![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/1bc027307deb96da9aeb9b368235ff93120e801e-1024x682.jpg\")
\n\n\n家査定シミュレーションとは、これまでの取引の情報を基に、不動産の売却価格を自動で計算してくれるものです。\n\n\n\n これまでは、不動産の売却価格を知りたいと思った際には、不動産会社に対して査定を依頼する必要がありました。査定にも机上査定と、実際に現地を調査して行う査定があり、より詳しく査定価格を知りたい場合は、時間がかかる点がデメリットになっていました。\n\n\n\n しかし、今では家査定シミュレーションを利用することで、家に居ながらすぐに売りたい不動産の査定結果を知ることができるのです。\n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションを利用するメリットには、以下のものがあります。それぞれのメリットについて、次項で詳しく説明します。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産の価格を知る方法として、不動産会社に査定を依頼する方法があります。しかし、査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定だと、その日のうちには分かるものの、あくまでも概算価格です。もっと正確な価格を知りたいと思った場合は現地を調査しながら査定を行う訪問査定を依頼することになりますが、期間が1週間程度かかるため、早く結果が知りたい際には不便に感じることも多いのが事実です。\n\n\n\n \n\n\n\n しかし家査定シミュレーションは、インターネットを利用してすぐに結果が分かるため、不動産会社を利用するよりもスピーディに査定金額を確認できます。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションのメリットの1つに匿名性があります。不動産会社に行く必要もなく、自宅でシミュレーションを利用できるため、誰がシミュレーションを利用したかは原則として分からないようになっています。ただし、中には個人情報を登録してからでないとシミュレーションできないサイトもあります。\n\n\n\n \n\n\n\n 匿名で利用できる一番のメリットは、後々営業の電話がかかってくることを避けられることです。面倒な営業の電話は避けたいと思っているなら、家査定シミュレーションの利用がおすすめです。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 不動産のある場所が遠く離れた地方でも、その場所での取引実績が登録されていれば、その内容を基に査定価格が算出されます。\n\n\n\n 遠く離れた場所だと、不動産会社に依頼するとその地方までの交通費などの費用が発生し、査定価格を知るだけで費用がかかってしまいます。\n\n\n\n ただし、地方の場合は登録されている取引実績が少ないケースが考えられますので、複数の家査定シミュレーションを利用して比較するようにしましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションの利用には、メリットだけでなくデメリットもあります。利用する前にどのようなデメリットがあるかを理解しておくことも大切です。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションで算出された結果は、あくまでも概算価格です。そのため、実際の売却価格と大きく差が出る可能性がある点に注意しておきましょう。\n\n\n\n 実際の売却価格と差が出る理由としては、価格変動要因を加味した査定ができないことが\n\n\n\n 挙げられます。そして、価格変動要因の代表的なものとして、「家の中の状況が分からないこと」や、「売主と買主の交渉内容」に加え、「住宅市場の急激な変化」などがあります。\n\n\n\n そのため、より正確な売却価格を知ろうと思った場合は、不動産会社による訪問査定が必要です。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n いくら家査定シミュレーションで査定額を算出していたとしても、実際に売却する段階になったら、不動産会社に査定を依頼する必要があります。そのため、そもそも不動産を売却することを決めていた場合、二度手間に感じることもあるでしょう。\n\n\n\n ただ、家査定シミュレーションを事前に行っておくことで、実際に不動産会社が提示する査定価格を知る際の参考にできるほか、あまりにも低い査定額を提示する不動産会社は信頼できないと考えることもできます。\n\n\n\n 家査定シミュレーションを事前に行っておき、複数の不動産会社に査定を依頼することで、最終的に信頼できる不動産会社選びにつなげられると考えましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションは、あくまでも不動産の査定額を算出するだけの機能です。そのため、どのような売却方法が向いているのか、その売却方法に合った不動産会社の情報などは得られません。\n\n\n\n 不動産は、その種類や状態によって高く売る方法が異なります。また、不動産の状態までは家査定シミュレーションで把握できないため、より高く売れるおすすめの売却方法についてアドバイスを受けられないことは、デメリットとして覚えておきましょう。\n\n\n\n \n\n\n\n 家の査定方法には、\n\n\n\n の3つがあります。そして、それぞれの特徴や計算方法は以下のとおりです。\n\n\n\n \n\n\n\n 査定方法\n 特徴\n 計算方法\n 取引事例比較法\n 過去の同じような物件の取引事例を基に査定額を求める方法\n 過去の成約事例の単価（円\/㎡）✕査定物件の面積（㎡）✕補正率\n 原価法\n その物件と同じものを再建築した際にかかる費用を基に査定額を求める方法\n 再調達原価（総面積✕単価）÷耐用年数✕残存年数（耐用年数－築年数）\n 収益還元法\n その物件が収益物件の場合、見込み利益を基にして査定額を計算する方法\n 1．直接還元法\n 一定期間の純利益（家賃収入－経費）÷還元利回り\n 2．DCF法\n 決算期ごとの純利益を算出した後、今の価値に戻した金額に将来的な売却価格を今の価値に戻した金額を加えて求める\n\n\n\n\n \n\n\n\n 次項では、それぞれの評価方法について、さらに分かりやすく解説します。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 取引事例比較法とは、過去の取引事例を基に家の査定金額を計算する方法で、査定金額にかかわる要因には、次のものがあります。\n\n\n\n 取引事例比較法では、次の式を用いて計算しますが、\n\n\n\n 過去の成約事例の単価（円\/㎡）✕査定物件の面積（㎡）✕補正率\n\n\n\n 補正率については、それぞれの取引事例に応じて求めます。\n\n\n\n 例えば、ある取引では、事情補正が120％で、他の取引では100％や90％だった場合、それらの平均値を利用し、最終的な査定額を求めるかたちになります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 原価法とは、査定する家を建て壊した後の再建築にかかる費用を計算し、価格を修正する方法で、以下の式によって求められます。\n\n\n\n \n\n\n\n 再調達原価（総面積✕単価）÷耐用年数✕残存年数（耐用年数－築年数）\n\n\n\n \n\n\n\n 具体的には、再構築にかかる費用（再調達原価）に新築当初からどれだけ減価したかを加味して修正します。つまり、「耐用年数✕残存年数（耐用年数－築年数）」が減価修正率ということで、上の式を簡単にすると、\n\n\n\n \n\n\n\n 再調達原価✕（1－減価修正率）\n\n\n\n で求められることになります。\n\n\n\n \n\n\n\n 築浅の家や、構造が丈夫な家であるほど、減価修正率は低くなるため、査定額は高くなる傾向にあります。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 収益還元法が利用できるのは、その不動産が賃貸に出されているなどの収益物件の場合です。収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類がありますが、DCF法は計算が複雑なため、個人が利用する場合は、直接還元法を用いるケースが多くみられます。\n\n\n\n ちなみに、直接還元法では、以下の式を用いて算出します。\n\n\n\n \n\n\n\n 一定期間の純利益（家賃収入－経費）÷還元利回り\n\n\n\n \n\n\n\n 収益物件の場合、その物件価格に利回りを乗ずることで、年間収益が求められます。つまり、収益還元法はそれを逆算して対象不動産の価値を求める考え方を採用しています。ちなみに還元利回りとは、年間の純収益に対する利回りのことです。\n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションでは、その物件の「築年数」や「交通の便」などさまざまな項目をチェックします。ここでは家査定シミュレーションにおいてチェックされる項目について解説します。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 家の築年数は、家査定シミュレーションにおける最重要項目の1つです。\n\n\n\n 不動産市場は、株式などの金融商品と比較すると、値動きや緩やかな特徴を持っています。\n\n\n\n ただ、建物は年数が経つにつれ、劣化していきます。\n\n\n\n そのため、家査定シミュレーションでは、築年数がどれだけ経過しているかによって、価値の低下率を判断し、計算を行います。\n\n\n\n \n\n\n\n 一般的に戸建住宅の建物であれば、築20年を超えたあたりから資産価値がないものとして計算します。\n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションの計算では、まず築年数をみて、そこから逆算してどれだけ価格が推移したのかを加味したうえで査定額を算出しているわけです。\n\n\n\n \n\n\n\n \n\n\n\n 家査定シミュレーションでは、査定を行う不動産の最寄り駅もしくはバス停までの距離そして移動にかかる時間がどのくらいかといった「交通の便」の要素も重視しています。\n\n\n\n \n\n\n\n 一般的に交通の便における利便性が高いほど査定額は高くなる傾向にあり、逆に利便性が低いと評価額は低くなります。ただし、このことは、家査定シミュレーションだけにいえることでなく、不動産会社による訪問査定においても同様に評価します。\n\n\n\n \n\n\n\n2.家査定シミュレーションを利用するメリットを確認しよう\n\n\n
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\n\n\n2-1.スピーディに査定金額を確認できる\n\n\n\n
2-2.匿名で家の査定ができる\n\n\n\n
2-3.地方にある家でも査定価格を確認できる\n\n\n\n
3.家査定シミュレーションの利用前に知っておきたいデメリットとは\n\n\n
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\n\n\n3-1.実際の売却価格は分からない\n\n\n\n
3-2.売却する際は不動産会社に査定してもらう必要がある\n\n\n\n
3-3.おすすめの売却方法についてアドバイスを受けられない\n\n\n\n
4.家の3つの査定方法を把握しておこう\n\n\n
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\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n 4-1.家の査定方法1：取引事例比較法\n\n\n\n
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4-2.家の査定方法2：原価法\n\n\n\n
4-3.家の査定方法3：収益還元法\n\n\n\n
5.家の査定シミュレーションでチェックされる項目とは\n\n\n
![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/3be1e62146bf2851d307cbf3bcee1aa2cd0b8883-1024x683.jpg\")
\n\n\n5-1.家の築年数\n\n\n\n
5-2.交通の便\n\n\n\n