農地の売却が難しい理由\n\n\n\n![\"農地の売却が難しい理由\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/02-82.jpg\")
\n\n\n\n農地は耕作の目的に供される土地を指し、畑や田などが該当します。\n\n\n\n
一般的に、農地の売却は難しいといわれることが少なくありません。\n\n\n\n
なぜなら、農地以外の土地とは異なり、「農地法」によって売却や転用（農地以外のものに変えること）が厳しく規制されているためです。\n\n\n\nこの農地法の規制により、農地を売るには農業委員会から許可を受けなければなりません。\n\n\n\n
農地が日本の食糧を生み出す貴重な役割を持つことから、むやみに減らさないようにすべきとの考えによるものです。\n\n\n\n
また、許可を受けるには要件があり、農地のままで売るには原則として購入者が農業従事者であることなどが求められます。\n\n\n\n
農地を売却する際は、許可が下りる見込みがあるかどうかを調べたうえで、慎重に手続きを進める必要があります。\n\n\n\n
農地を売る2つの方法\n\n\n\n![\"農地を売る2つの方法\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/03-82.jpg\")
\n\n\n\n農地を売却する方法には、次の2つがあります。\n\n\n\n
いずれの方法で売るのかによって、必要な手続きや流れが大きく異なります。\n\n\n\n
\n- 農地のまま売却する\n\n\n\n
- 宅地などに変えて売却する\n\n\n\n\n
農地のまま売却する\n\n\n\n1つ目は、農地のままで売却する方法です。\n\n\n\n
農地のままで売るには、買い手は原則として農業従事者でなければなりません。\n\n\n\n農地法上の手続きは農地法の条文番号で呼ばれることが多く、この場合は「3条」の許可が必要となります。\n\n\n\n
宅地などに変えて売却する\n\n\n\n2つ目は、宅地などに転用して売却する方法です。\n\n\n\n
転用して売却する場合、買い手に制限はありません。\n\n\n\n
こちらは、農地法「5条」の許可の対象となります。\n\n\n\n
ただし、農地転用の許可は厳しく、所定の用紙を出したからといって簡単に許可が出るような性質のものではありません。\n\n\n\n
特に周囲に農地が広がっている地域では、転用の許可が下りない可能性が高くなります。\n\n\n\n
そのため、後ほどの流れの中で解説しますが、許可の見込みを調べたうえで売却を進める必要があります。\n\n\n\n農地のまま売却する方法・流れ\n\n\n\n![\"農地のまま売却する方法・流れ\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/04-82.jpg\")
\n\n\n\n農地のまま売却する際の基本的な流れと方法は、次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 農地の買い手を探す\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- 農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n
- 所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
- 許可が下りたら所有権移転登記をする\n\n\n\n\n
農地の買い手を探す\n\n\n\n農地のまま売却する場合、買い手が購入後に農業に従事すると認められなければなりません。\n\n\n\n
農地法3条の許可では、買い手についても審査がされます。\n\n\n\n
審査の結果、農地の取得後に買い手がその農地全体を効率的に利用して耕作を行うことが認められない場合、許可を受けることができず農地を売却できません。\n\n\n\nそのため、農地のまま売却する際は、付近の農家などへ打診して自分で買い主を探すか、地域の農業委員会やJA（農業協同組合）などからあっせんを受けて買い手を探すことが一般的です。\n\n\n\n
売買契約を締結する\n\n\n\n購入希望者が見つかったら、買い手との間で売買契約を締結します。\n\n\n\n
ただし、この段階ではまだ農業委員会から売却の許可が得られると決まったわけではなく、不許可になると農地の名義変更ができません。\n\n\n\n
そのため、「売買契約書には不許可になった場合には自動的にこの契約が解約され、農地を引き渡せなかったことについて双方ともに責任を負わない」旨の規定を入れる必要があります。\n\n\n\n
農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n売買契約を締結したら、地域の農業委員会へ3条許可の申請を行います。\n\n\n\n
許可申請に必要な書類は地域によって異なる可能性があるため、その地域の農業委員会に確認したうえで必要書類を集めてください。\n\n\n\n
また、地域によっては許可申請を毎日受け付けておらず申請できる日が限定されていることもあるため、スケジュールも確認しておくことをおすすめします。\n\n\n\n
許可申請の手続きは自分で行うこともできますが、農地転用を多く取り扱っている行政書士へ依頼するとスムーズです。\n\n\n\n
所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n許可申請から許可が下りるまでの期間は地域によって異なるものの、30日程度とされていることが多いようです。\n\n\n\n
そのため、必要に応じて法務局で所有権移転の仮登記を行います。\n\n\n\n
仮登記とは、将来的な登記を保全するために行う仮の登記のことです。\n\n\n\n登記のルール上、登記が二重でされた場合は、先に登記した方が優先されます。\n\n\n\n
たとえば、X土地の売主であるA氏がB氏と売買契約を締結した後、別のC氏とも売買契約を締結した場合、B氏とC氏のいずれがA土地を取得するのかは、B氏とC氏のどちらの登記が早かったかによるということです。\n\n\n\n
C氏が先に登記を申請すると、B氏はX土地の所有権を得ることができません（あとは、B氏からA氏への損害賠償請求の問題となります）。\n\n\n\n
そのため、土地の買主はその土地を他者に「横取り」されないよう、できるだけ早く登記申請をしたいと考えます。\n\n\n\n
しかし、農地の売却には農業委員会の許可が必要であり、許可を受けるまで正式な名義変更登記をすることができません。\n\n\n\n
そこで仮登記をしておくことで登記の順位を確保することが可能となり、仮登記の後で登記をした第三者に対応することが可能となります。\n\n\n\nそのため、農地の売買実務では仮登記がよく活用されています。\n\n\n\n
許可が下りたら所有権移転登記をする\n\n\n\n農業委員会から許可が下りたら、農地を正式に名義変更することが可能となります。\n\n\n\n
この正式な名義変更登記を、「仮登記」に対して「本登記」といいます。\n\n\n\n
宅地などに変えて売却する方法・流れ\n\n\n\n![\"宅地などに変えて売却する方法・流れ\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/05-82.jpg\")
\n\n\n\n農地を宅地などへ転用して売却する方法と流れは次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 転用の見込みがあるかどうかを調べる\n\n\n\n
- 不動産会社に査定の依頼をする\n\n\n\n
- 売却を依頼する不動産会社を選定する\n\n\n\n
- 不動産会社と媒介契約を締結する\n\n\n\n
- 農地を売りに出す\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- 農業委員会に許可申請をする\n\n\n\n
- 所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
- 許可が下りたら所有権移転登記をする\n\n\n\n\n
転用の見込みがあるかどうかを調べる\n\n\n\nはじめに、その農地の転用見込みを調査します。\n\n\n\n
農地がある場所によっては、転用が許可される見込みがほとんどない可能性があるためです。\n\n\n\n
その位置や自然環境によって、農地は次の5つに区分されており、それぞれで許可方針が異なります。\n\n\n\n
表中の上にあればあるほど農業に適した地域（農地が広がっている地域のイメージ）であり転用のハードルが高く、下にいくほど市街地（街中や住宅地にポツンと農地があるようなイメージ）となり転用のハードルも低くなります。\n\n\n\n
\n\n\n\n農地は耕作の目的に供される土地を指し、畑や田などが該当します。\n\n\n\n
一般的に、農地の売却は難しいといわれることが少なくありません。\n\n\n\n
なぜなら、農地以外の土地とは異なり、「農地法」によって売却や転用（農地以外のものに変えること）が厳しく規制されているためです。\n\n\n\n この農地法の規制により、農地を売るには農業委員会から許可を受けなければなりません。\n\n\n\n 農地が日本の食糧を生み出す貴重な役割を持つことから、むやみに減らさないようにすべきとの考えによるものです。\n\n\n\n また、許可を受けるには要件があり、農地のままで売るには原則として購入者が農業従事者であることなどが求められます。\n\n\n\n 農地を売却する際は、許可が下りる見込みがあるかどうかを調べたうえで、慎重に手続きを進める必要があります。\n\n\n\n 農地を売却する方法には、次の2つがあります。\n\n\n\n いずれの方法で売るのかによって、必要な手続きや流れが大きく異なります。\n\n\n\n 1つ目は、農地のままで売却する方法です。\n\n\n\n 農地のままで売るには、買い手は原則として農業従事者でなければなりません。\n\n\n\n 農地法上の手続きは農地法の条文番号で呼ばれることが多く、この場合は「3条」の許可が必要となります。\n\n\n\n 2つ目は、宅地などに転用して売却する方法です。\n\n\n\n 転用して売却する場合、買い手に制限はありません。\n\n\n\n こちらは、農地法「5条」の許可の対象となります。\n\n\n\n ただし、農地転用の許可は厳しく、所定の用紙を出したからといって簡単に許可が出るような性質のものではありません。\n\n\n\n 特に周囲に農地が広がっている地域では、転用の許可が下りない可能性が高くなります。\n\n\n\n そのため、後ほどの流れの中で解説しますが、許可の見込みを調べたうえで売却を進める必要があります。\n\n\n\n 農地のまま売却する際の基本的な流れと方法は、次のとおりです。\n\n\n\n 農地のまま売却する場合、買い手が購入後に農業に従事すると認められなければなりません。\n\n\n\n 農地法3条の許可では、買い手についても審査がされます。\n\n\n\n 審査の結果、農地の取得後に買い手がその農地全体を効率的に利用して耕作を行うことが認められない場合、許可を受けることができず農地を売却できません。\n\n\n\n そのため、農地のまま売却する際は、付近の農家などへ打診して自分で買い主を探すか、地域の農業委員会やJA（農業協同組合）などからあっせんを受けて買い手を探すことが一般的です。\n\n\n\n 購入希望者が見つかったら、買い手との間で売買契約を締結します。\n\n\n\n ただし、この段階ではまだ農業委員会から売却の許可が得られると決まったわけではなく、不許可になると農地の名義変更ができません。\n\n\n\n そのため、「売買契約書には不許可になった場合には自動的にこの契約が解約され、農地を引き渡せなかったことについて双方ともに責任を負わない」旨の規定を入れる必要があります。\n\n\n\n 売買契約を締結したら、地域の農業委員会へ3条許可の申請を行います。\n\n\n\n 許可申請に必要な書類は地域によって異なる可能性があるため、その地域の農業委員会に確認したうえで必要書類を集めてください。\n\n\n\n また、地域によっては許可申請を毎日受け付けておらず申請できる日が限定されていることもあるため、スケジュールも確認しておくことをおすすめします。\n\n\n\n 許可申請の手続きは自分で行うこともできますが、農地転用を多く取り扱っている行政書士へ依頼するとスムーズです。\n\n\n\n 許可申請から許可が下りるまでの期間は地域によって異なるものの、30日程度とされていることが多いようです。\n\n\n\n そのため、必要に応じて法務局で所有権移転の仮登記を行います。\n\n\n\n 仮登記とは、将来的な登記を保全するために行う仮の登記のことです。\n\n\n\n 登記のルール上、登記が二重でされた場合は、先に登記した方が優先されます。\n\n\n\n たとえば、X土地の売主であるA氏がB氏と売買契約を締結した後、別のC氏とも売買契約を締結した場合、B氏とC氏のいずれがA土地を取得するのかは、B氏とC氏のどちらの登記が早かったかによるということです。\n\n\n\n C氏が先に登記を申請すると、B氏はX土地の所有権を得ることができません（あとは、B氏からA氏への損害賠償請求の問題となります）。\n\n\n\n そのため、土地の買主はその土地を他者に「横取り」されないよう、できるだけ早く登記申請をしたいと考えます。\n\n\n\n しかし、農地の売却には農業委員会の許可が必要であり、許可を受けるまで正式な名義変更登記をすることができません。\n\n\n\n そこで仮登記をしておくことで登記の順位を確保することが可能となり、仮登記の後で登記をした第三者に対応することが可能となります。\n\n\n\n そのため、農地の売買実務では仮登記がよく活用されています。\n\n\n\n 農業委員会から許可が下りたら、農地を正式に名義変更することが可能となります。\n\n\n\n この正式な名義変更登記を、「仮登記」に対して「本登記」といいます。\n\n\n\n 農地を宅地などへ転用して売却する方法と流れは次のとおりです。\n\n\n\n はじめに、その農地の転用見込みを調査します。\n\n\n\n 農地がある場所によっては、転用が許可される見込みがほとんどない可能性があるためです。\n\n\n\n その位置や自然環境によって、農地は次の5つに区分されており、それぞれで許可方針が異なります。\n\n\n\n 表中の上にあればあるほど農業に適した地域（農地が広がっている地域のイメージ）であり転用のハードルが高く、下にいくほど市街地（街中や住宅地にポツンと農地があるようなイメージ）となり転用のハードルも低くなります。\n\n\n\n農地を売る2つの方法\n\n\n\n
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農地のまま売却する\n\n\n\n
宅地などに変えて売却する\n\n\n\n
農地のまま売却する方法・流れ\n\n\n\n
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農地の買い手を探す\n\n\n\n
売買契約を締結する\n\n\n\n
農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n
所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
許可が下りたら所有権移転登記をする\n\n\n\n
宅地などに変えて売却する方法・流れ\n\n\n\n
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転用の見込みがあるかどうかを調べる\n\n\n\n
![\"農地の売却にかかる主な費用・税金\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/06-72.jpg\")
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