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\n\n\nここでは、不動産の売却時に把握しておきたい7つの注意点を解説します。\n\n\n\n
注意点①売却方法をよく考える\n\n\n\n
不動産の売却方法は、大きく分けて「一般的な不動産売却」「不動産会社が買い取る方法（買取）」「任意売却」の3つがあります。売却方法の基本的な特徴を理解したうえで自分に合った方法を選ぶことが大切です。\n\n\n\n
まず一般的な不動産売却とは、仲介による売却のことを指します。不動産会社と媒介契約を結んだうえで、売却活動を進めていきます。売却までにかかる期間は4～6ヶ月程度を見込んでおく必要がありますが、相場に近い価格で売却したい方におすすめの方法です。\n\n\n\n
次に買取についてですが、仲介よりも早期に売却できるという特徴があります。急な転勤や家族の介護などで住み替えが必要な場合におすすめの方法であり、不動産会社に直接買い取ってもらうことができます。\n\n\n\n
売却価格は相場の7割ほどとなりますが、仲介手数料がかからないため物件によっては買取が良いケースもあるでしょう。ただし、すべての物件が買取対象となるわけではないため、買取を希望するときは早めに不動産会社に相談をしてみましょう。\n\n\n\n
そして、任意売却とは住宅ローンの返済が難しくなったときに利用する方法です。住宅ローンを組んでいる金融機関の同意が得られれば、住宅ローンが残っていても売却することができます。\n\n\n\n
金融機関の承諾を得ること以外は、仲介による売却手順と変わらないため、相場に近い価格で売却できる可能性があります。金融機関の担当者とのやりとりも必要なため、通常の売却よりも多くの時間がかかるため、早めに行動するようにしましょう。\n\n\n\n
また、少し特殊な方法としてリースバックという選択肢もあります。不動産会社や金融機関などに物件を買い取ってもらい、売却後も賃料を支払うことでそのまま同じ物件に住み続けられる方法です。\n\n\n\n
一口に売却といっても、さまざまな方法があるため自分に合った売却方法を選んでみましょう。\n\n\n\n
注意点②不動産価格の相場を調べておく\n\n\n\n
不動産の売却で損をしないためには、どの程度の価格で売却できるのかを把握しておくことが重要です。不動産会社に査定を依頼すれば大まかな目安は分かりますが、提示された査定額が適正なものであるかを判断する基準を知っておくことも必要だといえます。\n\n\n\n
インターネットを通じて、自分でも相場を調べる方法があるため、気になるときには事前に調べてみると良いでしょう。調べる方法としては、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を利用したり、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」を使ったりする方法があります。\n\n\n\n
どちらのサイトも無料で誰でも利用でき、周辺エリアの類似物件の取引価格や基準地価・公示地価などが分かるため、物件を売却したときの目安を把握することに役立つでしょう。不動産価格には定価というものが存在しないため、実際に取引が行われた価格が相場を考えるうえでの目安となります。\n\n\n\n
複数のデータを比較してみることで、売却予定の物件価格の相場をきちんと把握できるでしょう。\n\n\n\n
注意点③売却するために費用がかかる\n\n\n\n
不動産を売却するときは「いくらで売却できそうか」という点にばかり意識が向いてしまいがちですが、売却を行うにあたって負担しなければならない費用があります。主な費用についてまとめると、次のものが挙げられます。\n\n\n\n
| 費用項目\n | ポイント\n | 金額の目安\n\n |
|---|---|---|
| 仲介手数料\n | 売買契約が成立したときに、不動産会社に支払う成功報酬\n | 取引額×3％＋6万円＋消費税\n\n |
| 印紙税\n | 売買契約書に貼付する収入印紙の費用\n | 契約金額によって異なる\n\n |
| 登録免許税\n | 抵当権を抹消するための費用\n | 契不動産1個あたり1,000円\n\n |
| 司法書士に支払う報酬\n | 登記手続きを司法書士に依頼したときの費用\n | 抵当権抹消登記であれば1～2万円程度。権利関係が複雑になると費用がかさむ\n\n |
| 繰り上げ返済の事務手数料\n | 繰り上げ返済の事務手数料\n | 金融機関によって異なるものの、3～4万円程度\n\n |
| そのほかの費用\n | 解体費用・引っ越し代・ハウスクリーニング費用など\n | 金必要に応じて発生する\n\n\n\n\n\n\n\n 売却にあたってかかる費用は現金でやりとりするものも多く、支払うタイミングもそれぞれ異なります。不動産会社の担当者に質問をして、どの時期にいくらかかるのかを明確にしておきましょう。\n\n\n\n 注意点④売却する土地の名義と状態を確認しておく\n\n\n\n売却予定の不動産の名義が、誰になっているのかを事前に確認しておくことが大切です。不動産は名義人でなければ売却できないため、必要な準備を整えてから売却活動を進める必要があります。\n\n\n\n 相続などで親の不動産を引き継いだときには、相続登記を法務局で行ってスムーズに売却ができるようにしておきましょう。また、再建築不可の物件の場合は更地にしてしまうと新たに建物を建てられなくなるため、あらかじめ物件の状態を調べておきましょう。\n\n\n\n 注意点⑤相続登記\n\n\n\n前述のとおり、相続によって不動産を引き継ぐときは、名義人を売却する本人に変更しておく必要があります。名義人が亡くなった家族や親族のままだと売却できないため、事前に相続登記を行いましょう。\n\n\n\n 相続人が複数いて権利関係が複雑な場合は、自ら手続きを行うことに負担を感じるものです。そのような場合は司法書士などの専門家に依頼して、スムーズに相続手続きが行えるようにすることが大事です。\n\n\n\n 注意点⑥住宅ローンが残っているか確認しておく\n\n\n\n不動産を売却するときには、抵当権が設定されたままでは売却することができません。物件を買主に引き渡す前までに、住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があります。\n\n\n\n ただし、完済を行うための資金として物件の売却代金を用いることはできるため、どれくらいの金額で売却できるのかを把握しておくことが重要です。不動産会社に査定依頼を行うことで、売却活動や売却方法の方向性を決めやすくなるでしょう。\n\n\n\n 住宅ローンの残高は金融機関から送られてくる明細書で確認をするか、直接問い合わせることによって確かめることができます。物件の売却を検討するときは、早めに住宅ローンの残高をチェックしておきましょう。\n\n\n\n 注意点⑦共有名義\n\n\n\n売却予定の不動産が親から相続したものである場合、兄弟姉妹などと共有名義になっていることもあります。共有名義となっているときは、名義人全員の承諾がなければ不動産を売却することができません。\n\n\n\n 名義人が複数いる場合には話し合いに時間がかかることもあるため、早めに行動するほうが良いでしょう。ほかの名義人の持分を買い取ったり、売却した代金をどのように分割したりするかなど、後からトラブルが起こらないように対応するのが重要です。\n\n\n\n 不動産の売却は2つの流れに分けられる\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/48_03-1024x682.jpg\") \n\n\n不動産を売却するまでの流れとしては、売り出し前と売り出し後の2つに分けることができます。それぞれの流れについて、ポイントとなる部分を解説します。\n\n\n\n 売り出し前の流れ\n\n\n\n売り出し前の流れとしては、相場調査・査定依頼・不動産会社の選定・不動産会社との契約が挙げられます。どのような点に気をつけるべきかをみていきましょう。\n\n\n\n 相場調査 査定依頼 不動産会社の選定 不動産会社との契約 注意すべき点としては、担当者から勧められるままに契約を結ばないことです。納得していない状態のまま契約を結んでしまうと、いつまでも物件が売れない状態が続いてしまい、後から悔やむ可能性があるからです。\n\n\n\n 売り出し後の流れ\n\n\n\n売り出し後の流れとしては、内覧対応・売買契約の締結・確定申告が挙げられます。各手続きの注意点を解説します。\n\n\n\n 内覧対応 売買契約の締結 物件に何か不具合がみつかれば、民法に定められた契約不適合責任によって、買主は売主に対して修繕や返金を求めることができます。後のトラブルを招いてしまわないためにも、事前にきちんと説明を行い、売買契約書にどの範囲までの補償を行うのかを明記しておきましょう。\n\n\n\n 確定申告 申告期限を過ぎてしまうと、加算税や延滞税などのペナルティを課せられる場合があるため、期限内にきちんと確定申告を行うのが重要です。\n\n\n\n 余裕を持った行動が必要\n\n\n\n不動産の売却は一般的に早くても4～6ヶ月程度はかかるといわれています。売却予定の不動産に対するニーズがあまりない場合には、思った以上に時間がかかることもあるため、できるだけ早めに売却活動をスタートして売却後のスケジュールに影響が出ないようにしましょう。\n\n\n\n マイホームを売却するときは先に引っ越しを済ませておけば、ハウスクリーニングを行ったり不具合のある箇所の修繕を進めやすくなったりするため、早めに売却できる可能性が高まります。一方で、売却できるまでは新たに移り住んだ物件の家賃がかかるため、売却時期の目途や引っ越しのタイミングを細かくチェックしておきましょう。\n\n\n\n 売却前に決めておくべきこと\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/48_04-1024x683.jpg\") \n\n\n売却前に先に決めておくべきことを整理すれば、スムーズに売却活動を進められるでしょう。どのような点に気をつけるべきかを解説します。\n\n\n\n 財産配分\n\n\n\n不動産を売却した後に離婚することが決まっているケースでは、財産分与の取り決めを行うだけでなく、住宅ローンの残債をどのように負担するかを決めておきましょう。\n\n\n\n 配偶者との認識にズレが生じないように、きちんと話し合いを行ったうえで書面に残しておくことが大切です。不動産を売却してからでは話し合いの機会を作ること自体が大変な場合もあるため、しっかり向き合ってみましょう。\n\n\n\n 資金管理\n\n\n\n不動産を売却した後に住み替えを決めているのであれば、居住中の住宅を先に売る（売り先行）のか、新居を先に購入する（買い先行）のかを決めておくのが大切です。売り先行の場合は売却代金を先に確保してから新居選びを行えるため、資金繰りに関する負担を軽減できます。\n\n\n\n 一方、買い先行の場合は新居選びに十分な時間をかけられますが、売却代金を得る前に新居を購入しなければならないため、資金繰りに悩んでしまうことがあるでしょう。売却を希望する時期やその後のライフプランニングを踏まえて、どちらにすべきかを考えてみてください。\n\n\n\n リノベーション\n\n\n\n古い家を売却するときには、少しでも売却しやすくするためにリノベーションや家の解体に取り組む場合もあります。気をつけておきたい点としては、リノベーションや解体にかかった費用を売り出し価格にそのまま転嫁できるわけではない点です。\n\n\n\n リノベーションによって間取りの変更を行ったとしても、必ずしも購入希望者が気に入ってくれるとはかぎりません。むしろ、売り出し価格を下げる原資としてその分の費用を充てるほうが、スムーズな売却につながることもあるでしょう。\n\n\n\n まずはそのままの状態で売り出し、しばらく経っても反応がみられない場合にリノベーションや家の解体を検討してみましょう。不動産会社の担当者の意見も交えながら決めてみてください。\n\n\n\n 不動産会社の選び方と契約時の注意点\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/48_05-1024x682.jpg\") \n\n\n不動産売却を成功に導くには、不動産会社選びが重要だといえます。不動産会社を上手に選ぶポイントや優秀な担当者を見極めるコツ、媒介契約の種類などを解説します。\n\n\n\n 後悔しない不動産会社を選ぶポイント\n\n\n\n不動産会社選びで大事なポイントになる部分は、成約実績や得意ジャンル、企業規模などが挙げられます。できるだけ高く不動産を売却したいと考えるならば、売却予定の物件と類似した成約実績のある会社を選んでみましょう。\n\n\n\n また、会社によって得意とする物件の種別は違ってくるため、戸建ての売却を希望するなら戸建ての取引に強みを持った会社に依頼をしてみてください。そして、企業規模については大手企業であれば全国に支店があるため、大きなネットワークのなかから買主をみつけてくれる可能性が高くなります。\n\n\n\n 一方、地域密着型の会社であれば地域の事情に詳しい面があるため、独自のネットワークを駆使して買主を探してくれるはずです。それぞれに良さがあるため、自分にどちらが合っているかを見極めるためにも複数の会社を比較してみましょう。\n\n\n\n |
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