立ち会った司法書士が所有権移転変更登記を申請し、不動産が正式に買主名義へと変わります。
決済後は不動産が買主のものとなるため、たとえ売主であっても無断でその不動産に立ち入ることはできなくなります。
ステップ8：必要に応じて確定申告をする
不動産を売却して利益が出たら、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は国などから納付書が送られてくるのではなく、自分で計算して納税しなければなりません。
そのため、申告と納税を忘れないよう注意が必要です。
譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率
譲渡所得税の計算は複雑であるうえ、税額が安くなる特例も多くあります。
そのため、不動産の査定額がわかった時点で税理士などの専門家へ相談し、譲渡所得税を試算してもらうようにしてください。
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物件種別の不動産売却時の注意点
続いて、物件種別に不動産売却時の注意点を解説します。
主な注意点は次のとおりです。
マンション
売却する不動産がマンションである場合、できるだけ同じ建物の他の部屋と売り出し時期が重ならないよう注意してください。
なぜなら、同時期に売り出してしまうと、購入希望者から比較されやすく、競合の部屋価格を下げないと売れない可能性があるためです。
一戸建て
売却する不動産が一戸建てである場合、自己判断で大規模なリフォームやリノベーションを行わないようにしてください。
なぜなら、中古の一戸建て住宅を買う人の中には、築古の物件を買って自由にリノベーションしたいというニーズがあり、独断で行ったリフォームやリノベーションが無駄になる可能性があるためです。
それどころか、リフォームやリノベーションをした分売出価格が高くなると、買い手がつきにくくなる可能性さえあります。
そのため、まずはそのままの状態で売りに出し、しばらく買い手がつかない場合に改めてリフォームやリノベーションを検討するとよいでしょう。
土地
土地を売却する場合は、隣地との境界線が定まっているかどうかの確認が必要です。
境界があいまいである場合、売却に先立って測量や境界確定などの手続きが必要となります。
農地
農地は他の不動産とは異なり、自由に売買することができません。
なぜなら、農地法で規制されているためです。
農地のまま売却する場合であっても、宅地に転用して売却する場合であっても、農地法上の許可をとることが求められます。
農地を売却しようとする際は、行政書士や農業委員会に相談し、許可が得られる見込みを確認しておく必要があります。
不動産売却時の状況別の注意点
最後に、不動産を売却する状況別の注意点を解説します。
ローン残債がある場合
ローン残債がある場合、不動産には「抵当権」が付いているはずです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に金融機関がその不動産を競売にかけ、そこからローン残債を回収する担保です。
ローンが残った不動産を売る場合、遅くとも引き渡しのときまでにローンを完済し抵当権を抹消しなければなりません。
ローンが残っている不動産を売る際は、査定額がわかった時点で、ローン返済について金融機関に相談しておく必要があります。
不動産の査定には、ぜひ不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
住み替えの場合
売却を検討している不動産が自宅であり住み替えを検討している場合、売却の進め方は次のいずれかとなります。
- 売り先行：今の家を先に売却してから、住み替え先の家を購入する
- 買い先行：先に住み替え先の家を買ってから、今の家を売却する
売り先行と買い先行には、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| メリット | ・資金計画が立てやすい ・ローンが二重払いとならない ・売却を急ぐ必要がないので交渉を有利に進めやすい | ・空室の状態で内見を受け入れられる ・仮住まいが必要ない |
| デメリット | ・居住中に内見が必要となる ・売却後、購入する物件を見つけるまでの仮住まいが必要となる | ・頭金の捻出に苦慮する可能性がある ・ローンが二重払いとなる期間が生じる ・売却を急ぐ必要があり、交渉で不利となりやすい |
それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、どちらで売却を進めるのか検討しておくとよいでしょう
投資物件の場合
投資物件は、不動産会社によって得意・不得意が大きく分かれます。
なぜなら、投資物件の購入層は自分が居住するための物件の購入層とは異なるうえ、査定方法も居住用物件とは大きく異なるためです。
そのため、投資物件を売却する際は、投資物件の売却に強い不動産会社を慎重に選ぶことをおすすめします。
おうちクラベルでは、投資物件に強い不動産会社を見つけることも可能です。
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相続不動産の場合
不動産は、故人名義のままで売却することはできません。
相続した不動産を売る際は、故人から売主である相続人の名義に変えておく必要があります。
この名義変更手続きを「相続登記」といいます。
遺産分けの話し合いがスムーズのまとまったとしても、その後書類の収集から相続登記の完了までには通常1か月から2か月程度を要することが一般的です。
相続した不動産を売却する際は、早めに相続登記に取り掛かるようにしてください。
離婚する場合
離婚する場合は、夫婦の財産を原則として1/2ずつに分ける財産分与を行います。
財産分与の一環で不動産を売り、その売却対価を分ける方法がよく用いられるものの、この場合ローンの取り扱いがしばしば問題となります。
離婚を機に不動産を売る場合、築年数が浅いことが多く、ローン残債が売却対価を上回る「オーバーローン」となる可能性が高いためです。
家を売却する際は、遅くとも引き渡しまでにローンを返済しなければなりません。
しかし、オーバーローンの場合、売却対価をすべて充ててもローン残債が残るため、売却に支障が出る可能性があります。
そのため、査定額がわかった時点で金融機関へ相談しておくことをおすすめします。
査定には、ぜひ「おうちクラベル」をご活用ください。
資産整理の場合
資産整理の一環で、築年数が古い不動産を売却する場合があります。
築年数が古い建物は資産価値が低く、買い手が付きにくい傾向にあります。
ただし、そういった物件であっても、自己判断で解体やリノベーションをすることは控えてください。
なぜなら、古い家屋を安く購入し、自分の好みでリノベーションをしたいという需要が見込まれる可能性があるためです。
解体やリノベーションは、不動産の売却を依頼している不動産会社の担当者とよく相談したうえで判断することをおすすめします。
まとめ
不動産の売却には、多くの注意点があります。
これらの注意点を踏まえ、不動産売却の成功を目指しましょう。
中でも特に重要なのは、不動産会社の選定です。
その不動産の売却に強く、信頼できる不動産会社に売却を依頼することができると、さまざまな注意点を踏まえつつ、売却を成功に導いてくれます。
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この記事の監修者
りこ行政書士事務所 代表行政書士
2017年度行政書士試験合格後、2021年沖縄県中城村にて「りこ行政書士事務所」を開業。現在は遺言書作成・相続業務、農地転用許認可申請を中心に取り扱う。実務経験を交えたわかりやすい遺言書・相続セミナー、マネーセミナーを開催中。行政書士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士など34個の資格を保有。
＜保有資格＞
宅地建物取引士｜行政書士｜ビジネス実務法務検定2級｜日商簿記2級｜測量士補｜FP2級｜賃貸不動産経営管理士｜その他多数
