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\n\n\n不動産査定とは「家や土地などの不動産が、いくらで売れるのか？」を不動産会社に算出してもらうことです。たいていの不動産会社では無料で査定を行っています。\n\n\n\n
なぜ、査定が無料なのかというと、不動産会社は査定後に売主と媒介契約を結び、物件を売却することによって媒介手数料を得られるというメリットがあるからです。営業の一環として行うため、一般的には査定の費用はかかりません。\n\n\n\n
ただ、不動産会社により査定価格には違いがあるため、複数社の査定価格を調べるほうが良いでしょう。少しでも高めの金額でご自宅を売却できる可能性が広がります。\n\n\n\n
なお、査定価格がそのまま売却価格と同じになるとは限りません。媒介契約を結んだ不動産会社が、実際に営業活動を進めていくなかで買主が値引きを希望する可能性もあります。あくまでも、目安の金額ということを念頭に置いてください。\n\n\n\n
一般的な不動産査定の方法は大きく分けて2つ！\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/4_69_03-1024x682.jpg\")
\n\n\n不動産査定の方法は大きく分けると、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。\n\n\n\n
まずは、机上査定をして大体の目安金額を割り出し、依頼する方向にまとまりそうなら訪問査定をして正確に売却価格を算出するのが一般的です。\n\n\n\n
ここでは、「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法について、それぞれ解説をします。\n\n\n\n
方法①机上査定\n\n\n\n
机上査定とは、所在地や築年数や広さなどの不動産情報から計算して金額を出す方法です。周辺の類似物件で実際に取引された価格や、国土交通省が公表している公示価格などの情報も参考にします。\n\n\n\n
ヒアリングや事前アンケートで物件情報を得るため、実際に現場に行くことはありません。メールでの査定もでき、自宅がどのくらいの価格で売却できるのかを気軽に調べられます。\n\n\n\n
不動産情報のみをもとにして算出するため、依頼してから早くて3日、遅くても1週間程度で査定価格が算出されるのもメリットです。ただし、机上査定で算出された価格は正確な価格ではなく、あくまでも概算となります。下調べとして目安の価格を知りたい場合に向いているでしょう。\n\n\n\n
方法②訪問査定\n\n\n\n
訪問査定は不動産会社の担当が実際に現地を訪れて、物件価格を正確に査定する方法です。\n\n\n\n
日当たりや風通しなどの環境や周辺施設・道路の状況、物件内部の損耗度、所有者がどんな人なのかなど、データだけでは分からない要素を細かく査定します。基本的な物件情報に実際に目でみた情報を加えられるため、さらに正確な査定価格を得られるのがメリットです。1年以内に売却することが、ほぼ決まっている方に向いているといえるでしょう。\n\n\n\n
ただ、机上査定と違い、査定にはある程度の日数がかかるのが一般的です。訪問査定自体は数十分程度で完了しますが、細かく査定するため時間がかかってしまいます。また、訪問する際には、不動産会社と売主のスケジュール調整も必要です。訪問査定を選ぶときは、スケジュールに余裕を持たせて依頼するのをおすすめします。\n\n\n\n
不動産査定価格の3つの算出方法\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/4_69_04-1024x682.jpg\")
\n\n\n不動産の査定価格の算出方法には、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3つがあります。所有している物件の種類により、適切な算出方法を選ぶことが必要です。ここでは、それぞれの特徴や算出の方法について解説をしましょう。\n\n\n\n
方法①収益還元法\n\n\n\n
収益還元法とは、対象となる不動産が「将来どのくらいの利益が出るのか？」を知りたいときに算出する査定方法です。一般的に、アパートやマンションなどの収益用物件の資産価値を調べるために利用します。ベースとなるのは家賃収入の金額です。\n\n\n\n
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類の算出方法があり、それぞれ特徴や算出方法に違いがあります。\n\n\n\n
「直接還元法」とは、一定期間の純収益（1年が一般的）を還元利回りで割ることで収益価格を求める方法です。計算式は以下のようになります。\n\n\n\n
【査定額＝純収益÷還元利回り】\n\n\n\n
計算の仕方が簡単なため、最もポピュラーな手法といえるでしょう。\n\n\n\n
一方、「DCF法（Discounted Cash Flow法）」は、一定の期間ごとの収益をもとに詳細に算出する査定方法です。計算式がやや複雑ですが、不動産投資信託や金融機関など正確性を求められる機関では、DCF法によって鑑定評価することが原則とされています。なお、DCF法も評価の対象となる土地は、商業地の一部に限られています。\n\n\n\n
方法②取引事例比較法\n\n\n\n
取引事例比較法は、実際に取引された事例の価格をベースにして算出する方法です。土地やマンションなどを査定するときに利用します。\n\n\n\n
査定する不動産と条件が類似する取引事例を多く集めて、いくつかを選び出し、必要に応じて売買対象地との立地条件の比較や時点修正などを行うのがポイントです。査定する物件との環境をプラスマイナスして正確な査定価格を算出します。\n\n\n\n
査定方法の計算式は以下の通りです。\n\n\n\n
【査定額＝事例物件の価格×査定物件の評点×査定物件の面積】\n\n\n\n
実際に売却できた価格のため、現実味があるといえるでしょう。一般的に取引事例比較法で算出された価格は説得力のある価格とされています。\n\n\n\n
ただ、精度の高い査定価格を算出するには、なるべく多くの事例を取り上げて求めることが必要です。物件の個別性もよく理解したうえで、価格の傾向として参考にしましょう。\n\n\n\n
方法➂原価法\n\n\n\n
原価法は不動産の再調達原価（新たに新しい建物を建てたときにかかる建築費用）をベースにして、対象不動産の査定価格を求める方法です。戸建ての建物の算出によく使われる査定方法で、再調達原価から築年数分をマイナスして査定価格を算出します。再調達原価が明確に分かり、減価修正をきちんと行えるときに有効な方法です。\n\n\n\n
査定方法の計算式は以下の通りです。\n\n\n\n
【査定額＝再調達原価－減価額】\n\n\n\n
建物など再調達原価が明確に分かり、減価修正が可能な不動産に向いていますが、既成市街地など再調達価格が割り出しにくい不動産には不向きといえます。ただし、対象不動産が土地のみのケースでも、再調達原価を適切に求められるときには有効です。\n\n\n\n
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\n\n\n不動産査定の方法は大きく分けると、「机上査定」と「訪問査定」の2つがあります。\n\n\n\n
まずは、机上査定をして大体の目安金額を割り出し、依頼する方向にまとまりそうなら訪問査定をして正確に売却価格を算出するのが一般的です。\n\n\n\n
ここでは、「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法について、それぞれ解説をします。\n\n\n\n
方法①机上査定\n\n\n\n
机上査定とは、所在地や築年数や広さなどの不動産情報から計算して金額を出す方法です。周辺の類似物件で実際に取引された価格や、国土交通省が公表している公示価格などの情報も参考にします。\n\n\n\n
ヒアリングや事前アンケートで物件情報を得るため、実際に現場に行くことはありません。メールでの査定もでき、自宅がどのくらいの価格で売却できるのかを気軽に調べられます。\n\n\n\n
不動産情報のみをもとにして算出するため、依頼してから早くて3日、遅くても1週間程度で査定価格が算出されるのもメリットです。ただし、机上査定で算出された価格は正確な価格ではなく、あくまでも概算となります。下調べとして目安の価格を知りたい場合に向いているでしょう。\n\n\n\n
方法②訪問査定\n\n\n\n
訪問査定は不動産会社の担当が実際に現地を訪れて、物件価格を正確に査定する方法です。\n\n\n\n
日当たりや風通しなどの環境や周辺施設・道路の状況、物件内部の損耗度、所有者がどんな人なのかなど、データだけでは分からない要素を細かく査定します。基本的な物件情報に実際に目でみた情報を加えられるため、さらに正確な査定価格を得られるのがメリットです。1年以内に売却することが、ほぼ決まっている方に向いているといえるでしょう。\n\n\n\n
ただ、机上査定と違い、査定にはある程度の日数がかかるのが一般的です。訪問査定自体は数十分程度で完了しますが、細かく査定するため時間がかかってしまいます。また、訪問する際には、不動産会社と売主のスケジュール調整も必要です。訪問査定を選ぶときは、スケジュールに余裕を持たせて依頼するのをおすすめします。\n\n\n\n
不動産査定価格の3つの算出方法\n\n\n\n\n\n\n不動産の査定価格の算出方法には、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3つがあります。所有している物件の種類により、適切な算出方法を選ぶことが必要です。ここでは、それぞれの特徴や算出の方法について解説をしましょう。\n\n\n\n
方法①収益還元法\n\n\n\n
収益還元法とは、対象となる不動産が「将来どのくらいの利益が出るのか？」を知りたいときに算出する査定方法です。一般的に、アパートやマンションなどの収益用物件の資産価値を調べるために利用します。ベースとなるのは家賃収入の金額です。\n\n\n\n
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類の算出方法があり、それぞれ特徴や算出方法に違いがあります。\n\n\n\n
「直接還元法」とは、一定期間の純収益（1年が一般的）を還元利回りで割ることで収益価格を求める方法です。計算式は以下のようになります。\n\n\n\n
【査定額＝純収益÷還元利回り】\n\n\n\n
計算の仕方が簡単なため、最もポピュラーな手法といえるでしょう。\n\n\n\n
一方、「DCF法（Discounted Cash Flow法）」は、一定の期間ごとの収益をもとに詳細に算出する査定方法です。計算式がやや複雑ですが、不動産投資信託や金融機関など正確性を求められる機関では、DCF法によって鑑定評価することが原則とされています。なお、DCF法も評価の対象となる土地は、商業地の一部に限られています。\n\n\n\n
方法②取引事例比較法\n\n\n\n
取引事例比較法は、実際に取引された事例の価格をベースにして算出する方法です。土地やマンションなどを査定するときに利用します。\n\n\n\n
査定する不動産と条件が類似する取引事例を多く集めて、いくつかを選び出し、必要に応じて売買対象地との立地条件の比較や時点修正などを行うのがポイントです。査定する物件との環境をプラスマイナスして正確な査定価格を算出します。\n\n\n\n
査定方法の計算式は以下の通りです。\n\n\n\n
【査定額＝事例物件の価格×査定物件の評点×査定物件の面積】\n\n\n\n
実際に売却できた価格のため、現実味があるといえるでしょう。一般的に取引事例比較法で算出された価格は説得力のある価格とされています。\n\n\n\n
ただ、精度の高い査定価格を算出するには、なるべく多くの事例を取り上げて求めることが必要です。物件の個別性もよく理解したうえで、価格の傾向として参考にしましょう。\n\n\n\n
方法➂原価法\n\n\n\n
原価法は不動産の再調達原価（新たに新しい建物を建てたときにかかる建築費用）をベースにして、対象不動産の査定価格を求める方法です。戸建ての建物の算出によく使われる査定方法で、再調達原価から築年数分をマイナスして査定価格を算出します。再調達原価が明確に分かり、減価修正をきちんと行えるときに有効な方法です。\n\n\n\n
査定方法の計算式は以下の通りです。\n\n\n\n
【査定額＝再調達原価－減価額】\n\n\n\n
建物など再調達原価が明確に分かり、減価修正が可能な不動産に向いていますが、既成市街地など再調達価格が割り出しにくい不動産には不向きといえます。ただし、対象不動産が土地のみのケースでも、再調達原価を適切に求められるときには有効です。\n\n\n\n
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\n\n\n不動産の査定価格の算出方法には、「収益還元法」「取引事例比較法」「原価法」の3つがあります。所有している物件の種類により、適切な算出方法を選ぶことが必要です。ここでは、それぞれの特徴や算出の方法について解説をしましょう。\n\n\n\n
方法①収益還元法\n\n\n\n
収益還元法とは、対象となる不動産が「将来どのくらいの利益が出るのか？」を知りたいときに算出する査定方法です。一般的に、アパートやマンションなどの収益用物件の資産価値を調べるために利用します。ベースとなるのは家賃収入の金額です。\n\n\n\n
収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類の算出方法があり、それぞれ特徴や算出方法に違いがあります。\n\n\n\n
「直接還元法」とは、一定期間の純収益（1年が一般的）を還元利回りで割ることで収益価格を求める方法です。計算式は以下のようになります。\n\n\n\n
【査定額＝純収益÷還元利回り】\n\n\n\n
計算の仕方が簡単なため、最もポピュラーな手法といえるでしょう。\n\n\n\n
一方、「DCF法（Discounted Cash Flow法）」は、一定の期間ごとの収益をもとに詳細に算出する査定方法です。計算式がやや複雑ですが、不動産投資信託や金融機関など正確性を求められる機関では、DCF法によって鑑定評価することが原則とされています。なお、DCF法も評価の対象となる土地は、商業地の一部に限られています。\n\n\n\n
方法②取引事例比較法\n\n\n\n
取引事例比較法は、実際に取引された事例の価格をベースにして算出する方法です。土地やマンションなどを査定するときに利用します。\n\n\n\n
査定する不動産と条件が類似する取引事例を多く集めて、いくつかを選び出し、必要に応じて売買対象地との立地条件の比較や時点修正などを行うのがポイントです。査定する物件との環境をプラスマイナスして正確な査定価格を算出します。\n\n\n\n
査定方法の計算式は以下の通りです。\n\n\n\n
【査定額＝事例物件の価格×査定物件の評点×査定物件の面積】\n\n\n\n
実際に売却できた価格のため、現実味があるといえるでしょう。一般的に取引事例比較法で算出された価格は説得力のある価格とされています。\n\n\n\n
ただ、精度の高い査定価格を算出するには、なるべく多くの事例を取り上げて求めることが必要です。物件の個別性もよく理解したうえで、価格の傾向として参考にしましょう。\n\n\n\n
方法➂原価法\n\n\n\n
原価法は不動産の再調達原価（新たに新しい建物を建てたときにかかる建築費用）をベースにして、対象不動産の査定価格を求める方法です。戸建ての建物の算出によく使われる査定方法で、再調達原価から築年数分をマイナスして査定価格を算出します。再調達原価が明確に分かり、減価修正をきちんと行えるときに有効な方法です。\n\n\n\n
査定方法の計算式は以下の通りです。\n\n\n\n
【査定額＝再調達原価－減価額】\n\n\n\n
建物など再調達原価が明確に分かり、減価修正が可能な不動産に向いていますが、既成市街地など再調達価格が割り出しにくい不動産には不向きといえます。ただし、対象不動産が土地のみのケースでも、再調達原価を適切に求められるときには有効です。\n\n\n\n
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