{"id":295,"date":"2023-02-15T07:12:18","date_gmt":"2023-02-14T22:12:18","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/article191\/"},"modified":"2023-11-10T11:16:38","modified_gmt":"2023-11-10T02:16:38","slug":"content_9","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/realestate\/column\/article295\/","title":{"rendered":"媒介契約の種類と特徴を解説｜それぞれのメリット・デメリット・媒介契約を選ぶポイントもご紹介します"},"content":{"rendered":"\n

媒介契約とは、物件の売却を不動産会社へ依頼する際に行う契約のことです。不動産会社と媒介契約を締結することで、不動産会社が物件の買い手を探したり売買の仲介をしたりすることが可能となります。\n\n\n\n

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますが、どの媒介契約が良いのかわからない場合も少なくないでしょう。この記事では、3種類の媒介契約を比較し、自分に合った媒介契約の選び方を解説します。\n\n\n\n

1.媒介契約とは？\n\n\n
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そもそも「媒介契約」のイメージがつかないという人も多いでしょう。不動産売買に関する契約には、主に「媒介契約」と「売買契約」の2種類があります。\n\n\n\n

1-1.媒介契約\n\n\n\n

媒介契約とは、売主が購入希望者を見つけるための販売活動に関する契約です。不動産を売却する際、自分で購入希望者を見つけるのは簡単ではありません。\n\n\n\n

そのため、購入希望者を見つけるための販売活動を不動産会社へ依頼するのが一般的です。このとき、売主と不動産会社が結ぶ契約を媒介契約といいます。\n\n\n\n

契約を結んだ不動産会社は販売活動を行い、売却が成立した際には売主からの報酬を得ることが多いです。\n\n\n\n

そのため、媒介契約を結ぶ際には、販売活動の詳細や報酬金額についての取り決めがなされることになります。\n\n\n\n

1-2.売買契約\n\n\n\n

一方、売買契約とは購入希望者が見つかり、実際に不動産を売却する際に行われる契約のことです。こちらは売主と買主の間で結ばれる契約になります。以下は、不動産売却の流れです。\n\n\n\n

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  1. 不動産会社で相談・査定\n\n\n\n
  2. 媒介契約\n\n\n\n
  3. 販売活動\n\n\n\n
  4. 売買契約\n\n\n\n
  5. 不動産の決済・引き渡し\n\n\n\n\n

    不動産売却の際には、まず不動産会社で売却相談や物件の査定を行います。\n\n\n\n

    そして、売却計画が明確になり、「いよいよ本格的に不動産売却をスタートさせる」というタイミングで結ぶのが「媒介契約」です。\n\n\n\n

    ここで、売主と不動産会社が不動産の販売活動に関する取り決めをし、売却に向けて動き出すことになります。\n\n\n\n

    その後、購入希望者が見つかり、購入を決めた場合には「売買契約」へと進む流れです。\n\n\n\n

    2.媒介契約の種類と特徴\n\n\n
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    媒介契約の種類には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。ここでは、それぞれの媒介契約の内容や特徴を解説します。\n\n\n\n

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     \n専属専任媒介契約\n専任媒介契約\n一般媒介契約\n\n
    不動産会社との契約\n1社のみ\n1社のみ\n複数社と契約可能\n\n
    契約期間\n最長で3か月以内\n最長で3か月以内\n最長3か月が一般的\n\n
    自己発見取引\n×\n○\n○\n\n
    指定流通機構（レインズ）への登録義務\nあり
    （契約から5日以内）\n    		あり
    （契約から7日以内）\n    		なし\n\n
    販売活動の報告義務\nあり
    （1週間に1回以上）\n    		あり
    （2週間に1回以上）\n    		なし\n\n\n\n\n\n\n\n

    2-1.専属専任媒介契約\n\n\n\n

    まずはじめに、専属専任媒介契約について解説します。専属専任媒介契約とは、1社のみと媒介契約を結ぶ方法です。契約期間は、最長で3か月以内となります。\n\n\n\n

    2-1-1.自己発見取引を行えない\n\n\n\n

    この取引方法では、売主が自分で売却活動を行う「自己発見取引」を行うことはできません。\n\n\n\n

    たとえ、売主が知人や友人などの中から購入希望者を見つけたとしても、媒介契約を結んだ不動産会社を介して取引を進める必要があります。\n\n\n\n

    そのため、自分で積極的に売却活動を行っていこうと考えている人にとっては不向きな契約方法といえるでしょう。\n\n\n\n

    2-1-2.不動産流通機構（レインズ）への登録義務が発生する\n\n\n\n

    また、不動産流通機構（レインズ）というものをご存じでしょうか。レインズとは、国土交通省が指定した国内の不動産を取り扱うネットワークのことです。\n\n\n\n

    「Real Estate Information Network System」それぞれの頭文字をとって「REINS」と呼ばれています。\n\n\n\n

    レインズには、国内で扱う不動産の所在地・面積・価格をはじめとした物件の詳細情報が掲載されています。\n\n\n\n

    レインズに登録することで不動産を購入したい人に自分の物件を見つけてもらいやすくなるのが最大のメリットといえるでしょう。\n\n\n\n

    専属専任媒介では、契約から5日以内にレインズに登録する義務があります。そのため、スピーディーに売却に向けた活動がスタートするのがポイントです。\n\n\n\n

    さらに、売買活動の報告を1週間に1回以上行うことも義務となっています。売主が仕事などで忙しい場合でも、随時、販売活動の状況が報告されるので安心です。\n\n\n\n

    2-2.専任媒介契約\n\n\n\n

    専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様、1社の不動産会社のみと契約する媒介契約です。契約期間も同様に最長3か月以内となります。\n\n\n\n

    2-2-1.自己発見取引が可能\n\n\n\n

    大きな違いとしては、専属専任媒介契約では自己発見取引ができないのに対し、専任媒介契約では自己発見取引が可能です。\n\n\n\n

    つまり、自分で購入希望者を見つけた場合、契約会社を介さずに売買契約を行えます。\n\n\n\n

    そのため、自分で積極的に販売活動を行っていきたい人には向いている契約方法といえるでしょう。\n\n\n\n

    2-2-2.レインズへの登録義務\n\n\n\n

    また、専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様にレインズへの登録義務もあります。\n\n\n\n

    異なる点としては、専属専任媒介契約ではレインズへの登録が5日以内なのに対し、専任媒介契約では7日以内です。\n\n\n\n

    また、販売活動状況の報告頻度は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上ですが、専任媒介契約では2週間に1回以上と定められています。\n\n\n\n

    そのため、専属専任媒介契約に比べると、少しばかり販売活動のスタートが遅れる可能性があります。\n\n\n\n

    また、報告の頻度も減るため、こまめな報告を希望する人にとってはサービスが物足りないと感じるかもしれません。\n\n\n\n

    2-3.一般媒介契約\n\n\n\n

    専任媒介契約と専属専任媒介契約では1社にしか依頼ができないのに対し、一般媒介契約は一度に複数の不動産会社へ依頼することが可能です。\n\n\n\n

    契約期間については明確な取り決めがないものの、専任媒介契約・専属専任媒介契約と同様に3か月が一般的です。\n\n\n\n

    2-3-1.自己発見取引が可能\n\n\n\n

    また、自分自身で買主を見つける「自己発見取引」ができるのもポイントのひとつです。\n\n\n\n

    一般媒介契約は、専任媒介契約・専属媒介契約よりも自由度が高いので、自分で積極的に売買活動を行いたい人には向いている契約方法だといえるでしょう。\n\n\n\n

    また、一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があることも覚えておきましょう。\n\n\n\n

    2-3-2.明示型\n\n\n\n

    明示型とは、複数の不動産会社と媒介契約を結んだ場合に、「どこの不動産が会社と契約しているのか」を明らかにする必要がある契約方法です。\n\n\n\n

    2-3-3.非明示型\n\n\n\n

    一方、非明示型の場合は、複数の不動産会社と媒介契約を結んでいても詳細を知らせる必要がありません。明示型・非明示型については、売主が選択可能です。\n\n\n\n

    最後に、レインズの登録義務については任意となります。そのため、売主が希望すれば登録することは可能です。\n\n\n\n

    ただし、一般媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約とは異なり、売買活動の報告義務はありません。\n\n\n\n

    そのため、「どのような販売活動が行われているのか」が分かりにくいという面もあることは知っておいたほうが良いでしょう。\n\n\n\n

    3.専属専任媒介契約のメリット・デメリット\n\n\n
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    続いては、それぞれの媒介活動のメリット・デメリットについて解説します。\n\n\n\n

    3-1.専属専任媒介契約のメリット\n\n\n\n

    まずは、「専属専任媒介契約」について確認していきましょう。\n\n\n\n

    主なメリットは以下のようなものです。\n\n\n\n