{"id":2454,"date":"2024-01-29T14:09:46","date_gmt":"2024-01-29T05:09:46","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/?p=2454"},"modified":"2024-01-29T14:09:48","modified_gmt":"2024-01-29T05:09:48","slug":"%e3%83%9e%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a7%e3%83%b3%e3%82%92%e5%a3%b2%e3%82%8b%e3%81%a8%e3%81%8b%e3%81%8b%e3%82%8b%e7%a8%8e%e9%87%91%e3%81%af%ef%bc%9f%e8%a8%88%e7%ae%97%e6%96%b9%e6%b3%95%e3%83%bb%e3%81%8b","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/mansion\/column\/article2454\/","title":{"rendered":"マンションを売るとかかる税金は？計算方法・かからないケースをわかりやすく解説"},"content":{"rendered":"\n

マンションを売却する際には、印紙税や登録免許税などの税金がかかります。また、マンションを売ることで譲渡益が出た場合には、確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。\n\n\n\n

今回は、マンションを売る際にかかる税金の概要やそれぞれの税金の計算方法などについて詳しく解説します。この記事を読むことで、マンションの売却で発生する税金の全体像を把握できるでしょう。\n\n\n\n

マンションを売るとかかる税金①：印紙税\n\n\n\n
\"印紙税\"\n\n\n\n

マンションを売る際にかかる税金の1つ目は印紙税です。初めに、印紙税の概要や金額について解説します。\n\n\n\n

印紙税とは\n\n\n\n

印紙税とは、契約書や領収書など一定の文書に対してかかる税金です。マンションを売る際に締結する売買契約書も印紙税の課税対象とされています。\n\n\n\n

ただし、マンションの売買契約を電子契約で締結した場合には、印紙税を納める必要はありません。印紙税の課税対象は文書であり、電子で作成された契約書は課税対象ではないためです。\n\n\n\n

印紙税の納め方\n\n\n\n

印紙税を納める際には、納付書などでどこかにお金を振り込むわけではありません。印紙税は、「収入印紙」を契約書に直接貼付する形で納付します。\n\n\n\n

収入印紙とは、政府が発行する切手程度のサイズの証票です。収入印紙は郵便局や市区町村役場、法務局などで購入できます。\n\n\n\n

なお、コンビニエンスストアでも収入印紙の取り扱いがある場合があるものの、領収証への貼付でよく使用される200円の収入印紙のみであることが少なくありません。\n\n\n\n

印紙を貼付したら、印紙の使いまわしを防ぐために貼付した印紙に消印を押印します。消印の方法はさまざまですが、売主と買主がそれぞれ契約書に押したのと同じ印鑑で、収入印紙と契約書用紙にまたがるように押印することが一般的です。\n\n\n\n

印紙税の額\n\n\n\n

マンションの売却など不動産の譲渡にかかる印紙税額は、契約書に記載された売買金額によって異なり、それぞれ次のとおりです。なお、2024年3月31日までに作成された契約書では、軽減税率が適用されています。\n\n\n\n

契約金額印紙税額
（2024年年3月31日までの軽減税率）
50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円
10億円以下160,000円
50円以下320,000円
50億円超480,000円\n\n\n\n

参照元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）\n\n\n\n

なお、印紙税は契約の件数ごとではなく、契約書ごとに課される税金です。そのため、たとえばマンションを3,000万円で売却する売買契約書の原本を2024年3月31日までに2通作成した場合には、それぞれ1万円（合計2万円）の印紙税がかかります。\n\n\n\n

印紙税は誰が支払う？\n\n\n\n

マンションの売買にかかる印紙税は、売主と買主がそれぞれ自分の保管する契約書に貼付する分を負担することが多いでしょう。\n\n\n\n

たとえば、マンションを3,000万円で売却する売買契約書の原本を2024年3月31日までに2通作成した場合には、買主が保管する契約書に貼付する1万円の印紙税は買主が、売主が保管する契約書に貼付する1万円の印紙税は売主が保管します。\n\n\n\n

印紙税を払わないとどうなる？\n\n\n\n

契約書に印紙を貼付しなかったからといって、その契約書が無効になるわけではありません。契約書の効力と印紙の貼付とは無関係です。\n\n\n\n

印紙を負担するべきであるにもかかわらず印紙を貼付しなかった場合には、納付しなかった印紙税の額に加え、その2倍に相当する金額との合計額に相当する過怠税が徴収されます。たとえば、マンションの売買契約書に1万円の印紙を貼付するべきであるにもかかわらず、貼付しなかった場合には3万円の過怠税が徴収されるということです。\n\n\n\n

マンションを売るとかかる税金②：登録免許税\n\n\n\n
\"登録免許税\"\n\n\n\n

マンションを売る場合にかかる税金の2つ目は登録免許税です。登録免許税の概要について解説します。\n\n\n\n

登録免許税とは\n\n\n\n

登録免許税は、不動産登記などに対してかかる税金です。不動産の名義を変える登記や住所変更の登記、抵当権を抹消する登記など、登記をするごとに登録免許税がかかります。\n\n\n\n

マンションの名義変更にかかる登録免許税は買主負担が一般的\n\n\n\n

マンションを売却すると、マンションの名義を売主から買主に変える名義変更の登記が必要となります。この名義変更登記にかかる登録免許税は、「マンションの評価額の1,000分の20」です。なお、土地部分は令和8年（2026年）3月31日までの間に登記を受ける場合は「1000分の15」、建物部分も一定の要件を満たす場合には軽減税率の適用があります。\n\n\n\n

ただし、名義変更登記に要する登録免許税はマンションの買主側が負担することが通例であり、売主側が負担することはほとんどありません。\n\n\n\n

参照元：No.7191 登録免許税の税額表（国税庁）\n\n\n\n

抵当権抹消の登録免許税は売主が負担する\n\n\n\n

売却するマンションに売主側の抵当権がついている場合、マンションの引き渡し時点までにこの抵当権を抹消しなければなりません。\n\n\n\n

抵当権とは、契約どおりにローンを返せなかった場合、金融機関などの債権者がその不動産を競売にかけてその対価からローン残債の回収をするためにマンションに付けられた金融機関の権利のことです。売却対価を充てるなどして住宅ローン残債を完済することで、金融機関が抵当権の抹消に応じてくれます。\n\n\n\n

実際には、マンションの売却代金を買主から受け取る決済の場で売主の住宅ローン残債を返済し、買主への名義変更登記と同時に抵当権抹消登記を申請してもらうことも多いでしょう。\n\n\n\n

この抵当権の抹消にも登録免許税がかかりますが、これは売主側が負担することが一般的です。\n\n\n\n

抵当権抹消にかかる登録免許税の額\n\n\n\n

抵当権の抹消にかかる登録免許税の額は「不動産の数×1,000円」とされています。\n\n\n\n

比較的新しいマンションの場合、敷地の権利が建物の専有部分に付随している「敷地権」タイプのものがほとんどです。たとえば、敷地権が1個でマンションの部屋数が1室であるときの抵当権抹消の登録免許税は、2,000円となります。\n\n\n\n

なお、マンションの売買に伴う抵当権の抹消は、司法書士に依頼することが一般的です。この場合には、1万円から2万円程度の司法書士報酬が別途かかります。\n\n\n\n

抵当権抹消にかかる登録免許税の納め方\n\n\n\n

抵当権の抹消に要する登録免許税は、次のいずれかの方法で納めます。\n\n\n\n

    \n
  1. 購入した収入印紙を申請書類に貼付して納付する（税額30,000円以下の場合のみ）\n\n\n\n
  2. 現金で納付して、領収証書を登記申請書に貼り付けて提出する\n\n\n\n
  3. オンラインで納付する\n\n\n\n\n

    ただし、抵当権抹消にかかる登録免許税は司法書士が立て替え、司法書士報酬と合わせて請求されることが多いでしょう。\n\n\n\n

    マンションを売るとかかる税金③：譲渡所得税\n\n\n\n
    \"譲渡所得税\"\n\n\n\n

    マンションを売って利益が出た場合には、譲渡所得税の課税対象となります。譲渡所得税には注意点が少なくありません。そのため、マンションの売却想定額がわかった段階であらかじめ税理士や管轄の税務署などに相談しておくとよいでしょう。\n\n\n\n

    マンションを売るにあたって売却想定額が知りたい場合には、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する「おうちクラベル」のご利用がおすすめです。\n\n\n\n

    おうちクラベルは、一度の入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる不動産一括査定です。複数社による査定額を比較することで売却想定額が把握しやすくなるほか、査定額などを比較することでそのマンションの売却を依頼する不動産会社を選定しやすくなるでしょう。\n\n\n\n

    おうちクラベルで複数の不動産会社に査定を依頼する\n\n\n\n

    譲渡所得税とは\n\n\n\n

    譲渡所得税とは、マンションなどの資産を売って利益が出た場合に利益に対してかかる税金です。マンションを売った場合には、譲渡所得税の対象となるか確認しておく必要があるでしょう。\n\n\n\n

    譲渡所得税の申告方法と申告期限\n\n\n\n

    譲渡所得税はどこかから納付書が送られてくるのではなく、自分で計算をするもしくは税理士に依頼して確定申告をしなければなりません。確定申告は、マンションを売った年の翌年2月16日から3月15日までに行います。\n\n\n\n

    譲渡所得税の申告が必要となるケースとは\n\n\n\n

    譲渡所得税の申告が必要となるケースは次のとおりです。\n\n\n\n

      \n
    1. マンションを売って譲渡益が生じ、納付すべき譲渡所得税がある場合\n\n\n\n
    2. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」など、特例の適用を受けることで譲渡所得税がゼロとなる場合\n\n\n\n
    3. 譲渡損が出たものの、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの適用を受けたい場合\n\n\n\n\n

      譲渡所得税の計算方法や特例については、次から詳しく解説します。\n\n\n\n

      マンションを売った際にかかる譲渡所得税の計算方法\n\n\n\n
      \"マンションを売った際にかかる譲渡所得税の計算方法\"\n\n\n\n

      マンションを売った際にかかる譲渡所得税は次の式で計算します。\n\n\n\n

        \n
      1. 課税譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額\n\n\n\n
      2. 譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率\n\n\n\n\n

        参照元：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（国税庁）\n\n\n\n

        それぞれの計算要素の概要は次のとおりです。\n\n\n\n

        収入金額\n\n\n\n

        収入金額とは、そのマンションを売却して買主から得た対価です。一般的には買主から受け取った金銭を指しますが、対価として権利や物を受け取った場合には、その権利や物の時価が収入金額として算入されます。\n\n\n\n

        取得費\n\n\n\n

        取得費とは、売却したマンションの取得に要した費用です。取得費には次の金額などが含まれます。ただし、事業所得などの必要経費に算入した費用は取得費に含めることができません\n\n\n\n