\n

瑕疵担保責任\n

\n

契約不適合責任\n

\n

修理・代替物などの請求\n

\n

できない\n

\n

できる\n

\n

損害賠償\n

\n

できる\n

\n

契約の解除\n

\n

できる\n

\n

代金の減額\n

\n

できない\n\n\n\n\n

このように以前できなかった代金の減額や、修理の請求が売り主に対してできるようになっているため、家を売る際には事前に欠陥がないかどうかを必ず調べておく必要があります。\n\n\n\n

1-3.高く売れるタイミングを見極める\n\n\n\n
土地の査定においては「流動性比率」が用いられるケースが多く見られます。この流動性比率とは、市場や経済の状況に応じた価格修正率のことです。初期設定値は100％となっており85％～110％の間で変動します。\n\n\n\n
つまり、流動性比率が110％のときであれば相場の1.1倍で売れるということですし、流動性比率が85％だと相場よりも15％減額しなければ売れないということです。\n\n\n\n
ただし、家の価値は築年数によっても下落していくため、流動性比率と合わせて判断する必要があります。\n\n\n\n
実際、築年数が大きくなるにつれて建物価格は下落します。そのため、土地の流動性比率がどうなっているかをみながら、高く売れるタイミングを見極めることが大切です。\n\n\n\n
1-4.中古物件は築年数が古いものが多い傾向\n\n\n\n
家は築年数が浅ければ浅いほど売れるというわけでもありません。中古物件を安く手に入れ、必要に応じて修繕や簡単なリフォームを行いながら住むという考えの人もいます。\n\n\n\n
このような人はできるだけ安く物件を買いたいと思っているため、新築価格で売りに出ている物件を買おうとは思いません。\n\n\n\n
また、家の売却を考えている人も築浅のうちに早く高値で売っておこうと思っているわけでもありません。\n\n\n\n
確かに戸建ての中古物件は築20年を経過すると、建物部分の価値はほぼ0になるといわれていますが、実際には築15年以上の物件も多く売り出されており、築20年以上の物件の取引事例もあります。\n\n\n\n
1-5.内覧対策をしっかりする\n\n\n
\n
$\"\"$ \n\n\n
家の売却に関して避けて通れないのが内覧です。購入希望者が家の中を見学にくる内覧は、購入希望者の購入意欲を左右する非常に大切なイベントです。\n\n\n\n
そのため、内覧時の対策として家の中の掃除および整理整頓をしっかりと行うようにしましょう。\n\n\n\n
玄関を開けたときに靴が散らばっていたり、玄関に道具が積み重なっていたりすると、印象が悪くなり、購入希望者の購入意欲も下がってしまいます。そのような事態を招かないように、事前にできる対策はしっかりと行っておきましょう。\n\n\n\n
1-5-1.水回りをクリーニングする\n\n\n\n
水回りは内覧時によく見られる場所でもあります。毎日使う場所ですので、きれいにしていないと心証が悪くなることもあります。\n\n\n\n
最近は洗浄力の高い洗剤が多く販売されているので、それらを利用して自分で掃除してもいいですし、頑固な水垢など自分の力ではなかなか落とせない汚れについては、ハウスクリーニングに依頼することも考えましょう。水回りだけのクリーニングなら家全体のクリーニングよりも低価格で済ませられます。\n\n\n\n
ハウスクリーニング業者に依頼する相場価格は以下のとおりです。\n\n\n\n
\n
浴室：1万円～2万円\n\n\n\n
トイレ：6,000円～1万3,000万円\n\n\n\n
洗面所：6,000円～1万円\n\n\n\n
キッチン：1万円～2万4,000円\n\n\n\n\n
仮に水回り全部を依頼したとしても、7万円程度で行えます。\n\n\n\n
注意しなければならないのは、水回りの掃除をせずに引き渡してしまい、後に買主からリフォーム代を請求される可能性があることです。リフォーム代はハウスクリーニング代と比べて高額になるケースが多いです。\n\n\n\n
自分で先に気づいて行うことで、費用も抑えられるため、気になる点はハウスクリーニングを利用してきれいにしておきましょう。\n\n\n\n
1-5-2.自分で掃除する場合に準備しておくといいもの\n\n\n\n
ハウスクリーニングに依頼するのも1つの方法ではありますが、やはり日頃から少しずつきれいにしておくことを心掛けることが大切です。そうすることで、ハウスクリーニングに依頼することなく、きれいな状態を保つことができます。\n\n\n\n
掃除を行う際には、以下の掃除道具を用意しておくと便利です。\n\n\n\n
\n
メラミンスポンジ：洗面所の黒ずみや鏡についた水垢取り用\n\n\n\n
クエン酸：水に溶かして、落ちない汚れに吹きかけることで汚れが取れる\n\n\n\n
重曹：油汚れに効く。スポンジに付け、油汚れをこすり落とす\n\n\n\n
エタノール：クエン酸でも落ちない汚れに対して使う\n\n\n\n\n
さらに、一番に見られる場所である玄関の掃除を行いましょう。\n\n\n\n
まず、ほこりを上から落とし、きれいにします。\n\n\n\n
靴箱の容量を知るために、中を見られる可能性もありますので、靴箱の中もきれいに整頓しておきましょう。匂いが気になる場合は合わせて対策を行っておきましょう。\n\n\n\n
1-5-3.内覧当日のポイント\n\n\n\n
内覧当日のポイントは以下のとおりです。\n\n\n\n
\n
内覧が開始する数時間前から換気を行うようにする\n\n\n\n
家の中に入ってくる自然光や照明にこだわり、部屋を明るく見せる工夫をする\n\n\n\n
女性目線でのアピールを行う\n\n\n\n\n
内覧当日には、換気をよくすることを心掛けましょう。また古い照明などは灯りが暗く感じる原因になりますので、事前に新しいものに新調するか、少し明るいものに変更しておきましょう。\n\n\n\n
自然の光や照明で部屋の中が明るくなれば、家具なども新しく見えますし、部屋自体も広く感じてもらえます。\n\n\n\n
また、内覧の際のアピールは、家事動線やキッチンの使いやすさなど、女性目線で行うことをおすすめします。実際に、主婦が内覧の対応を行う方が成約率が高くなる傾向にあります。\n\n\n\n
1-6.税金・手数料を抑える\n\n\n\n
売却価格によっては、譲渡所得税が発生する可能性があります。不動産の譲渡所得金額は以下の式で求められます。\n\n\n\n
売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額\n\n\n\n
取得費には、売却した土地や建物の購入代金や建築費用、購入手数料のほか、設備費や改良費も含まれます。さらに、土地や建物を購入したときに納めた登録免許税や不動産取得税、印紙税も取得費に含めることができます。\n\n\n\n
譲渡費用には、その土地や建物を売るために支払った仲介手数料や、売り主側が負担した印紙税などが当てはまります。\n\n\n\n
さらに、土地や建物を譲渡した際の税率については、長期譲渡所得の場合15％、短期譲渡所得の場合30％となっています。ちなみに長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が5年を超える土地および建物をいい、短期譲渡所得は5年以下のものをいいます。\n\n\n\n
さらに、不動産の売却を仲介業者に依頼すると、仲介手数料が発生しますし、契約書に貼付する印紙税などもかかります。\n\n\n\n
1-6-1.3,000万円の特別控除を利用して譲渡所得を抑えよう\n\n\n\n
上で紹介した譲渡所得金額の計算のなかに「特別控除額」があります。これは、要件に当てはまれば一定の金額が控除される仕組みで、自宅を譲渡した場合であれば、3,000万円の特別控除が適用されます。適用を受けるための要件は以下のとおりです。\n\n\n\n
\n
自分が住んでいる家屋の売却である\n\n\n\n
売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていない\n\n\n\n
売り手や買い手が親子や夫婦など、特別な関係ではない\n\n\n\n
売却した年もしくはその前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない\n\n\n\n
売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない\n\n\n\n\n
この3,000万円の特別控除が利用できれば、譲渡所得金額を抑えることができ、場合によっては譲渡所得税も発生しない可能性もあります。\n\n\n\n
1-6-2.手数料を値引きしてくれる不動産会社に依頼するのも1つの方法\n\n\n\n
仲介手数料を値引きしてくれる不動産会社に依頼する方法もあります。\n\n\n\n
一般的な仲介手数料は、以下のとおりです。\n\n\n\n
\n
取引額\n
\n
仲介手数料\n
\n
200万円以下\n
\n
取引額✕5％\n
\n
200万円超400万円以下\n
\n
取引額✕4％＋2万円\n
\n
400万円超\n
\n
取引額✕3％＋6万円\n\n\n\n\n
この金額は上限額であり、これ以上の金額を徴収することは法律で禁止されています。ただし、不動産会社の中には、仲介手数料の値引きサービスを行っている会社もあります。\n\n\n\n
（値引きサービスの一例）\n\n\n\n
\n
成約者への特典：売却完了時に10万円プレゼント\n\n\n\n
紹介した人が成約した場合、紹介者に対して5万円のプレゼント\n\n\n\n
再度の利用で仲介手数料10％引き、もしくはギフト券プレゼント\n\n\n\n\n
など\n\n\n\n
売却にかかる費用をできるだけ抑えたいと思っているなら、このような値引きサービスが用意されている不動産会社を選ぶようにしましょう。\n\n\n\n
2.かえって逆効果？よくある失敗事例を紹介\n\n\n
\n
$\"\"$ \n\n\n
家をできるだけ高く売ろうと思って行った行動が、逆に価格を下げる原因になるケースもあります。代表的な失敗事例について、以下で紹介します。\n\n\n\n
2-1.リフォーム\n\n\n\n
リフォームを行って家を売ろうと考える人も多く見られます。ただ、リフォームが常に売却価格を上げるための効果をもたらすわけではありません。実際にリフォームを行ったなら、売却価格はリフォーム代以上に上がっていないといけませんが、そこまでの値上りは期待できないでしょう。なぜなら、査定価格を決める項目としてはその物件の築年数や面積、立地条件などで、リフォームで改善した箇所は関係ありません。\n\n\n\n