不動産を売ると、さまざまな税金がかかります。
具体的にどのような税金の対象となるでしょうか？
また、税金を安くする特例などはあるのでしょうか？
今回は、不動産を売ることでかかる税金と計算方法、節税方法について解説します。
不動産を売ることでかかる税金
はじめに、不動産を売ることでかかる税金の種類と概要を紹介します。
印紙税
1つ目は、印紙税です。
印紙税とは、契約書や領収証などの文書のうち、一定のものに対して課される税金です。
不動産の売買契約書も印紙税の課税対象であり、契約書は税額分の収入印紙を貼付しなければなりません。
不動産の売買契約書にかかる印紙額は、それぞれ次のとおりです。
2024年3月31日までに作成する不動産の売買契約書には、軽減税率が適用されます。
| 契約金額 （マンションの売買価格） | 本則税率 | 軽減税率 （2024年3月31日まで） |
|---|---|---|
| 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円超 | 600,000円 | 480,000円 |
参照元：No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置（国税庁）
印紙税は契約書の原本ごとに課されるものであり、不動産の売買契約書を2通作成する場合は2通分の印紙税が必要となります。
これらは、売主と買主がそれぞれ保管する契約書にかかる分を負担することが一般的です。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記などに対してかかる税金です。
売却に伴う売主から買主への名義変更登記にも登録免許税がかかるものの、買主が負担することが一般的です。
一方で、「抵当権」の抹消登記に要する登録免許税は、原則として売主が負担します。
抵当権とは、ローンの返済が滞った際に債権者である金融機関がその不動産を競売（けいばい）にかけ、これによりローン残債を回収する担保です。
抵当権がついたままの不動産は売ることができず、遅くとも不動産を買主に引き渡すまでに抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権の抹消登記にかかる登録免許税額は、次の式で算定します。
- 登録免許税（抵当権抹消）＝抵当権を抹消する不動産の数×1,000円
なお、抵当権の抹消手続きを司法書士へ依頼する場合は、別途1万円から2万円程度の報酬がかかります。
譲渡所得税・住民税
譲渡所得税と住民税（以下、「譲渡所得税等」といいます）とは、不動産を売ることで得た利益に対してかかる税金です。
これらは国などが計算してくれるのではなく、自分で計算して期限までに確定申告と納税をしなければなりません。
確定申告の期限は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
譲渡所得税等は不動産の売却価格や特例適用の要否などによって高額となる可能性があるため、査定額が出た時点で税理士などの専門家や管轄税務署へ相談し、試算をしてもらうとよいでしょう。
不動産の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」の活用がおすすめです。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに1度情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その不動産の売却適正額が把握しやすくなり、不動産を売ることでかかる税金をより正確に試算しやすくなります。
不動産を売るとかかる譲渡所得税と住民税の計算の流れ
続いて、不動産を売ることでかかる税金のうち、特に高額となりやすい譲渡所得税等の計算方法を解説します。
譲渡所得税等は次の式で算定します。
- 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
- 譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率
- 住民税＝課税譲渡所得金額×税率
参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）
これを念頭に置き、計算の流れを順に解説します。
- 収入金額を把握する
- 取得費を計算する
- 譲渡費用を計算する
- 適用を受けられる特別控除を確認する
- 税率を乗じる
収入金額を把握する
まず、「収入金額」を算定します。
収入金額とは、不動産を売ることによって売主が買主から受け取る対価です。
収入金額がわかると、譲渡所得税等の試算がしやすくなります。
そのため、不動産の査定結果が出た時点で譲渡所得税等の試算をしておくことをおすすめします。
不動産の査定にはぜひ、不動産一括査定である「おうちクラベル」のご活用ください。
取得費を計算する
次に、不動産の「取得費」を計算します。
取得費とは、その不動産を取得するために要した費用です。
次の費用は、原則として取得費に計上することができます。
- 売った土地や建物の購入代金、建築代金
- 購入手数料
- 設備費、改良費
- 土地や建物を取得したときに納めた登録免許税、登記費用、不動産取得税、特別土地保有税（取得分）、印紙税
- 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 所有権などを確保するために要した訴訟費用（ただし、相続争いの解決費用を除く）
- 建物付の土地を購入してその後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
- 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
- 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金
建物部分の取得費は所有期間中の減価償却費相当額の控除が必要
建物部分の取得費は建築費や購入対価そのものではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引くことが必要です。
建物が居住用であった（事業用ではなかった）場合、所有期間中の減価償却費相当額は次の式で算定します。
- 減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率× 経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、それぞれ次のとおりです。
| 構造 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木造モルタル | 0.034 |
| （鉄骨）鉄筋コンクリート | 0.015 |
| 金属造 | 骨格材の肉厚による 3mm以下：0.0363mm超4mm以下：0.025 |
取得費が不明な場合は「収入金額×5％」で計算する
不動産が相続などで取得したものである場合などは、取得費がわからないこともあるでしょう。
その場合は、「収入金額×5％」で土地の取得費を算定します。
譲渡費用を計算する
次に、「譲渡費用」を計算します。
譲渡費用とは、その不動産を売却するために直接要した費用です。
譲渡費用には、次の費用などが計上できます。
- 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
- 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
- 既に売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金
- 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
一方、固定資産税や修繕費、売却代金の取り立てに要した費用は譲渡費用には計上できません。
これらは不動産の売却に直接要した費用とまではいえないためです。
適用を受けられる特別控除を確認する
次に、適用を受けられる「特別控除」を確認します。
特別控除とは、所定の要件を満たすことで適用を受けられる、実際の支出を伴わない控除です。
譲渡所得税等の特別控除には「3,000万円」など金額の大きいものも多く、適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
主な特別控除の概要については後ほど解説します。
税率を乗じる
譲渡所得税と住民税の税率は、売却年の1月1日時点における所有期間が5年超であるか5年以下であるかによって次の二段階となっています。
| 売却した年の1月1日時点での所有期間 | 税率 | |||
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30％ | 0.63% | 9％ | 39.63％ |
なお、不動産を相続などで取得した場合、亡くなった人（「被相続人」）といいます）の所有期間を引き継ぐことが可能です。
不動産を売るとかかる税金が安くなる主な特例
譲渡所得税には、さまざまな特例が設けられています。
中でも居住用の不動産や相続した不動産では売却した場合は特例の適用要件を満たす可能性が高く、結果的に税額がゼロとなることも少なくありません。
ここでは、主な特例の概要を紹介します。
ただし、それぞれの特例にはここで挙げているもののほかにも、それぞれ厳格な要件が定められています。
そのため、不動産を売却する際は税理士などの専門家に相談したうえで、要件をよく確認してください。
- マイホームを売却した時の3,000万円特別控除
- 相続空き家を売却した時の3,000万円特別控除
- 取得費加算の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売却した時の3,000万円特別控除
「マイホームを売却した時の3,000万円特別控除」とは、マイホームである不動産を売る場合に最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
控除できる額が大きいため、この特例の適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
参照元：No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
そのため、売却する不動産がマイホームである場合は、査定額がわかった時点でこの特別控除の適用が受けられるかどうか確認するとよいでしょう。
査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
相続空き家を売却した時の3,000万円特別控除
「相続空き家を売却した時の3,000万円特別控除」とは、相続によって空き家となった被相続人の元自宅である不動産を売却する場合に、最大3,000万円の特別控除が受けられる特例です。
2024年1月1日以後に行う売却でその不動産を相続などで取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除上額が2,000万円となります。
こちらも控除額が大きいため、特例の適用を受けることで税額がゼロとなることも少なくありません。
ただし、この特例はその不動産が区分所有建物（マンションなど）である場合には適用を受けることができないなど、物件自体に関する要件も少なくないため注意が必要です。
参照元：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
相続した空き家の売却を検討している場合は、査定額がわかった時点で適用の可否を確認しておくとよいでしょう。
査定には、不動産一括査定である「おうちクラベル」をご活用ください。
取得費加算の特例
「取得費加算の特例」とは、その不動産が相続で取得したものである場合において、不動産を相続するために売主が支払った相続税を、譲渡所得税等の計算上「取得費」として加算することができる特例です。
相続税の課税対象となった不動産を相続から3年10か月以内に売る場合は、この特例の適用対象となります。
参照元：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、その年1月1日時点での所有期間が10年超となるマイホームを売る際に、譲渡所得税の税率が軽減される特例です。
この特例の適用を受けると、譲渡所得税の税率は次のとおりです。
復興特別所得税が別途加算されます。
| 課税長期譲渡所得金額（＝A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | （A－6,000万円）×15％＋600万円 |
特例は併用できないことが多いものの、この特例と、先ほど紹介した「マイホームを売却した時の3,000万円特別控除」は併用することができます。
参照元：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
不動産を売って譲渡損が出た場合に使える税金が安くなる特例
不動産を売って譲渡損が出た場合（「収入金額－取得費－譲渡費用」がマイナスとなる場合）は譲渡所得税等は課税されず、確定申告は義務ではありません。
しかし、一定の要件を満たして確定申告をすることで、給与所得や事業所得など他の税金が安くなる可能性があります。
ここでは、不動産を売って譲渡損が出た場合に使える主な特例を2つ紹介します。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、マイホームを買い替えるにあたって旧マイホームの譲渡で損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
その結果、給与所得や事業所得などにかかる所得税が安くなる効果が得られます。
また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失が残る場合は、残った損失を翌年以後3年内に渡って繰り越して控除することが可能です。
ただし、この特例は、2023年12月31日までに不動産を売却する場合にのみ活用できる時限的な措置です。
参照元：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)（国税庁）
特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、マイホームを「オーバーローン」で売却して譲渡損失が生じた場合に、一定の要件を満たすことで、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる特例です。
オーバーローンとは、その不動産のローン残債が不動産の売却価格を上回る状態です。
損益通算することで、給与所得や事業所得などにかかる所得税が安くなる効果が得られます。
また、損益通算をしてもなお控除しきれない譲渡損失が残った場合は、これを翌年以後3年間に渡って繰越控除することが可能です。
こちらも時限的な措置であり、適用を受けるには2023年12月31日までに土地を売却しなければなりません。
参照元：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）（国税庁）
不動産を売る際に税金で損をしないためのポイント
不動産を売るにあたって、税金で損をしないためにはどのような点に注意する必要があるでしょうか？
最後に、税金面で損をしないポイントをまとめて解説します。
- 譲渡益が出る場合は5年以内での売却を避ける
- 取得費のわかる資料を保管しておく
- 特例の適用を漏らさない
- 譲渡損が出た場合も特例の活用を検討する
譲渡益が出る場合は5年以内での売却を避ける
先ほど税率を紹介したとおり、短期譲渡所得に該当する場合は譲渡所得税等の税率が約2倍へと跳ね上がります。
そのため、不動産を売って利益が出そうな場合は、その年1月1日時点における所有期間が5年以下となるような時期に売ることは避けることをおすすめします。
取得費のわかる資料を保管しておく
不動産の取得費が不明な場合は取得費を「収入金額×5％」で計算することとなり、譲渡所得税等が高くなる傾向にあります。
不動産の実際の取得費が「収入金額×5％」以下であるケースは稀であるためです。
そのため、取得費がわかる資料は大切に保管しておくことをおすすめします。
特例の適用を漏らさない
譲渡所得税等には減税効果の大きな特例が多く、特例の適用を受けられるかどうかによって税額に大きな差が生じることが少なくありません。
そのため、要件を満たす特例の適用を漏らさないことがポイントです。
受けられる特例の適用を漏らさないよう、不動産の査定を受けたら税理士などの専門家に相談し、特例の適用要件を満たすかどうかを確認しておくようにしてください。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
譲渡損が出た場合も特例の活用を検討する
先ほど解説したように、土地を売って譲渡損が出た場合は譲渡所得税は課税されず、確定申告は義務ではありません。
しかし、要件を満たして申告することで、給与所得や事業所得などとの損益通算が可能となり、税金が安くなる可能性があります。
譲渡損が出た場合であっても、適用を受けられる特例がないか確認するようにしてください。
まとめ
不動産を売ると、さまざまな税金がかかります。
たとえば、印紙税や登録免許税、譲渡所得税、住民税などがあります。
中でも、譲渡所得税と住民税は高額となる可能性が高いため、不動産の査定額が判明した時点で試算をしておくことをおすすめします。
土地の査定には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」をご活用ください。
おうちクラベルとは、査定依頼フォームに不動産の情報を1度入力するだけで、複数の優良な不動産会社にまとめて査定の依頼ができる不動産一括査定です。
複数社による査定額を比較することで、その不動産の売却予想額をより正確に把握しやすくなります。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
この記事の監修者
大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため現社に転職。
＜保有資格＞宅地建物取引士
