そもそも「不動産査定」とはどのようなものなのか、不動産売買において重要とされる理由も含めて解説します。\n\n\n\n 「不動産査定」とは、土地や建物といった不動産を売りに出した場合に、どれくらいの金額で売れるかを、仲介を行う不動産会社が算出することを指します。\n\n\n\n 不動産を売りに出す際の価格は、売主の希望に沿って設定することが可能です。しかし、売主と買主の希望条件の折り合いがつかない限り、不動産売買は成立しません。つまり、土地や建物を売りに出す前に、現在の不動産市場で自分の所有する不動産がどれくらいの価値があり、どれくらいの価格で売りに出せばいいのかを、事前に把握しておく必要があるのです。\n\n\n\n 不動産査定では、売主の希望売却価格とは別に、エリアの需要や建物の状態などの条件に加え、過去の売買記録や周辺の取引状況といった情報から、プロの目線で不動産の価値を算出します。主観的な価値や希望ではなく、複数の客観的なデータを参照するということが特に重要で、実際に売買活動を開始した際に、購入希望者の目に留まりやすく、かつ売主の希望にも近い価格を把握するために用いられます。\n\n\n\n 不動産の売却において査定が重要とされる理由は、売却価格を相場に近い金額に設定することで、納得のいく取引を実現できるためです。\n\n\n\n 土地や建物、マンションを売却する際の価格は、原則として売主の希望に応じて設定します。ところが、「できるだけ高く売りたい」といって高く設定しすぎてしまうと、不動産を探している人の目に留まらなくなってしまい、逆に安く設定しすぎてしまっても損をすることになります。\n\n\n\n つまり、不動産の相場を知るということは、不動産売却をスムーズかつ有利に進めるためには、なくてはならない手順なのです。\n\n\n\n 不動産仲介会社に依頼して査定を受けることで、所有している不動産の現在の価値がわかり、購入希望者が検討しやすく、かつ売主としても損をしない価格がわかります。\n\n\n\n また、不動産売買においては、購入希望者から売主に対して値下げ交渉が行われることも珍しくありません。周辺相場を把握しておくことで、いざ交渉を持ちかけられた場合でも、売却価格の根拠づけを明確に行う際にも役立ちます。\n\n\n\n 不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。\n\n\n\n 「簡易査定」は「机上査定」とも呼ばれ、その名のとおり物件の資料やデータを用いて査定する方法です。住宅地図や登記簿謄本といった書類のほか、不動産の取引情報のデータベースで取得できる情報をもとに、おおよその価格を算出します。簡易査定とはいえども、近年ではインターネットで物件の外観を確認できるだけでなく、膨大な取引事例を参照できるため、簡易査定でも市場相場に近い価格を算出できるようになりました。\n\n\n\n 「訪問査定」は査定員が実際に現地に出向いて行う査定方法です。簡易査定ではわからなかった建物や室内の状態や、土地の日当たりや方角のほか、駅からの距離や周辺の生活環境なども確認することで、より正確な価格を算出します。実際に売却価格を決定する際には、訪問査定による査定結果をもとに検討することになります。\n\n\n\n 不動産を売却することを決めている人や、早く売却先を探したい人であれば、最初から訪問査定を申し込むこともあります。一方で「高く売れそうなら売却したい」「高く売ってくれそうな不動産仲介会社を慎重に選びたい」という場合は、最初に簡易査定を受け、その中から訪問査定を依頼する不動産仲介会社を選ぶという手順が一般的です。\n\n\n\n 不動産売買がほかの商品売買よりも複雑であることの理由は、不動産が持つ特有の価格形成の特徴にあります。\n\n\n\n 不動産の特徴として特筆したい点は、「同じものは2つとして存在しない」ということです。\n\n\n\n 通常の商品売買においては、同じ商品は同じ価値を有するという「一物一価の法則」が成立します。たとえばペットボトルのお茶1本を購入しようとしたとき、店舗ごとに多少の違いこそありますが、1本150円程度で購入できるよう、市場価値がある程度統一されています。\n\n\n\n それに対して不動産は、2つとして同じ条件のものは存在しません。土地であれば面積や形・方角など、建物であれば築年数・間取り・設備など、すべての条件が少しずつ異なります。同じエリアにある不動産であっても、全く同じ住所に所在する物件はありませんし、日ごろのメンテナンスの状況によっても、建物の状態や耐久性も異なります。すべての不動産が個別性を持っていることから、価値・価格を統一できないのです。\n\n\n\n それぞれの立地条件や物件自体の特徴を踏まえたうえで、物件ごとの価格を設定する必要があり、その際に活用されるのが不動産査定です。\n\n\n\n 不動産の大きな特徴として、取引時点によって価格が変動するということも無視できません。\n\n\n\n 不動産市場にも相場の動きがあり、同じ不動産を売却する場合でも、売却する時期によって価格が大きく変わる場合もあります。\n\n\n\n 賃貸市場においては、引越しシーズンと呼ばれる2～4月が繁忙期であることをご存じの方も多いと思いますが、売買市場においても同様のことが言えます。\n\n\n\n 引越しシーズンには新居を求める人が増えるため、売買物件に対する需要が増え、それにともなって売却金額も比較的高い水準になります。逆に閑散期と呼ばれる7～8月ごろは物件に対する需要も少なくなるため、売却金額も低くなる傾向にあります。\n\n\n\n さらに不動産以外の経済状況・地域によって、戸建て住宅の需要が高い時期、マンションの需要が高い時期なども存在します。\n\n\n\n 不動産価格を判断する際には、物件自体の状態や条件以外にも、市場全体の動向も踏まえながら、取引を行う時期に合わせて価格を設定することが大切です。\n\n\n\n 不動産を売却するにあたって忘れてはいけないのは、不動産売買は「相対（あいたい）取引」であるということです。\n\n\n\n 相対取引とは、売主と買主が価格をはじめとする条件・取引方法を話し合い、直接行う取引のことを指します。不動産を売りに出す際の価格設定は、売主の希望価格をもとに設定しますが、それが必ずしも売却価格になるとは限りません。あくまでも購入希望者との間で価格交渉をし、引き渡し時期や決済方法を含めた取引に必要な事項を話し合い、決まった内容をもとに売買します。\n\n\n\n これが、提示された価格に対して「買うか買わないか」という二者択一の判断をする通常の売買とは異なる点です。\n\n\n\n 1つ1つ異なる特徴を持ち、決まった取引価格がない不動産の売買条件を交渉するためには、基準となる相場を知っておく必要があります。不動産査定を行うことで、こうした決まった価格のない不動産が、売却する時点でどれくらいの価値があるかを知ることができ、売主と買主が協議する際に必要な情報を得ることが可能になるのです。\n\n\n\n 不動産査定には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」という3つの種類があり、査定の対象となる不動産の種類や目的に応じて異なる計算方法が用いられます。\n\n\n\n 対象となる不動産の「再調達原価」をもとにして計算を行うのが原価法という方法です。\n\n\n\n 再調達原価とは、対象の不動産を仮にもう一度建築・造成した場合にかかる費用のことです。再調達原価を割りだしたうえで、建築後の経過年数に応じた価値の低下を差引き、現在における不動産の価値を推定します。この経過年数に応じた価値の修正を「減価修正」と呼びます。\n\n\n\n 原価法は再調達原価の算出や減価修正を適切に行える、中古住宅の査定に多く用いられますが、土地のみを売却する場合でも、再調達原価を適切に求められる場合であれば適用されるケースもあります。その場合は、今の土地を一度元の野の状態に戻したとして、造成・工事を行って元通りにするためにかかる費用を算出することになります。\n\n\n\n 原価法で不動産査定を行う場合に重要になるのが「価格補正」です。すでに解説したとおり、不動産の価格は構造・面積・築年数といった条件以外の要素も複雑にかかわることで決定されます。そのため、建物の査定を行う場合には、不動産の価値を左右する下記のような条件を考慮した価格補正を行います。\n\n\n\n なお、土地付戸建て住宅を原価法で査定する場合は、土地と建物に分けて評価するのが一般的です。\n\n\n\n 土地やマンションを査定する際に多く用いられるのが、取引事例比較法という手法です。\n\n\n\n 取引事例比較法では、売買の対象となる不動産と、似たような不動産が過去に取引された際の価格を比較することで、おおよその売却価格を算出します。ただし、不動産の価値は取引される時点や個別的要因によって変化するため、これらの要素を考慮して比較評価する必要があります。\n\n\n\n 不動産会社は、まず売買の対象となる不動産と似た条件（築年数・立地・面積など）の物件を、過去の取引データから探し出します。探し出した物件が取引された時点と、売買対象の不動産の取引時点を比較し、市場相場の上下に応じて査定額を増減させます。これが「時点修正」という作業です。\n\n\n\n さらに、それぞれの不動産が持つ個別的要因も考慮します。土地であれば立地や面積・土地の形、マンションであれば所在階や築年数・部屋の日当たりなどにより、不動産に対する需要が異なるため、必要に応じて査定額を調整することも必要です。\n\n\n\n それに加え、不動産売買は個別的な事情に左右されることで、取引条件が市場から乖離するケースも少なくありません。\n\n\n\n たとえば、比較対象の物件が取引された時期に、類似条件の不動産の供給が著しく不足していた場合には、取引価格は当時の市場相場よりも高く設定されていた可能性もありますし、逆に売主に不動産の知識が著しく不足した状況で行われた取引においては、市場価格よりも過少な額で取引された可能性もあります。\n\n\n\n こうした事情が含まれたままでは不動産価格を正確に算出することは難しいため、状況に応じた「事情補正」が行われることもあります。\n\n\n\n これらの複雑な行程を経て算出された試算価格のことを「比準価格」と呼びます。\n\n\n\n 収益還元法は、対象の不動産を賃貸に出したり事業で活用したりした場合に、どれくらいの利益を得られるかという考え方にもとづいて、不動産の価値を算出する方法で、「直接還元法」と「DCF法」の2つに分類されます。\n\n\n\n 不動産を長期で保有する場合は、直接還元法での査定が適しています。用いられる計算式は下記のとおりです。\n\n\n\n 対象不動産の査定額（収益価格）＝1年間の純収益（家賃収入－経費）÷還元利回り\n\n\n\n 例えば、還元利回りを5％とした賃貸マンションの価格を査定するとします。年間の収入が150万円、年間の経費（管理費、公租公課、修繕費など）が30万円だった場合は下記のようになります。\n\n\n\n 収益価格＝（150万円－30万円）÷5%＝24,000,000円\n\n\n\n それに対してDCF法（ディスカウントキャッシュフロー法）では、対象の不動産の保有期間中に得られる純利益と、売却することによって得られる価格をもとにして算出する方法です。\n\n\n\n 直接還元法よりも精度が高い査定方法ですが、査定内容が複雑ということもあり、不動産の証券化のための鑑定表などの際に、直接還元法と合わせて採用されます。\n\n\n\n 収益還元法は、収益不動産（賃貸用不動産）の価値を求める際に有効な査定方法で、取引事例比較法や原価法と比較しても、合理性の高い査定方法です。ただし、売買の対象となる不動産の運用履歴やその数字に信頼性があることが前提になるため、正確な価格を算出するためには、過去の運用に関する情報を正確に記録しておくことが重要です。\n\n\n\n 不動産査定と似た言葉に、「不動産鑑定」というものがあります。同じく不動産の価値を評価するものですが、それぞれには明確な違いがあります。\n\n\n\n 不動産鑑定は、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格者のみが行える独占業務で、不動産の適正な価格を求めることを指します。\n\n\n\n 不動産査定は不動産仲介会社（宅地建物取引業者）が行うサービスの一環で、売主が売り出し価格を決定する際に参考にできるよう、売却見込み額を算出するものです。査定の方法や基準には明確な定めがなく、売却物件の周辺の成約情報や、査定する不動産仲介会社の過去の取引実績などをもとに、それぞれの不動産会社が独自の基準に基づいて不動産を評価します。また、各不動産仲介会社の営業要素が含まれるケースもあるため、会社によって査定額は異なるという特徴があります。\n\n\n\n それに対して不動産鑑定では、国で定められたルールに基づいて不動産を評価します。このルールは「不動産鑑定評価基準」と呼ばれ、国家資格を持った専門の不動産鑑定士でしか行えないため、不動産仲介会社が行う不動産査定よりも、高い精度で不動産の価値を算出できます。\n\n\n\n 決められた評価基準にもとづいて高い精度の不動産評価を行うことから、不動産鑑定による査定結果は公的な資料として用いることが可能です。この査定結果の主な利用用途については、後ほど詳しく解説します。\n\n\n\n 不動産仲介会社が行う不動産査定は無料で受けられるのに対し、不動産鑑定の際には費用がかかるという点も大きな違いです。\n\n\n\n 不動産査定は、不動産仲介会社が顧客獲得のための営業活動の一環として行うもので、売主は無料で利用できる点が特徴です。不動産仲介会社は、自社が仲介することにより売買契約が成立した際に、初めて売主から報酬を受け取れます。そのため、不動産査定の結果を営業ツールとして活用し、売主に自社の営業力やサービス内容をアピールすることで、できるだけ多くの売主に自社と媒介契約を締結してもらおうとするのです。\n\n\n\n それに対して不動産鑑定は、専門の資格をもった不動産鑑定士が不動産評価を行うため、依頼するためには費用がかかります。金額は不動産鑑定事務所によっても異なり、場合によっては20～30万円程度かかる場合もあります。\n\n\n\n また、結果が出るまでの期間にも違いがあります。不動産査定はほとんどの場合1日で査定が完了し、1週間程度で結果が届きます。一方不動産鑑定は、鑑定評価だけでも1週間以上、結果を受け取るまでに1ヶ月程度と長い期間がかかります。\n\n\n\n 不動産鑑定では、法律で定められた基準に基づいて不動産を評価し、「不動産鑑定評価書」という書面を発行します。不動産鑑定評価書は裁判所や税務署といった機関で公的書類として扱われ、不動産の適正な評価額が必要な下記のような場面で利用されます。\n\n\n\n 不動産鑑定によって得られる不動産の評価額は、不動産売買の場面のみならず、銀行との取引や相続時の権利調整、不動産の証券化などさまざまな場面で重要な資料となります。\n\n\n\n 先に解説したとおり、不動産鑑定のためには費用がかかるため、個人間の不動産売買の際に利用するケースはあまり多くありません。しかし、不動産鑑定によって土地や建物の適正価格を調査することで、売買相手との交渉の際に有利に進められるという点はメリットと言えます。\n\n\n\n 不動産鑑定士という有資格者により有料で不動産評価が行われる不動産鑑定に対し、不動産査定は基本的に無料で受けることが可能です。\n\n\n\n その理由は、「自社であればこれくらいの価格で売れますよ」ということを提示することで、売主から自社の利用を選択してもらうことを目的としているのが不動産査定だからです。\n\n\n\n 先述のとおり、売買を仲介する不動産会社は不動産売買が成立して初めて、売主からの報酬を受け取ることができます。つまり、会社として高い利益を上げるためには、できるだけ多くの売主と媒介契約を結ぶ必要があり、不動産査定は媒介契約獲得のためのサービスの一環として行われるのです。\n\n\n\n 不動産会社は無料で査定を行うことで、売主に対して自社の営業力やサービスをアピールします。不動産査定は、不動産会社にとっては売主に対する営業ツールであり、査定時の基準は法律で定められていないため、査定する不動産会社によって異なる結果が出ます。国で決められた基準で評価する不動産鑑定とは違い、査定結果に法的効力がないという点も重要なポイントです。\n\n\n\n それでは、実際に不動産の査定を行う場合、どのような手順・流れで進むのでしょうか。不動産売買をスムーズに進めるためには、全体の流れを掴んでおくことが重要です。\n\n\n\n まずは、不動産売買を扱っている不動産仲介会社に査定依頼を出します。最終的には1社の不動産仲介会社に売却を依頼しますが、最初のうちは複数の不動産仲介会社に依頼し、売却金額やサービス、スタッフの対応を比較しましょう。\n\n\n\n 査定依頼は気になる不動産仲介会社に1社ずつ問い合わせてもいいですが、依頼するだけでも膨大な労力がかかってしまい、売却活動自体が億劫になってしまう可能性もあります。近年では「不動産一括査定サイト」というサイトもあり、不動産の情報を一度入力するだけで、選択したいくつもの不動産会社に一度に査定依頼を出せるという、便利なサービスも登場しています。\n\n\n\n 一括査定サイトでは、まずは「簡易査定（机上査定）」を申し込むことをおすすめします。不動産の情報と個人情報を入力して申し込むと、数日～1週間程度で各不動産仲介会社から査定結果が届きます。\n\n\n\n 各社から簡易査定の結果が届いたら、さらに詳細な査定を行う「訪問査定」を依頼する不動産会社を決めましょう。\n\n\n\n 送られてきた査定結果を比較し、希望の価格で売却できそうなところや、スタッフの対応がよさそうなところをいくつかピックアップします。簡易査定の結果はメールか電話で連絡が来ますが、可能な限り電話で対応することをおすすめします。査定額の根拠を詳細に説明してくれたり、不明点や不安点にも真摯に解答してくれたりする担当者であれば、不動産の売却活動自体も安心して行えるためです。\n\n\n\n 訪問査定では、実際に不動産の状態や周辺環境を確認するだけでなく、駅から物件までの道のりを確認することもあり、終了までに数時間かかる場合も少なくありません。そのため、複数社に訪問査定を依頼する場合は、あらかじめ余裕を持ってスケジュールを確保しておくことが重要です。\n\n\n\n 約束の日時に不動産仲介会社の担当者が現地を訪れ、不動産の訪問査定を行います。訪問査定で確認する箇所は、立地条件や日照条件、風通し、経年による建物の劣化度合い、設備の状態など多岐にわたります。\n\n\n\n 外観に関しては、近年では簡易査定においても、ストリートビューの活用などにより精度の高い不動産査定が可能になっていますが、見えない箇所の瑕疵（欠陥）や傷み、ゆがみなど、実際に目で見ないと判断できない部分も多くあります。また、リフォームの状況や間取りの住みやすさなど、書面やデータを活用して行う簡易査定では判断できない部分も、訪問査定で細かくチェックします。\n\n\n\n さらに、不動産の価値に大きく影響する周辺の生活環境や、交通アクセス・前面道路との接道状況も、訪問査定において重要な要素です。\n\n\n\n 簡易査定よりも多くのデータを元に査定を行い、より正確な不動産価格を算出できるのが訪問査定です。\n\n\n\n 不動産仲介会社に訪問査定を依頼する場合、依頼先によっては売却予定の不動産に関する書類や資料の提出を求められることがあります。\n\n\n\n 訪問査定時に必要となる書類の一部を、下記にまとめています。\n\n\n\n 書類名\n 内容\n 登記識別情報（登記済権利証）\n 不動産の名義人を証明する書類\n 固定資産税納税通知書\n 不動産にかかる固定資産税額などが記載されている書類\n 間取り図\n 室内の間取りや部屋ごとの広さが記載されているもの\n 建築確認通知書\n 対象の建物が方で定めらえた基準に則って建築されていることを証明する書類\n1-1.現在の市場価値を算定する\n\n\n\n
1-2.不動産査定が重要な理由\n\n\n\n
1-3.簡易査定と訪問査定\n\n\n
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\n\n\n2.不動産価格の性質と特徴\n\n\n\n
2-1.不動産は同じものが存在しない\n\n\n\n
2-2.取引時点が変われば価格は変わる\n\n\n
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\n\n\n2-3.不動産売買は相対取引\n\n\n\n
3.不動産を査定する3種類の計算方法\n\n\n
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\n\n\n3-1.原価法\n\n\n\n
\n
3-2.取引事例比較法\n\n\n\n
3-3.収益還元法\n\n\n\n
4.不動産鑑定と不動産査定の違い\n\n\n
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\n\n\n4-1.動産鑑定は不動産鑑定士による独占業務\n\n\n\n
4-2.不動産鑑定は有料\n\n\n\n
4-3.不動産鑑定はどんな時に必要か\n\n\n\n
\n
4-4.不動産査定は無料\n\n\n\n
5.不動産査定の手順と流れ\n\n\n
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\n\n\n5-1.査定依頼をする\n\n\n\n
5-2.訪問日時を決める\n\n\n\n
5-3.訪問査定をする\n\n\n
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\n\n\n5-4.必要な書類を確認する\n\n\n\n
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n