相続や売買などで不動産の所有者になったら、不動産の名義変更手続きをしなければなりません。しかし、不動産の名義変更を行う機会は人生で数えるほどしかないため、そもそもどのようなものなのか、どんなときに必要なものなのかをご存知ない方も多いでしょう。
本記事では、不動産の名義変更とは何か、どのような場合に不動産の名義変更が必要になるのかを解説します。加えて、不動産登記の種類と費用、不動産の名義変更をしなかった場合にどうなるのかも解説しているので、ぜひ最後までお読みください。
1.不動産の名義変更とは
不動産の名義変更とはどのようなものかご存知でしょうか。ここでは、不動産の名義変更とは何か、どのような場合に必要になるのかを解説します。
1-1.所有権移転登記
不動産の名義変更とは、不動産の所有者が変わったときに登記簿の所有者名義を変更することを指します。不動産は法務局が管轄する登記簿に記載する形で管理がされているため、そこに記載されている名義を前の所有者から新しい所有者へと変更する手続きが必要になるのです。
不動産の名義を変更することで、同時に不動産の所有権も移転するため、正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。不動産の名義変更は原則として登記権利者と登記義務者、すなわち前の所有者と新しい所有者が共同して行うことと定められています。共同して法務局に対して不動産の名義変更の申請をすることで、手続きが完了します。
なお、不動産の名義変更は自分で行うこともできますが、かなり手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。また、不動産の名義変更には登録免許税が必要であるため、司法書士への依頼費用と登録免許税の費用が必要になります。
1-2.不動産の名義変更が必要になるとき
不動産の名義変更が必要になるのは、主に以下の4つの場面です。
- 売買
- 相続
- 贈与（生前贈与）
- 財産分与
不動産を売買したら当然所有権が移転するため、不動産の名義変更が必要です。また、相続や贈与、財産分与の際にも不動産の名義変更が必要になります。
例えば、夫から妻へ不動産の所有権が移転する場合を考えてみます。どちらも生存している段階で贈与を行う場合は、生前贈与として不動産の名義変更が必要になります。また、離婚の際に行う財産分与でも所有権が移転するため、名義変更をしなければなりません。
また、親から子への所有権移転で多いのが相続です。不動産の名義変更は原則として前の所有者と新しい所有者が共同して行いますが、相続の場合は前の所有者がすでに死亡しているため、新しい所有者が単独で名義変更を行います。相続をした際に登記を失念していると、何代も後になって、所有者が誰かわからないという事態が発生しかねません。所有者がわからないと、不動産の処分が簡単にはできなくなってしまうため、相続が発生したら必ず名義変更を行うようにしましょう。
2.不動産登記とは
ここで、先ほどから「不動産登記」という言葉を用いて説明していますが、そもそも不動産登記とは何かをご存知ない方もいるでしょう。
ここでは、おさらいも兼ねて不動産登記についての基本について解説します。
2-1.登記とは
登記とは、権利関係などを公的な帳簿に記載する制度のことです。登記には法人登記や商業登記などさまざまな種類があり、今回取り上げる不動産登記もその中の1つです。
不動産登記を例に挙げると、不動産がどこにあるのか、どのようなものなのか、誰の所有なのか、などの情報がまとめて記載されています。登記されることにより、自分が所有していることの証明になるため、権利の保護や取引の安全を図ることが可能です。反対に、登記がなされていないと、誰の不動産かが明らかでないため、知らない間に売られていたり処分されていたりする可能性もあります。
登記された情報は一般公開されており、手数料を支払うだけで誰でも見ることができます。また、登記された内容を記載した登記事項証明書（登記簿謄本）の発行を受けることもでき、登記事項証明書を見せるだけで、その不動産に関する事項を証明することも可能です。
2-2.登記事項証明書に記載されているもの
登記事項証明書（登記簿謄本）は1つの不動産（1筆の土地・1つの建物）につき1つずつ作成されます。内容は表題部と権利部（甲区）、権利部（乙区）の3つに分かれており、それぞれ記載される内容が決まっています。
それぞれの場所にどのような内容が書かれているのかを以下で見ていきましょう。
2-2-1.表題部に記載される情報
表題部には、土地・建物に関する情報が記載されています。具体的には、以下のような内容が記載されています。
- 土地：所在、地番、地目、地積、登記の日付など
- 建物：所在、家屋番号、建物の種類、構造、床面積、登記の日付など
土地に関する記載内容で、地目とは土地が利用される目的のことであり、具体的には宅地、畑、雑種地などが挙げられます。また、地積とは土地の面積のことです。
建物に関する記載内容で、建物の種類とは、例えば居宅、店舗、事務所など、どのような目的で使われているのかを指しています。また、構造には木造や鉄骨造など、建物がどのような工法で作られているのかが記載されています。
このように、表題部に書かれている内容を見ることで、土地や建物がどこにあって、どのような目的で使われているのかがわかります。表題部に書かれている内容が、自分が登記しようとしている不動産と一致するのかを判断する材料になるため、必ず目を通しておくようにしてください。
2-2-2.権利部（甲区）に記載される情報
権利部（甲区）には所有権に関する情報が記載されています。現在の所有者の住所、氏名がわかるのはもちろんのこと、手に入れた日付や手に入れた方法（相続、売買、贈与など）も確認することが可能です。これらの情報をひと目で確認できるため、大変便利だと言えます。
また、不動産が差し押さえられている場合はその旨も権利部（甲区）に記載されています。知らされていなかったけれど、実は差し押さえられていたことが発覚する可能性もあるので、注意して確認するようにしてください。
2-2-3.権利部（乙区）に記載される情報
一方、権利部（乙区）には所有権以外の権利に関する情報が記載されています。例えば、抵当権や地上権、地役権、先取特権などが挙げられるでしょう。所有権以外の権利については、どのような権利関係になっているのか、権利に関わる債権者などの情報も記載されています。
不動産に所有権以外の権利が登記されていると、不動産の利用に制限がかかる場合があります。例えば、抵当権が設定されている場合、土地の所有そのものができなくなる可能性があるのです。抵当権は借金などの債務の弁済を担保する目的で設定され、仮に借主が債務の弁済ができなくなったときに、抵当権を設定した不動産を売却し、その金額を債務の弁済に充てられるようにする制度です。そのため、購入した土地に抵当権が設定されていると、購入してからまもなく抵当権が実行され、競売にかけられることで土地利用の権利を失ってしまうことになるのです。
このように、所有権以外の権利も土地利用に関して非常に重要な効力を持っているため、権利部（甲区）とあわせて必ず確認するようにしてください。
3.不動産登記の種類
不動産登記にはどのような種類があるのかご存知ですか。不動産登記には目的に合わせた7つの種類の登記があります。
ここでは、不動産登記の7種類について、どのような登記であるのかを解説します。
3-1.所有権移転登記
1つ目は所有権移転登記です。所有権移転登記は、先述の通り相続・贈与・財産分与・売買などが行われることで、不動産の所有者が変わったときに登記簿の所有者名義を変更することを指します。所有権移転登記を行うことで、不動産の所有者が前の所有者から新しい所有者に移転し、新しい所有者が不動産の所有を主張できるようになります。
所有権移転登記を行わないと、自身が不動産の所有権を持っているとの主張の正当性が保証されず、権利関係が曖昧になってしまう可能性が十分にあります。そのため、所有権移転登記の必要がある場合は必ず手続きを行うようにしてください。
3-2.建物表題登記
2つ目は建物表題登記です。建物表題登記とは、新築の建物を建てた際に行う、登記事項証明書の表題部を新しく作る登記です。登記事項証明書には表題部と権利部の2つがあり、表題部には土地や建物自体についての内容が、権利部には土地や建物に関する所有権を始めとする権利についての内容が記されています。
表題部は建物が新築された場合には、新しく作る必要があります。建物の完成から1ヶ月以内に登記の申請を行うことが必要であるため、早い段階で登記手続きを行うようにしましょう。また、建物表題登記の申請代理人は司法書士ではなく土地家屋調査士となるため、依頼する場合には注意が必要です。
3-3.所有権保存登記
3つ目は所有権保存登記です。所有権保存登記は、登記がされていない不動産に所有者として初めて行う登記のことを指します。登記がされていない不動産には新築住宅などが挙げられます。先述したとおり、登記事項証明書には表題部と権利部の2つがありますが、権利部はさらに甲区と乙区に分かれています。甲区には不動産に関する所有権についての内容、乙区には所有権以外についての内容が書かれており、所有権保存登記は権利部の甲区で行われます。
具体的には、権利部の甲区の一番初めのところに名前を記載することで登記が行われます。所有権保存登記を行うことで、新築した建物の所有者が自身であることを証明できるようになるのです。
3-4.住所・氏名変更登記
4つ目は住所・氏名変更登記です。引っ越しをして住所が変更になった場合や結婚・離婚などで姓が変わったときには、登記名義人としての住所・氏名を変更する手続きのことです。所有者の住所・氏名は権利部（甲区）に記載されており、これらに変更が生じた場合は変更登記を行う必要があります。
なお、住所・氏名変更登記は以前は任意であり、変更登記をしてもしなくてもどちらでも問題ありませんでした。しかし、全国に所有者不明の土地が増えていることもあり、管理が難しくなっていることから、2023年から住所・氏名変更登記が義務化されることになりました。もし住所・氏名変更登記を行わない場合、過料5万円以下が課されることになっているため、住所や氏名に変更が生じたら、すみやかに登記も済ませてしまうことがおすすめです。
3-5.抵当権設定登記
5つ目は抵当権設定登記です。抵当権とは住宅ローンなどを提供している貸主が借金の担保を目的として設定する権利のことであり、その抵当権を設定する登記を抵当権設定登記と呼びます。
借金などの債務の弁済が滞った際に、抵当権を設定した不動産を処分し、不動産の処分により得られた利益を債務の弁済に充てることができる仕組みです。抵当権が実行された不動産は一般的には競売にかけられることにより、所有者は抵当権が設定された不動産の所有権を失うことになることを理解しておくと良いでしょう。
なお、抵当権は所有権以外の権利であるため、権利部（乙区）に記載されます。権利部（乙区）に記載される権利としては、他に地上権、地役権、先取特権などが挙げられます。
3-6.抵当権抹消登記
6つ目は抵当権抹消登記です。抵当権は借金などの債務を完済することで抹消することが可能になります。例えば、住宅ローンを完済したときは金融機関から抵当権を抹消するための書類が手渡されます。その書類を不動産を管轄している法務局に提出することで、抵当権の抹消登記ができるのです。
抵当権の抹消登記をしなければ、債務の弁済が終わったのにもかかわらず、抵当権が設定されたままになってしまいます。抵当権が設定された不動産はマイナスな印象を与えるため、売却しづらかったり売却できたとしても低い価格でしか取引できなかったりします。そのため、抵当権の抹消登記ができる状況になれば、すみやかに抵当権の抹消登記を行うようにしてください。
3-7.建物滅失登記
7つ目は建物滅失登記です。建物滅失登記とは、建物が取り壊される際に行う登記です。建物滅失登記の期限は決まっており、建物を滅失した日から1ヶ月以内に申請しなければなりません。滅失登記の申請を怠ると10万円以下の過料が課されるため、必ず登記するようにしてください。
また、それだけでなく、建物滅失登記を怠ると固定資産税の請求が続いてしまいます。固定資産税は自治体から請求されるものですが、建物滅失登記を行わないと建物を解体した事実を自治体が認知できないため、引き続き請求されてしまいます。また、土地の売却に不都合が生じる可能性もあるため、必ず建物滅失登記を行ってください。
4.不動産の名義変更をしないとどうなるか
不動産の名義変更をしないとどうなるのでしょうか。相続の場合とそれ以外の場合で対応が異なるため、それぞれの場合について見ていきましょう。
4-1.相続の場合は義務になることが決定
2021年4月の民法・不動産登記法の改正により、相続による所有権移転登記が2024年4月1日から義務化されることが決まりました。
近年、所有者がわからない土地（所有者不明土地）や放置された状態の空き家が全国的に増えており、大きな社会問題となっています。所有者がわからなくなってしまう大きな理由に、不動産の相続時に所有権移転登記をしなかったことが挙げられます。所有者がわからない土地・家屋が増えてしまうと管理が大変になるため、相続による所有権移転登記を義務化することで、相続が発生した際に登記も併せて行うように促す狙いがあります。
相続による所有権移転登記が義務化されるにともない、所有権移転登記を行わない人は、過料の対象になります。期限は相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内とされており、正当な理由がなく所有権移転登記手続きを行わないと、10万円以下の過料の対象と定められました。また、遺産分割協議で相続が決まった際は、遺産分割協議が成立した日から3年以内になります。
今回の民法・不動産登記法の改正は、所有者がわからない土地・家屋が発生することで起こる周辺環境の悪化や治安の悪化などを防ぐためのものです。相続が発生したら、可能な限りすみやかに所有権移転登記を行うようにしてください。
4-2.それ以外の所有権移転登記は義務ではない
一方、相続以外の場合において、所有権移転登記は義務ではありません。しかし、所有権移転登記をしないことによるデメリットやリスクがあります。
登記には対抗力が認められており、登記をしていると自分の所有権を対外的に主張することができます。しかし、登記をしなければ対抗力が認められていません。そのため、自分が所有権を持っているはずの不動産を他人が第三者から購入しようとした際に、不動産の購入を止めることができません。
例えば、「二重売買」が行われる場合を考えてみましょう。不動産をある人に売った後、気が変わったことを理由に別の人に売ってしまうと、二重売買となります。この場合、先に購入した人が所有権移転登記をしていないと、後から購入した人に対し、自分の権利を主張することができません。仮に後から購入した人が所有権移転登記の手続きを済ませていれば、先に購入した人が所有権を主張することは不可能になります。
また、所有権移転登記をしていなければ、住宅ローンが組めなくなる可能性が高いでしょう。住宅ローンは、借主の返済が滞った際の担保として、不動産に抵当権を設定することが一般的です。不動産に抵当権を設定することで、借主の返済が滞ったら当該不動産を処分し、その代金で返済を賄ってもらうことができるからです。ただし、所有権移転登記がなされていない場合、外見上は不動産を所有していないことになるため、抵当権が設定できず住宅ローンが組めなくなるのです。
このように、相続以外の場合において所有権移転登記は義務ではありませんが、相続の場合と同じかそれ以上の損害を被る可能性があります。そのため、相続以外で不動産の所有権が移転した場合でも、すみやかに所有権移転登記を済ませるようにしてください。
5.不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更には一定の費用がかかります。ここでは、不動産の名義変更でどのような費用がかかるのかについて解説します。
5-1.登録免許税
5-1-1.売買の場合
売買における登録免許税は、不動産の固定資産評価額の2%と決められています。そのため、不動産の固定資産評価額が1,000万円の場合、20万円を登録免許税として納めなければなりません。
ただし、土地や居住用建物については軽減措置が取られています。具体的には土地は固定資産税評価額の1.5%、建物は要件を満たすことで固定資産税評価額の0.3%まで軽減されます。さらに、建物が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅である場合は0.1%まで軽減されます。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を売買した場合は15万円、固定資産税評価額が1,000万円の建物で要件を満たしたものを売買した場合は3万円が登録免許税として支払う金額になります。また、固定資産税評価額が1,000万円の建物が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅である場合、登録免許税は1万円で済みます。
5-1-2.相続の場合
相続の場合は、土地、建物ともに固定資産税評価額の0.4％を登録免許税として収める必要があります。例えば、固定資産税評価額が1億円の土地を相続した場合、登録免許税は40万円です。
なお、近年は相続登記がなされていない土地が増えていることが問題視されています。その原因の1つに費用負担が大きいことが挙げられるため、平成30年度税制改正より免税措置が設けられるようになり、一部の場合で登録免許税の支払いが免除されています。免税措置が設けられたのは2種類の事例で、1つが「数次相続」、もう1つが100万円以下の土地の相続です。
数次相続とは、被相続人の遺産相続が開始した後、遺産分割協議や相続登記を行わないうちに相続人の1人が死亡し、次の相続が始まることを指します。数次相続では、亡くなった相続人名義で登記がなされる際の登録免許税が免税になります。この場合、亡くなった名義人から再度相続する登記については免税措置が取られないので注意が必要です。
また、100万円以下の土地の相続の場合でも登録免許税がかかりません。条件としては、固定資産税評価額が100万円以下の場合です。
どちらも令和7年3月31日までに登記されたものが対象となるため、免税措置に該当する場合は早めに登記することをおすすめします。
5-1-3.生前贈与の場合
生前贈与の場合の登録免許税の税率は、土地、建物ともに固定資産税評価額の2％となります。例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を生前贈与する場合には、2%にあたる20万円の登録免許税を納めます。生前贈与の対象が身内であるか否かにかかわらず、登録免許税を支払う必要があるため、必ず覚えておくようにしましょう。
5-1-4.財産分与の場合
離婚の際などに財産分与を行う場合も、土地、建物ともに固定資産税評価額の2％が登録免許税の税率です。例えば、夫から妻へ固定資産税評価額が2,000万円のマンションを財産分与する場合には、2%にあたる40万円の登録免許税を納めることとなります。
5-2.司法書士への報酬
不動産登記は自分で行うこともできますが、手間がかかるため司法書士に依頼することが一般的です。司法書士への報酬相場は5〜15万円程度が目安となります。
なお、司法書士の費用や報酬は自由に決めて良いことになっているため、司法書士によって金額に差があります。また、地域によって差がある場合や手続きの内容によっても差がある場合があります。司法書士に依頼できる内容は、登記の申請、書類の作成、必要な証明書の収集など多岐にわたります。これらの内容を一部だけ依頼するのか、全部依頼するのかによっても、当然報酬は異なるでしょう。
報酬だけで司法書士を選ぶことは得策ではありませんが、なるべく節約したい場合は複数の司法書士に見積もりを依頼して、費用相場を確認してみるのも良いでしょう。
5-3.必要書類の取得費用
不動産の名義変更では、複数の書類を用意する必要があります。必要な書類は所有点が移転した原因によって異なるため、それぞれの場合でどのような書類が必要になるのかを理解しておくのが望ましいでしょう。
ここでは、売買・相続・生前贈与・財産分与の際にどのような書類が必要なのか、また書類の準備に費用がかかる場合、取得費用がどれくらいなのかを解説します。
5-3-1.売買の場合
売買の場合、以下の書類が必要となります。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 司法書士への委任状
- 住民票
- 売買契約書
登記識別情報（登記済権利証）や印鑑証明書、固定資産評価証明書、司法書士への委任状、住民票の写しはどの手続きにおいても必要となるため、必ず準備しておきましょう。また、売買の場合のみ、売買契約書が必要になるため、こちらも忘れずに準備しておいてください。
5-3-2.相続の場合
相続の場合、以下の書類が必要となります。
- 遺言書・遺産分割協議書
- 登記原因証明情報（登記原因証書）
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 住所証明書
- 印鑑証明書
- 司法書士への委任状
- 固定資産評価証明書
売買の場合と同じように、登記識別情報（登記済権利証）や印鑑証明書、固定資産評価証明書、司法書士への委任状、住民証明書が必要です。それに加え、遺言書・遺産分割協議書や登記原因証明情報も必要になるため、忘れずに準備してください。
5-3-3.生前贈与の場合
生前贈与の場合、以下の書類が必要となります。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 住所証明書
- 贈与契約書
- 贈与証書
- 司法書士への委任状
生前贈与の場合も登記識別情報（登記済権利証）や印鑑証明書、固定資産評価証明書、司法書士への委任状、住民証明書が必要です。また、贈与契約書や贈与証書も必要になるため、併せて準備をしておきましょう。
5-3-4.財産分与の場合
財産分与の場合、以下の書類が必要となります。
- 登記識別情報（登記済権利証）
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 住所証明書
- 離婚協議書
- 財産分与契約書
- 戸籍謄本
- 司法書士への委任状
財産分与の場合も登記識別情報（登記済権利証）や印鑑証明書、固定資産評価証明書、司法書士への委任状、住民証明書が必要です。また、財産分与においては離婚協議書や財産分与契約書、戸籍謄本が必要になるため、必ず準備するようにしてください。
5-3-5.取得費用
以上の書類をすでに持っている場合は費用がかかりませんが、改めて取得する場合には費用がかかる場合があります。取得費用がかかる書類のなかで、代表的なものは以下のとおりです。
- 登記事項証明書：1通 600円
- 戸籍謄本：1通 450円
- 印鑑証明書：1通 300円
- 固定資産評価証明書：1通 300円
- 住民票の写し：1通 300円
他にも取得費用がかかる書類が必要になるケースもあるため、事前に確認しておくようにしてください。
また、現在はマイナンバーカードが普及したことにより、コンビニエンスストアでも書類が取得できるようになりました。ただし、登記事項証明書は引き続き法務局で取得する必要があります。また、地域・店舗によってはコンビニエンスストアで取得できる書類が制限されているケースもあり、その場合は公的機関で取得しなければなりません。公的機関に取りに行く場合、その時間を確保する必要があるため、早めに準備に取り掛かることが大切です。
6.まとめ
不動産の名義変更・所有権移転登記は極めて重要です。相続の場合は義務化されるほか、相続以外の場合でも所有権移転登記をしないことで不利益を被る可能性があります。そのため、万全を期すためにも売却のときも購入のときも信頼できる不動産仲介会社に依頼することがおすすめです。
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