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\n\n\n1.ビル売却と一般的な不動産売却の違い \n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/da2ced1420442853ed372447cb80e7695945e6b0-1024x682.jpg\")
\n\n\nビルは一般的なマンションの一室や戸建て住宅などと違い、収益性が重視される不動産です。売却にかかる費用も高額となるため、ビルならではの特徴、注意点などをよく理解したうえで売却を進める必要があります。\n\n\n\nまずはビル売却と他の不動産売却の相違点を4つ取り上げて解説します。\n\n\n\n\n- 流動性が低い\n\n\n\n
- 大規模な販売活動をしない\n\n\n\n
- テナントへの対応が必要\n\n\n\n
- ブローカーがいる場合がある\n\n\n\n\n
1-1.流動性が低い \n\n\n\nビルは流動性が低い不動産として知られています。不動産の流動性とは「どれくらい売却しやすいか」ということ。すぐに買い手が見つかるタイプの不動産は、流動性が高いと評価されます。\n\n\n\nビルは他の不動産と比べて価格が高く、誰でも簡単に買える物件ではありません。さらに、ビルの買い手は不動産投資家や法人、個人事業主などに限られるため、一般的な住宅と違って買い手の母数が少ない傾向となっています。また、収益性についても買い手や金融機関から厳しく審査されるので、採算が合わないと評価されるとなかなか売却交渉が進まないこともあります。\n\n\n\n1-2.大規模な販売活動をしない \n\n\n\nビル売却では通常、大規模な販促活動はしません。ビルのオーナーは個人、法人を問わず事業者であるケースが多く、保有するビルを売却する場合、オーナー側の事業の縮小・撤退が関連することがあるためです。ビルの売却情報が流れると、取引先や金融機関から経営状態を不安視される可能性があり、売却側が販売活動自体をあまり公にしたがらない傾向がみられるのです。\n\n\n\n売却を急ぐ場合を除くと、大規模な宣伝を行わず時間をかけて、少しでも良い買い手を見つける売買戦略をとるのが一般的です。\n\n\n\n1-3.テナントへの対応が必要 \n\n\n\nビル売却では、入居中のテナントへの対応を考えなくてはなりません。ビルの運営状況によって、テナントを満室にしたまま売却するのか、空っぽにしてから売却にするのかの判断が必要です。\n\n\n\nテナントが入った状態でビルを売却する場合は、オーナーだけが変わることになるため、事前にテナントの許可をとる必要はありません。売却後の事後報告や賃料の振込先の変更手続きなどでテナント対応は済みます。\n\n\n\n問題はテナントに立ち退いてもらう場合です。どのような事情があるにせよ、オーナー側の一方的な通告だけで立ち退きを求めることは難しいので、テナント側としっかり交渉したうえで合意を取り付ける必要があるでしょう。立ち退きに合意してもらった場合は、賃料や敷金、付加使用料などの清算だけでなく、「立ち退き料」をテナント側に支払うケースも多いです。\n\n\n\n1-4.ブローカーがいる場合がある \n\n\n\n売却情報があまり表に出ないビル売却の世界では、ブローカーの存在にも注意が必要です。ブローカーとは国家資格や免許を持たずに、売主と買主を仲介し、勝手に手数料を受け取る業者のこと。買い手が見つかりにくいビル売却の特性を利用して、ビルのオーナーに接触してくる場合があります。\n\n\n\n不動産の仲介行為は宅建業法の許可がない業者にはできません。しかし、こうしたブローカーは免許を持つ正規の不動産会社に紹介し、その会社に仲介業務を担ってもらうことで法律違反を避けています。\n\n\n\n大手の不動産会社や資産家の名を出して近づいてくる場合もあるようですが、基本的に信頼しない方が賢明です。近年はコンプライアンスを重視する企業も増えており、大手の不動産会社を中心にブローカーを締め出すケースが増えています。\n\n\n\n2.ビル売却の手順 ビル売却の流れを説明 \n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/f69ed2f29486fb31006b186a2c410557967433de-1024x690.jpg\")
\n\n\n次にビル売却までの手続きの流れを説明します。手順は下記の通りです。\n\n\n\n\n- 相場の調査\n\n\n\n
- 不動産管理会社への連絡\n\n\n\n
- パートナーとなる不動産会社の選定\n\n\n\n
- 売却価格の決定と販売活動\n\n\n\n
- 不動産売買契約の締結\n\n\n\n
- 決済と引き渡し\n\n\n\n
- テナントへの連絡\n\n\n\n
- 確定申告（売却時の翌年）\n\n\n\n\n
順を追って解説します。\n\n\n\n2-1.相場を調べる \n\n\n\n最初に売却予定のビルの相場を調べましょう。ビル売却は売り出しの価格設定次第で、売却に至るスピードが大きく変わってきます。相場に合わない価格設定で売りに出すと、なかなか買い手が見つからなかったり、不利な条件で売却が決まったりといった失敗につながりかねません。\n\n\n\nビルは立地や築年数、建築構造だけでなく、各テナントの面積や間取りの違い、利回りや付属設備の状況など、複数の項目を複合的に判断して価値評価が行われます。値決めの際は、専門の不動産会社に査定を依頼して正確な相場を把握する必要があります。\n\n\n\nなるべく早く、手間をかけずにビルの売却相場を知りたい人は、インターネットで利用できる「不動産一括査定サイト」を利用するとよいでしょう。\n\n\n\nたとえば、高精度なAIによる不動産一括査定が無料で利用できる「おうちクラベル」なら、複数の不動産会社による査定結果をスピーディーに確認できます。売却したいビルの相場を知りたい方は、ぜひ試してみてください。\n\n\n\n2-2.管理会社への相談・報告 \n\n\n\n売却相場を把握したら、ビルの管理会社にビル売却を考えていると伝えます。売却の希望時期を知らせ、必要書類は何か確認するなど相談を進めましょう。\n\n\n\nなお、ビル売却の際にテナントの同意を取る必要はありませんが、賃料の振込先が変わるなど実務上の手続きが生じます。管理会社にはテナント対応業務もお願いすることになるため、早い段階で売却の話を伝えてください。\n\n\n\n2-3.不動産会社を選び査定を進める \n\n\n\nビルは買い手の数が限られるうえに、広告活動なども大々的に行わないことが多いので、販売活動を進める不動産会社の力次第で、売却額に大きな差が出てしまいます。実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社に販売価格の査定を依頼して比較検討する必要があるでしょう。\n\n\n\n不動産会社選びの第一歩としては、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。年々、不動産一括査定サイトの登録審査基準は高くなってきていますので、登録済みの不動産会社は優良企業が中心で信頼できます。不動産会社ごとの査定額や評価方法の違いなどを比較しながら、高額かつスムーズにやり取りできそうな不動産会社を絞り込んでいきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n2-4.媒介契約を結ぶ \n\n\n\nビル売却をサポートしてもらう会社が決まったら、不動産会社と「媒介契約」を締結します。不動産の媒介契約とは、ビルの売却に関する販売活動を委任するかわりに、成約時に法定の「仲介手数料」を支払う契約のことです。一般的な家やマンションの購入・売却で締結する契約と基本的に同じで、契約形態は3種類に分かれています。\n\n\n\nその3種類とは\n\n\n\n\n- 専属専任媒介契約\n\n\n\n
- 専属媒介契約\n\n\n\n
- 一般媒介契約\n\n\n\n\n
の3つです。それぞれの契約の特徴を説明します。\n\n\n\n2-4-1.専任専属媒介契約 \n\n\n\n専任専属媒介契約とは、1つの不動産会社と契約し、売却活動に関しての一切を一任する契約です。3つの契約のうち、不動産会社の裁量が最も大きい契約形態といえます。\n\n\n\n例えば売主が売却先を見つけてきたとしても、不動産会社を介さずに直接買主と取引することはできません。そのかわり、不動産会社は販売活動に関して1週間に1回以上の報告義務が生じます。\n\n\n\n自分で売却先を探したり、広告活動をしたりといった手間はなくなりますが、契約した不動産会社の力量に頼る部分が大きくなるため、不動産会社選びは慎重に進める必要があるでしょう。\n\n\n\n2-4-2.専任媒介契約 \n\n\n\n専任媒介契約も不動産会社1社に販売活動を任せる契約です。専任専属媒介契約と比べて、売主側の裁量もある程度認められており、売主が自分で買主を見つけて直接取引交渉することも可能です。不動産会社から売主への報告も2週間に1回となり、専任専属媒介契約よりは頻度が少ないです。\n\n\n\n専任媒介契約では、売主と不動産会社に間で柔軟な役割分担が可能となるのはメリットといえます。営業活動が契約に結びつきやすいことから、不動産会社側も比較的熱心に販売活動をする傾向にあります。\n\n\n\n2-4-3.一般媒介契約 \n\n\n\n一般媒介契約は、売主側が複数の不動産会社に対して販売活動を依頼できる媒介契約です。3つの契約のうち、売主側に最も強い主導権のある契約といえます。不動産会社側から売主への報告義務がなく、売主自ら買主を見つけて直接交渉することもできます。\n\n\n\n不動産会社が多くて選べない場合は、一般媒介契約を選ぶのも1一つの手です。不動産会社同士で競争意識が発生し、売却までのスピードが早まることもあります。\n\n\n\nその反面、多数の不動産会社とのやり取りがかなりの手間になったり、販売活動の状況がわかりにくくなるなどのデメリットには注意が必要です。\n\n\n\n2-5.売出価格を決定し販売活動を開始する \n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/bea1079b4488d89fe0432b2418bd8098dfee34e9-1024x682.jpg\")
\n\n\n販売を担当してもらう不動産会社が決まると、いよいよビルの売却に向けて販売活動が始まります。買い手の少ないビル売却では、売り出し物件を購入希望者に知ってもらうための販売促進活動が欠かせません。\n\n\n\nビル売却の販売促進活動には、「レインズ」への登録や、ネットや新聞などの各媒体を使った広告掲載が中心となります。\n\n\n\n2-5-1.レインズ \n\n\n\n
\n\n\nビルは一般的なマンションの一室や戸建て住宅などと違い、収益性が重視される不動産です。売却にかかる費用も高額となるため、ビルならではの特徴、注意点などをよく理解したうえで売却を進める必要があります。\n\n\n\n まずはビル売却と他の不動産売却の相違点を4つ取り上げて解説します。\n\n\n\n ビルは流動性が低い不動産として知られています。不動産の流動性とは「どれくらい売却しやすいか」ということ。すぐに買い手が見つかるタイプの不動産は、流動性が高いと評価されます。\n\n\n\n ビルは他の不動産と比べて価格が高く、誰でも簡単に買える物件ではありません。さらに、ビルの買い手は不動産投資家や法人、個人事業主などに限られるため、一般的な住宅と違って買い手の母数が少ない傾向となっています。また、収益性についても買い手や金融機関から厳しく審査されるので、採算が合わないと評価されるとなかなか売却交渉が進まないこともあります。\n\n\n\n ビル売却では通常、大規模な販促活動はしません。ビルのオーナーは個人、法人を問わず事業者であるケースが多く、保有するビルを売却する場合、オーナー側の事業の縮小・撤退が関連することがあるためです。ビルの売却情報が流れると、取引先や金融機関から経営状態を不安視される可能性があり、売却側が販売活動自体をあまり公にしたがらない傾向がみられるのです。\n\n\n\n 売却を急ぐ場合を除くと、大規模な宣伝を行わず時間をかけて、少しでも良い買い手を見つける売買戦略をとるのが一般的です。\n\n\n\n ビル売却では、入居中のテナントへの対応を考えなくてはなりません。ビルの運営状況によって、テナントを満室にしたまま売却するのか、空っぽにしてから売却にするのかの判断が必要です。\n\n\n\n テナントが入った状態でビルを売却する場合は、オーナーだけが変わることになるため、事前にテナントの許可をとる必要はありません。売却後の事後報告や賃料の振込先の変更手続きなどでテナント対応は済みます。\n\n\n\n 問題はテナントに立ち退いてもらう場合です。どのような事情があるにせよ、オーナー側の一方的な通告だけで立ち退きを求めることは難しいので、テナント側としっかり交渉したうえで合意を取り付ける必要があるでしょう。立ち退きに合意してもらった場合は、賃料や敷金、付加使用料などの清算だけでなく、「立ち退き料」をテナント側に支払うケースも多いです。\n\n\n\n 売却情報があまり表に出ないビル売却の世界では、ブローカーの存在にも注意が必要です。ブローカーとは国家資格や免許を持たずに、売主と買主を仲介し、勝手に手数料を受け取る業者のこと。買い手が見つかりにくいビル売却の特性を利用して、ビルのオーナーに接触してくる場合があります。\n\n\n\n 不動産の仲介行為は宅建業法の許可がない業者にはできません。しかし、こうしたブローカーは免許を持つ正規の不動産会社に紹介し、その会社に仲介業務を担ってもらうことで法律違反を避けています。\n\n\n\n 大手の不動産会社や資産家の名を出して近づいてくる場合もあるようですが、基本的に信頼しない方が賢明です。近年はコンプライアンスを重視する企業も増えており、大手の不動産会社を中心にブローカーを締め出すケースが増えています。\n\n\n\n 次にビル売却までの手続きの流れを説明します。手順は下記の通りです。\n\n\n\n 順を追って解説します。\n\n\n\n 最初に売却予定のビルの相場を調べましょう。ビル売却は売り出しの価格設定次第で、売却に至るスピードが大きく変わってきます。相場に合わない価格設定で売りに出すと、なかなか買い手が見つからなかったり、不利な条件で売却が決まったりといった失敗につながりかねません。\n\n\n\n ビルは立地や築年数、建築構造だけでなく、各テナントの面積や間取りの違い、利回りや付属設備の状況など、複数の項目を複合的に判断して価値評価が行われます。値決めの際は、専門の不動産会社に査定を依頼して正確な相場を把握する必要があります。\n\n\n\n なるべく早く、手間をかけずにビルの売却相場を知りたい人は、インターネットで利用できる「不動産一括査定サイト」を利用するとよいでしょう。\n\n\n\n たとえば、高精度なAIによる不動産一括査定が無料で利用できる「おうちクラベル」なら、複数の不動産会社による査定結果をスピーディーに確認できます。売却したいビルの相場を知りたい方は、ぜひ試してみてください。\n\n\n\n 売却相場を把握したら、ビルの管理会社にビル売却を考えていると伝えます。売却の希望時期を知らせ、必要書類は何か確認するなど相談を進めましょう。\n\n\n\n なお、ビル売却の際にテナントの同意を取る必要はありませんが、賃料の振込先が変わるなど実務上の手続きが生じます。管理会社にはテナント対応業務もお願いすることになるため、早い段階で売却の話を伝えてください。\n\n\n\n ビルは買い手の数が限られるうえに、広告活動なども大々的に行わないことが多いので、販売活動を進める不動産会社の力次第で、売却額に大きな差が出てしまいます。実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社に販売価格の査定を依頼して比較検討する必要があるでしょう。\n\n\n\n 不動産会社選びの第一歩としては、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。年々、不動産一括査定サイトの登録審査基準は高くなってきていますので、登録済みの不動産会社は優良企業が中心で信頼できます。不動産会社ごとの査定額や評価方法の違いなどを比較しながら、高額かつスムーズにやり取りできそうな不動産会社を絞り込んでいきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n ビル売却をサポートしてもらう会社が決まったら、不動産会社と「媒介契約」を締結します。不動産の媒介契約とは、ビルの売却に関する販売活動を委任するかわりに、成約時に法定の「仲介手数料」を支払う契約のことです。一般的な家やマンションの購入・売却で締結する契約と基本的に同じで、契約形態は3種類に分かれています。\n\n\n\n その3種類とは\n\n\n\n の3つです。それぞれの契約の特徴を説明します。\n\n\n\n 専任専属媒介契約とは、1つの不動産会社と契約し、売却活動に関しての一切を一任する契約です。3つの契約のうち、不動産会社の裁量が最も大きい契約形態といえます。\n\n\n\n 例えば売主が売却先を見つけてきたとしても、不動産会社を介さずに直接買主と取引することはできません。そのかわり、不動産会社は販売活動に関して1週間に1回以上の報告義務が生じます。\n\n\n\n 自分で売却先を探したり、広告活動をしたりといった手間はなくなりますが、契約した不動産会社の力量に頼る部分が大きくなるため、不動産会社選びは慎重に進める必要があるでしょう。\n\n\n\n 専任媒介契約も不動産会社1社に販売活動を任せる契約です。専任専属媒介契約と比べて、売主側の裁量もある程度認められており、売主が自分で買主を見つけて直接取引交渉することも可能です。不動産会社から売主への報告も2週間に1回となり、専任専属媒介契約よりは頻度が少ないです。\n\n\n\n 専任媒介契約では、売主と不動産会社に間で柔軟な役割分担が可能となるのはメリットといえます。営業活動が契約に結びつきやすいことから、不動産会社側も比較的熱心に販売活動をする傾向にあります。\n\n\n\n 一般媒介契約は、売主側が複数の不動産会社に対して販売活動を依頼できる媒介契約です。3つの契約のうち、売主側に最も強い主導権のある契約といえます。不動産会社側から売主への報告義務がなく、売主自ら買主を見つけて直接交渉することもできます。\n\n\n\n 不動産会社が多くて選べない場合は、一般媒介契約を選ぶのも1一つの手です。不動産会社同士で競争意識が発生し、売却までのスピードが早まることもあります。\n\n\n\n その反面、多数の不動産会社とのやり取りがかなりの手間になったり、販売活動の状況がわかりにくくなるなどのデメリットには注意が必要です。\n\n\n\n 販売を担当してもらう不動産会社が決まると、いよいよビルの売却に向けて販売活動が始まります。買い手の少ないビル売却では、売り出し物件を購入希望者に知ってもらうための販売促進活動が欠かせません。\n\n\n\n ビル売却の販売促進活動には、「レインズ」への登録や、ネットや新聞などの各媒体を使った広告掲載が中心となります。\n\n\n\n\n
1-1.流動性が低い \n\n\n\n
1-2.大規模な販売活動をしない \n\n\n\n
1-3.テナントへの対応が必要 \n\n\n\n
1-4.ブローカーがいる場合がある \n\n\n\n
2.ビル売却の手順 ビル売却の流れを説明 \n\n\n
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2-1.相場を調べる \n\n\n\n
2-2.管理会社への相談・報告 \n\n\n\n
2-3.不動産会社を選び査定を進める \n\n\n\n
2-4.媒介契約を結ぶ \n\n\n\n
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2-4-1.専任専属媒介契約 \n\n\n\n
2-4-2.専任媒介契約 \n\n\n\n
2-4-3.一般媒介契約 \n\n\n\n
2-5.売出価格を決定し販売活動を開始する \n\n\n
\n\n\n2-5-1.レインズ \n\n\n\n
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