不動産を売却するとき、多くの場合で不動産仲介会社に仲介を依頼することになります。しかし、不動産取引の仲介にはいくつかの種類があり、不動産売却で何を重視するかによって、選択する仲介の種類が異なります。
今回は、不動産仲介の1つである「一般媒介」について解説します。一般媒介とはどのような仲介方法であるのか、他の仲介方法とは何が違うのかを比較しながら解説するので、ぜひ最後までお読みください。
1.媒介とは
そもそも、不動産取引における媒介とは何を指すのでしょうか。媒介についての理解を深めるために、不動産取引の種類や不動産の取引態様、さらには媒介契約の意義について解説します。
1-1.不動産取引の種類
不動産の取引には売買、交換、賃借の3種類があります。それぞれの取引では当事者同士、すなわち個人間のやりとりが可能です。しかし、不動産の取引では不動産に関する専門知識が必要になるため、当事者同士で行うことにはリスクが伴います。そのため、多くの場合では、不動産の取引に関する専門知識を持った不動産仲介会社や宅地建物取引業者（宅建業者）が関わっています。不動産仲介会社や宅建業者が関わることで、当事者同士で行う場合より安全に取引できるのです。
1-2.不動産の取引態様
不動産取引の種類には売買、交換、賃借の3つがありますが、不動産取引に関わる人が取りうる立場にもいくつか種類があります。その立場のことを取引態様と言います。取引態様にも売主、代理、媒介の3種類があり、それぞれの取引態様により宅建業者が行う業務、宅建法上の規制、仲介手数料の有無などが異なるのです。そのため、宅建業者のみならず、消費者にとっても不動産の取引態様について理解することは非常に重要です。そこで、売主、代理、媒介の3つの取引態様をイメージしやすいように、売買を例に1つずつ解説します。
1-2-1.売主
売主とは、自ら所有している物件を販売すること、すなわち売主と買主との間の直接取引です。当事者同士の直接取引であり、宅建業者が売主と買主との間に入ることがないため、宅建業法の適用はなく、宅建業者に支払う仲介手数料も必要ありません。仲介手数料を支払わなくて良いため、その分不動産の価格を下げることもでき、買主により興味を持ってもらいやすくすることもできます。ただし、売主の取引態様である物件が少ないことや専門家を介さずに取引を行うため、トラブルが起きやすいことがデメリットです。
また、宅建業者が自ら売主になるケースもあります。宅建業者が所有している建物を販売するケースなどで見られますが、この場合は宅建業者が不動産売買に関わっているため、取引の当事者であっても宅建業法の制限があります。このように、宅建業者が関わるかどうかで適用される法律も変化するため、取引態様は事前にチェックしておくことが大切です。
1-2-2.代理
代理とは、売主に代わって代理人である不動産会社が買主と契約を行う売買取引です。売主と不動産会社との間で、不動産会社を代理人とする契約を結ぶことで、不動産会社が売主の代理人になれます。代理権を得た不動産会社は、契約に至るまでの一連の業務を売主に代わってすべて行うのです。すなわち、代理権を得た不動産会社が行う行為は、法的に見れば売主が行った行為とみなされます。そのため、売主と代理権を得た不動産会社との間で、直接売買が行われる状況になるのです。この場合、仲介しているわけではなく、あくまでも代理であるため、仲介手数料はかかりません。もちろん、代理を依頼する場合、売主は代理に関する代理手数料を不動産会社に支払う必要がありますが、仲介手数料自体は発生しないため、買主が手数料の負担を負うことはないのです。次に紹介する媒介と混ざってしまう方が少なくないため、状況をイメージしながら理解するようにしてください。
1-2-3.媒介
媒介とは、売主と買主との間で不動産売買を仲介することです。不動産売買における取引態様では媒介が一番多く利用されています。というのも、不動産を売却しようと考えた場合、個人で買主を見つけ出すことは非常に難しいのです。そこで、専門知識や幅広いネットワークを持っている不動産仲介会社に媒介を依頼することで、買主とのマッチング確率を高められます。
代理と異なる点は、代理は売主に代わって売買契約の締結までを不動産仲介会社が手続きしますが、媒介では不動産仲介会社はサポート役であり、あくまでも契約の手続きを買主との間で結ぶのは売主自身になる点です。売主と買主の取引をサポートしてくれる役割であるため、売主・買主双方が仲介手数料を支払うことになる点も媒介の特徴だといえます。媒介手数料は法律で上限が決まっていますが、多くの不動産仲介会社は上限いっぱいの手数料を設定していることも理解しておくと良いでしょう。
1-3.媒介契約の意義
先ほど、売主個人では買主を見つけ出すことが難しいから不動産仲介会社に媒介を依頼する、とお伝えしましたが、媒介にはもう1つ大切な意義があります。それは、売主と買主との間のトラブルを未然に防ぐことができる点です。不動産売買は取引金額がかなり高額なため、売主は通常の売買とは異なる責任「契約不適合責任」を負います。例えば、売買契約の締結後に建物に傷があることが発覚した場合など、大きなトラブルになりかねない場合、売主は大きな責任を負う必要があるのです。不動産仲介会社に媒介を依頼し、媒介契約を結べば、このようにトラブルになりそうな問題点を未然に解決できるため、トラブルに発展するケースを少なくできます。
また、媒介契約を結ぶことで、売主が不動産仲介会社に依頼する業務の範囲や仲介手数料などを明確にできます。これにより、不動産仲介会社との媒介においてのトラブルも防ぐことができるため、媒介契約の締結は非常に重要なのです。
2.媒介契約の3つの種類
売主が不動産売却時、不動産仲介会社に媒介を依頼する場合、媒介契約を結びます。先ほども紹介したように、媒介契約を結び媒介の内容を明確にすることで、媒介でのトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。そんな媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があるため、それぞれの媒介契約について以下で解説します。
2-1.一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産仲介会社に対して、同時に媒介を依頼できる契約です。加えて、不動産仲介会社を通さず、自分自身で見つけた取引相手とも当事者間で契約できます。これから紹介する専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、ある程度自由に交渉・契約できる点が特徴です。なお、一般媒介契約の特徴については次章で詳しく解説します。
2-2.専任媒介契約
専任媒介契約とは、仲介を1つの不動産仲介会社にのみ依頼する契約です。そのため、専任媒介契約を結んだ場合、ほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。ただし、自分で見つけてきた相手との契約は有効であるため、不動産会社を通さずに契約を行うことができます。専任媒介契約にはいくつかの決まりがあります。専任媒介契約の有効期間は3カ月以内です。ほかの不動産仲介会社に依頼できないという売主にとっては強い拘束力を持つため、有効期間が設けられているのです。ただし、更新は可能であるため、3カ月で売主が見つからなければ、その後も同じ不動産仲介会社と専任媒介契約を結べます。
また、専任媒介契約ではレインズ（指定流通機構）への登録が義務付けられています。レインズは不動産情報をさまざまな不動産会社に提供することで、不動産会社が最適な買主を見つけ出しやすくする役割を果たしています。また、不動産仲介会社は依頼者に仲介業務の実施状況報告義務があり、不動産仲介会社による不適切な行為を未然に防ぐことができているのです。
2-3.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も仲介を1つの不動産仲介会社のみに依頼する契約です。専任媒介契約とは、自分で見つけてきた相手との契約も仲介を依頼した不動産仲介会社を通して契約する必要がある点に違いがあります。そのため、不動産売買における全般的な活動を1社の不動産仲介会社に依頼するイメージです。専属専任媒介契約も専任媒介契約同様、強い拘束力を持つため、専任媒介契約と同じ法規制があります。契約の有効期間が3カ月以内であり、契約の更新が可能であること。また、レインズへの登録と仲介業務の実施状況報告義務があることが法律で義務付けられています。
3.一般媒介契約の特徴
ここからは、一般媒介契約に絞って解説します。先ほど、一般媒介契約とは、複数の不動産仲介会社に対して、同時に媒介を依頼できる契約であるとお伝えしましたが、具体的にはどのような特徴があるのでしょうか。この章では一般媒介契約に見られる5つの特徴について見ていきましょう。
3-1.複数の不動産仲介会社に依頼できる
一般媒介契約の一番大きな特徴は、複数の不動産仲介会社に依頼できる、すなわち複数の不動産仲介会社と媒介契約を結べることです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社しか契約できないことと比べると、大きな特徴だと言えます。複数の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことで、最も良い条件を提示してくれた会社と取引を進めることが可能です。特に人気物件であれば、購入したい方は多くいるため、ほかの買い手に取られないように、購入価格を上げてくれる可能性もあるでしょう。一方、不動産仲介会社が1社しか利用できない専任媒介契約や専属専任媒介契約では、会社ごとの競争が発揮されないため、想像よりも高い金額で買い取ってもらえることは一般媒介契約に比べると少ないと言えます。
3-2.自分で見つけた買主と直接取引も可能
自分で見つけた買主と直接取引することが可能であることも一般媒介契約の特徴です。専任媒介契約にも当てはまるのですが、不動産仲介会社における売却活動とは別に、自ら買主を見つけ、直接取引できます。この場合、不動産仲介会社を通す必要がなく、仲介手数料を差し引いた金額で取引できるため、契約に至りやすいという特徴があります。例えば、身内や知人で不動産を購入したい人が現れれば、仲介会社を通さずに直接売買契約を締結できる、ということです。専任媒介契約でも直接取引が可能ですが、専属専任媒介契約では直接取引ができず、自分で見つけた買主とも媒介契約を結んでいる不動産仲介会社を介す必要があることは覚えておくと良いでしょう。
3-3.明示型と非明示型がある
3-3-1.明示型
明示型とは、売主が不動産仲介会社に対し、どの会社に仲介を依頼しているのかを明らかにする必要がある形態です。どの不動産仲介会社に依頼しているのかがわかれば、ライバル会社への対抗意識が強まり、好条件を提示してくれる可能性が高まります。ただし、当然ではありますが、なにか隠したい事情などがある場合、明示型を選択すると情報が漏れてしまうため、好ましくない場合もあるでしょう。どの不動産仲介会社に仲介を依頼しているのかを明示するかどうかは、ご自身の置かれた状況を踏まえて考えると良いでしょう。
3-3-2.非明示型
非明示型とは、売主が不動産仲介会社に対し、どの会社に仲介を依頼しているのかを明らかにする必要がない形態です。なにか隠しておきたい事情がある場合は非明示型がおすすめです。不必要に自分の状況を明かすことなく売却活動ができるため、安心して活動できる場合が多いでしょう。一方、明示型のように会社同士のライバル意識に欠ける場合が多くあるため、売買価格が上がりづらい点がデメリットだと言えます。明示型と非明示型は売主が選択できます。あらかじめ決まっているわけではなく、どちらの形態で売却活動を進めるのかを自分で決められるため、自身の考えや活動方針に照らして考えるのが良いでしょう。
3-4.契約期間の上限はない
一般媒介契約には契約期間の上限がないことも特徴の1つです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約期間が法律で3カ月以内と定められているため、仮に3カ月以上の契約を結んだとしても、3カ月での契約として扱われます。これは、専任媒介契約や専属専任媒介契約が売主を拘束する力が強いために設けられた規定であるため、複数の不動産仲介会社に仲介を依頼できる一般媒介契約では、不動産仲介会社との契約期間を制限する必要がないため、契約期間の上限が法律でも定められていないのです。ただし、実際には契約期間を3カ月に設定している場合が多くあります。とはいえ、すべての不動産仲介会社が契約期間を3カ月に設定しているわけではないため、契約締結前に必ず確認するようにしましょう。
3-5.レインズへの登録義務がない
一般媒介契約ではレインズへの登録義務もありません。レインズとは不動産情報が載っている不動産会社だけが見れるシステムで、そこに情報を掲載することにより、より適切な買主とマッチしやすい環境を作る目的があります。ただし、レインズに登録すると全国の不動産会社から不動産を売却していることが分かる状態になってしまうのです。例えば、知人が不動産会社に勤めているけれども、不動産を売却していることを知られたくないなどの事情がある場合、レインズに登録してしまうとその知人に不動産を売却しようとしていることがバレてしまいます。
このような情報保護を重視する方は、レインズへの登録義務がない一般媒介契約がおすすめです。なお、一般媒介契約を結んでいる方でも希望すればレインズへの登録は可能です。登録できないわけではなく、登録の義務がないだけであるため、レインズに情報を掲載し、多くの買い手から購入の対象として見られることで、購入してもらえる確率を高めることができます。
4.一般媒介契約のメリット
前述の通り、5つの特徴をもつ一般媒介契約ですが、一般媒介契約を結ぶメリットには何があるのでしょう。ここでは、一般媒介契約を結ぶ3つのメリットについて、それぞれ詳しく解説します。
4-1.不動産仲介会社選びで失敗することが少ない
一般媒介契約を結ぶ大きなメリットの1つに、不動産仲介会社選びで失敗することが少ないことが挙げられます。不動産仲介会社選びは不動産売却の成功に大きく関わる重要なポイントです。実際、不動産仲介会社に依頼する方の大半は不動産売買に精通していないため、不動産仲介会社に一任するしかありません。そのため、不動産仲介会社選びに失敗したら、その時点で不動産売買が失敗に終わる可能性がかなり高まるのです。
しかし、一般媒介契約では一つの会社とのみ契約するのではなく、複数の会社と契約できます。仲介を依頼した複数の会社のうち、1社以上は信頼の置ける会社である場合が多いため、不動産仲介会社選びで失敗する可能性がかなり下がるのです。また、一般媒介契約では不動産仲介会社側にプレッシャーがかかります。複数の不動産仲介会社に依頼していることがわかれば、自社で契約をつかもうと売却活動が促進されるためです。したがって、一般媒介契約を利用すると売却価格が高まる可能性も十分に考えられるでしょう。
4-2.物件情報を公にしなくてよい
物件情報を公にしなくてよいことも一般媒介契約を結ぶメリットの1つです。不動産業界にはレインズと呼ばれる、不動産会社に勤務している人のみが閲覧できる、不動産情報が掲載されたシステムがあります。専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズへの登録が義務化されているため、不動産会社に勤務している人には不動産売却をしている事実が知られてしまう可能性があります。
しかし、一般媒介契約ではレインズへの登録が義務化されていないため、不動産売却の事実を公にしないまま売却活動ができるのです。例えば、知人が不動産会社に勤めているけど、不動産売却をしていることを知られたくない場合には、一般媒介契約を結ぶことがおすすめです。このように、自分が不動産売却をしていることを公にせず、不動産売却ができることは一般媒介契約のメリットだと言えるでしょう。
4-3.「囲い込み」が防げる
不動産業界では、囲い込みと呼ばれる手法が用いられることがあります。これは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう両手仲介を狙った不動産仲介会社が採る手法で、意図的に情報を隠すことです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、長ければ3カ月の間、基本的には1社でのみ媒介が行われるため、他の不動産仲介会社に顧客を奪われることがありません。そこで、意図的に情報を隠し、契約期間内に両手仲介で売買契約を締結させようとする場合があるのです。
しかし、一般媒介契約ではそもそも複数の不動産仲介会社と媒介契約を結べるため、意図的に情報を隠していると信頼性が低くなります。そのため、一般媒介契約では囲い込みが行われることが少なく、多くの情報源をもとに売却活動を進められます。意図的に情報を隠されていると、実際に契約する場面になって「想像と違った」と初めて気付くこともあるため、一般媒介契約で囲い込みが起きにくいこともメリットだと言えるでしょう。
5.一般媒介契約のデメリット
一方、一般媒介契約には当然ながらデメリットもあります。ここでは、3つのデメリットについて解説するので、メリット・デメリットを比較した上で、一般媒介契約を結ぶほうが良いのかを見極めましょう。
5-1.積極的な売却活動をしてもらえない可能性がある
一般媒介契約では積極的な売却活動をしてもらえない可能性があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約とは異なり、売主が複数の不動産仲介会社に依頼することが一般的であるため、どの会社を通して契約するのかの保証がありません。そればかりか、広告費をかけて宣伝した上で他社に契約が取られてしまうと、不動産仲介会社にとっては損失になってしまいます。そのため、一般媒介契約での不動産売却には不動産仲介会社のモチベーションが上がらず、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があるのです。
人気の物件であれば多額の仲介手数料が手に入るため、リスクを負ってでも積極的に売却活動をしてもらえる可能性が高いのですが、そうでない物件ではリスクを負ってでも契約を勝ち取るほどのモチベーションが湧かず、消極的な活動に止まってしまう可能性が高いでしょう。ただし、中には一般媒介契約でもとても一生懸命対応してくれる不動産仲介会社はあります。一般媒介契約では複数の会社と媒介契約を結べることがメリットであるため、多くの会社と媒介契約を結ぶと良いでしょう。
5-2.売却の状況が見えづらい
売却の状況が見えづらいことも一般媒介契約のデメリットです。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、売却活動の報告が義務付けられているため、どのように売却活動が行われているのかを確認できます。しかし、一般媒介契約では売却活動の報告が義務付けられていません。そのため、売却状況を確認するためには、毎回連絡しなければならず、売却活動における販売戦略を立てづらくなってしまいます。例えば、価格の見直しなどは買い手の反応を見ながら決めることもありますが、一般媒介契約ではそれがしにくい場合もあるのです。先ほどと同様に、複数の不動産仲介会社と契約できる点が一般媒介契約の大きなメリットですので、売却状況を報告してくれる不動産仲介会社を選ぶと、不動産売買はかなりしやすくなるでしょう。
5-3.各社との連絡に手間がかかる
複数の不動産仲介会社とやりとりしていると、各社との連絡に手間がかかる点もデメリットだと言えます。前述したとおり、一般媒介契約では売却状況の報告義務がないため、不動産仲介会社に聞きたい内容がある場合や契約内容を変更したい場合は、そのたびに会社に自分から連絡しなければなりません。当然ではありますが、媒介を依頼している会社が多ければ多いほど手間がかかります。不動産仲介会社とのやりとりに手間がかかると、不動産仲介会社に連絡するのが億劫になってしまうことも考えられ、場合によっては売却活動がうまくいかないことも考えられるのです。しかし、不動産仲介会社に報告を強制することはできないため、なるべく状況を報告してくれる不動産仲介会社を選ぶか、やりとりにかかる手間は受け入れることが大切です。
6.どんなときに一般媒介契約を活用すべきか
前述したようなメリット・デメリットのある一般媒介契約はどのようなケースで活用すべきなのでしょうか。一般媒介契約を適切な場面で利用することにより、不動産売却は大きく成功に近づきます。ここでは一般媒介契約におすすめな3つのケースを紹介します。
6-1.立地条件の良い物件を売却する場合
1つ目のケースは、立地条件の良い物件を売却する場合です。例えば、駅から近い場合や商業施設・公共施設から近い場所などの立地条件の良い物件は、人気物件であることがほとんどです。人気物件には多くの不動産仲介会社が手を挙げるため、売却活動の期間が短くなるメリットがあります。また、その中で最も良い条件を提示した不動産仲介会社と取引すれば、自然と好条件で売れやすくなるのです。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約で媒介契約を結ぶと、1社としか取引できないため、やや時間がかかったり売買価格が想像よりも高騰しない可能性があります。このようなことを考えると、立地条件の良い物件を売却する場合は、一般媒介契約で売却活動を行うことがおすすめです。
6-2.時間がかかってもできるだけ高値で売却したい場合
時間がかかってもできるだけ高値で売却したい場合にも一般媒介契約は有効です。専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約の有効期間が3カ月間と定められているため、ほとんどの不動産仲介会社は契約期間内で売却が終わるような手順で進めます。その場合、思ったほど売買価格が上がらないうちに売却することになる可能性もあり、納得のいく売却活動ができない可能性があります。
一方、一般媒介契約では慣習として3カ月間を契約期間とすることが多いものの、法的には売却期間の制限がありません。そのため、時間をかけてでもできるだけ高値で売りたい場合は、不動産仲介会社が好条件を提示するのを待つこともできます。この場合は、複数の会社と媒介契約を結べる一般媒介契約のほうが向いていると言えるでしょう。
6-3.物件情報を公にせずに売却したい場合
物件情報を公にせず売却したい場合にも一般媒介契約はおすすめです。不動産売買には不動産会社の関係者のみが閲覧できるレインズというシステムがあり、不動産売買をする際にはレインズに不動産情報を掲載できます。これにより、広い範囲から買い手を募ることができ、納得感の高い不動産取引を増加させる目的があります。ただし、レインズに掲載すると不動産会社の関係者であれば誰でも見ることができてしまうため、不動産会社に知人がいる場合は、売却活動をしていることが知られてしまうことがあります。専任媒介契約や専属専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられている一方、一般媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられていません。そのため、一般媒介契約を結べば売却活動を公にすることなく進められます。売却活動を知られたくないとお考えの方は、レインズへの登録が義務付けられていない一般媒介契約がおすすめです。
7.まずは不動産一括査定サイトの利用を
不動産売却では不動産仲介会社の力量により、その成否が変わることも少なくありません。そのため、1社のみに媒介契約を依頼する専任媒介契約や専属専任媒介契約は大きなリスクを伴います。その反面、複数の会社に媒介を依頼できる一般媒介契約では、そのようなリスクが大きく低減されます。その際、どの会社に依頼するのかを決めるときは複数の会社に査定依頼をすることが必要です。
しかし、1社ずつ回って査定依頼をするのは手間であるため、不動産一括査定サイトを活用することが効果的です。ソニーグループのSREホールディングスが運営している「おうちクラベル」なら、安心して不動産一括査定ができるでしょう。不動産売却という大きな取引を成功させるためにも、ぜひ不動産一括査定サイト「おうちクラベル」を利用してみてください。
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