住宅ローン完済が見えてきた方も、抵当権の概要を把握すると共に、抵当権抹消や抵当権抹消までの手順を押さえておく必要があります。基本的な手順を理解して、「いつ」「どのように」行うのかタイミングを見極めておきたい方に本記事の参照をおすすめします。
本記事では、抵当権抹消をするときに気を付けておくべきポイントも交えながら、詳しく解説していきます。この記事を読むことで抵当権抹消の手順が分かり、手続きをスムーズに進められるでしょう。
1.抵当権ってなに？
抵当権とは、住宅ローン等を返済できなくなった場合の金融機関の損失を担保するため、購入した物件や土地に設定する権利のことです。簡単にいうと、不動産を差し押さえるために用いる権利のことを抵当権といいます。
抵当権が設定された物件や土地は、債務者である所有者が債務不履行になった場合、債権者に当たる金融機関によって売りに出されてしまうのです。
金融機関にとっては、抵当権を用いることで住宅の土地や建物を担保とすることができます。そのため、抵当権は債権者と住宅ローン等の契約を締結している期間にのみ効力が発生することを理解しておきましょう。
次に、住宅ローン等の契約終了時の抵当権の状態について解説します。
1-1.抵当権抹消とは
抵当権抹消とは、土地や物件に設定された抵当権を抹消することです。抵当権は、住宅ローン契約をしている間のみ効力が有効であるため、契約終了後に抵当権設定登記をし続ける必要はありません。そのため、住宅ローン完済後はすみやかに抵当権抹消の申請を行いましょう。債権者である金融機関に交付の申し出をすれば、抵当権抹消の書類が貰えます。抵当権抹消は、不動産所有者と債権者が共同して行わなくてはいけないので、時間を要する場合もあります。なるべく早く行いましょう。
住宅ローンを完済した物件を売りたい場合、抵当権を抹消しなければ売れません。物件を急いで売るときには、売り出し価格を下げざるを得ない面があり、売却までに時間をかけられるのであれば、高めの売り出し価格を設定できます。
このように、抵当権をそのままにしておくとさまざまなリスクを負うことに繋がるので、注意してください。
2.抵当権抹消が必要になる3ケース
ここまで、抵当権や抵当権抹消について解説しました。先述しましたが、住宅ローン完済後に抵当権を設定し続けると、さまざまなリスクを負うことになります。
リスクを負わないためにも、抵当権抹消が必要になる以下の3ケースを理解しておきましょう。
- 融資を受ける場合
- 不動産売却するとき
- 相続発生のとき
それぞれのケースを把握しておき、抵当権抹消登記を忘れず行いましょう。
2-1.ケース①融資を受けるとき
抵当権抹消が必要になる1ケース目は、新しく融資を受ける場合です。 担保となる所有物件に抵当権を設定し続けていると、審査する側が「お金を貸して返済してくれるのだろうか…」といったような不安を抱きます。
先述した通り、抵当権は住宅ローン等を返済できなくなった場合の損失を担保するものです。そのため、抵当権がそのまま付いていると、「借金がある方」と思われてしまうのです。
仮に完済していて抵当権抹消ができる状態であっても、抵当権付き物件を所有していたことを調べられると、いくら証明しようとしても説得力がありません。
証明するためには、抵当権抹消の申請と書類の提出も行わなくてはなりません。早ければ1週間程度で終わりますが、申請にてこずってしまった場合、いつ新しい融資を受けられるか分かりません。スムーズに新しい融資を受けるためにも、抵当権抹消は住宅ローン等の完済時に行いましょう。
2-2.ケース②不動産売却するとき
抵当権抹消が必要になる2ケース目は、抵当権が設定されている不動産を売却するときです。
不動産売却で抵当権抹消が必要になる理由は以下の通りです。
- 不動産を売却するときの審査が通らなくなる
- 買い主がその不動産についての借入金返済を遅延してしまうと、抵当権が実行されて所有権が失われる
- 売り主が不動産売却した資金で別の物件を購入しようとしたときに、手続きが手間になる
不動産売却では、購入者サイドのローン審査が行われることが多いため、抵当権付き物件を所有していることが知られます。その結果、購入者サイドのローン審査が通らなくなります。
上記のようなリスクがあるため、不動産売却を行いたいのであれば、住宅ローン等の完済後、必ず抵当権抹消を行いましょう。
2-3.ケース➂相続が発生するとき
抵当権抹消が必要になる3ケース目は、相続発生時です。相続時に抵当権抹消を行わなくてはならない理由は、抵当権が設定されたままだと不動産売却や新たな融資を受けることが難しくなり、相続した方の負担が重くなってしまうからです。
抵当権抹消を申請する方が複数いる場合は、全員で同時に抵当権抹消の手続きを行わなくてはなりません。
手続きを1人で行う場合は、抵当権抹消のタイミングは自分都合で変更できる上に、誰かと話し合いをする必要がなくなるため、負担は少なくなるでしょう。しかし、複数人の場合は1人が抵当権抹消を行わない意思表示をすれば、その方を説得する話し合いを設けるところから始まります。
時間や労力が圧倒的にかかるのは、抵当権抹消の申請者が複数人いる場合です。相続人に負担をかけないためにも、抵当権抹消は必ず行いましょう。
3.抵当権抹消までの手順
ここまで、抵当権抹消が必要な3ケースについて解説しました。次に、抵当権抹消までの手順をご紹介します。抵当権抹消は法務局へ作成書類を提出したのち、申請完了の手続きに進みます。その後、約1～10日の審査を経て、抵当権抹消をされて終了です。ここからは、抵当権抹消の手順について「あまりよく分からない」と感じている方に向けて下記の3つの手順を解説します。
- 金融機関から書類を貰う
- 提出書類の準備と作成
- 法務局へ作成書類を提出後、申請完了へ
それぞれの手順を理解し、抵当権抹消を順調に進めていきましょう
3-1.手順①融資先から書類を貰う
まず、抵当権抹消に関する書類を金融機関から貰いましょう。
抵当権抹消に関する書類を表でご確認ください。
| 書類 | 概要 |
|---|---|
| 登記済証または登記識別情報 | 抵当権を設定したときに、交付される書類 |
| 弁済書類 | 住宅ローン等が完済されたことを示す |
| 登記事項証明書 | ローンを契約した金融機関の登記事項証明書。 発行から3か月以内のものが必要 |
| 委任状 | 金融機関が抵当権抹消に必要な手続きを委任する書類 |
それぞれの書類には有効期間や的確な目的があるため、1つでも紛失してしまうと、手順1からのやり直しになります。
特に、登記事項証明書は発行から3か月以内のものが有効になるため、書類が届いたらすぐに抵当権抹消の手続きに進みましょう。
また、抵当権抹消は債権者と不動産所有者の両方の申請が必要です。委任状は、同時に進めているという意思表示でもあるので、必ず所持しておきましょう。
3-2.手順②提出書類の準備と作成
次に、手順①で金融機関から送付された書類に加えて提出する書類の準備と作成を行いましょう。
提出書類として、手順①では送付されてこない抵当権抹消登記申請書といった書類を作成する必要があり、法務局のサイト内で雛形をダウンロードできます。
抵当権抹消を早く行いたいと考えている方は、オンライン申請を行うと時間短縮に繋がります。抵当権抹消登記申請書で書く必要がある内容は以下の通りです。
| 表示項目 | 概要 |
|---|---|
| 原因 | 住宅ローンを完済した日を記載 |
| 抹消すべき登記 | 登記情報を参照して記載 |
| 権利者 | 債務者の氏名・住所 |
| 申請日の情報 | 不動産を管轄する法務局にあてた申請日 |
| 申請人兼義務者代理人 | 申請する人の情報 |
| 登記免許税 | 不動産所有数×1,000円 |
| 不動産の表示 | 登記情報を参照して記載 |
また、物件を所有している方の登記上で登録した氏名や住所が抵当権抹消の申請時と異なっている場合は、所有権登記名義人表示変更登記が必要になります。
所有権登記名義人表示変更登記が必要の場合、役所で住民票か戸籍謄本の書類を貰わなくてはなりません。
手順②では、作業に時間を要してしまうので余裕を持って進めましょう。
3-3.手順③法務局へ作成書類を提出後、申請完了へ
最後に、法務局へ手順①②で準備した書類を提出しましょう。提出方法は、郵送でも直接持参しても問題ありません。
とはいえ、郵送の場合は書類に不備があったときにやり取りに時間がかかってしまうため、手続きが遅れてしまいます。
抵当権抹消を素早く終わらせるためにも、法務局に直接訪れましょう
郵送や直接訪れる場合は、所有している不動産を管轄している法務局に行ってください。住んでいる場所と所有している不動産が異なっている場合、住んでいる場所の管轄している法務局に訪れてやり取りができなかったといったケースが多くなっています。書類を提出する法務局を間違わないためにも、不動産を所有している管轄の法務局をあらかじめ調べておきましょう。
また、直接法務局に訪れる場合は、登記申請に使用した印鑑や写真付き本人確認証が必要ですので忘れないようにしましょう。
4.抵当権抹消をしなかったらどうなる？
ここまで、抵当権抹消までの手順について解説しました。ここからは、抵当権抹消を行わない場合、どういった問題が起こるのかについて解説します。
抵当権抹消を行わなければ、申請が必要になったとき、すぐに処理を進めることができず、手間がかかります。
また、新しいローンが組めなくなる等のリスクが発生してしまうため、必ず抵当権抹消は行いましょう。ここからは、「抵当権抹消が必要になったときに手間がかかる」「新たにローンが組めなくなる」をそれぞれ詳しく解説していきます。
4-1.抵当権抹消が必要になったときに手間がかかる
抵当権抹消を行わなければ、いざ抵当権抹消が必要になったときに手間がかかります。
手間がかかる理由は以下の通りです。
- 債権者である金融機関の経営体制や代表者が変わると、変更の履歴をすべて書類として集める必要がある
- 書類には期限があるため、有効期限が切れてしてしまうと再発行が必要になる
- 所有者・抵当権者の氏名や住所が変わっている場合は、役所から住民票や戸籍謄本を取り寄せる必要がある
住宅ローン等を完済後すぐに抵当権抹消申請を行えば、書類が有効期限切れになっていたり紛失していたりする可能性は少なくなります。
また、債権者である金融機関の経営体制や代表者が変更されている可能性も低いでしょう。
多くの場合、抵当権抹消しなくてはと気付くときには、抵当権設定時からかなり時間がたっています。そのため、氏名や住所が変わっていたり書類の有効期限が切れる・紛失したりすることがあります。
時間や労力がかかる手間を防ぐためにも、抵当権抹消はすぐに行うことを推奨します。
4-2.新たにローンが組めなくなる
抵当権抹消を行わなければ、新たなローンは組めません。先述した通り、住宅ローン等を完済すれば、抵当権の効力はなくなります。しかし、抵当権抹消を行わなければ、登記上には抵当権付き物件として情報が残り続けるため、審査が通りにくくなります。
審査が通らなかったときに「ローンを完済していて抵当権は消えている」と訴えても、効力はありません。自分が希望しているタイミングでローンを組めなくなることは、かなりの痛手となるはずです。
これからの人生をスムーズに進めていくためにも、抵当権の効力がなくなったタイミングで抵当権抹消を行いましょう。
5.抵当権抹消は自分で進められる場合とそうでない場合に分かれる
ここまで、抵当権抹消を行わなかった場合のリスクについて解説しました。
最後に、抵当権抹消を「自分で進められる場合」「そうでない場合」にわけて、それぞれの違いについて解説します。
5-1.自分で抵当権抹消を進める場合
住宅ローン等の借入金を完済した後は、自分で抵当権抹消を進めることが可能です。
手順は以下の通りです。
- 抵当権抹消で必要になる書類収集
- 書類に必要事項記入、作成を行う
- 不動産を管轄している法務局に郵送か直接訪れて提出
自分で抵当権抹消を続ける場合は、先ほど紹介した手順通りです。
抵当権抹消にかかる費用は、3,000～4,000円程度が相場となっています。また、手続き期間は1日〜10日程度になるので、急ぎの抵当権抹消を考えている方は、抵当権の効力が切れる前から準備をしておきましょう。
抵当権抹消を忘れていた場合でも自分で進めることは可能ですが、書類収集や作成にかなりの手間と時間を要してしまいます。
抵当権抹消は完済したタイミングに行うのが最も簡単ですので、忘れないようにしてください。
5-2.自分で抵当権抹消が進められない場合
抵当権が設定されている不動産を売却し、売却代金で残債を一括返済する場合は、自分で抵当権抹消は進められません。抵当権抹消の取り引きをスムーズに成功させるためにも、司法書士への依頼が必要です。金融機関から受け取った書類を渡すことで、抵当権抹消を進められます。
抵当権抹消を司法書士に依頼することで、法務局とのやり取りが不要になるため、手間が省けるでしょう。
費用は、15,000～20,000円が相場で、自分で行う場合に上乗せされます。
とはいえ、司法書士に依頼することで手間ひま、時間、労力を節約することができるのでおすすめです。
6.抵当権抹消は必ず行おう！
本記事では、抵当権や抵当権抹消の概要・手順・抵当権抹消が必要になる3つのケースについてご紹介しました。
抵当権抹消は、抵当権の効力がなくなったときに行うのがベストです。本記事で紹介した手順を参考にしながら、抵当権抹消を行ってください。
Q.抵当権ってなんですか？抹消とは？
A.抵当権とは、ローン返済を金融機関に担保するために、購入した物件や土地に設定できる権利のことです。一方、抵当権抹消とは、土地や物件にある抵当権を抹消することです。
抵当権をそのままにしておくとさまざまなリスクを負うことに繋がるので、注意してください！
Q.抵当権抹消をしなかったらどうなるの？
A.直接的な被害を受ける可能性は低いですが、いざ申請が必要になったときに手間と時間がかかるでしょう。新しいローンが組めなくなるリスクもありますので、抵当権抹消は早めに行っておくことをおすすめします。
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この記事の監修者
不動産鑑定士 宅地建物取引士 日本証券アナリスト協会検定会員（CMA） 相続診断士 J-REC公認不動産コンサルタント
名古屋市立大学薬学部卒。大学在学中に不動産鑑定士２次試験合格。日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や不動産証券化業務に従事。その後外資系不動産ファンド等にて物件購入・管理・経営企画等業務に従事。約20年間の鑑定・宅地建物取引業の経験を活かし、2020年に不動産パートナーズ株式会社を設立し、代表取締役に就任。同社では、不動産鑑定業・宅地建物取引業に加え、不動産専門の相続診断士として活動を行う。
地元の高円寺では、地域貢献活動を行い、高円寺氷川神社氏子青年会の副会長を務める。
