家の売却はローン返済中でも可能？\n\n\n\n![\"家の売却はローン返済中でも可能？\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/02-80.jpg\")
\n\n\n\nローンの返済中であっても、家を売却することはできます。\n\n\n\n
ただし、次で詳しく解説しますが、原則として家を引き渡す時点までにはローンを完済しなければなりません。\n\n\n\n
つまり、家の売却を進める時点ではローン返済中であったとしても、買主から受け取った売却対価を充ててローンが完済できる場合は家の売却が可能です。\n\n\n\n家の売却とローンとの関係\n\n\n\n![\"家の売却とローンとの関係\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/03-80.jpg\")
\n\n\n\n家の売却に、家のローンが関係するのはなぜでしょうか？\n\n\n\n
家の売却とローンとの関係は、次のとおりです。\n\n\n\n
家の引き渡し時までに「抵当権」を消す必要がある\n\n\n\n遅くとも家を売却して買主に引き渡すまでには、その家についている抵当権を抹消しなければなりません。\n\n\n\n
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関がその家を競売（けいばい）にかけ、その売却対価からローンの返済を受けるタイプの担保です。\n\n\n\n
買主が購入したにもかかわらず、家に売主の抵当権が付いたままでは、その後買主と直接関係のない売主の都合でその家を失ってしまう可能性があります。\n\n\n\n一般的にそのようなリスクの高い家を買う人はいないため、遅くとも買主に家を引き渡す時までには抵当権を消す必要があります。\n\n\n\n
抵当権を消すには原則としてローンの完済が必要\n\n\n\n家を引き渡すときまでに抵当権を消すべきであるからといって、「家を売りたいので抵当権を消してくれ」などと金融機関へ頼んだところで、これに応じてもらえる可能性はほとんどありません。\n\n\n\n
ローンの完済を受けていないにもかかわらず抵当権の抹消に応じることは、金融機関にとって単に担保を失うのみであり、金融機関にとって何らメリットがないためです。\n\n\n\n
金融機関に抵当権の抹消に応じてもらうには、原則としてローンを完済しなければなりません。\n\n\n\n
ローンを完済すると、これと引き換えに金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が交付され、抵当権の抹消が可能となります。\n\n\n\nまとめると、家を売却するには抵当権を抹消しなければならず、抵当権を抹消するには原則としてローンの完済が必要になるということです。\n\n\n\n
家のローンが引き渡し時までに完済できるかどうかの調べ方\n\n\n\n![\"家のローンが引き渡し時までに完済できるかどうかの調べ方\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/04-80.jpg\")
\n\n\n\n家にローンが残っている場合、このローンが引き渡し時までに完済できるかどうかはどのように調べればよいでしょうか？\n\n\n\n
ローンが完済できるかどうかを調べる方法と手順は次のとおりです。\n\n\n\n
\n- ローン残債を確認する\n\n\n\n
- 売却を検討している家の査定を受ける\n\n\n\n
- ローン残債と査定額を比較する\n\n\n\n\n
ステップ1：ローン残債を確認する\n\n\n\nはじめに、家のローン残債を確認します。\n\n\n\n
家のローン残債は、金融機関から送付される「ローン返済予定表」や金融機関へ請求して発行を受ける「ローン残高明細書」などで確認することが可能です。\n\n\n\nステップ2：売却を検討している家の査定を受ける\n\n\n\n次に、売却を検討している家の査定を受けます。\n\n\n\n
査定とは、不動産会社にその家の売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きです。\n\n\n\n査定額を確認することで、実際に家を売り出す前に家がいくら売れるのか想定することができます。\n\n\n\n
ただし、1社のみに査定の依頼をすることはおすすめではありません。\n\n\n\n
家の査定額は不動産会社によって異なることが多く、1社にしか査定の依頼をしない場合、その査定額が適正かどうか判断することが困難であるためです。\n\n\n\nとはいえ、1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間や時間がかかります。\n\n\n\n
そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。\n\n\n\n
おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。\n\n\n\nおうちクラベルを活用すると、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。\n\n\n\n複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなります。\n\n\n\n
おうちクラベルの不動産一括査定を試してみる\n\n\n\nステップ3：ローン残債と査定額を比較する\n\n\n\n家のローン残債と査定額がわかったら、これらを比較して「アンダーローン」となりそうか「オーバーローン」となりそうか確認します。\n\n\n\n
これらのいずれであるかによって、家を売却する方法と難易度が異なるためです。\n\n\n\n
アンダーローンとは\n\n\n\nアンダーローンとは、ローン残債が家の売却額を下回っている状態です。\n\n\n\nアンダーローンの場合は家の売却対価でローン残債が完済できるため、売却に支障は生じません。\n\n\n\n
オーバーローンとは\n\n\n\nオーバーローンとは、ローン残債が家の売却額を上回っている状態です。\n\n\n\nオーバーローンの場合は、家の売却対価をすべて充ててもローンを完済することができません。\n\n\n\n
そのため、売却にあたって何らかの対策を講じる必要があります。\n\n\n\nローン返済中の家を売却する方法：アンダーローンの場合\n\n\n\n![\"アンダーローンの場合にローン返済中の家を売却する方法\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/06-70.jpg\")
\n\n\n\nアンダーローンの家を売却する場合は、一般的に特に支障は生じません。\n\n\n\n
ただし、家を売ることを金融機関にあらかじめ連絡するようにしてください。\n\n\n\n
なぜなら、ローンの繰り上げ返済を受けるにあたって、金融機関側でも準備が必要となるためです。\n\n\n\nアンダーローンの場合、一般的に買主から受け取った売却代金でそのままローン残債を完済します。\n\n\n\n
つまり、家の引き渡し日である決済日に、次のことを同時に行うこととなります。\n\n\n\n
\n- 買主の住宅ローンの実行\n\n\n\n
- 買主から売主への売買代金全額の支払い\n\n\n\n
- 売主から買主へ家の名義を変えるための書類への署名押印\n\n\n\n
- 売主のローンの完済\n\n\n\n
- 売主のローン契約先の金融機関から抵当権の抹消に必要な書類の交付\n\n\n\n\n
その後、決済の場に立ち会った司法書士が申請をして次の登記を行います。\n\n\n\n
\n- 売主の抵当権の抹消\n\n\n\n
- 売主から買主への家の名義変更\n\n\n\n
- 買主の抵当権の設定\n\n\n\n\n
その結果、売主の抵当権が消えた状態で買主に家を引き渡すことが可能となり、家の売却に支障も生じません。\n\n\n\n
ローン返済中の家を売却する方法：オーバーローンの場合\n\n\n\n![\"アンダーローンの場合にローン返済中の家を売却する方法\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/05-80.jpg\")
\n\n\n\nアンダーローンの場合と異なり、オーバーローンの場合は買主から受け取った売却対価をすべて充ててもなおローンを完済することができません。\n\n\n\n
そのため、家の売却にあたって何らかの対策が必要となります。\n\n\n\n
オーバーローンの家を売却するための主な対策は次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 自己資金などでローンを完済する\n\n\n\n
- 住み替えローンを活用する\n\n\n\n
- 任意売却を利用する\n\n\n\n\n
自己資金などでローンを完済する\n\n\n\nもっとも基本的な対策は、自己資金や親族からの借り入れなどでローン残債を完済することです。\n\n\n\nこの方法でローンが完済できれば抵当権の抹消が可能となるため、家を売却することができます。\n\n\n\n
住み替えローンを活用する\n\n\n\n2つ目の対策は、住み替えローンを活用する方法です。\n\n\n\n
住み替えローンとは、次の2つを1本のローンにまとめ、住み替え先となる家に抵当権を付け替えるローンのことです。\n\n\n\n\n- 売却する家のローン残債\n\n\n\n
- 購入する家（住み替え先）の購入資金\n\n\n\n\n
住み替えローンが活用できる場合は、ローンが残った状態で家を売ることが可能です。\n\n\n\n
ただし、住み替えローンの金利は高めでありローンの審査も厳しい傾向にあるため、必ずしも利用ができるとは限りません。\n\n\n\n
任意売却を利用する\n\n\n\n3つ目の対策は、任意売却を利用する方法です。\n\n\n\n
任意売却は私的整理手続きの1つであり、債権者である金融機関と協議して債務整理を図るものです。\n\n\n\n単に住み替えなどの目的で家を売却するのではなく、収入の減少など何らかの事情から家のローンが返済できなくなったことが原因で家を手放さざるを得なくなった場合は、この任意売却が選択肢の1つとなります。\n\n\n\n
任意売却では、家の売却で得た対価でローン残債が完済できなくても、抵当権を外してもらうことに関して金融機関（債権者）の承諾を得たうえで家の売却を行います。\n\n\n\n通常は金融機関がこのような交渉に応じることはありません。\n\n\n\n
しかし、任意売却を検討している時点でローンの返済が難しくなっていると考えられます。\n\n\n\n
金融機関が任意売却に応じない場合ローンが滞納状態となる可能性が高く、滞納されると金融機関は抵当権を実行して家を強制的に売却する「競売」に進まざるを得ません。\n\n\n\n
しかし、任意売却では通常どおり家を市場で売却するのに対して、競売による家の売却価格は市場での売却額の6割から7割程度となることが多く、金融機関が回収できる金額が少なくなる傾向にあります。\n\n\n\nそのため、金融機関が任意売却に応じる可能性は決して低いものではありません。\n\n\n\n
なお、「任意売却をすると金融ブラックリストに載る」といわれることがあります。\n\n\n\n
実際は、任意売却をしたからといってブラックリストに載る（信用情報機関に「事故情報」として登録される）わけではありません。\n\n\n\n
信用情報機関に事故情報が登録されるのは任意売却が理由ではなく、住宅ローンを滞納したことが理由です。\n\n\n\n
ローン返済中の家を売却する流れ\n\n\n\n![\"ローン返済中の家を売却する流れ\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/07-46.jpg\")
\n\n\n\nローン返済中の家の売却は、どのような流れで進めるとよいでしょうか？\n\n\n\n
一般的な流れは次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 不動産会社から家の査定を受ける\n\n\n\n
- 金融機関に相談する\n\n\n\n
- 家の売却を依頼する不動産会社を決める\n\n\n\n
- 媒介契約を締結する\n\n\n\n
- 家を売りに出す\n\n\n\n
- 内見に対応する\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- ローンを完済して家を引き渡す\n\n\n\n\n
不動産会社から家の査定を受ける\n\n\n\nローン返済中の家の売却を検討している場合、はじめに不動産会社から家の査定を受けます。\n\n\n\n
査定とは、不動産会社にその家の売却適正額を算定してもらう手続きです。\n\n\n\n
査定には「簡易査定」と「訪問査定」があり、それぞれの主な違いは次のとおりです。\n\n\n\n
\n\n\n\nローンの返済中であっても、家を売却することはできます。\n\n\n\n
ただし、次で詳しく解説しますが、原則として家を引き渡す時点までにはローンを完済しなければなりません。\n\n\n\n
つまり、家の売却を進める時点ではローン返済中であったとしても、買主から受け取った売却対価を充ててローンが完済できる場合は家の売却が可能です。\n\n\n\n 家の売却に、家のローンが関係するのはなぜでしょうか？\n\n\n\n 家の売却とローンとの関係は、次のとおりです。\n\n\n\n 遅くとも家を売却して買主に引き渡すまでには、その家についている抵当権を抹消しなければなりません。\n\n\n\n 抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に金融機関がその家を競売（けいばい）にかけ、その売却対価からローンの返済を受けるタイプの担保です。\n\n\n\n 買主が購入したにもかかわらず、家に売主の抵当権が付いたままでは、その後買主と直接関係のない売主の都合でその家を失ってしまう可能性があります。\n\n\n\n 一般的にそのようなリスクの高い家を買う人はいないため、遅くとも買主に家を引き渡す時までには抵当権を消す必要があります。\n\n\n\n 家を引き渡すときまでに抵当権を消すべきであるからといって、「家を売りたいので抵当権を消してくれ」などと金融機関へ頼んだところで、これに応じてもらえる可能性はほとんどありません。\n\n\n\n ローンの完済を受けていないにもかかわらず抵当権の抹消に応じることは、金融機関にとって単に担保を失うのみであり、金融機関にとって何らメリットがないためです。\n\n\n\n 金融機関に抵当権の抹消に応じてもらうには、原則としてローンを完済しなければなりません。\n\n\n\n ローンを完済すると、これと引き換えに金融機関から抵当権の抹消に必要な書類が交付され、抵当権の抹消が可能となります。\n\n\n\n まとめると、家を売却するには抵当権を抹消しなければならず、抵当権を抹消するには原則としてローンの完済が必要になるということです。\n\n\n\n 家にローンが残っている場合、このローンが引き渡し時までに完済できるかどうかはどのように調べればよいでしょうか？\n\n\n\n ローンが完済できるかどうかを調べる方法と手順は次のとおりです。\n\n\n\n はじめに、家のローン残債を確認します。\n\n\n\n 家のローン残債は、金融機関から送付される「ローン返済予定表」や金融機関へ請求して発行を受ける「ローン残高明細書」などで確認することが可能です。\n\n\n\n 次に、売却を検討している家の査定を受けます。\n\n\n\n 査定とは、不動産会社にその家の売却想定額を不動産会社に算定してもらう手続きです。\n\n\n\n 査定額を確認することで、実際に家を売り出す前に家がいくら売れるのか想定することができます。\n\n\n\n ただし、1社のみに査定の依頼をすることはおすすめではありません。\n\n\n\n 家の査定額は不動産会社によって異なることが多く、1社にしか査定の依頼をしない場合、その査定額が適正かどうか判断することが困難であるためです。\n\n\n\n とはいえ、1社1社不動産会社を回って査定の依頼をするには膨大な手間や時間がかかります。\n\n\n\n そこでおすすめなのが「おうちクラベル」のご利用です。\n\n\n\n おうちクラベルは、東証プライム上場企業のSREホールディングスが運営する不動産一括査定です。\n\n\n\n おうちクラベルを活用すると、査定依頼フォームに1度入力するだけで複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。\n\n\n\n 複数社による査定額を比較することで、その家の売却適正額が把握しやすくなります。\n\n\n\n おうちクラベルの不動産一括査定を試してみる\n\n\n\n 家のローン残債と査定額がわかったら、これらを比較して「アンダーローン」となりそうか「オーバーローン」となりそうか確認します。\n\n\n\n これらのいずれであるかによって、家を売却する方法と難易度が異なるためです。\n\n\n\n アンダーローンとは、ローン残債が家の売却額を下回っている状態です。\n\n\n\n アンダーローンの場合は家の売却対価でローン残債が完済できるため、売却に支障は生じません。\n\n\n\n オーバーローンとは、ローン残債が家の売却額を上回っている状態です。\n\n\n\n オーバーローンの場合は、家の売却対価をすべて充ててもローンを完済することができません。\n\n\n\n そのため、売却にあたって何らかの対策を講じる必要があります。\n\n\n\n アンダーローンの家を売却する場合は、一般的に特に支障は生じません。\n\n\n\n ただし、家を売ることを金融機関にあらかじめ連絡するようにしてください。\n\n\n\n なぜなら、ローンの繰り上げ返済を受けるにあたって、金融機関側でも準備が必要となるためです。\n\n\n\n アンダーローンの場合、一般的に買主から受け取った売却代金でそのままローン残債を完済します。\n\n\n\n つまり、家の引き渡し日である決済日に、次のことを同時に行うこととなります。\n\n\n\n その後、決済の場に立ち会った司法書士が申請をして次の登記を行います。\n\n\n\n その結果、売主の抵当権が消えた状態で買主に家を引き渡すことが可能となり、家の売却に支障も生じません。\n\n\n\n アンダーローンの場合と異なり、オーバーローンの場合は買主から受け取った売却対価をすべて充ててもなおローンを完済することができません。\n\n\n\n そのため、家の売却にあたって何らかの対策が必要となります。\n\n\n\n オーバーローンの家を売却するための主な対策は次のとおりです。\n\n\n\n もっとも基本的な対策は、自己資金や親族からの借り入れなどでローン残債を完済することです。\n\n\n\n この方法でローンが完済できれば抵当権の抹消が可能となるため、家を売却することができます。\n\n\n\n 2つ目の対策は、住み替えローンを活用する方法です。\n\n\n\n 住み替えローンとは、次の2つを1本のローンにまとめ、住み替え先となる家に抵当権を付け替えるローンのことです。\n\n\n\n 住み替えローンが活用できる場合は、ローンが残った状態で家を売ることが可能です。\n\n\n\n ただし、住み替えローンの金利は高めでありローンの審査も厳しい傾向にあるため、必ずしも利用ができるとは限りません。\n\n\n\n 3つ目の対策は、任意売却を利用する方法です。\n\n\n\n 任意売却は私的整理手続きの1つであり、債権者である金融機関と協議して債務整理を図るものです。\n\n\n\n 単に住み替えなどの目的で家を売却するのではなく、収入の減少など何らかの事情から家のローンが返済できなくなったことが原因で家を手放さざるを得なくなった場合は、この任意売却が選択肢の1つとなります。\n\n\n\n 任意売却では、家の売却で得た対価でローン残債が完済できなくても、抵当権を外してもらうことに関して金融機関（債権者）の承諾を得たうえで家の売却を行います。\n\n\n\n 通常は金融機関がこのような交渉に応じることはありません。\n\n\n\n しかし、任意売却を検討している時点でローンの返済が難しくなっていると考えられます。\n\n\n\n 金融機関が任意売却に応じない場合ローンが滞納状態となる可能性が高く、滞納されると金融機関は抵当権を実行して家を強制的に売却する「競売」に進まざるを得ません。\n\n\n\n しかし、任意売却では通常どおり家を市場で売却するのに対して、競売による家の売却価格は市場での売却額の6割から7割程度となることが多く、金融機関が回収できる金額が少なくなる傾向にあります。\n\n\n\n そのため、金融機関が任意売却に応じる可能性は決して低いものではありません。\n\n\n\n なお、「任意売却をすると金融ブラックリストに載る」といわれることがあります。\n\n\n\n 実際は、任意売却をしたからといってブラックリストに載る（信用情報機関に「事故情報」として登録される）わけではありません。\n\n\n\n 信用情報機関に事故情報が登録されるのは任意売却が理由ではなく、住宅ローンを滞納したことが理由です。\n\n\n\n ローン返済中の家の売却は、どのような流れで進めるとよいでしょうか？\n\n\n\n 一般的な流れは次のとおりです。\n\n\n\n ローン返済中の家の売却を検討している場合、はじめに不動産会社から家の査定を受けます。\n\n\n\n 査定とは、不動産会社にその家の売却適正額を算定してもらう手続きです。\n\n\n\n 査定には「簡易査定」と「訪問査定」があり、それぞれの主な違いは次のとおりです。\n\n\n\n家の売却とローンとの関係\n\n\n\n
\n\n\n\n家の引き渡し時までに「抵当権」を消す必要がある\n\n\n\n
抵当権を消すには原則としてローンの完済が必要\n\n\n\n
家のローンが引き渡し時までに完済できるかどうかの調べ方\n\n\n\n
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ステップ1：ローン残債を確認する\n\n\n\n
ステップ2：売却を検討している家の査定を受ける\n\n\n\n
ステップ3：ローン残債と査定額を比較する\n\n\n\n
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ローン返済中の家を売却する流れ\n\n\n\n
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不動産会社から家の査定を受ける\n\n\n\n
![\"ローン返済中の家を売却した場合に使える税金の特例\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/08-22.jpg\")
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