「インスペクション」とは、不動産を売却または購入する前に建物の状態を専門家に調査してもらう「建物状況調査」や「住宅診断」を意味します。インスペクションを実施することで、売主・買主間のトラブルを防止できるなど複数のメリットがあります。今回は、インスペクションの基本的な知識から実施の流れまで解説します。
1.インスペクションとは？必要性や法改正について解説
インスペクションとは、中古住宅を売却または購入する際の「建物状況調査」や「住宅診断」のこと。建築士の資格を持った人が、第三者の立場から住宅の劣化状況や修繕が必要な箇所・時期などを調査します。
また、インスペクションと似た言葉に「ホームインスペクション」というものがあります。2つの定義はまったく同じではありませんが、どちらも専門知識を持った人に建物の調査を依頼することを意味します。
インスペクションに関連する機関の公式サイトにおける、インスペクション・ホームインスペクションの定義は以下の通りです。
- インスペクション：既存住宅の点検・調査、建物状況調査（国土交通省）
- ホームインスペクション：住宅診断（NPO法人 日本インスペクターズ協会）
ただし、それぞれの定義は専門機関によって異なるので、インスペクションを依頼する際は、どのような調査をしてもらえるのか「内容」を確認すると失敗を防げるでしょう。
なおこの記事では、混乱を防ぐために、「インスペクション＝ホームインスペクション」として解説していきます。
1-1.インスペクションが必要な理由は？
インスペクションを実施する主な目的は、不動産売買取引におけるトラブル防止です。
中古住宅を購入する人は、建物を確認しただけでは売主がそれまでどのようなメンテナンスを行ってきたのか把握しにくくなっています。売主側に専門知識がなければ、住宅の隠れた不具合を事前に把握して買主に説明することも困難です。
しかし、メンテナンス状況によっては雨漏りやシロアリ被害による柱の腐食など、買主が実際に住んでみないとわからないような大きな欠陥が隠れている場合があります。
そのようなリスクを取り除くために、インスペクションによって専門家が建物の状況を確認する方法が有効です。
1-2.インスペクションに関する法改正と今後
インスペクションは、まだ日本で広く普及していないため、馴染みがない人もいるでしょう。しかし、欧米の不動産売買取引では、インスペクションを実施することが一般的です。
この点において欧米に後れをとっている日本ですが、日本でも平成30年に宅地建物取引業法（宅建業法）が一部改正されて以降、インスペクションが急速に広まっています。
日本では、新築に価値の高さを感じる人が多く、実際の中古住宅の流通量も欧米諸国に比べて低くなっています。
宅建業法の改正は、インスペクションが広く普及して中古住宅市場が活性化することを目指すためのものです。法改正をきっかけに、今後もインスペクションがさらに普及すると考えられるでしょう。
なお、宅建業法の改正では、宅地建物取引業者が不動産売買の仲介をする際、以下のことが義務化されました。
- 媒介契約を締結する際、インスペクション事業者の紹介に関する事項を記載した書面を売主に交付する
- インスペクションを実施した場合、重要事項説明をする際に、インスペクション結果の概要を買主に説明する
- 売買契約を締結する際、建物の状況について売主・買主が確認した旨を書面で交付する
上記は、不動産売買を仲介する不動産会社に対する義務ですが、このような法改正について理解を深めておくと、トラブル防止の一助となるでしょう。
2.インスペクションを実施するメリット【売主・買主別】
2-1.売主がインスペクションを実施するメリット
売主がインスペクションを実施するメリットとして、以下の2点が挙げられます。
- 買主が見つかりやすい
- 契約後のトラブルを防止できる
不動産を売却する際は、売却活動をするなかで買主を探します。買主が見つからずに売却期間が長引くと、価格の値下げを強いられるケースがあるため注意が必要です。
売却活動前にインスペクションをすると買い手の不安を取り除くことができるため、早く買主が見つかる可能性があります。短期間で売却できると、相場かそれ以上の価格で売却できる可能性も高くなるでしょう。
また、民法において、不動産を売却する売主は契約不適合責任という責任を負っています。契約不適合責任とは、対象の不動産が契約内容と一致しない場合、相違している部分について責任を負うというものです。
買主が引っ越した後に住宅の欠陥が見つかった場合、欠陥を修繕する、建物の価格を値引きするなどの対応が必要となる可能性があります。インスペクションを実施することで、そのような契約後のトラブルなどを軽減できるのです。
2-2.買主がインスペクションを実施するメリット
買主がインスペクションを実施するメリットには、以下の2点が挙げられます。
- 購入時の不安を解消できる
- 購入後の修繕費用を把握しやすい
不動産を手放す売主と違って、購入する買主には長期的に大きなリスクがあります。インスペクションをすることで不動産の欠陥や修繕箇所を把握できるため、安心して購入できるでしょう。
また、建物を長期にわたって良い状態に保つためには、定期的にメンテナンスすることが大切です。インスペクションでは、修繕が必要な時期や費用を事前に確認できるため、購入後の修繕計画を立てやすくなります。
3.インスペクションを実施するデメリット
ここでは、インスペクションをするデメリットを解説します。メリットと併せて確認しておきましょう。
3-1.費用がかかる
インスペクションは専門家に依頼するため、それなりの費用がかかります。費用は建物の種類や内容、依頼先によって異なりますが、相場はおおよそ5～10万円です。
一般的には見積もりをとってから正式に依頼するので、インスペクションを検討している人は複数社へ見積もりを依頼してみるとよいでしょう。
3-2.値引き交渉を求められるケースがある
売主がインスペクションを実施した場合、買主から値引き交渉を求められるケースがあります。
不動産には、地域によって目安の相場があります。しかし、不動産の価格は地域だけでなく、建物の劣化状況や周辺環境など、不動産の個別の事情によっても大きく変動する仕組みです。そのため、インスペクションの結果、建物の劣化が進んでいたとすると、買主からの値引き交渉の材料となる場合があります。
ただし、インスペクションのメリットで解説した通り、売主には契約不適合責任があります。不具合を確認せずに売却すると、後に大きなトラブルに発展する可能性があるため、不安な場合はインスペクションを実施することをおすすめします。
4.インスペクションの流れ
インスペクションを実施する流れは、以下の通りです。
- STEP1：問い合わせ・見積もり
- STEP2：日程調整
- STEP3：申し込み・ホームインスペクション業者へ書類送付
- STEP4：現地調査
- STEP5：調査報告・報告書の受領
- STEP6：代金の支払い
上記のように、インスペクションの業者に問い合わせてから終了するまで、ある程度日数がかかります。インスペクションを検討している人は、早めに業者へ連絡すると不動産取引をスムーズに行えるでしょう。
5.まとめ：インスペクションとは「建物状況調査」や「住宅診断」のこと！
不動産売買取引のトラブルを防止するためにはインスペクションが効果的です。費用はかかりますが、インスペクションを実施しないことで後に莫大な修繕費がかかるケースもあるため、費用と時間に余裕がある人はインスペクションを行うことをおすすめします。
Q.インスペクションにはどんなメリットがありますか？教えてください！
A. 売主はインスペクションを行うことによって、買い手の不安を取り除くことができるため、買主を見つけやすくなります。一方で、買主は、購入時に不動産の欠陥や修繕箇所を把握できるため、安心して購入することができます。また、双方にとって、契約後のトラブルを未然に防止、軽減できるというメリットがあります。
Q.インスペクションには費用がいくらかかりますか？気になります！
A.相場で5万〜10万円かかります。建物の種類や依頼先によって費用が変わります。複数社に見積もりを依頼してみるのがおすすめです。
おうちクラベルの無料一括査定なら、カンタン60秒で大手から地域密着不動産会社まで、複数社の査定価格をまとめて比較することができます。
