売却という側面から見ると、広い土地が必ずしも有利であるとはいえません。広い土地はそれだけ高価であることが多く、買い手が限られてしまうためです。また広い土地をそのまま使うには用途が限られるため購入者が限られてしまいます。
では広い土地を売却するにはどうすれば良いのでしょうか？本記事では、広い土地を売却する方法や売却時の注意点、広い土地の売却に強い不動産会社の探し方などについて解説します。
1.不動産の売却を依頼する方法
不動産の売却を不動産会社に依頼するには、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれの概要は次のとおりです。
1-1.仲介
仲介とは、不動産会社に不動産の買主を見つけてもらい売主と買主との間で不動産の売買をする取引形態です。不動産会社はあくまでも取引の間に立つのみであり、不動産が不動産会社の所有となるわけではありません。不動産を売却する場合にはまずこの仲介を検討することが多いでしょう。
不動産の売却を仲介してもらう不動産会社をお探しの際には、まず「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。不動産一括不動産会社へまとめて査定を依頼することでより良い条件で不動産を売却してくれる不動産会社を見つけやすくなります。
1-2.買取
買取とは、不動産会社に直接その不動産を買い取ってもらう取引形態です。仲介と比較した際の買取の主なメリットとデメリットには次のものが挙げられます。
1-2-1.メリット
買取の主なメリットは次のとおりです。
- 仲介では売りづらい物件でも買い取ってもらえる可能性がある
- 取引がスピーディー
- 仲介手数料がかからない
- 契約不適合責任が問われない
仲介では売りづらい物件でも買い取ってもらえる可能性がある
不動産会社が直接買い取る「買取」では、仲介では買い手が見つかりづらい不動産であっても買い取ってもらえる可能性があります。なぜなら不動産会社によってはそのままでは売りづらい土地を造成したり中古物件をリノベーションしたりするなど、不動産を売るためのノウハウを持っていることがあるためです。
取引がスピーディー
仲介と比較して、買取は取引がスピーディーに進む可能性が高いといえます。なぜなら買い手を探す時間が不要であるほか、不動産のプロが直接買い手となるためです。
仲介手数料がかからない
買取の場合、不動産会社が取引を仲介するわけではありません。そのため仲介の場合に必須となる仲介手数料の支払いが不要となります。なお仲介手数料の金額については後ほど解説します。
契約不適合責任が問われない
契約不適合責任とは、不動産の現況が契約した内容と適合しない場合に不動産の買い手から問われる責任のことです。
たとえば事前の説明や契約内容への記載などが特になかったにもかかわらず売却した中古住宅が雨漏りした場合には、この修繕や代金の減額、損害賠償請求などの責任を追及される可能性があります。
一方、プロである不動産会社が買い手となる場合には契約不適合責任は免責されることが多いでしょう。
1-2-2.デメリットと注意点
一方で買取の主なデメリットや注意点は次のとおりです。
- 必ずしも買い取ってもらえるとは限らない
- 売却額が低くなる傾向にある
必ずしも買い取ってもらえるとは限らない
売り手がいくら不動産の買取を希望したところで、不動産会社に買取の義務があるわけではありません。必ずしも買い取ってもらえるわけではないことは理解しておきましょう。
ただし買取にどの程度力を入れているかは不動産会社によって異なるため、断られた場合には別の不動産会社に打診してみることも1つの方法です。
売却額が低くなる傾向にある
買取の場合には、仲介よりも売却額が低くなる傾向にあります。一般的には仲介の場合の7割から8割程度となることが多いでしょう。
2.媒介契約には3種類ある
不動産会社に売却の仲介を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を締結します。この媒介契約には次の3つの種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれの概要について解説しましょう。
2-1.一般媒介契約
一般媒介契約とは、同じ不動産の仲介を同時に複数の不動産会社へ依頼できる媒介契約です。また依頼者である売主が自分で買い手を見つけて取引すること（「自己発見取引」といいます）も制限されません。
その一方で不動産会社側の販売活動への尽力義務も非常に緩くなっています。たとえばレインズ（指定流通機構）への登録は任意です。また依頼者への報告についても頻度の決まりはありません。
2-2.専任媒介契約
専任媒介契約とは、不動産の仲介を1社のみに依頼できる媒介契約です。同じ不動産の仲介を同時に複数の不動産会社に依頼することはできません。ただし自己発見取引は制限されておらず自分で買い手を見つけて取引することは可能です。
専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結後7日以内にレインズへ登録しなければなりません。また14日に1回以上の報告義務が課されています。
2-3.専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同じく不動産の仲介を1社のみに依頼できる媒介契約であり同時に複数の不動産会社に依頼することはできません。
専属専任媒介契約は、自己発見取引も制限されています。仮に自分で買い手を見つけたとしても媒介契約を締結している不動産会社に仲介してもらう必要があり仲介手数料の支払いが必要です。
専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約の締結後5日以内にレインズへ登録しなければなりません。また7日に1回以上の報告義務が課されています。
3.媒介契約の選び方
3つの媒介契約のうちどの契約を締結するかは、原則として依頼者である売主が決めることとなります。しかしそれぞれ一長一短があるため、どの媒介契約を選択しようか判断に迷うことでしょう。
そこでここでは、媒介契約の選び方について一定の目安を紹介します。絶対的な正解があるわけではありませんが参考として確認してみてください。
3-1.自分で買い手を見つけられそうな場合
不動産会社にも買い手を見つけて欲しいものの、自分でも買い手にある程度心当たりがある場合には「専任媒介契約」または「一般媒介契約」の選択が適切です。
まず「専属専任媒介契約」は自己発見取引ができないためこれは候補から外れます。そのうえで不動産会社にも積極的に販売活動をしてもらいたい場合には「専任媒介契約」を選択すると良いでしょう。
3-2.不動産の条件が良い場合
仲介を依頼する不動産の条件が良く容易に買い手が見つかりそうな場合には「一般媒介契約」をおすすめします。なぜなら「一般媒介契約」で複数の不動産会社と契約を締結することでより多くの買い手候補が見つかる可能性が高くなり、複数の買い手候補中からもっとも条件の良い買い手を選ぶことができるためです。
3-3.不動産の条件が良くない場合
不動産の条件が良くないなど売りにくい不動産の場合には「専属専任媒介契約」をおすすめします。たとえば立地の悪い不動産や建築年が古い不動産などです。
なぜなら「専属専任媒介契約」であれば一定の販売活動をすることが不動産会社に義務付けられているためです。また他社への並行した依頼や自己発見取引ができない「専属専任媒介契約」であれば成約した際にその不動産会社が仲介手数料を得られることが確実であるため、不動産会社が販売活動へ積極的になりやすいでしょう。
4.不動産売却の流れを把握しよう
不動産の売却はどのような流れで進んでいくのでしょうか？基本的な流れは次のとおりです。
- 相場を調べる
- 査定を依頼する
- 売却を依頼する不動産会社を選ぶ
- 媒介契約を結ぶ
- 販売活動を開始する
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡しを行う
- 確定申告を行う
4-1.相場を調べる
不動産の売却を検討している場合には、初めから不動産会社に査定を依頼しても問題ありません。むしろ初めから査定を依頼した方が手間なくより正確な売却予想額を知ることができるでしょう。
しかしいきなり不動産会社に査定を依頼することにハードルが高いと感じる場合には次の方法で大まかな相場を知ることができます。
- 国土交通省の「土地総合情報システム」で取引事例を調べる
- 国土交通省の「土地総合情報システム」で公示地価を調べる
- レインズマーケットインフォメーションで取引事例を調べる
売却を検討している場合にはインターネットから手軽に査定を依頼できるサービスもあります。
この「おうちクラベル」を利用すれば不動産会社に出向くことなく複数社から査定を受けることが可能です。
4-2.査定を依頼する
先ほど紹介した相場はあくまでも参考値でしかありません。実際に不動産がいくらで売却できるのかより正確に知るためには不動産会社に査定を依頼した方が確実でしょう。
またあらかじめ査定を依頼することで売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなります。そのため売却を具体的に進めたい場合にはまず複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。
しかし自分で複数の不動産会社を回って査定を依頼しようとすれば、大変な手間がかかってしまうでしょう。そこで不動産一括査定ができる「おうちクラベル」の利用がおすすめです。
おうちクラベルでは60秒入力で複数の優良な不動産会社へまとめて査定を依頼できます。複数の不動産会社から査定を受けることで査定の適性額がわかるほか、査定額を比較することで依頼先の不動産会社を選定しやすくなるでしょう。
4-3.売却を依頼する不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社から出してもらった査定額や不動産会社の担当者とのやり取りを踏まえ、売却を依頼する不動産会社を選定しましょう。依頼先の不動産会社を選ぶポイントは後ほどくわしく解説します。
4-4.媒介契約を結ぶ
不動産の売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。先ほど解説したように媒介契約には3種類あるため、状況に適した媒介契約を選択しましょう。
なお不動産会社に仲介（媒介）を依頼した場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料の上限額は宅建業法で定められておりそれぞれ次のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%＋消費税 |
| 200万円を超400万円以下の部分 | 売却価格の4%＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売却価格の3%＋消費税 |
これは上限額であるものの、この上限額で仲介手数料を定めている不動産会社が大半でしょう。この仲介手数料は媒介契約の締結時に支払うわけではなく、売買契約の成立時以降に支払いが発生します。一般的には次の2回に分けて支払うことが多いでしょう。
- 売買契約締結時
- 決済時
4-5.販売活動を開始する
媒介契約を締結したら、いよいよ販売活動を開始します。
販売開始にあたってはまずは売り出し価格を決定しなければなりません。売り出し価格とは、売主側が希望するその不動産の販売価格です。
原則としてこの価格で購入希望者を募りますが、当初の売り出し価格ではなかなか買い手が見つからない場合には不動産会社から売り出し価格の引下げの相談が持ちかけられる場合もあるでしょう。
売り出し価格が決まったら、不動産会社が不動産の売却へ向けた活動を開始することが可能になります。たとえばレインズへの登録のほか、自社ホームページへの掲載や見込み客への連絡、現地への看板の設置などが挙げられます。具体的にどのような販売活動をする予定であるのか不動産会社の担当者に確認しておくと良いでしょう。
なお販売活動は原則として不動産会社が主導で行います。購入希望者からの問い合わせにも不動産会社が窓口となって対応してくれるため、売り手が直接対応する必要はありません。
ただ購入希望者が内見を希望する場合には売り手も立ち会うことが多いでしょう。すでに空き家となっている物件や更地などの場合には、売り手の立ち会いは必須ではありません。ですが、購入希望者からの質問に丁寧に回答することで成約の可能性が高まるため、可能な限り同席することをおすすめします。
4-6.売買契約を結ぶ
売却価格などの交渉がまとまったら、売主と買主との間で売買契約を締結します。売買契約書は原則として仲介を依頼している不動産会社が用意してくれるため、売主が自分で作成する必要はありません。
また売買契約の締結と同時に買主から手付金の交付を受けることが一般的です。手付金は売買価格の5％から10％程度とすることが多いでしょう。
なお署名押印済の売買契約書は、売主と買主が1通ずつ保有することが通例です。この売買契約書には印紙を貼付することで印紙税を納めなければなりません。不動産売買契約書にかかる印紙税の額は売買契約書に記載されている売買価格によって異なり、それぞれ次のとおりです。
| 売買代金 | 印紙税額 |
| 50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 6万円 |
| 10億円以下 | 16万円 |
| 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
売主と買主がそれぞれ自分が保管する契約書に貼付する印紙税を負担することが多いでしょう。
4-7.決済・引き渡しを行う
売買契約書で定めた日程で決済と物件の引き渡しを行います。決済とは、手付金を除いた残金を買主が売主に支払うと同時に法務局で不動産の名義を変えるために必要な書類に署名捺印をする手続きです。
不動産の買主は購入にあたってローンを組むことが多く、その場合はその銀行の打ち合わせスペースなどで決済が行われることが多いです。決済の場には当事者である売主と買主のほか、不動産会社の担当者や銀行のローン担当者、そして名義変更の登記を行う司法書士が同席することが多いでしょう。
なお名義変更の登記には司法書士報酬や登録免許税がかかりますが、買主が負担することが通例であり売主が負担するケースはあまりありません。
この日をもって不動産が正式に買主のものとなります。
4-8.確定申告を行う
不動産を売却した場合には、原則として譲渡所得税の対象となります。譲渡所得税とは不動産などを売って得た「儲け」に対してかかる税金です。
次の計算式がプラスとなる場合には譲渡所得税の申告が必要となるため、翌年2月16日から3月15日までの間に忘れずに確定申告を行いましょう。
- 課税譲渡所得金額（特別控除適用前）＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
計算要素のそれぞれの概要は次のとおりです。
- 収入金額：不動産の売却によって得た対価。
- 取得費：その不動産を取得するためにかかった購入代金、建築費など。取得費が不明な場合には収入金額の5％。
- 譲渡費用：その不動産を売却するのにかかった仲介手数料、印紙税、土地上にあった建物の解体費用など。
ただし譲渡所得税にはさまざまな特例が設けられています。主な特例は次のとおりです。
- マイホームを譲渡した場合の3,000万円特別控除
- 被相続人が住んでいた空き家を売った場合の3,000万円特別控除
- 収用等により土地建物を譲渡した場合の5,000万円特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除
そのため特例の適用を受けることで、結果的に譲渡所得税がゼロとなるケースも少なくないでしょう。
ただし特例の適用を受けるためにはそれぞれ要件を満たす必要があるほか、期限内に確定申告をしなければなりません。そのためまず「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」がプラスとなりそうな場合には早期に税理士へ相談し、税額の試算や特例の適用ができるかどうかの確認、確定申告手続きなどを依頼することをおすすめします。
5.不動産の売却を依頼する不動産会社の選び方のポイント
不動産をより良い条件で売却するためには、良い不動産会社へ依頼することが重要です。では不動産の売却を依頼する不動産会社はどのように選べば良いのでしょうか？主なポイントは次のとおりです。
- 売却する不動産のジャンルに強みを持った不動産会社に依頼する
- 信頼できる担当者がいる不動産会社に依頼する
- 複数の不動産会社を比較する
5-1.売却する不動産のジャンルに強みを持った不動産会社に依頼する
得意としているジャンルは不動産会社によって異なります。
たとえばあるエリアに強い不動産会社があるほか、「一戸建てに強い」「マンションに強い」「土地に強い」「投資用不動産に強い」「空き家に強い」など一定の物件種別を得意とする不動産会社も存在します。またいわゆる富裕層に強かったりファミリー層に強かったりと一定の顧客層を得意としている場合もあるでしょう。
このように不動産会社といってもその得意分野はさまざまです。当然ながら売却を検討している不動産が属するジャンルに強みを持っている不動産会社に依頼できれば、より好条件で売却できる可能性が高くなるでしょう。
そのため売却を検討している不動産が得意分野に入るかどうかで依頼先の不動産会社を検討することをおすすめします。その不動産を得意とする不動産会社に心当たりがない場合には、「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。
おうちクラベルではその物件種別を得意とする複数の不動産会社を選択し、まとめて査定を依頼することが可能です。
5-2.信頼できる担当者がいる不動産会社に依頼する
不動産の売却では、不動産会社の担当者との相性や信頼性も重要なポイントです。
売却を依頼した不動産会社の担当者は、不動産の売り出しから売買契約が成立するまでの間その不動産の顔となるためです。また大切な不動産を売却するための打ち合わせで、担当者との相性が合わずにストレスを感じるといったことも避けたいことかと思います。
そのため初期の不動産一括査定などで依頼先の不動産会社の候補をある程度絞ったら、その後は担当者と直接話をしたうえで依頼先を決めると良いでしょう。
5-3.複数の不動産会社を比較する
売却を依頼する不動産会社を決める際には、まず複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。1社のみからの査定では、その査定額が適正かどうか判断することが難しいためです。
また複数の不動産会社へ査定を依頼することで、より良い条件で売却できそうな不動産会社を選ぶことも可能になるでしょう。しかし自分で複数の不動産会社を回って査定を依頼することには多くの手間と時間がかかります。
そのような際には「おうちクラベル」の不動産一括査定をご利用ください。おうちクラベルでは60秒入力で優良な不動産会社にまとめて査定を依頼することが可能です。
6.不動産が売却できない場合は買取を検討してみよう
不動産の仲介を不動産会社に依頼したものの、なかなか買い手が見つからない場合もあるでしょう。このような場合には依頼先の不動産会社と相談のうえ売り出し価格を引き下げることも検討すべきです。
しかし最寄り駅からの距離がある不動産や築年数が経過した中古物件、特殊な物件などの場合にはそもそものニーズが少なく多少価格を下げたところで買い手が見つからない可能性もあります。
そのような場合には、不動産会社に不動産を直接買い取ってもらう「買取」を検討することも1つの手です。
ただし買取をしてくれるかどうかは不動産会社によって異なるうえ、どのような物件であっても買い取ってもらえるわけではありません。そのためまずは依頼先の不動産会社に買取が可能かどうか打診してみると良いでしょう。
7.不動産を売却する際はまずは査定を依頼しよう
不動産の売却を依頼しようにも、何から手を付けて良いのかわからない場合もあるでしょう。不動産の売却は多くの方にとって何度も経験するものではありません。そのためわからないことが多いのは当然です。
不動産の売却を依頼したい場合は、まずは査定を依頼して信頼できる不動産会社を選ぶことがスタートです。その後は不動産会社の担当者が段取りをしてくれるため、1人で悩む必要はありません。まずは「おうちクラベル」の不動産一括査定を利用して信頼できる不動産会社を探しましょう。
8.まとめ
不動産の売却を依頼するまでの流れや依頼先の不動産会社を選ぶポイントなどについて解説しました。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から信頼できる不動産会社を見つけましょう。
不動産会社へ依頼した後は、不動産会社が買い手を探し問い合わせなどに対応してくれます。
しかし査定を依頼しようにも、どの不動産会社に査定を依頼すべきかわからない場合も少なくないと思います。また複数の不動産会社を回って査定を依頼することにも手間や時間がかかってしまうでしょう。
そのような場合は、SREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご利用ください。おうちクラベルでは60秒入力で複数の不動産会社に査定を依頼することが可能です。査定額や査定依頼後の対応を比較することで、売却したい不動産に適した不動産会社を見つけやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
事業会社で不動産開発に従事、サラリーマン大家として自ら不動産投資を行った経験をもとに、サラリーマンのための不動産会社アイザック・アソシエイツを創業。
住宅購入や不動産運用の相談をファイナンシャルプランナーの立場から指南。自身の母親が認知症を患ったことをきっかけに家族信託と相続に活動範囲を広げ現在に至る。
＜専門・得意分野＞
不動産運用、相続、家族信託
＜専門資格の登録番号＞
宅地建物取引士 （埼玉）第055071号
2級ファイナンシャルプランニング技能士 F20321009698
相続診断士（JiDA） 20326421
