{"id":302,"date":"2023-02-16T17:45:20","date_gmt":"2023-02-16T08:45:20","guid":{"rendered":"http:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/article196\/"},"modified":"2023-11-09T21:33:01","modified_gmt":"2023-11-09T12:33:01","slug":"post_126","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/house\/column\/article302\/","title":{"rendered":"戸建ての査定額の決まり方｜評価ポイント・査定の流れも紹介"},"content":{"rendered":"\n<p>戸建ての査定額はどのように決まるのでしょうか？土地の大きさや建物の床面積、築年数はもちろん重要なポイントですが、実はそれだけではありません。\n\n\n\n<p>この記事では最初に不動産会社へ戸建ての査定依頼をした場合、実際どのような流れになるのか解説します。\n\n\n\n<p>加えて事前に知っておきたい査定におけるチェック項目や、査定額が決まるポイントを紹介していきますが、その多さにびっくりするかもしれません。\n\n\n\n<p>事前に査定価格に影響する要素を理解しておけば、査定額に対する不安を払拭できるでしょう。またきちんと準備をすることで、売却をスムーズに進めることできます。\n\n\n\n<p>最後におすすめの査定サービスも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。\n\n\n\n<h2 class='\"wp-block-heading\"'>1.戸建て査定とは｜流れと方法を解説\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2460\"\/' decoding='\"async\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定02-1024x682.jpg\"'>\n\n\n\n<p>通常戸建ての査定は不動産会社へ依頼するものですが、査定方法には種類があり、大きく分けて2パターンの査定方法があります。家を見ることなく、一定の情報から査定する「机上査定」と、実際に不動産会社の担当者が家を見て査定する「訪問査定」です。\n\n\n\n<p>どちらが正解というわけではなく、それぞれにメリットとデメリットがあります。机上査定と訪問査定の特徴を理解したうえで、タイミングや状況に応じて使い分けましょう。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>1-1.不動産会社への査定依頼\n\n\n\n</h3><p>査定方法には2種類ありますが、匿名で査定を依頼したい場合はネットなどから机上査定を依頼しましょう。査定するうえで必要な項目を入力するだけで、査定結果を受け取ることができます。また不動産会社の担当者と会わずに査定額だけ知りたい場合も、机上査定がおすすめです。\n\n\n\n<p>家の状態をしっかり見て査定をして欲しい場合は訪問査定になります。不動産会社へネット、もしくは電話やメールなどで査定を依頼します。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>1-1-1.机上査定(匿名・ネット査定)\n\n\n\n</h4><p>机上査定はその手軽さから、簡易査定とも呼ばれます。ネット上へ一定の情報を入力するだけで査定を依頼することができ、早ければ数日後にメール等で査定結果を受け取ることができます。まずは概算の査定額を知りたい場合におすすめです。\n\n\n\n<p>実際に家を見せる必要がなく、また不動産会社の担当者とも顔を合わせることなく査定額を知ることができるのがメリットです。\n\n\n\n<p>一方で家の状態は加味しないため、訪問査定と比べて誤差が生じやすいことがデメリットでしょう。家を売却する場合、最終的には訪問査定が必要になります。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>1-1-2.訪問査定\n\n\n\n</h4><p>訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が家を見て査定をする方法です。\n\n\n\n<p>家の外観や建物の状況、設備の故障の有無などを確認しますが、この時に査定に必要な情報を確認する為、ある程度書類を準備する必要があります。たとえば登記識別情報（権利証）や建築確認の検査済証などです。\n\n\n\n<p>家の状態なども加味されるので、精度が高い査定額を知ることができるのがメリットです。デメリットは査定に時間がかかることでしょう。訪問査定日に2～3時間かかり、実際に査定書を受け取るまでに1週間から10日ほどかかります。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>1-2.結果の到着\n\n\n\n</h3><p>机上査定では2～3日程度、訪問査定では1週間から10日ほどで査定結果が届きます。机上査定は概算価格であると理解し、実際に売却するか、どの不動産会社へ依頼するかの判断材料とするとよいでしょう。\n\n\n\n<p>実際に売却するかどうかや、もしくは売却を依頼する不動産を決めたら訪問査定を依頼します。もちろん最初から訪問査定を依頼しても構いません。\n\n\n\n<p>結果が届いてから実際に売りに出すまで3カ月以上経ってしまった場合は、市場や戸建ての需要が変化している場合があるため、もう一度査定依頼することをおすすめします。また査定価格はあくまでも売却想定価格です。実際に売却できる価格とは限らないということは理解しておきましょう。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>1-3.媒介契約と売り出し開始\n\n\n\n</h3><p>売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。1社のみへ依頼する場合は専任媒介契約（または専属専任媒介契約）、複数社へ依頼する場合は一般媒介契約になります。なお、どちらの媒介契約を選んでも、不動産会社へ支払う仲介手数料の額は変わりません。\n\n\n\n<p>媒介契約を結んだら、売却活動をするのはおもに不動産会社になりますが、内覧希望者が現れた場合は内覧に応じます。いつでも内覧に応じられるように室内の整理整頓を心がけましょう。\n\n\n\n<h2 class='\"wp-block-heading\"'>2.戸建ての査定額からわかること\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2461\"\/' decoding='\"async\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定03-1024x682.jpg\"'>\n\n\n\n<p>戸建ての査定額はあくまでも売却想定価格ですが、この査定額をもとに次のステップの資金計画を立てることができます。\n\n\n\n<p>住み替えを予定している場合は、用意できる頭金や予算を立てることができ、住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で完済できるかどうかを見極めることができます。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>2-1.住み替え先の頭金と予算の目安\n\n\n\n</h3><p>自宅の売却価格をある程度想定できれば、住み替え先の頭金がどの程度用意できるのか分かります。そして住み替え先の予算も見えてきます。\n\n\n\n<p>逆に言えば自宅の査定をしないと、そもそも住み替えが可能なのか、住み替え先の予算をいくらにしたらよいのか分かりません。住み替えを検討する場合、家の査定は重要なアクションといえます。\n\n\n\n<p>しかし査定額は売却価格ではありません。ある程度余裕をもって計画しましょう。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>2-2.住宅ローン残債の返済額\n\n\n\n</h3><p>住宅ローンの残債がある場合、売却時には一括返済しなければなりません。家の売買代金で残債を完済できれば問題ありませんが、オーバーローン（家の売買代金よりも残債が上回っている状態）となっている場合は、足りない分を自己資金で充当しなければなりません。\n\n\n\n<p>住宅ローンが残っている場合は、家の査定額をもとに資金計画をしっかり立てる必要があります。金融機関には住み替えローンなどの商品もありますが、収入や勤務先など条件が厳しく、誰もが利用できるわけではありません。住み替えローンを検討をする場合は、金融機関にあらかじめ相談しておくとよいでしょう。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>2-3.戸建て査定で見られるポイント\n\n\n\n</h3><p>ここからは戸建の査定で見られるポイントを紹介します。大きく分けると「土地」「建物」「環境」に分けられます。それぞれ詳しく説明していきます。\n\n\n\n<p>【土地】\n\n\n\n<ul>\n<li>面積と形状\n\n\n\n<li>建築制限\n\n\n\n<li>境界線の確定有無\n\n\n\n<li>地中障害物の有無\n\n\n\n<li>越境物の有無・状況\n\n\n\n<li>接道道路\n\n\n\n\n<p>【建物】\n\n\n\n<ul>\n<li>権利関係\n\n\n\n<li>築年数\n\n\n\n<li>建築費用\n\n\n\n<li>建築構造\n\n\n\n<li>外観\n\n\n\n<li>設備・水回りの状態\n\n\n\n<li>リフォーム・修繕歴\n\n\n\n<li>雨漏り・傾き・シロアリ被害の有無\n\n\n\n<li>眺望・日照・通風性\n\n\n\n\n<p>【環境】\n\n\n\n<ul>\n<li>騒音・振動・臭気の有無\n\n\n\n<li>利便性\n\n\n\n<li>治安・公共施設\n\n\n\n<li>災害リスク\n\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>2-4.土地\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2462\"\/' decoding='\"async\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定04-1024x683.jpg\"'>\n\n\n\n<p>まず土地と建物の査定をそれぞれ別に行い、合算した額が戸建ての査定額になります。\n\n\n\n<p>建物は経年劣化するため、査定額は築年数に応じて目減りしますが、土地は年数によって変化しません。また後から手を加えて価値が変わるものではないため、土地の評価は戸建ての査定において重要なポイントになります。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-4-1.面積と形状\n\n\n\n</h4><p>土地を査定する上で大きさは重要な要因となりますが、実はそれだけではありません。土地の形状によって土地の評価は大きく異なることがあります。\n\n\n\n<p>たとえば同じ大きさであっても、三角形や極端に細長い土地は建物を建てる場合に希望の間取りの家が建たない可能性があり、その分利用価値が低くなります。つまり利用価値が重要であり、使いやすい形状であればその分査定額もアップします。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-4-2.建築制限\n\n\n\n</h4><p>土地の査定は利用価値が重要になりますが、土地の形状に加えて建築制限も重要なポイントです。\n\n\n\n<p>たとえば市街化区域には住宅を建築することができますが、市街化調整区域と指定された土地に基本的には住宅を建築することはできません。また建築基準法・都市計画法によって建物の建ぺい率や容積率、高さの制限なども決められており、地域によっては条例なども定められています。\n\n\n\n<p>これらの建築制限によって建物を建てられる大きさなどが変わってくるため、査定には建築制限の有無が影響します。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-4-3.境界線の確定有無\n\n\n\n</h4><p>売主は土地の境界線について、買主へ明示する必要があります。隣地所有者が境界について了解している「確定測量図」があれば安心ですが、測量図や境界がはっきりしない場合は不安材料となります。\n\n\n\n<p>とくに古くから住んでいる場合は境界があいまいなケースが多く、境界がない場合は物件の引渡しまでに測量をすることになります。\n\n\n\n<p>境界の位置によっては土地面積も増減します。トラブルを回避するためにも、戸建てとして売り出す前に確定測量をしておくとよいでしょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-4-4.地中障害物の有無\n\n\n\n</h4><p>地中障害物とは、以前建っていた建物を解体した時のガラや浄化槽、井戸の跡などのことを意味します。\n\n\n\n<p>地中にあるため見えませんが、建築する際には撤去しなければならないことから「隠れたる瑕疵」とも呼ばれます。売主が知らずに引渡した場合でも契約不適合責任となり、撤去費用を請求されます。状況にもよりますが費用が高額になることもあり、撤去費用を支払えない場合は契約解除になりますので注意が必要です。\n\n\n\n<p>地中障害物が存在する可能性がある場合は事前に確認し、存在する場合は撤去しておきましょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-4-5.越境物の有無・状況\n\n\n\n</h4><p>越境物とは隣地との境界線を超えているものをさします。たとえばブロック塀や軒先、水道管などです。\n\n\n\n<p>ブロック塀などはお互いに確認のうえ認知している場合もありますが、所有者が変わると問題となるケースがあるので、越境について覚書などを作成しておくとよいでしょう。\n\n\n\n<p>水道管や下水管などが越境している場合は、建物を建築する時に支障が出ることがあります。その可能性がある場合は不動産会社に相談し、水道局にて調査しておくと安心です。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-4-6.接道道路\n\n\n\n</h4><p>接道する道路の種類や幅員によって、建物を建築する際にさまざまな影響や制限があります。まず大前提として、土地計画区域内では4m以上の公道に2m以上接道しなければなりません。\n\n\n\n<p>公道とは建築基準法上の道路をさし、公道以外の通路や緑道に面していても建物を建築することはできません。また4mに満たない道路の場合はセットバックが必要になり、土地の一部を道路に提供しなくてはならず、建築できる土地面積が減少します。\n\n\n\n<p>また道路の幅員によって容積率が減ることもあるため、道路の種類や幅員によって土地の利用価値が異なります。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>2-5.建物\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2463\"\/' decoding='\"async\"' height='\"682\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定05-1024x682.jpg\"' width='\"1024\"'>\n\n\n\n<p>建物の査定は築年数や建物の大きさだけでなく、建物自体の状態や設備の劣化具合などを総合的に見て行います。建物や設備の状態がよければ、その分査定額はアップしますが、設備に故障があり修理や交換が必要であると判断されると、その分査定額は低くなります。\n\n\n\n<p>また立地や環境も加味され、災害リスクなども重要なポイントになります。詳しく解説していきます。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-1.権利関係\n\n\n\n</h4><p>たとえば親が所有している土地に子どもが家を建てるケースがありますが、どちらも自分名義の不動産のみを売却することは可能です。しかし土地だけ、あるいは建物だけを購入したいと考える人は少なく、その分需要は低くなり資産価値も低くなります。\n\n\n\n<p>建物を複数名で所有している「共有名義」の場合、建物全体を売却する場合は全員の同意が必要になります。相続不動産などは名義人が多いことがありますが、意見をまとめなければならず、売却までに時間がかかる場合があります。\n\n\n\n<p>意見が合わない場合自分の持ち分だけ売却することは可能ですが、資産価値の按分よりもかなり安い金額になることを覚悟しなくてはならないでしょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-2.築年数\n\n\n\n</h4><p>建物には耐用年数があり、たとえば木造の場合は法律で22年と決まっています。その試算でいくと22年経ったら資産価値はゼロということになります。もちろん22年経っても住むことができれば不動産としての価値はありますが、査定する場合はほぼ価値がないという計算になります。\n\n\n\n<p>ちなみに鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。木造に比べて倍以上の耐用年数があり、木造に比べて資産価値が下落しにくい構造といえます。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-3.建築費用\n\n\n\n</h4><p>建築費用は、査定時の建物評価の基準になります。建築時にグレードの高い建材を使用することにより経年劣化を抑制できている可能性があり、その分建物の資産価値が高くなります。\n\n\n\n<p>また、高額な設備を採用していることによって設備の機能が充実していれば、その分評価が高くなり、査定額はアップするでしょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-4.建築構造\n\n\n\n</h4><p>建物は大きさや建築費用だけでなく、構造や間取りなども重要なポイントになります。費用をかけて建てた注文住宅であっても、個性的過ぎて万人受けしない作りになっている場合は需要が下がるため、その分査定額も厳しくなります。\n\n\n\n<p>逆に建売住宅のような建物であっても、使いやすい間取りや構造で売りやすいと判断されれば、査定額がアップする可能性があります。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-5.外観\n\n\n\n</h4><p>一戸建ての場合、外観の状態も重要なポイントです。屋根や外壁が劣化している場合は見た目も要因となりますが、改修などが必要な状態であればその分費用が発生するため建物の評価も下がります。\n\n\n\n<p>とくに屋根は普段目にする箇所ではないため、予想以上に劣化が進んでいることがあり注意が必要です。定期的な点検やメンテナンスを心がけましょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-6.設備・水回りの状態\n\n\n\n</h4><p>浴室やキッチンなどの水回りや、床暖房やビルトイン食洗器の状態やグレードは、戸建てを査定するうえで大きなウェイトを占めます。それぞれの仕様が高いことも重要ですが、一番大切なのはその状態です。\n\n\n\n<p>故障などがあると年数によっては修理ができないため、評価が下がることになります。定期的にメンテナンスや清掃専門会社によるクリーニングなどをしておくとよいでしょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-7.リフォーム・修繕歴\n\n\n\n</h4><p>リフォームや修繕履歴がある場合は請負契約書や領収書などを保管しておくようにし、内容や金額、時期が分かるようにしておきましょう。\n\n\n\n<p>たとえばキッチンや浴室など水回りのリフォームなどは、売却時のキャッチコピーになることもあり、大きな評価ポイントになります。査定額にはプラス要因になります。ただしリフォームを売却のためにする必要はありません。このあと「よくある質問」でも説明しますので、ぜひ参考にしてください。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-8.雨漏り・傾き・シロアリ被害の有無\n\n\n\n</h4><p>雨漏りや建物の傾き、シロアリの被害の有無は、査定をするうえで大きなマイナス要因となるだけでなく、戸建てとして売却できなくなる可能性もあるほど重要なポイントです。また修理したとしても、完全に修復することは難しいともいわれています。\n\n\n\n<p>シロアリに関してはシロアリ対策専門の会社に点検や駆除を依頼したり、枯れ木をそのまま放置しないなど未然に防ぐ方法があります。被害に合わないためにも事前の対策を心がけましょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-5-9.眺望・日照・通風性\n\n\n\n</h4><p>戸建てを査定する上で住環境も影響します。眺望や日当たりがよい物件は人気があるため、その需要の高さから査定額もアップします。\n\n\n\n<p>たとえば日照や通風性がある南向きや角地は人気がありますが、北向きは日当たりが悪いケースが多く、査定額も下がる傾向にあります。しかし北向きだからといって一概に下がるわけではありません。土地の大きさや条件によっては、北向きであっても日当たりがよい場合もあり、状況をみて総合的に判断されます。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>2-6.環境\n\n\n\n</h3><p>土地・建物自体の要因以外にも査定に影響する要因として、周辺環境が考えられます。個人が変えることができるポイントではありませんが、家を購入する際に周辺環境についても考慮し、すでに好ましいエリアを選択しているのではないでしょうか。\n\n\n\n<p>一般的に利便性がよく、住環境がよいエリアは人気がありますが、ここではポイントを絞ってもう少し詳しく解説していきます。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-6-1.騒音・振動・臭気の有無\n\n\n\n</h4><p>とくに都市部では騒音や振動は、ある程度仕方がない部分もありますが、長期的な都市開発や駅の改修工事など長期的なものはマイナス要因となり、査定額も下がる可能性があります。\n\n\n\n<p>また大きな道路に面している場合は騒音や振動、排気ガスなどの臭気が発生するので、基本的に評価は下がるでしょう。他にも汚水処理施設や養鶏場なども、風向きによっては臭気を感じるため査定にひびきます。嫌悪施設が近隣にある場合は、査定額が下がる要因になります。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-6-2.利便性\n\n\n\n</h4><p>利便性は査定をするうえで重要なポイントであり、駅やバス停など公共機関が近く、通勤や通学に便利なエリアであれば、その分査定額もアップします。\n\n\n\n<p>その他にも日常的に利用する商業施設が近くにあることも重要です。とくにスーパーに関しては複数店舗あると利便性が向上し、評価も高くなります。また近くにショッピングモールや商店街があるエリアも人気がありますので、査定額もその分高くなるでしょう。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-6-3.治安・公共施設\n\n\n\n</h4><p>小さい子どもがいる家族には幼稚園や保育園、小・中学校が近いエリアが人気です。通園・通学路は短い方が好まれる傾向にあります。また大きな公園があるエリアも人気があり、査定額に対してプラス要因となるでしょう。\n\n\n\n<p>病院や警察署（交番）、消防署、役所、図書館など公共施設が近くにあることもメリットとなり、査定額も高くなります。全体的には治安の良さや住みやすさが重要なポイントになります。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>2-6-4.災害リスク\n\n\n\n</h4><p>近年異常気象や温暖化が問題となっており、今まで以上に災害リスクが重要視されるようになりました。\n\n\n\n<p>たとえば津波や洪水による浸水リスクがある地域や、土砂災害警戒区域などは査定額に影響します。他にも地震が起きやすい地域や、火災が延焼しやすい地域などがあります。\n\n\n\n<p>災害リスクがある地域は、ネットからもハザードマップなどで簡単に調べることができますので、ご自身でも一度確認しておくとよいでしょう。\n\n\n\n<h2 class='\"wp-block-heading\"'>3.戸建て査定における査定額の算出方法\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2465\"\/' decoding='\"async\"' height='\"682\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定06-1024x682.jpg\"' width='\"1024\"'>\n\n\n\n<p>不動産会社による実際の戸建ての査定は、土地と建物をそれぞれ別々に査定し、土地と建物の査定額を合計することにより算出しています。ここでは実際に土地・建物を査定する方法や、値上がり要素・値下がり要素について解説します。\n\n\n\n<p>また土地を評価する場合に使われる「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」がどういう意味を持ち、どのように使われるための土地の評価なのかについても言及します。土地の評価額を概算で算出する方法や、建物の査定をするうえで重要となるポイントも紹介します。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>3-1.土地の査定価格は公示地価・路線価などの周辺相場が重要\n\n\n\n</h3><p>土地の査定価格は一般的に公的機関から公表される、公示地価・路線価・基準地価などの周辺相場をもとに算出されています。\n\n\n\n<p>まず公示地価とは、国土交通省が毎年1月1日時点の全国の標準地の土地価格を、毎年3月に公表しているものです。一般の土地取引や金融機関の担保評価の目安などに活用されています。\n\n\n\n<p>【土地査定の計算式】\n\n\n\n<p>土地価格　＝　土地の単価　×　土地面積\n\n\n\n<p>　　　　　（公示地価や近隣の成約事例の土地単価）\n\n\n\n<p>この地価を公示することを「地価公示」といい、住宅地や商業地などに分類して評価しているのが特徴です。\n\n\n\n<p>次に路線価とは国税庁が毎年1月1日時点の土地の価格を7月〜8月ごろに公表しているもので、相続や贈与の時に活用されています。道路を基準に土地の価格が公示されており、その道路に面する土地の1㎡当たりの価格が分かります。また路線価は公示地価の8割程度とされています。\n\n\n\n<p>最後に基準地価ですが、これは都道府県が7月1日時点の全国の基準地の土地価格を毎年9月に公示しているものです。一般の土地取引や地方公共団体などの土地取引の目安として活用されています。基準地価は公示地価とほぼ同じ金額となっています。\n\n\n\n<p>実際土地の査定には公示地価を参考に算出されますが、公示地価は全国すべての土地を網羅しているわけではないため、その場合は路線価に1.25を乗じて算出する方法や、近隣の成約事例の坪単価を参考にするケースがあります。\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>3-1-1.値上がり要素\n\n\n\n</h4><p>前述の通り公示地価や近隣の成約事例などの坪単価をもとに土地の査定をしますが、全く同じ土地はないため、その坪単価に土地面積を乗じたものに調整を加えます。たとえば以下のような値上がり要素がある場合は、査定価格に上乗せして算出します。\n\n\n\n<ul>\n<li>南向き\n\n\n\n<li>角地\n\n\n\n<li>日当たりがよい\n\n\n\n<li>駅に近い\n\n\n\n<li>スーパーや商店街が近い\n\n\n\n<li>学校や病院が近い\n\n\n\n<li>土地の形が整形\n\n\n\n<li>整然と区画割された住宅街\n\n\n\n<li>治安がよいエリア\n\n\n\n<li>接道する道路の幅員が広い\n\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>3-1-2.値下がり要素\n\n\n\n</h4><p>次に公示地価や近隣の成約事例をもとに算出した土地価格に対して、マイナスの調整が必要になる値下がり要因もあります。代表的な要素を紹介します。\n\n\n\n<ul>\n<li>北向き\n\n\n\n<li>日当りが悪い\n\n\n\n<li>駅から遠く、バス停も近くにないエリア\n\n\n\n<li>スーパーや商店街が近くになく、買い物が不便なエリア\n\n\n\n<li>土地の形が不整形\n\n\n\n<li>道路よりも低い土地\n\n\n\n<li>地中障害物や土壌汚染がある\n\n\n\n<li>近くに汚水やゴミ処理場など嫌悪施設がある\n\n\n\n<li>接道する道路の幅員が狭く、セットバックが必要な土地\n\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>3-2.建物の査定価格は築年数・建築費が重要\n\n\n\n</h3><p>建物の査定価格はまず新築価格を算出してから、築年数に応じて経過年数分の建物価格を割り引く方法で求めます。その場合標準的な建築費をベースにしますが、実際の建築費が一般的な相場よりも高額であれば、その分グレードが高いと判断し、プラス評価します\n\n\n\n<p>木造の建物は耐用年数は22年とされているため、築20年から25年程度の建物は評価をゼロとする傾向にあり、建物の査定額がつかないことがあります。しかしこれも査定する不動産会社や建物の程度、タイミング、地域性もあり一概にはいえません。複数の不動産会社に査定を依頼すると建物の評価が異なることがあります。\n\n\n\n<p>建物が利用できる状態であれば、中古戸建として売り出すことができますが、築年数や建物の状態によっては売地として売り出す方が売りやすいこともあります。\n\n\n\n<p>【建物査定の計算式】\n\n\n\n<p>建物価格＝建築単価×建築面積×（1－築年数／耐用年数）\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>3-2-1.値上がり要素\n\n\n\n</h4><p>建物を査定する場合、標準的な建物の査定額よりも値上がりする要因となるのは以下のケースです。たとえばキッチンや浴室をフルリフォームしていたり、外壁塗装をしている場合は査定額はアップします。\n\n\n\n<p>ほかにも住宅性能評価書や耐震結果報告書など、建物の状態を評価する証明書などがある場合は安心材料となりますので、査定額もアップするでしょう。\n\n\n\n<ul>\n<li>リフォームや改修をしている\n\n\n\n<li>新築当時の建築費が高く、建材などグレードが高いものを採用している\n\n\n\n<li>設備のグレードが高く、故障などない状態\n\n\n\n<li>内装や水回りの状態がよい\n\n\n\n<li>シロアリの点検や駆除をしている\n\n\n\n<li>既存住宅に係る建設住宅性能評価書がある\n\n\n\n<li>耐震診断結果報告書がある\n\n\n\n<li>瑕疵保険の保証書がある\n\n\n\n\n<h4 class='\"wp-block-heading\"'>3-2-2.値下がり要素\n\n\n\n</h4><p>建物には旧耐震基準と新耐震基準で建てられた建物が存在します。旧耐震とは1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準で、震度5強程度の地震でも倒壊しない強度が基準でした。しかしより強度が必要であると見直されたのが新基準です。新基準では震度6、7程度でも倒壊しないことを基準としています。強度の点で比較すると旧耐震は値下がり要因の1つといえます。他にもありますが代表的な要素は以下の通りです。\n\n\n\n<ul>\n<li>旧耐震の基準で建てられた建物\n\n\n\n<li>1975年以前のアスベストが使用されている頃の建物\n\n\n\n<li>シロアリの被害にあったことがある\n\n\n\n<li>雨漏りの履歴がある\n\n\n\n<li>建物全体の施工の質が悪い\n\n\n\n\n<h2 class='\"wp-block-heading\"'>4.戸建て査定に関するよくある質問\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2466\"\/' decoding='\"async\"' height='\"722\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00027_マンション査定おすすめ07-1024x722.jpg\"' width='\"1024\"'>\n\n\n\n<p>ここからは戸建査定についてよくある質問について、Q&amp;A形式でお答えしていきます。\n\n\n\n<ol>\n<li>リフォームした方がよいですか？\n\n\n\n<li>瑕疵担保責任とは？\n\n\n\n<li>土地の測量は査定と一緒にできますか？\n\n\n\n<li>内覧までにした方がよいことはありますか？\n\n\n\n<li>相続された土地・建物を売る際の注意事項はありますか？\n\n\n\n<li>土地の境界が確定していませんが売却はできますか？\n\n\n\n<li>共有名義の物件はどう売ればよいですか？\n\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-1.リフォームした方がよいですか？\n\n\n\n</h3><p>人それぞれデザインやカラーなど好みが異なりますので、基本的には購入した人がリフォームするのが一般的です。またリフォームした費用を上乗せして売却するよりは、安い金額の方が売りやすいということもあります。\n\n\n\n<p>一方で、状態によってはある程度手を入れた方が見栄えが良くなるため、リフォームを提案する不動産会社もあります。建物の状態や地域性などによっても異なりますので、ぜひ担当者とよく相談の上ご検討ください。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-2.瑕疵担保責任とは？\n\n\n\n</h3><p>2020年4月1日に施行された民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」と改められました。\n\n\n\n<p>不動産売買において契約内容に適合しない状態で引渡した場合、その欠陥や不具合について売主が責任を負うというルールです。\n\n\n\n<p>たとえばシロアリの被害に気がつかず引渡した場合、売主の責任において修復しなければなりません。状況によりますが、買主は代金の減額や契約解除、損害賠償などを主張できます。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-3.土地の測量は査定と一緒にできますか？\n\n\n\n</h3><p>不動産会社が査定をする場合、基本的には役所や法務局で取得できる登記簿謄本や測量図を入手した上で査定をすることが多く、測量図がない場合は不動産会社の方から土地の測量を提案されると思います。その際に測量士を紹介してもらうとよいでしょう。\n\n\n\n<p>査定は想定する坪単価に土地面積を乗じて算出します。正確な土地の面積が分かってから査定をした方がよいので、ベストな順番としては測量して土地面積が確定してから査定になります。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-4.内覧までにした方がよいことはありますか？\n\n\n\n</h3><p>内覧前にできるだけ清潔な状態にしておきましょう。水回りを綺麗に清掃しておいたり、室内の整理整頓を心がけると印象がよくなります。また内覧前に換気をしておくと生活臭を軽減できます。\n\n\n\n<p>また浴室やキッチンなどは水回りなどを中心に、プロに清掃を依頼するのもおすすめです。不動産会社が買い取りする場合はリフォームを行うケースが多く、その場合は費用をかけてまで清掃する必要はありません。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-5.相続された土地・建物を売る際の注意事項はありますか？\n\n\n\n</h3><p>相続した土地・建物を売却する時も、通常の売却と同じように譲渡所得税が課税されます。また相続税についても、基礎控除を超える場合は相続税が課税されます。\n\n\n\n<p>相続税申告期限の翌日から3年以内に売却した場合、「相続税の取得費加算の特例」により相続税のうち一定額を取得費として計上することができますので、相続から3年以内に売却することをおすすめします。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-6.土地の境界が確定していませんが売却はできますか？\n\n\n\n</h3><p>売主は土地の境界を買主に明示する義務があります。境界を確定できない場合は早めに土地家屋調査士に「確定測量」を依頼して境界を確定させましょう。どこへ依頼するか迷ったら不動産会社に相談し、土地家屋調査士を紹介してもらうとよいでしょう。\n\n\n\n<p>古くから住んでいる場合は、境界を確定することにより土地面積が異なる可能性もあります。\n\n\n\n<h3 class='\"wp-block-heading\"'>4-7.共有名義の物件はどう売ればよいですか？\n\n\n\n</h3><p>共有名義の不動産を勝手に売却することはできませんが、自分の名義分だけ売却することは可能です。しかし共有名義者がいる不動産を買う人を見つけるのは難しく、通常は持ち分を不動産買取に対応している会社に買い取ってもらうことになります。その場合相場の按分額よりも低い金額になるでしょう。\n\n\n\n<p>他に売却を反対している人に持分を買い取ってもらう方法や、土地など分けることができる場合は、土地を分筆して分配する方法があります。\n\n\n\n<h2 class='\"wp-block-heading\"'>5.中古の戸建て査定は無料の一括査定がおすすめ\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2467\"\/' decoding='\"async\"' height='\"682\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定08-1024x682.jpg\"' width='\"1024\"'>\n\n\n\n<p>中古の戸建査定では、とくに建物の評価が不動産会社によってバラツキがある可能性があるため、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。\n\n\n\n<p>もちろん1社ごとに査定依頼する方法もありますが、まずはネットから一括査定できるサービスを利用すると、簡単に複数社に査定依頼することができるのでおすすめです。\n\n\n\n<p>またそもそもどの不動産会社に依頼したらよいか分からないという場合にも、便利なサービスだといえます。\n\n\n\n<p>おうちクラベルはソニーグループであるSREホールディングス株式会社が運営する無料の不動産一括査定サイトです。査定依頼できる不動産会社も、実績豊富な大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まであり、信頼できる優良企業が揃っています。\n\n\n\n<p>まずはぜひおうちクラベルの家査定サイトをご利用ください。きっとご満足できるご提案ができることでしょう。\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><a href='\"https:\/\/realestate-od.jp\/satei\/input?icid=article302\"'><img alt='\"おうちクラベルで無料一括査定\"' class='\"wp-image-1184\"\/' decoding='\"async\"' height='\"372\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/アートボード無料一括査定-1024x372.jpg\"' width='\"1024\"'>\n\n\n\n<h2 class='\"wp-block-heading\"'>まとめ\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><img alt='\"\"' class='\"wp-image-2468\"\/' decoding='\"async\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0011_00026_戸建て査定09-1024x682.jpg\"'>\n\n\n\n<p>この記事では戸建ての査定を実際依頼した場合の流れや、査定方法、査定で見られるポイントを紹介し、土地・建物それぞれの値上がり要素についても解説しました。\n\n\n\n<p>戸建ての条件や周辺環境は変えられませんが、ちょっとしたポイントをおさえることで、査定額がアップする可能性もあります。たとえばリフォームした履歴を確認できる書類を整理しておくことや、耐震診断を受けるなど今からできることがあります。\n\n\n\n<p>最後にQ&amp;A形式でよくある質問についてお答えしていますが、他にももし分からないことがあったら査定をしてもらう不動産会社に相談してみるとよいでしょう。\n\n\n\n<p>不動産会社に査定を依頼する際は、一括査定をおすすめします。無料の不動産一括査定サイト「おうちクラベル」の場合、AIによる査定結果も出るため、査定結果に妥当性があるか判断することが可能です。\n\n\n\n<figure class='\"wp-block-image' size-large=""><a href='\"https:\/\/realestate-od.jp\/satei\/input?icid=article302\"'><img alt='\"おうちクラベルで無料一括査定\"' class='\"wp-image-1184\"\/' decoding='\"async\"' height='\"372\"' src='\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/アートボード無料一括査定-1024x372.jpg\"' width='\"1024\"'>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>戸建ての査定額はどのように決まるのでしょうか？土地の大きさや建物の床面積、築年数はもちろん重要なポイントですが、実はそれだけではありません。<br>\nこの記事では最初に不動産会社へ戸建ての査定依頼をした場合、実際どのような流れになるのか解説します。<br>\n加えて事前に知っておきたい査定におけるチェック項目や、査定額が決まるポイントを紹介していきますが、その多さにびっくりするかもしれません。<br>\n事前に査定価格に影響する要素を理解しておけば、査定額に対する不安を払拭できるでしょう。またきちんと準備をすることで、売却をスムーズに進めることできます。<br>\n最後におすすめの査定サービスも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。\n","protected":false},"author":3,"featured_media":686,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[48],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/302"}],"collection":[{"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=302"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/302\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3590,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/302\/revisions\/3590"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/media\/686"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=302"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=302"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=302"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}</a></figure></figure></h2></a></figure></figure></h2></ol></figure></h2></ul></ul></ul></ul></figure></h2></figure></h3></figure></h3></ul></ul></ul></figure></h2></figure></h2>