不動産を売却する際には、自分で買い主を探すのではなく不動産仲介業者を通して買い主を探してもらう方法が一般的に利用されています。餅屋は餅屋という言葉があるように、不動産の販売や契約についてはプロに任せるほうが安心ですし、手続きもスムーズに行えます。
本記事では不動産仲介業者の特徴やメリットそしてデメリットについて解説します。合わせて不動産仲介業者の選び方についても紹介しますので、これから不動産を売却しようと考えておられる人はぜひ参考にしてください。
1.そもそも不動産仲介業者とは
不動産仲介業者とは、不動産の購入や賃貸において「売り主と買い主」もしくは「貸主と借主」をマッチングさせる業者のことです。不動産の取引に関しては不動産仲介業者が間に入って売却活動や募集活動、さらには契約などのサポートを行うのが一般的です。
場合によっては親族間などでの不動産売買や賃貸契約など、当事者同士で行うこともありますので、不動産仲介業者を通さないからといって法律上問題があるわけではありません。ただし、後々トラブルに発生する可能性を考えると、当事者同士で取引を行うことはあまりおすすめできません。
親族間同士の取引とはいえど不動産仲介業者を利用して契約手続きを行うほうが安心ですし、どちらかというと不動産仲介業者を利用することをおすすめします。
1-1.法律的には不動産仲介業者を利用しなくてもOK
上で少し触れたとおり、個人間で不動産取引を行うこともできますしその取引自体は違法ではありません。
ただ、不動産の取引には不動産取引に特化した法律や税務さらには契約手続きなどが関係してきますし、その内容も非常に複雑です。制度改正も頻繁に行われているため、常に最新の知識を備えている必要があります。ルール違反の契約を行っていたとしても、個人間の取引では把握しきれずに後になってトラブルの元になってしまうことも考えられます。
個人間で取引するメリットは不動産仲介業者に対して支払う仲介手数料が不要になることですが、不動産取引は高額になるケースが多いことからも最終的に契約にともなうトラブルを抱えるリスクがありますので、できれば不動産仲介業者を利用して取引を行うほうがよいでしょう。
2.不動産仲介業者の主な仕事内容・役割を確認
不動産仲介業者の主な仕事内容やその役割とはどのようなものなのでしょうか。ここで一度確認しておきましょう。不動産仲介業者の主な仕事内容、そしてその役割には以下のものがあります。
2-1.集客
不動産を売りたいという依頼があった場合、購入希望者を見つけるための売却活動を行います。具体的にはチラシを作成してポスティングしたり、インターネット上に物件情報を掲載して募集をかけたりします。そして購入希望者から問い合わせがあった際には詳細な情報を提供するほか、希望があれば内見の対応も行います。
2-2.査定・売り出し価格の提案
不動産を売りたいという人の物件を査定することも不動産仲介業者の仕事です。査定方法には、机上査定という簡易な査定と、実際に物件がある場所を訪問して詳しく査定する訪問査定があります。正確な価格を知るには訪問査定のほうがおすすめですが、まず複数社に机上査定を依頼し、その中から訪問査定を依頼する不動産仲介業者を選ぶようにしましょう。
不動産仲介業者は訪問査定を行い、最終的に適性と思われる売却価格を提案してくれます。
2-3.物件の紹介
不動産を購入したいというお客様が来られた場合、どのような物件を希望しているのかをヒアリングし、希望にあった物件を紹介します。できれば複数紹介し、その中でさらに希望に合いそうな物件を選んで後日日程を調整し、下見を行います。
2-4.条件交渉
売り主の物件について買い主が決定した場合、売り主と買い主との間に入って金額の決定や引き渡し日の調整など、細かい条件の交渉を行います。そして売り主と買い主双方の同意が得られれば、まとまった条件を元に売買契約書を作成して契約締結の手続きに入ります。
2-5.引き渡し
買い主から売り主に売買代金が支払われた後に、物件の引き渡しを行います。合わせて所有権の移転登記や、買い主が住宅ローンを利用した場合は抵当権設定登記も行う必要があります。
3.不動産仲介業者を利用すると仲介手数料がかかる
不動産売買契約を利用して取引を行った場合、仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料については法律でその上限が決まっており、賃貸であれば賃料の0.5ヶ月が上限です。
売買であれば、物件の金額に応じて以下のとおり決まっています。
- 物件価格200万円以下の部分：5％
- 物件価格200万円超～400万円以下：4％＋2万円
- 物件価格400万円超：3％＋6万円
また、売買の場合は契約時と引渡時に半額ずつ支払うのが慣例になっています。
仲介手数料は貸し主および借り主、もしくは売り主および買い主の双方が支払います。
4.不動産仲介業者を利用する際に知っておきたい契約の種類とは
不動産取引において不動産仲介業者を利用する場合は、媒介契約を締結しなければなりません。このことは法律によって決まっています。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの特徴から自分にあった契約の種類を選択します。
4-1.一般媒介契約
一般媒介契約とは、複数の不動産仲介業者と媒介契約を結んで売却活動を依頼する契約内容です。3つのうち一番制限がなく、レインズへの登録も義務づけられておらず、依頼主に対して売却活動の状況報告を行う必要もありません。契約期間の制限もないため、契約期間中にいつでも解除できます。
一般媒介契約には依頼した先の不動産仲介業者の情報を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型があり、契約締結時にどちらかを選択しなければなりませんが、明示型を選ぶことで不動産仲介業者も競争相手を把握できるほか販売戦略を立てられるというメリットがあるため、特にこだわりがなければ明示型を選ぶことをおすすめします。
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産仲介業者に売却活動を依頼できることです。複数の不動産仲介業者に依頼することで競争させることもできますし、売却活動が偏るリスクも軽減できます。
ただ、売却活動の状況報告が不動産仲介業者から行われないため、依頼主が売却活動の状況を確認するには依頼した各不動産仲介業者に対して逐一聞き取らなければならないというデメリットがあります。また、あまり人気のない物件だと積極的な売却活動を行ってもらえない可能性もあり、その場合だといつまでたっても物件が売れないといった状況を招くことになってしまう点にも注意が必要です。
4-2.専任媒介契約
専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり1社としか媒介契約を締結できません。また、レインズへの登録が義務づけられており、仲介契約を締結した不動産仲介業者は2週間に一度以上の頻度で依頼者に対し売却活動の進捗状況などを報告しなければなりません。ただし、専任媒介契約の場合、依頼者が自分で買い主を見つけてきても良いことになっています。
専任媒介契約の特徴は1社としか媒介契約を締結できないことから、一般媒介契約と比べると積極的な売却活動が望めることや、活動報告義務があるため売却活動の状況が把握しやすいことが挙げられます。
専任媒介契約を締結することで、一般媒介契約と比べ比較的早く買い主を見つけられる可能性が高くなるなどのメリットがありますが、ほかの不動産会社から買い主を紹介されても物件を紹介しないといった囲い込みを行う可能性がある点に注意が必要です。不動産仲介業者はできるだけ売り主と買い主双方から仲介手数料を受け取りたいと考えますので、ほかの不動産会社と媒介契約を締結している買い主から仲介手数料を受け取れない状況を避けたいと考え、その結果囲い込みに走ってしまうのです。囲い込みをされると、売り主にとっても売却のチャンスを逃すことになり、デメリットにつながります。
専任媒介契約を締結する際には、売り主の考えを優先して売却活動を行ってくれる不動産仲介業者を選ぶことが大切です。
4-3.専属専任媒介契約
専任媒介契約よりも厳しい制限が設けられている契約が専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約では専任媒介契約と同様に1社としか媒介契約を締結できません。そして媒介契約を締結して5日以内にレインズへの登録を行わなければなりません。さらに、依頼主への状況報告は1週間に一度以上の頻度で行うことになっています。
売り主としては早く物件の情報がレインズに登録されることから、購入希望者が見つかりやすいというメリットがあるほか、1週間に1度は活動状況の報告が不動産仲介業者からありますので現時点の状況がつかめやすく、必要に応じて売却価格を見直すことや販売戦略の立て直しなどの対策を行えるといったメリットがあります。
逆に１社としか契約できないことから、締結先の不動産仲介業者が競争相手がいないために積極的な売却活動を行わない可能性もあります。場合によっては囲い込みを行うケースもあるでしょう。
気をつけなければならない点は、専任媒介契約では自分で買い主を見つけることができますが、専属専任媒介契約では自分で買い主をみつけることはできないことです。
このことからも専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、どの不動産仲介業者と媒介契約を締結するかが売却活動の結果を左右することになりますので、事前にさまざまな方法で自分が安心して媒介契約を締結でき、売却活動を依頼できる不動産仲介業者を探しておくことが重要です。
5.不動産仲介業者を利用するメリットを確認
不動産仲介業者を利用することで得られるメリットには、売却価格の相場を把握できることや売却にかかる手間を省けることなどがあります。
不動産仲介業者を利用するメリットについて、次項で詳しく解説します。
5-1.売却価格の相場を把握できる
不動産仲介業者を利用する一番のメリットは売却価格の相場が把握できることです。そもそも、媒介契約を締結する不動産会社を選ぶ前に査定を依頼してその結果である程度不動産仲介業者を絞り込む作業が大切ですが、査定を依頼することで大まかな売却価格を知ることができます。この時点では簡易な机上査定ですが、不動産仲介業者は依頼者からもらったデータを元に、過去の成約事例を参考に相場に近い金額を提示してくれます。
相場価格を知らずに個人間で不動産取引を行うと、相場価格よりも低い金額で売却することにもなりかねません。そのような事態を防ぐためにも、不動産仲介業者の利用は大きなメリットにつながるのです。
5-2.売却にかかる手間を省ける
不動産取引において、買い主が見つかった際には細かい条件まで交渉して同意を得、その内容を元に不動産売買契約書を作成しなければなりません。契約書の作成は非常に複雑で、さらに専門的な知識を要します。そのためにも自分で作成するより不動産仲介業者に依頼するほうが安心です。もし契約内容に重大な違反があった場合に、後々発生したトラブルに対して自分で対応しなければならないことを考えるとなおさらでしょう。
また、不動産は高額なものですので、すぐに買い主が見つかることはなかなかありません。個人で売却活動を行うならさらに時間がかかります。その点不動産仲介業者なら売却活動のスキルがありますので、個人で動くよりも早くしかも好条件で購入してくれる希望者を見つけてもらえる可能性もあります。
5-3.契約における責任を負ってもらえる
不動産売却の際には不動産売買契約を締結しますが、そのときに重要事項の説明も行います。この重要事項説明は宅地建物取引士の資格を持っていないとできないとされており、宅地建物取引士が在籍する不動産仲介業者が押印します。
そのため、書類上の不備によって告知内容がもれていたことにより、後々トラブルに発展した際には、不動産仲介業者にも責任があることになり、売り主だけが責任を負うリスクを減らせます。
6.不動産仲介業者に依頼するデメリットも確認
不動産仲介業者に依頼することで発生するデメリットは、仲介手数料の支払いでしょう。ほかにも気をつけておきたいデメリットと合わせて次項で紹介します。
6-1.仲介手数料の支払いが必要
不動産仲介業者を利用することで仲介手数料が発生することが一番のデメリットでしょう。売買における仲介手数料は、物件価格が400万円超の場合物件価格に3％を乗じた額＋6万円を上限とした費用仲介手数料が発生します。たかが手数料と思うかもしれませんが、不動産の物件価格が総じて高額であることを考えると手数料額もかなりの額になることを覚悟しておかなければなりません。
とはいえ、不動産取引の手間を省きながらスムーズに取引を進めることを考えると、手数料を支払って不動産仲介業者に依頼するほうが安心できるとも考えられます。不動産のような高額な取引ならなおさらではないでしょうか。
6-1-1.仲介手数料が無料のところもある？
仲介手数料は上限が法律によって決められています。上限金額は物件価格に応じて3段階で計算されますが、一般的に「物件価格✕3％＋6万円」で計算します。そして、不動産仲介業者は売り主そして買い主の双方から仲介手数料を受け取れます。このことを両手取引といいます。
両手取引とは、1つの不動産仲介業者が売り手そして買い手双方の仲介を行った際に双方から仲介手数料を受け取れることです。
不動産仲介業者の中には「仲介手数料無料」と謳っているところもありますが、これは売り主もしくは買い主どちらかの仲介手数料が無料になることを意味します。不動産仲介業者は売り主もしくは買い主のどちらか一方から仲介手数料を受け取れるため、利益を確定できるのです。
ちなみに、仲介手数料は上限が設定されているだけですので、価格交渉を行うことは可能です。ただ、仲介手数料の価格交渉を行う場合は、媒介契約を締結する前に行うようにしましょう。媒介契約を締結して不動産仲介業者に売却活動を依頼するにあたり、不動産仲介業者はさまざまな業務を抱えることになりますので、その中で価格交渉をすると先方に対してもいい印象を与えないでしょう。
両手取引とは別に片手取引も存在します。片手取引とは、売り主そして買い主の双方に不動産仲介業者がついており、2社の不動産仲介業者が取引の間に入る仕組みです。この場合は不動産仲介業者は依頼主の方からしか仲介手数料を受け取れません。
不動産仲介業者にとっては両手取引のほうが利益が多くなるため、できれば両手取引に持っていきたいと考え、その結果囲い込みを行うケースがあります。ただし、囲い込みは不動産仲介業者にとってはメリットかもしれませんが、依頼主からみると取引のチャンスを失うことになり、デメリットでしかありません。そのためにも囲い込みは行ってほしくない旨を不動産仲介業者に伝えるとともに、それをきちんと守ってくれる不動産仲介業者を選ぶようにしましょう。
6-2.複数社に相談できない場合がある
複数の不動産仲介業者を利用したい場合は一般媒介契約を結ぶしか方法がありません。もちろん、複数の不動産仲介業者に依頼することで競争の原理が働き、好条件で売却できる可能性もありますが、レインズへの登録が義務化されていないことや売却活動の状況報告も義務づけられていないため、こちらから聞き取らないかぎり状況がわからないといったデメリットがあります。
その点、専任媒介契約や専属専任媒介契約では1社としか媒介契約を締結できませんが、レインズへの登録や活動報告義務があるため、安心して任せられるメリットもあります。
3つの媒介契約の種類のメリットそしてデメリットをしっかりと理解し、自分に合った契約方法で依頼するようにしてください。
6-3.良い不動産仲介業者を探す必要がある
不動産仲介業者には良い会社もあれば悪徳な会社もあります。悪徳な会社に依頼してしまうとトラブルに巻き込まれる可能性が高くなりますので、事前にしっかりと情報収集を行い、信頼できる不動産仲介業者と媒介契約を締結することが大切です。
不動産取引は時間がかかり、最低でも3ヶ月程度はみておく必要があります。そして頻繁に不動産仲介業者とやり取りを行うことになりますので、実績や担当者の対応など総合的な視点から判断し、安心して任せられる不動産仲介業者を選ぶようにしましょう。
7.良い不動産仲介業者を見極めるポイントを解説
では、良い不動産仲介業者を見極めるにはどのような点をチェックするとよいのでしょうか。
この章では良い不動産仲介業者を見極めるポイントについて解説します。
7-1.価格の根拠を確認する
不動産を売却しようと考えた際、まず複数の不動産仲介業者に対して査定の依頼をかけます。この時点では机上査定ですが、その中から2～3社の不動産仲介業者に絞って訪問査定を依頼してより正確な売却価格を算出してもらいます。
不動産仲介業者によってはほかの不動産仲介業者と比べ、高い査定額を示してくるところもあります。その際には、なぜこの金額になるのかを必ず聞き取るようにしましょう。納得できる根拠がないにもかかわらず高い査定額を提示してくる不動産仲介業者の場合、単に自分の会社を選んで媒介契約を締結してもらいたいという意図だけの可能性があり、最終的に売却価格を下げて売るなどの提案を行ってくることも考えられます。
逆にしっかりした査定根拠を持っている不動産仲介業者であれば、売り主の気持ちを一番に考えてくれる不動産仲介業者と判断できますし、その後の売却活動においてもその姿勢は変わらないでしょう。
7-2.期限・約束を守ってくれるかチェックする
連絡手段をメールに限定しているにもかかわらず電話をかけてくる不動産仲介業者やアポイントなしでいきなり訪問してくるような不動産仲介業者は避けましょう。依頼主に対してもそのような常識のない対応を行うということは、これから出てくるであろう購入希望者に対しても同じような対応を行う可能性が高く、不動産仲介業者に依頼した側まで悪いイメージでみられることにもなりかねません。
表面的な姿勢だけではなく、日ごろの対応をしっかりと観察してから不動産仲介業者を選び、媒介契約を締結した後もコミュニケーションを欠かすことなく不明な点や疑問点は早めに解決するようにしましょう。依頼主のその姿勢にきちんと応えてくれる不動産仲介業者であれば、安心して依頼できるといえます。
7-3.行政処分歴を見る
行政処分とは、不動産仲介業者が宅地建物取引業法に違反した場合に行われる指示処分や業務停止処分などの処分のことです。この行政処分をこれまでに受けているかを確認することで、過去の不正や違反歴を把握できます。
行政処分歴を調べるには、その不動産仲介業者がどこから免許を受けているかで検索先が異なりことなります。その不動産仲介業者の営業所が1つの県だけに存在している場合はその県の県知事が交付していることになりますし、営業所が複数の県に存在しているなら国土交通大臣が交付しています。
そして、国土交通省ネガティブ情報等検索システムのなかで、都道府県知事が行った処分情報そして国土交通大臣が行った行政処分情報がそれぞれ検索できます。
7-4.宅建の免許番号をチェックする
不動産仲介業者のような宅地建物取引業を行うにあたっては、宅地建物取引業の免許が必要です。よって、不動産仲介業者がきちんと宅地建物取引業の免許を持っているかを調べることも大切です。なぜなら、免許を持たずに宅地建物取引業を行うことは違法行為にあたるからです。
免許を持っているかを調べる簡単な方法は、その不動産仲介業者のホームページをみることです。免許があれば免許番号が掲載されているでしょう。そもそもホームページを持っていない、もしくはしばらく更新されていないなどの不動産仲介業者はあまり信頼できる業者とはいえません。
また、宅地建物取引業の免許は5年ごとに更新され、その更新回数も免許番号をみることで知ることができます。免許番号の前に（ ）があり数字が書かれていますが、その数字が更新回数です。最初は1から始まり、更新されるごとに数字が増えていきます。つまり、その数字が多いほど宅地建物取引業者としての業歴があり、実績も豊富だと判断できるため、宅地建物取引業の免許を持っているかを調べること、そして更新回数を調べることは信頼できる不動産仲介業者を選ぶ際の1つの指標になります。
ただ、業務をあまり行っていないけれど更新だけは行っているという不動産仲介業者もありますので、これまでの取引実績なども合わせて確認することを忘れないようにしてください。
7-5.担当者の見極めも大切
信頼できる不動産仲介業者を選ぶことも大切ですが、信頼できる担当者がいるかどうかも重要なポイントです。担当者が信頼できる人間でなかったら、売却活動もスムーズに進まず、取引が成立するまでの時間もかかるでしょう。それ以上に想定していた条件よりも悪い条件で売却する羽目になってしまう可能性も考えられます。
会社自体の評判が良くてもその担当者も評判がいいとはかぎりません。また相性もありますので、実際に話してみることも大切です。
話してみて、返答の早さや説明のわかりやすさ、保有している知識の量などを確認し、ほかの不動産仲介業者の担当者と比較して検討するとよいでしょう。特に法律関係や税務関係の知識がしっかりしているかを確認するようにしましょう。
8.大手の不動産仲介業者にすべき？中小でも大丈夫？
不動産仲介業者に依頼するにあたって、大手の不動産仲介業者を選ぶべきなのでしょうか。それとも中小の不動産仲介業者でも変わらないのでしょうか。
この章では大手の不動産仲介業者および中小の不動産仲介業者に依頼する際のメリットそしてデメリットを解説するとともに、相談先としておすすめの不動産仲介業者をケース別に紹介します。
8-1.大手の不動産仲介業者に相談するメリット・デメリット
大手の不動産仲介業者に共通するメリットは集客力でしょう。大手の不動産仲介業者ならではのネットワークを保有し、店舗展開も豊富なところが多くみられます。資金力もあるため、広告宣伝に対する費用も多くかけられることから、売却する物件によっては購入希望者が多く見つかる可能性があり、その分好条件で早く売却できることも予想されます。
ただ、大手であるが故に地域の特性を把握しきれないというデメリットは見逃せません。地域を優先して探している買い主が少ないことも原因となっているといえそうです。
8-2.中小の不動産仲介業者に相談するメリット・デメリット
中小の不動産仲介業者の特徴は、地域密着型の営業活動を展開していることです。そのため、地域の情報に詳しいことが大きな強みとなっています。
地域の情報については、大手よりも中小のほうが詳しいため、地域での取引を考えてかんがえているなら中小の不動産仲介業者に依頼するほうが取引がスムーズに行える可能性があります。
中小の不動産仲介業者のデメリットは、全国から購入希望者を集められないことや、広告宣伝に多額の費用をかけられないことです。
不動産仲介業者を選ぶ際には、広告の打ち方にも目を向けてみましょう。レインズへの登録は不動産会社しか閲覧できませんので、それ以外の不動産ポータルサイトにインターネット広告を出しているかや折り込みチラシなどを行っているか、また自社のホームページ上で掲載しているかなど、どれだけ人目につく広告方法を用いているもちいているかで購入希望者の出現につながります。広告の打ち方は大手や中小など不動産仲介業者の規模には関係ありませんので、事前にチェックしておくことをおすすめします。
8-3.ケース別：相談先としておすすめの不動産仲介業者
では、ケース別に相談先としておすすめの不動産仲介業者とその理由を紹介します。
8-3-1.不動産の築年数が古い場合
築年数の古い物件を売却する場合は中小の不動産仲介業者がおすすめです。
築年数の古い物件は一般的に需要が少なく、売れにくいといわれています。売りにくい物件であれば、中小の不動産仲介業者と専属専任媒介契約を結び、積極的な販売活動を行ってもらうことで購入希望者が見つかる可能性が高まります。
特段急いで売却する必要がないなら、中小の不動産仲介業者に依頼するとよいでしょう。
8-3-2.不動産の需要が高い場合
需要の高い物件を売却するなら、大手の不動産仲介業者がおすすめです。さらに複数の不動産仲介業者と一般媒介契約を締結して競争させることで、好条件の売却が期待できます。
大手ならではのネットワークを駆使し、より多くの購入希望者が集まれば相場よりも高い値段での売却も可能になるでしょう。
8-3-3.できるだけ高い価格で売却したい場合
できるだけ高い価格で売却したい場合は、中小の不動産仲介業者がおすすめです。案件重視の大手よりも、売り主に寄り添った売却活動を行ってくれますし、査定結果についても高い精度が見込まれます。
また、中小の不動産仲介業者が売却価格を重視する傾向があるため、できるだけ高い価格で売却したいという売り主の意向と合致しており、最終的に納得できる価格での売却が望めます。
8-3-4.なるべく早く不動産を売却したい場合
とにかく早く不動産を売却したいなら、大手の不動産仲介業者に依頼しましょう。
大手の不動産仲介業者は案件重視の営業を行うため、早く買い主を見つけられるメリットがあります。もちろん売却価格は多少下がるかもしれませんが、早く売却したいという希望をかなえられます。
9.まとめ
不動産の取引に関しては専門的な知識を必要とするところもあり、不動産そのものが高額なため個人で買い主を見つけ、契約締結まで行うのは難しいでしょう。仲介手数料はかかりますが、専門的な知識をもち販売活動に長けている不動産仲介業者に依頼することをおすすめします。
その際には依頼する不動産仲介業者を選び間違えないようにすることが大切です。
不動産仲介業者を選ぶ際には、査定額の根拠をしっかりと掲示してくれる不動産仲介業者を選ぶのもコツの1つです。
その際に役に立つのが一括査定サイトです。
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不動産の売却を考えており、不動産仲介業者選びに悩んでいるなら、査定はおうちクラベルの一括査定をご利用ください。
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この記事の監修者
ファイナンシャルプランナー、１級ファイナンシャル・プランニング技能士、DC（確定拠出年金）プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
資産運用などにまつわるセミナー講師のほか、大手金融メディアへの執筆および監修に携わっている。現在年間300本以上の執筆・監修をこなしており、これまでの執筆・監修実績 は2,500本を超える。
