{"id":276,"date":"2023-02-06T19:36:45","date_gmt":"2023-02-06T10:36:45","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/article172\/"},"modified":"2023-11-10T18:03:28","modified_gmt":"2023-11-10T09:03:28","slug":"post_107","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/mansion\/column\/article276\/","title":{"rendered":"一棟マンションを高く売る秘訣と注意点とは？売却の手順も解説！"},"content":{"rendered":"\n

一棟マンションのように、価格帯が高く投資用に所有している不動産を高く売るコツは、マイホームのそれとは異なります。\n\n\n\n

この記事では、これから不動産投資を検討している人や一棟マンションの売却を考えている人に向けて、どのような一棟マンションが高く売れやすいのか、どのような工夫をすればさらに高く売れる可能性が上がるのか詳しく解説します。\n\n\n\n

事業用の不動産特有の注意点と売却の手順についても紹介していますので、あわせて参考にしてみてください。\n\n\n\n

1.高く売れる一棟マンションに共通する３つの特徴とは？\n\n\n
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マンションの価格は、さまざまな要因が複雑に絡み合って総合的に決まっています。ただ、特に高く売れやすいマンションには共通点があります。\n\n\n\n

そもそも高く売れやすい一棟マンションとはどんなものなのか、まずはその絶対条件について見ていきましょう。\n\n\n\n

1-1.入居率が高く、家賃下落率が低い\n\n\n\n

投資用マンションの売却査定においては、家賃収入がいくら期待できるのかが重要なポイントになります。\n\n\n\n

マイホームの売却と違い、空室は基本的にマイナス要因になります。入居率が高く満室に近い状態で、なおかつ家賃が新築時から大きく下がっていない物件は、今後の収益が見込めるため高く売れやすいでしょう。\n\n\n\n

もし今は空室が目立つマンションでも、リフォームを入れて内装を変えるなど工夫すれば人気を集められるかもしれません。急ぎでないなら、なるべく入居率を高めたうえで売却するのがおすすめです。\n\n\n\n

ただし、入居者を集めるために家賃を下げると、収益が悪化して高値で売りにくくなってしまうので要注意です。\n\n\n\n

利回りや査定額の計算方法など詳しくは後述します。\n\n\n\n

1-2.利便性が良く、需要が高い立地にある\n\n\n\n

そのマンションに住む人にとって利便性が高く、多くの人が住みたいと思う立地であれば高値が付きやすくなります。\n\n\n\n

一般的には交通アクセスのよい便利な駅の近くなどが人気ですが、そのマンションのターゲット次第で好まれる地域や間取り、優先順位は変わってくるでしょう。\n\n\n\n

たとえば学生の1人暮らしなら、大学から近い手頃な価格帯のワンルームマンションが人気ですし、ファミリー層なら一定以上の広さに加えて、小中学校の校区や広い公園の有無なども重視されるポイントです。\n\n\n\n

立地や周辺環境は自分の意思であとから変えるのが難しいポイントです。できるだけ購入前の時点で、出口戦略（売却）まで考えてよく吟味しておきたいところです。\n\n\n\n

1-3.適切な維持管理がされている\n\n\n\n

一棟マンションを高く売るには、そのマンションが適切に管理がされていることも絶対条件となります。\n\n\n\n

すみずみまで清掃や修繕が行き届いて築年数の割にきれいな状態を保てていたり、家賃や修繕積立金の滞納といったトラブルが随時解消されたりしている物件は、売却時の査定でも高評価を得られるでしょう。\n\n\n\n

逆に、汚れや損傷がそのまま放置されて薄汚れた雰囲気になっていたり、悪質な家賃滞納者が多かったりすると、維持管理の不備とみなされて資産価値の下落につながる可能性があります。\n\n\n\n

管理状況が悪いと、住民が危険にさらされたり大きなトラブルを引き起こす原因になったりするリスクも考えられます。第三者的視点できちんとメンテナンスされた状態になっているか、今一度確認してみましょう。\n\n\n\n

2.一棟マンションの売却に適したタイミングとは？\n\n\n
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一棟マンションを売却するとなると大金が動きます。マンション価格は日を追うごとに変動しているため、どのようなタイミングで売却に踏み切るかは重要な決断になるでしょう。\n\n\n\n

ここでは、一棟マンションの売却を検討すべきタイミングとはいつなのか、具体的に解説します。\n\n\n\n

2-1.築10～20年で大規模修繕前のタイミング\n\n\n\n

通常、マンションは築10年～20年程度で大規模修繕の時期を迎えます。大規模修繕には多額の費用がかかります。マンションの規模などにもよりますが、1戸あたり100万円程度が1つの目安です。\n\n\n\n

大規模修繕のタイミングで追加投資が必要になるため、その前に売るかどうかを判断するケースが多いのです。\n\n\n\n

基本的に築年数が経っていない（築浅）物件ほど高く売れやすいですが、所有期間5年未満での売却は、たとえ利益が出たとしても税金も高くなるため避けたほうがよいでしょう。\n\n\n\n

また、新築で購入した場合は新築ならではの特典やコストが加味された、いわゆる「新築プレミアム」を含んだ価格になっているため、よほど地価や需要が上がっているエリアでない限りは築10年未満で売却すると損をするケースが多いです。\n\n\n\n

一方、築10年前後で価格の下落幅が小さくなる傾向があります。築25年以下の中古マンションの需要が高いというデータもあり、築15年程度の物件は売却益を得られる可能性が上がります。\n\n\n\n

マンションの築年数と自身がそれを所有している期間を考慮して、検討してみましょう。\n\n\n\n

2-2.設備の減価償却が終わるタイミング\n\n\n\n

減価償却とは、購入時の費用を複数年に分割して少しずつ計上できる会計上のしくみのことです。一気にまとめて経費とするより、税金の負担を軽減しやすくなる効果があります。\n\n\n\n

マンションでは、建物自体や付属する設備ごとに「耐用年数」が決められていて、それに応じて減価償却費として計上できる金額が決まります。耐用年数は、たとえば以下のとおりです。\n\n\n\n

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・【建物】鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造……47年\n

・【建物】木造または木骨モルタル造……21年\n

・【設備】水道……15年\n

・【設備】冷暖房装置……15年　\n

・【設備】ガス装置……15年\n

・【設備】通信装置……10年\n

など\n

（出典：財務省「耐用年数表」）\n\n\n\n\n

ポイントは、築15年時点で減価償却が終了する設備が多いという点です。このタイミングで税金の負担が重くなりやすく、さらに先述の大規模修繕の時期とも重なってくるため、ここが売り時と考える不動産投資家も多数います。\n\n\n\n

2-3.不動産相場が上昇し、中古マンション市場が活況なタイミング\n\n\n\n

マンション自体の状況とは別に、不動産相場が上昇したり中古マンション市場が活況になったりしている時期も、高く売れやすいタイミングです。\n\n\n\n

不動産相場が上昇しやすいのは、たとえば以下のようなときです。\n\n\n\n