不動産見積もりは無料と有料のどっち？注意点や一括査定サイトを解説

2023年11月8日
不動産売却
基礎知識

不動産の売却を検討する際、「まずはどの程度で売却できそうか見積もりを取ってみよう」と誰もが考えるでしょう。ただ、そこで迷うのが、無料見積もりと有料見積もりのどちらを選択すべきか、という点です。

本稿では、不動産見積もりが有料のものと無料のものとで、内容や用途がどう違うかを詳しくご紹介します。そして、不動産見積もりを一括で請求できる不動産一括査定サイト「おうちクラベル」についても解説しますので、ぜひご覧ください。

1 1.不動産の見積もりは無料と有料で違う
- 1.1 1-1.無料の見積もり
  - 1.1.1 1-1-1.机上査定はWebや電話などから気軽にできる見積もり
  - 1.1.2 1-1-2.訪問査定は不動産会社に訪問してもらう見積もり
- 1.2 1-2.不動産鑑定士が行う有料見積もり
2 2.不動産の見積もりはどの方法を選べばいい？
3 3.不動産の見積もり前に確認しておくべきポイント
4 4.不動産の見積もりの注意点
5 5.不動産の見積もりには不動産一括査定サイトがおすすめ
6 6.不動産一括査定サイトの見積もりの方法（おうちクラベルを例に）
7 7.見積もり後に契約する不動産会社の選び方
8 不動産の見積もりには不動産一括査定サイトの「おうちクラベル」がおすすめ
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1.不動産の見積もりは無料と有料で違う

まずは、不動産見積もりは無料で行われる「机上査定」「訪問査定」と有料で行われる「鑑定査定」に分かれているという点を押さえておきましょう。これらの見積もりは記載されている内容や用途が異なります。

また、不動産は自動車や家電のように、ある程度定価が決まっているというものではありません。そのため、無料、有料、どちらの見積もりも時期や状況により、金額が異なる場合が多々あるという点も覚えておきましょう。

1-1.無料の見積もり

無料の不動産見積もりの主な用途は「不動産の売却可能額の確認」です。不動産会社が売却希望者から依頼を受け、無料で作成します。見積もり額算出の根拠になるのは、周辺の相場や近隣の似たような物件の売却価格です。

無料の見積もりは「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」のいずれかで査定されます。これらの違いをさらに詳しく見ていきましょう。

1-1-1.机上査定はWebや電話などから気軽にできる見積もり

机上査定とは、周辺地域の不動産売却価格などから査定額を算出するというものです。机上査定の依頼は不動産会社のホームページや電話、FAX、郵送で行えます。机上査定依頼の際は以下の情報を不動産会社に伝えます。必要な資料を準備して申し込みましょう。

無料で依頼できますので、複数の会社に依頼するのもおすすめです。

売却したい不動産の所在地
建物の種類（マンション、戸建てなど）
土地の面積
建物の面積（床面積）
築年数
間取り

そのほかにも、「おうちクラベル」のように3社～5社の不動産会社に一括で机上査定依頼ができる不動産一括査定サイトもあります。不動産の見積もり額は各社で大きく異なる場合もあるため、できれば複数の会社に依頼するのがおすすめです。ぜひ、不動産一括査定サイトを活用して効率よく査定依頼をしてください。

なお、机上査定では不動産会社が持っている今までの不動産売却データを用い価格を算出しますが、担当者が手動で価格を算出する場合と、AIが価格を算出する「AI査定」があります。

ただ、売却手続きを具体的に考える段階になったら、机上査定のみではなく、現地を確認のうえ、査定額を算出する「訪問査定」が必要です。

1-1-2.訪問査定は不動産会社に訪問してもらう見積もり

訪問査定とは、今までの不動産売却データに加え、担当者が現地を確認した上で価格を算出する見積もりのことです。この査定も無料で行えます。

所在地や面積、間取りなど、条件やデータのみで判断する机上査定とは違い、現地を見て判断するため、建物の具合、騒音の有無なども査定価格に影響します。

データだけでは見えないところまで人の目でしっかり確認している分、訪問査定のほうが机上査定よりも精度が高くなります。今売却できる価格を詳しく知りたいという場合は、訪問査定を行ってもらうようにしましょう。

1-2.不動産鑑定士が行う有料見積もり

不動産の見積もりには、国家資格である不動産鑑定士が行う有料のものもあります。この有料の見積もりは「鑑定評価」と呼ばれています。

不動産会社の担当者が、売却目的という観点から無料で行う査定とは異なり、相続や会計処理のためなど、法的な場で使うことが目的で行われるものです。
不動産鑑定士の行う「鑑定評価」では、建物の状態や利便性などはもちろんのこと、土壌の状態、地盤、日照や通風、地形なども多角的に判断した上で査定額を算出します。

鑑定評価を行うと、詳しい査定額を算出できますが、不動産会社の行う査定と比較すると、手間や時間がかなりかかります。そのため費用も20万円～50万円程度は必要です。

2.不動産の見積もりはどの方法を選べばいい？

ここまで、不動産の見積もりには無料と有料のものがあるということを見てきました。ただ、自分はどの方法を選べばいいのか分からない、という人もいるかもしれません。そこで、見積もりの種類別に費用やどのような人におすすめなのかを一覧でご紹介します。

見積もりの種類	査定する人	費用	おすすめしたい人
机上査定	不動産会社担当者	無料	不動産売却を検討し始めた人
訪問査定	不動産会社担当者	無料	不動産売却を具体的に検討している人
鑑定評価	不動産鑑定士	有料（20万円～50万円ほど）	相続などで不動産の価値を知りたい人

2-1.まずは机上査定で複数の不動産会社を比較

不動産売却を検討し始めた段階の場合は、机上査定を行ってください。机上査定では、面積や間取りなど売却を希望する不動産の情報と周辺の不動産売却価格から、査定額を算出します。

机上査定のメリットとデメリットも確認しておきましょう。

【メリット】

無料で見積もりしてもらえる
インターネット上や電話で自宅から手軽に見積もりを依頼できる
見積もり依頼後、数時間～当日中に査定額が判明する

【デメリット】

現地を確認せず見積もりしているため、査定額が高めになるなど正確な金額でない場合が多い

机上査定には、いつでも簡単に見積もり依頼ができるというメリットがあります。査定額が分かるのも数時間～当日中という不動産会社も多いため、「すぐにでも査定額を知りたい」という人はぜひ利用しましょう。また、査定書のひな形やテンプレートは各社で似通っていますので、複数の会社の比較もしやすいかと思われます。

机上査定を依頼する際は、「おうちクラベル」のように、複数の不動産会社に一括で依頼できる不動産一括査定サイトが便利です。

ただし、机上査定では面積や間取りなどの情報のみで査定し、現地で周辺環境や設備などの状態を確認することはありません。そのため正確な査定額ではない可能性がある、という注意点もあります。

具体的に売却に向けて動きたいという場合は、机上査定とあわせて訪問査定を依頼する必要があります。

2-2.売却の意思が固まったら不動産会社を決めて訪問査定

机上査定の結果を確認して売却の意思が固まったら、いくつか不動産会社を決めて訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定のメリットとデメリットは以下のとおりです。

【メリット】

無料で見積もりしてもらえる
現地で環境や設備の状況を確認するため、査定額が正確
不動産会社の担当者がどのような人かを確認できる

【デメリット】

訪問になるため、日程調整が必要
査定に数時間かかる
査定結果が出るまで1週間程度かかる

訪問査定では、机上査定で伝えた築年数や面積、間取りの情報に加え、騒音の有無などの周辺環境、設備などを不動産会社の担当者が実際に見ながら査定額を算出します。そのため、机上査定よりも査定額が正確になるというメリットがあります。

また、不動産会社の担当者と顔を合わせるため、会社の対応の良し悪しを確認できる点もメリットといえるでしょう。

ただ、訪問査定の際は立ち合いが必要なため、日程調整が必要になります。また査定時間も数時間かかることが一般的です。複数の会社に訪問査定を依頼するという場合は、まとまった時間をつくる必要もあるでしょう。

そして、訪問査定の結果は届くまでに1週間程度かかります。査定の当日に結果を知ることはできません。

2-3.有料見積もりは相続や裁判の証拠に使う場合に

不動産の査定の中には有料で行われる「鑑定評価」もあります。こちらは不動産の売却目的で不動産会社が無料で行う「机上査定」「訪問査定」とは全く目的が異なりますので注意してください。

鑑定評価は相続や会計処理のため、不動産の価値を正確に知りたいときに依頼するもので、不動産鑑定士が行います。鑑定評価では所在地や面積、間取り、築年数などだけではなく、土壌の状態や不動産のある地域の災害リスクまでも確認した上で査定額を出します。鑑定評価で算出された査定額は高い証拠能力を持ち、裁判資料としても利用可能です。

また、鑑定評価は有料です。査定する不動産の面積などにより、20万円～50万円程度はかかります。

以上の理由から、不動産売却目的の場合は有料の見積もりまでは必要ありません。無料で行える「机上査定」と「訪問査定」を依頼しましょう。

3.不動産の見積もり前に確認しておくべきポイント

不動産の見積もりを依頼する前に確認しておくべきポイントは次のとおりです。

見積もり時に使う資料の準備
見積もりを依頼する際は、不動産についての情報が必要になります。
住宅ローンの残債や諸費用の確認
不動産を売却したお金で住宅ローンの返済をしたい場合、残債や諸費用の確認をしておきましょう。
不動産の相場を確認する
実際に売れる価格はどの程度なのか、事前にチェックしておきましょう。

3-1.見積もり時に使う資料の準備

不動産の売却を検討し始めた段階で机上査定を依頼することになります。なるべく正確な売却価格を算出してもらうためにも、不動産についての資料が必要です。また、求められたらいつでも出せるよう、訪問査定に入る前に以下の書類の準備をしておきましょう。

身分証明書類
登記済み権利証、または登記識別情報通知書(英数字12桁の情報)
土地測量図（確定測量図）
固定資産税納付書
建物の図面・間取り図
売買契約書・重要事項説明書
リフォームの契約書・報告書
分譲時のパンフレット（マンションの場合）
管理規約（マンションの場合）
瑕疵担保保険の付保証明書
インスペクションの結果報告書

3-2.住宅ローンの残債や諸費用の確認

不動産を売却したお金で住宅ローンの残債を返済したいと考えている方も多いでしょう。ただ、住宅ローンの一括返済の際は手数料がかかる場合もあります。住宅ローンを契約している銀行に手数料額を確認しておきましょう。また、住宅ローン完済と共に行う抵当権抹消手続きにも数千円かかります。

なお、不動産を売却した場合、売却代金がそのまま手元に入るわけではありません。ご紹介した住宅ローンの残債をはじめとして、不動産会社への仲介手数料、売買契約の契約書に貼付する印紙代、土地測量費、固定資産税などの税金（精算が必要な場合）もかかります。売却代金から、おおよそ1割程度の金額が引かれると考えておいてください。

3-3.不動産の相場を確認しておく

不動産会社に見積もりを依頼する場合、気を付けたいのが、売買仲介契約を結びたいため、相場よりもかなり高い査定額を出してくる場合があることです。

そこで、自分でもある程度の価格を知れるよう、不動産売買の初心者でも周辺地域の不動産売買額を確認できる方法をご紹介します。

3-3-1.不動産ポータルサイトで近隣の取引情報を確認

手軽に相場を確認できるのは不動産ポータルサイトです。サイト上で地域名を入力すると、その地域で現在売り出されている物件が表示されます。面積や間取り、築年数も記載されていますので、売却したい物件に似た物件を探せば、おおよその価格が確認できるということです。

ただし、記載されているのは物件を買いたい人のための販売価格です。売りたい人が売却できた価格ではありませんので、その点は理解しておきましょう。

3-3-2.国土交通省の土地総合情報システム

国土交通省の土地総合情報システムでは、実際の不動産取引価格が確認できます。最寄り駅からの距離や取引総額、面積や間取り、改修の有無も詳しく見ることができます。取引時期が分かる点も今後の売却の参考になるでしょう。「土地のみ」「土地と建物」「中古マンション」など種類別に検索することもできます。地図からの検索も可能ですので、売却したい不動産の地域だけでなく、範囲を広げて調べることもできます。

注意点は写真がない点、およびマンション名が表示されない点です。具体的にイメージしにくいという人もいるかもしれません。

3-3-3.不動産流通機構のレインズ・マーケット・インフォメーション

不動産流通機構のレインズ・マーケット・インフォメーションでは、マンション・戸建ての取引状況が確認できます。市町村単位で検索できるため、売却したい不動産周辺の売却価格の目安を知りたい場合に利用しましょう。売却物件の面積や間取りも記載されています。

ただし、もとは不動産会社が利用するためのサイトであり、誰にでも見やすいように作られたサイトではありません。また、番地までの詳しい住所や写真もありませんので、どのような物件が売れたのかを具体的にイメージすることは難しいかもしれません。掲載されている物件数が不動産ポータルサイトよりも少ない点もデメリットといえるでしょう。

3-3-4.原価法で自分で計算する

原価法とは、現在の建物を壊し、全く同じ建物を建てた場合にかかる費用から査定額を算出するという方法です。築年数分についても考慮されます。

計算式は以下のとおりです。

単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数＝積算価格

建物の耐用年数についても、構造ごとに定められています。

構造	法定耐用年数
軽量鉄骨プレハブ（厚さ3mm以下）	19年
木造	22年
軽量鉄骨プレハブ（厚さ3mm～4mm）	27年
重量鉄骨（厚さ4mm以上）	34年
鉄筋コンクリート	47年

以下の条件を使って原価法で査定してみましょう。

鉄筋コンクリート
築15年
面積70㎡
1㎡あたりの単価20万円

原価法では、20万円×70万円×（47－15）÷47＝約952万円という査定額が出ました。

ちなみに、原価法での計算結果がそのまま正式な査定額となるわけではありません。実際に査定額を出す場合は、周辺の環境、利便性なども確認し、総合的に判断して算出されます。計算結果は目安として使ってください。

4.不動産の見積もりの注意点

不動産の見積もりを依頼する際は次の部分に気を付けましょう。

複数社の不動産会社に相見積もりする
提供する情報を同じにする
査定価格は買取価格ではない
電話が同時にかかってくる
不動産の欠陥は隠さずに報告する
リフォームしても査定額が大きく上がるとは限らない
査定後に他社に決めた場合は早めに断る

では、1つずつ詳しく見ていきましょう。

4-1.複数社の不動産会社に相見積もりする

見積もりは複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社にだけ見積もりしてもらうと、その査定額が適切なものなのか分からないためです。また、複数の会社に依頼すると、それぞれの対応も確認することができます。査定額はもちろんのこと、対応に問題はないか、売却時のトラブルやリスクにも対応できるか会社なのかなども総合的に判断し、信頼できる会社を決めましょう。

何社に見積もりを依頼するかですが、特に決まりはありません。しかし、多すぎても比較が難しくなる可能性もありますので、3社～5社程度、多くても10社までにしましょう。

4-1-1.不動産を一括査定するなら「おうちクラベル」がおすすめ

複数の会社に見積もりを依頼したいけれども、不動産会社をいくつも探すのが大変、依頼するのが面倒、と思う方は、一度に複数の不動産会社に見積もりを依頼できる不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。
不動産一括査定サイトはいくつかありますが、その中でも、東証プライム上場企業であるソニーグループのSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」がおすすめです。

4-2.提出する情報を同じにする

複数の会社に見積もりを依頼する際は、提出する情報を揃えることも重要です。情報を同じものにすることで、各社の査定を正しく比較できます。

不動産一括査定サイトであれば、一度の入力で複数の会社に見積もりができるため、各社で提供した情報が異なるということはありません。各不動産会社のサイトから見積もり依頼をする場合は、各社で情報が異ならないよう、手元に売却予定の不動産の資料を準備してから入力しましょう。

4-3.査定価格は買取価格ではない

不動産の査定で出る価格は買取金額ではなく、3ヶ月以内に売れる可能性が高い予想金額です。中古自動車の査定のように、査定金額が買取価格にならないことを知っておきましょう。

また、査定額はいくらでも高くできますが、売却額は実際に売れるまでは判明しません。「査定額が高い＝高く売れる」わけではありませんので気を付けてください。

4-4.電話が同時にかかってくる

不動産の見積もりを依頼すると、同時期に複数の会社から契約を結んでほしいという内容で営業の電話がかかってきます。10社に依頼したら10社すべてから電話がかかってくると考えておきましょう。

仕事の都合もあり電話を取るのが難しい、もしくは、電話がかかってくると困るという場合は、見積もりを依頼する時点で「メール・郵便での連絡希望」と伝えておいてください。

4-5.不動産の欠陥は隠さずに報告する

見積もりを依頼する時点で不動産の欠点はもれなく報告しましょう。例えば、「白アリの被害があった」「雨漏りがある」「給排水管に不具合がある」などです。特に見えないところの欠陥には要注意です。

もし、売却後に契約内容とは異なる欠陥が見つかった場合、売主側の責任が問われることとなり、「修繕費請求」「損害賠償請求」「契約解除」などの事態に発展する場合もあります。

4-6.リフォームしても査定額が大きく上がるとは限らない

「リフォームして売りに出せば高く売れるかも」と考える人もいるかもしれませんが、それで査定額が大きく上がるとはかぎりません。何も手を入れないまま売却する場合と比較してもさほど査定額が変わらず、リフォーム代の分、損をする可能性もあります。

見積もり前のリフォームは慎重に検討しましょう。

4-7.査定後に他社に決めた場合は早めに断る

複数の不動産会社に見積もりを依頼し、査定額を比較した後に断ることは問題ありません。なるべく早めに断りの連絡を入れましょう。その際は「他社に決めたから」と正直に理由を伝えても構いません。

なお、媒介契約の締結後でも絶対に断れないというわけではありませんが、1つの不動産会社とだけ媒介契約を結ぶ「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合は違約金がかかる場合もあります。断るのは契約前にしておきましょう。

5.不動産の見積もりには不動産一括査定サイトがおすすめ

不動産を売却したいときの見積もり依頼は「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。不動産一括査定サイトを利用するメリットには以下のようなものがあります。

複数の不動産会社に依頼する手間がかからない
売却したい不動産の情報を一度入力するだけで複数の会社に見積もり依頼ができます。
大体の相場を知ることができる
複数の不動産会社の見積もりを同時期に確認できます。
24時間いつでも査定できる
インターネットで入力するだけで見積もりを申し込めます。不動産会社の営業時間を気にする必要がありません。
不動産会社の特徴を比較できる
複数の会社とやり取りするため、見積もり以外の部分の比較もできます。

これらのメリットをさらに詳しく見ていきましょう。

5-1.複数の不動産会社に依頼する手間がかからない

売却のための見積もりは、複数の会社に依頼したほうがよいことをおすすめしました。しかし、各不動産会社のホームページから見積もり依頼をする場合、同じ内容を何回も入力することになり、非常に手間がかかります。

その点、不動産一括査定サイトであれば、一度の入力で複数の会社に見積もり依頼が送信されます。入力の手間を省くためにもぜひ利用をおすすめします。

5-2.大体の相場を知ることができる

複数の不動産会社の査定額を確認することで、大体の相場を知ることができます。不動産一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社の査定結果を簡単に集めることができます。1社ずつ取り寄せて、比較検討する場合よりも時間の節約ができるはずです。

5-3.24時間いつでも査定できる

不動産会社に電話で見積もり依頼をすることもできますが、「営業時間に電話しないといけない」などの制限があります。日中、仕事をしている人にとっては難しいのではないでしょうか。不動産一括査定サイトを利用すれば、24時間好きな時間にいつでも見積もり依頼が可能です。

5-4.不動産会社の特徴を比較できる

不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に簡単にアクセスできます。査定額を受け取った後に、各社と連絡を取り合うことも可能です。連絡を取る際は、査定額の比較だけでなく、メールのレスポンスの早さ、電話や訪問査定時の対応、不動産の知識についても確認しましょう。総合的に判断して自分に合った不動産会社を選んでください。

6.不動産一括査定サイトの見積もりの方法（おうちクラベルを例に）

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、その中でも、東証プライム上場企業であるソニーグループのSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」はおすすめのサイトです。

おうちクラベルでは机上査定だけでなく、似た物件の過去の取引データなどを用い査定する「AI査定」も行っています。AI査定は非常に精度が高いため、正確な査定額を知りたいという人のニーズにも応えてくれるでしょう。無料の不動産一括査定とAI査定の組み合わせは他社にはありません。

では、おうちクラベルでの見積もり申し込みの流れを確認しておきましょう。

6-1.【Step1】無料の不動産一括査定を依頼

おうちクラベルのホームページで以下の内容を入力します。

物件種別（マンション・戸建てなど）
物件の所在地
面積
現在の状況（本人や親族が居住中・賃貸中など）
売却理由
売却希望時期
希望について（近所に知られたくないか、など）
名前・連絡先

ここまで入力すると、査定を依頼できる会社が確認できますので、希望する会社を選択し、依頼を送信します。

6-2.【Step2】AIによる査定価格をその場で確認

サイト経由で不動産会社に連絡が行くのと同時に、AIによる査定も行われます。AI査定の結果はその場で確認できます。

6-3.【Step3】不動産会社から査定額が出る

Step1で依頼した不動産会社から査定結果が届きますので確認してください。訪問査定を希望した場合は担当者から連絡が来ますので、訪問時間の打ち合わせを行います。

6-4.【Step4】納得のいく不動産会社を選んで契約

机上査定、訪問査定後、複数の不動産会社を比較した上で、納得の行く会社と媒介契約を結びましょう。

7.見積もり後に契約する不動産会社の選び方

契約を結ぶ不動産会社を選択する際は査定価格だけで決めないようにしましょう。さまざまな点を総合的に判断してから契約する会社を選んでください。

以下でどのような点を確認したらよいのかをご紹介します。

7-1.査定価格の根拠が説明できるか確認

提出してきた査定価格が根拠のある数字なのかを必ずチェックしましょう。また、どのような条件で算出されているか、売却できるまでの期間をどう考えているかも確認してください。

7-2.不動産会社の得意分野から選ぶ

不動産会社ごとに得意分野、不得意分野があります。「戸建てに強い会社」「マンションに強い会社」「首都圏に強い会社」などの特徴がありますので、自分の売却したい不動産に強いところを選びましょう。

不動産会社ごとの得意分野については、各社サイトの「売却事例」が参考になります。多く取り扱っている物件や地域をチェックしてみてください。

7-3.見積もり額が高すぎる場合は注意

査定額はあくまで「売れるであろう」金額です。その金額で絶対に契約が成立するわけではありません。よって、査定金額が高いからといって、必ず高く売れるとは限らないのです。

なお、不動産会社が高い査定額を提示することには法的には問題はありません。それを利用して、契約のために高い査定額を提示する会社が出てくる可能性もあります。

相場より高めの価格で売り出すと売れ残る場合もあります。「査定額が高い＝高く売れる」ではないことを認識しておきましょう。

7-4.契約方法は3種類ある

不動産会社との契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専任・専属媒介契約」の3種類がありますが、どれがいいのかは人それぞれです。特徴を押さえておきましょう。

	自分で買主を見つけてもいいか	依頼できる会社数	販売活動の報告義務	レインズへの登録
一般媒介契約	可	何社でも可	なし	義務はない
専任媒介契約	可	1社のみ	2週間に1回以上	義務あり
専属・専任媒介契約	不可	1社のみ	1週間に1回以上	義務あり