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\n\n\n土地を売却する方法には、仲介と買取の2種類あります。仲介は不動産会社と媒介契約を結び、主に個人の買い手をみつけてもらう方法であり、一般的な売却方法でもあります。\n\n\n\n
一方、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。両者の主な違いは、売却までに必要な時間と費用であり、具体的には以下のような特徴があげられます。\n\n\n\n
| \n \n\n | \n 買取\n\n | \n 仲介\n\n\n 仲介手数料\n\n かからない\n\n かかる\n\n\n 売却までの期間\n\n 査定後、買い取るため早い\n\n 買取より時間がかかる可能性が高い\n\n\n 販売活動\n\n しない\n\n する\n\n\n 買主\n\n 不動産会社\n\n 個人または法人\n\n\n 売却金額\n\n 相場よりも安くなってしまいがち\n\n 相場に近い価格で売却になることが多い\n\n\n\n\n\n\n\n\n 土地の買取方法には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。同じ買取であっても両者の間には違いがあるため、仕組みを正しく理解しておくことが大切です。\n\n\n\n 即時買取とは、土地の買取を行う不動産会社（以降は「買取業者」）との間で買取価格の条件が決まり次第、すぐに買取を行ってもらえる方法です。「即時」という名称の通り、条件が合意すればすぐに現金化できるのが特徴であり、1ヶ月以内など短い期間で売らなければならない方に適した方法といえます。\n\n\n\n ただし、即時買取では市場価格より1～3割ほど安い金額での売却となるため、その点には注意が必要です。\n\n\n\n 買取保証とは、即時買取と仲介を組み合わせた方法であり、契約後の一定の期間は仲介として買主を募集する売却活動を行います。そして、期間内に契約が決まらなかった場合は、買取業者があらかじめ契約した金額で物件を買い取る仕組みです。\n\n\n\n 大きなメリットは、「仲介で高く売れる可能性を残しながら買取を検討できる」という点にあります。\n\n\n\n 一般的には、個人や法人の買主をみつける仲介のほうが高い価格で売却できるため、買取保証は即時買取よりも高く売れる可能性がある点が特徴です。そして、仲介で売れなかったときでもきちんと買取業者が買取を行ってくれるため、売主にとっては安心感のあるサービスといえます。\n\n\n\n ただ、買取保証はすべての買取業者で取り扱われているわけではありません。利用するためには、買取保証制度のある買取業者を探す必要があります。そのうえで、媒介契約の方法が指定されることもあるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。\n\n\n\n なお、買取保証の利用には、1社のみに仲介を依頼する「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を締結するのが一般的です。\n\n\n\n 土地の買取には、仲介にはないさまざまなメリットがあります。ここでは、以下の7つのメリットについて、具体的な内容をみていきましょう。\n\n\n\n 買取のメリットの1つは、「仲介手数料」がかからない点にあります。仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって土地や建物を売却した場合に、不動産会社への成功報酬として支払う費用のことです。\n\n\n\n 仲介での売却時には、売却活動において広告・宣伝を担当してもらったり、書類作成を代行してもらったりと、さまざまな形で不動産会社のサポートを受けることとなります。仲介手数料は、こうしたサポートに対する報酬として意味合いがあるのです。\n\n\n\n 一方、買取の場合はそもそも売却活動の必要がなく、あくまでも買取業者との直接的なやりとりのみで手続きが完了します。そのため、仲介手数料は一切発生しません。\n\n\n\n なお、仲介手数料の具体的な金額については、宅地建物取扱業法によって上限の計算方法が決められており、取引が400万円以上であれば、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で求めることができます。たとえば、土地の売却価格が4,000万円であれば、仲介手数料の上限は「4,000万円×3%＋6万円＋消費税＝138万6,000円」となります。\n\n\n\n 土地の売却コストのなかでは大きな割合を占める費用であることから、仲介手数料がかからない点は買取の重要なメリットといえます。\n\n\n\n 仲介よりも早期で売却できる点も、買取の重要なメリットです。買取の手続きは買取業者に直接買い取ってもらうのみであることから、査定結果が出たのち、早ければ1週間～1ヶ月ほどで現金化できます。\n\n\n\n それに対して、仲介は買主の募集や現地での状態確認といった手続きが必要であり、売買契約が完了するまでに大幅な時間がかかります。期間の目安は通常でも4～6ヶ月とされており、なかなか購入希望者が現れなければ半年以上かかってしまうケースもめずらしくありません。\n\n\n\n さらに、売買契約が無事に締結しても、買主が住宅ローンの審査に通らないなどのリスクも想定されます。住宅ローンの本審査の結果が出るのは売買契約締結後であることから、審査に通らなければ契約は解除となり、改めて買主の募集からスタートしなければなりません。\n\n\n\n このように、仲介では売却までのステップが多く、時間がかかってしまうのがデメリットです。一方、買取では手続きがシンプルであり、早期売却がしやすいのが大きな特徴です。\n\n\n\n 「契約不適合責任」とは、「契約内容に適合しない場合におこる売主の責任」を意味します。具体的には、契約書に明記されていない不具合が発覚した場合、たとえ引き渡し後であっても、一定期間は売主が責任を負わなければならないという決まりが民法で定められています。\n\n\n\n 土地の取引における契約不適合責任の事例としてあげられるのは、「売却後に土壌汚染がみつかった」「地中から廃材などの埋設物が出てきた」などのケースです。契約書で取り決めた期間内にこうした欠陥がみつかった場合、買主は売主に対して補修費用や損害賠償費用などを請求することができます。\n\n\n\n このように、契約不適合責任とは買主を守る意味合いの強い決まりだといえるでしょう。しかし、買取では仲介と違って、買主が専門的な知識を持つ買取業者となるため、「契約不適合責任を免除する特約」を設けるのが一般的です。\n\n\n\n そのため、土地売却後のトラブルを防ぎたい方は、買取のほうが安心して手続きを進めることができます。\n\n\n\n 仲介での売却の場合は、主に個人の買主を対象に募集をかけるため、築年数が経過した物件が残ったままだとなかなか買い手がみつからないこともあります。場合によっては、古家をリフォームしたり解体したりするなど、費用や手間をかけてからでなければ売却できないケースもあるのです。\n\n\n\n 一方、買取の場合は、買取業者が解体費用も含めた金額で買い取ってくれるため、売主が手間をかける必要はありません。当然ながら、個人よりも買取業者のほうが古家の取り扱いに慣れているため、契約がスムーズに進みやすいのもメリットです。\n\n\n\n 買取の特徴の1つに、「広告を出す必要がない」ということがあげられます。これは、土地の売却をあまり近所に知られたくない方にとって、重要なメリットとなるはずです。\n\n\n\n 仲介の場合は、折り込みチラシやインターネット、売り土地看板などで買主を募集するため、周囲からも売却の事実を知ることができます。一方、買取では対象の買取業者とのやりとりだけで手続きが完了するため、引き渡しが終わるまでは周囲に知られるリスクがありません。\n\n\n\n 仲介で土地を売却するときは、トラブルを未然に防ぐために、土地の測量を行って隣地との境界線を明確にする必要があります。隣地との境界が曖昧だと、引き渡し後に新たな買主との間でトラブルが発生するリスクがあるため、不動産会社としても取り扱いが難しくなってしまいます。\n\n\n\n そのため、売買契約を締結するためには、費用と時間をかけて境界線の確定を行わなければなりません。一方、買取は買取業者が購入後に手続きを行ってくれるため、測量をせずに引き渡すこともできます。\n\n\n\n 「再建築不可」の土地とは、今建っている建物を取り壊してしまうと、新たな建物を建築できない土地のことを指します。主なケースとしては、建築基準法の「接道義務」を果たしていない場合などがあげられます。\n\n\n\n 接道義務とは、土地に建物を建てるときに、緊急車両などの出入りといった安全上の観点から「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という決まりです。接道義務が満たされていない場合は、新たに住宅を建てることができないため、仲介での売却が難しくなります。\n\n\n\n しかし、こうした場合でも、買取であれば売却を行える可能性があります。必ずしも買い取ってもらえるとは限らないものの、価格を下げるなどの条件によっては手続きを進められるケースもあることから、買取業者に相談してみることが大切です。\n\n\n\n ここまで、土地買取のメリットについてさまざまなポイントから解説してきました。この章では、反対に土地買取のデメリットについて、以下の2点からご紹介します。\n\n\n\n 買取の最大のデメリットともいえるのが、仲介と比較して売却価格が低くなりやすいという点です。買取では、買取業者が物件を買い取った後、必要な補修や調査を行ったうえで改めて市場に売り出す仕組みとなっています。\n\n\n\n 買取価格には、広告営業費などの経費が考慮されるため、自然と相場より安くなってしまうのです。条件によっても金額は異なるものの、一般的な市場価格の7～9割程度になるといわれています。\n\n\n\n そのため、高く売却したいのであれば、時間をかけてでも仲介による売却を目指すのが良いでしょう。\n\n\n\n 買取は1つの買取業者とのやりとりだけで手続きを済ませられるのがメリットですが、それだけに価格の妥当性などを確かめる機会が乏しいのも事実です。仲介であれば、不動産会社は売主の利益を考えてサポートしてくれるものの、買取では買取業者とある程度対等な立場でやりとりをしなければなりません。\n\n\n\n そのため、買取の査定依頼は複数の買取業者に対して行うことが大切です。いくつかの査定価格を比較すれば、価格の妥当性をある程度確かめることができるため、必要以上の損失を防げます。\n\n\n\n 土地の売却において「仲介と買取のどちらを選ぶべきか」は、土地の条件や売主の希望によって異なります。たとえば、以下のようなケースでは、仲介より買取のほうが適しているといえます。\n\n\n\n ここでは、それぞれについて詳しくみていきましょう。\n\n\n\n 先ほども解説したように、買取は早ければ査定が完了してから1週間～1ヶ月で売却できるのがメリットです。そのため、多少売却価格が低くなってもスピーディに現金化したい場合には、仲介よりも買取のほうが適しています。\n\n\n\n たとえば、「借金の返済があり早めに土地を現金化したい」、「入院費用などで早めに現金が必要」、「相続などで取得した土地をすぐに手放したい」といった場合があげられます。\n\n\n\n 仲介では売れそうにない土地でも、買取であれば売却できるケースがあります。たとえば、地型の悪い土地や狭小地などは、一般の買い手ではなかなか購入がしづらい一方、専門家である買取業者なら活用方法を幅広く検討できます。\n\n\n\n そのため、査定を行ってもらうタイミングで不動産会社と相談し、仲介での売却が難しいと判断した場合は、早い段階で買取を利用するほうが良いでしょう。\n\n\n\n 買取価格は確かに相場より安くなってしまいますが、土地は所有しているだけでも固定資産税などのコストがかかってしまうため、売れずに保有しているよりも金銭的な損失は小さく済むケースが多いです。\n\n\n\n 「瑕疵」とはキズや欠陥のことであり、一般的には雨漏りなどの建物に関する問題としてとらえられるケースが多いです。しかし、瑕疵には「物理的瑕疵」・「法律的瑕疵」・「心理的瑕疵」・「環境的瑕疵」の4種類があり、なかには土地であっても該当するケースがあります。\n\n\n\n 物理的瑕疵とは「土壌汚染」や「地中障害物」にあたり、地盤の調査によって明らかになるケースが多いです。\n\n\n\n 法律的瑕疵のある土地とは、「接道義務を果たしていない土地」や、「埋蔵文化財包蔵地に指定された土地」などを指します。\n\n\n\n 心理的瑕疵は「事件・事故による人の死」などに関するトラブルであり、環境的瑕疵は「隣地に高圧線の鉄塔がある」、「近隣に火葬場やゴミ処理場などの嫌悪施設がある」といったケースを指します。\n\n\n\n こうした土地は、仲介では売却が難しいケースもあることから、難航している場合は買取による売却を検討するのも1つです。\n\n\n\n 納得のいく価格で土地買取を進めるためには、買取業者選びを丁寧に行うことが大切です。ここでは、土地買取を行う不動産会社を見極めるうえで、重要となる3つのポイントを解説します。\n\n\n\n 1つずつみていきましょう。\n\n\n\n 土地の買取価格は、どの買取業者に依頼するかによって差が生まれることもあり、買取業者の利益に関する仕組みが大きく関係しています。\n\n\n\n 土地の買取においては、市場で売れる金額から必要経費と買取価格を差し引いた金額が買取業者の利益となります。つまり、市場で高く売れる自信があれば、ほかの会社よりも高い金額で買い取ってくれる可能性があるということです。\n\n\n\n そのため、依頼する買取業者が過去にどのような物件を買い取ってきたのか、ホームページなどで実績の確認をしてみましょう。実績が豊富な会社は、近隣の不動産情報にも詳しく、納得のいく価格を提示してくれる傾向が強いです。\n\n\n\n 買取では複数の買取業者に査定依頼を行い、価格の妥当性を確かめることが大切です。そのうえで、買取においては基本的に査定価格がそのまま買取額となるため、高い価格をつけてくれた買取業者を選んで問題はありません。\n\n\n\n 大手だけにこだわらず、地域密着型の中小不動産会社などにも目を向けながら、できるだけ幅広い選択肢を持っておくことが大切です。\n\n\n\n 買取業者が本当に信頼できるかどうか見極めるうえでは、会社の免許番号や過去の行政処分について調べてみるのも1つの方法です。\n\n\n\n 不動産買取をはじめとする「宅地建物取引業」を営んでいる不動産会社には必ず免許番号があり、番号の横にはカッコ書きで更新回数が記載されます。免許は5年ごとに更新されるため、通常は番号が大きいほど長年にわたって不動産取引をしている証明となります。\n\n\n\n ただ、営業所の移転やエリア拡大によって異なる都道府県に移った際は、免許がリセットされるため、更新回数が少ないからといって必ずしも営業歴が浅いというわけではありません。\n\n\n\n また、国土交通省「ネガティブ情報等検索システム」では、過去に不動産会社が行政処分を受けていないかを確かめることができます。ただ、行政処分の理由が、免許の更新を忘れたことなどの可能性もあるため、こちらも行政処分を受けているからといって必ずしも悪質な会社というわけではありません。\n\n\n\n あくまでも買取業者を比較する際の手掛かりとして、事前に確認しておくと安心です。\n\n\n\n 不動産の売買は人生においてそう何度も経験するものではないため、失敗しないためには事前にコツを押さえておくことが大切です。ここでは、土地買取で失敗しないためのポイントとして、以下の3点から解説します。\n\n\n\n 納得のいく価格で買取を進めるためには、土地の売却査定を行う前に相場を把握しておくことが大切です。前述のように、買取では価格の妥当性を確かめる機会が少ないため、自分の所有している土地の相場がどのくらいなのかを知っておく重要性が高いのです。\n\n\n\n 土地の買取業者はきちんと妥当な価格を提示してくれますが、なかには相場よりも著しく低い価格をつける買取業者もあります。このときに相場を知らなければ、気づかないうちに損をしてしまう可能性もないとはいえません。\n\n\n\n 相場を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」を使って、過去に行われた取引事例を調べる方法があげられます。土地総合情報システムでは、過去の土地取引に関する情報がデータベース化されているため、売りたい土地に似た条件を持つ事例をいくつか調べれば、おおまかな相場が把握できます。\n\n\n\n 土地の買取においては、信頼できる買取業者をみつけられるかが成功のカギを握ります。広く買い手を募集する仲介と比べて、買取の価格は買取業者次第で決まってしまうため、妥協をせずに信頼できる相手を選ぶことが大切です。\n\n\n\n 買取業者を選ぶ際には、口コミなどを利用して、会社や担当者の対応についてよく確認しておくのもおすすめです。実際に利用した人の声を参考にすれば、安心してやりとりができるかどうかを見極める際に役立ちます。\n\n\n\n 土地の買取を行う際には、はじめに査定を依頼してから手続きを進めます。このときに、重要となるのが「必ず複数の会社に査定依頼をすること」です。\n\n\n\n 複数社に査定依頼をすれば、自然と買取相場がわかり、査定結果への対応などから会社同士を比較することもできます。しかし、正確に査定を行ってもらうためには、土地の条件や売主の希望などを細かく入力する必要があるため、1社ずつ手続きを行うのには大幅な手間と時間を要します。\n\n\n\n そこで利用したいのが、一度の入力でまとめて複数の会社に査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」です。不動産一括査定サイトでは、物件情報や売主の情報を入力するだけで、無料で簡単に査定依頼ができます。\n\n\n\n |
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