田んぼの売却が難しい理由\n\n\n\n![\"田んぼの売却が難しい理由\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/02-6.jpg\")
\n\n\n\n田んぼの売却は難しいといわれることが少なくありません。\n\n\n\n
その主な理由は次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 農業の担い手が不足しているから\n\n\n\n
- 農地法の規制対象であるから\n\n\n\n\n
農業の担い手が不足しているから\n\n\n\n1つ目の理由は、農業の担い手が不足傾向にあることです。\n\n\n\n
田んぼを売却しようにも、買い手が見つからないことが少なくありません。\n\n\n\n農地法の規制対象であるから\n\n\n\n2つ目の理由は、田んぼが農地法の規制対象となっていることです。\n\n\n\n
農地法とは、限られた資源である農地を守り、食料の安定供給の確保に資することを目的とする法律です。\n\n\n\n
農地法の規制によって、田んぼなどの農地は自由に売買することができないこととされており、売買するためには農業委員会や都道府県知事などの許可を得なければなりません。\n\n\n\n田んぼを売却する2つの方法\n\n\n\n![\"田んぼを売却する2つの方法\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/03-6.jpg\")
\n\n\n\n田んぼを売却するには、次の2つの方法があります。\n\n\n\n
\n- 田んぼのまま売却する\n\n\n\n
- 宅地に転用して売却する\n\n\n\n\n
田んぼのまま売却する\n\n\n\n1つ目は、田んぼのままで売却する方法です。\n\n\n\n
農地法の許可は条文番号で呼ばれることが多く、この場合は農地法の「3条許可」が必要となります。\n\n\n\n田んぼのまま売却するには、買い手は原則として農業従事者であることが必要です。\n\n\n\n宅地に転用して売却する\n\n\n\n2つ目は、田んぼを宅地に転用して売却する方法です。\n\n\n\n
この場合、農地法の「5条許可」が必要となります。\n\n\n\n5条許可は申請をしたら必ず許可が受けられるものではなく、その農地の種類によって許可見込みが大きく異なります。\n\n\n\n
農地の種類と許可の考え方については、後ほど解説します。\n\n\n\n
田んぼのまま売却する流れ\n\n\n\n![\"田んぼのまま売却する流れ\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/04-6.jpg\")
\n\n\n\n田んぼのままで売却する一般的な流れは次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 田んぼの買い手（担い手）を探す\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- 農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n
- 所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
- 許可が下りたら田んぼを引き渡す\n\n\n\n\n
田んぼの買い手（担い手）を探す\n\n\n\n先ほど解説したように、田んぼのままで売るためには買い手が農業従事者であることが必要です。\n\n\n\n
そのため、その地域の農業委員会や農業協同組合へあっせんを求めたり、近隣の農家へ打診したりして、農地の買い手を見つけます。\n\n\n\n売買契約を締結する\n\n\n\n買い手が見つかったら、売主と買主とで売買契約を締結します。\n\n\n\n
ただし、この段階ではまだ農業委員会から許可が得られておらず、許可を受けられないと田んぼを引き渡すことができません。\n\n\n\n
そのため、売買契約書には「不許可になった場合には自動的に売買契約が解約され、農地を引き渡せないことについて双方とも責任を負わない」旨の規定を入れることが一般的です。\n\n\n\n農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n売買契約を締結したら、農業委員会へ3条許可の申請を行います。\n\n\n\n
地域によっては許可申請ができる日が限定されていることもあるため、あらかじめスケジュールを確認しておくことをおすすめします。\n\n\n\n
また、許可申請に必要な書類も地域によって異なることが多いため、申請先の農業委員会に確認したうえで必要書類を集めてください。\n\n\n\n
農地法の許可申請手続きは自分で行うこともできますが、農地転用を取り扱っている行政書士へ申請手続きを依頼するとスムーズです。\n\n\n\n
所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n3条許可の申請をしたら、必要に応じて所有権移転の仮登記をします。\n\n\n\n
仮登記とは、登記の順位を保全するために「仮に」行う登記です。\n\n\n\n不動産が二重で譲渡された場合は、先に登記をした方が所有権を取得するのがルールです（不動産の所有権を取得できなかった者は、損害賠償請求で解決をはかることとなります）。\n\n\n\n
そのため、二重譲渡がされた相手に不動産の所有権をとられてしまわないよう、不動産を売買したらできるだけ早く登記をすべきことが原則です。\n\n\n\n
しかし、田んぼの名義変更をするには農地法上の許可が必要であり、許可が下りるまで最終的な名義変更登記をすることができません。\n\n\n\n
許可が下りるのを待つ間に他者に先に登記をされてしまう事態を避けるため、仮登記をして順位を保全することが行われています。\n\n\n\n
許可が下りたら田んぼを引き渡す\n\n\n\n農地法3条の許可が下りたら、田んぼの名義変更登記（本登記）をして買主に田んぼを引き渡します。\n\n\n\n
売買代金の授受は、この本登記と同時に行うことが一般的です。\n\n\n\n
これで、田んぼが正式に買主のものとなります。\n\n\n\n
宅地に転用して売却する流れ\n\n\n\n![\"宅地に転用して売却する流れ\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/05-6.jpg\")
\n\n\n\n田んぼを宅地に転用して売却する基本的な流れは、次のとおりです。\n\n\n\n
\n- 転用の見込みを調べる\n\n\n\n
- 不動産会社に査定の依頼をする\n\n\n\n
- 売却を依頼する不動産会社を選定する\n\n\n\n
- 不動産会社と媒介契約を締結する\n\n\n\n
- 売出価格を決めて売りに出す\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- 農業委員会に許可申請をする\n\n\n\n
- 所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
- 許可が下りたら引き渡す\n\n\n\n\n
転用の見込みを調べる\n\n\n\n農地法の5条許可は、申請したからといって必ずしも許可が得られるものではありません。\n\n\n\n
許可が受けられるかどうかは、その田んぼの区分によって大きく異なります。\n\n\n\n
それぞれの概要と許可見込みは、次のとおりです。\n\n\n\n
\n\n\n\n田んぼの売却は難しいといわれることが少なくありません。\n\n\n\n
その主な理由は次のとおりです。\n\n\n\n
- \n
- 農業の担い手が不足しているから\n\n\n\n
- 農地法の規制対象であるから\n\n\n\n\n
農業の担い手が不足しているから\n\n\n\n
1つ目の理由は、農業の担い手が不足傾向にあることです。\n\n\n\n
田んぼを売却しようにも、買い手が見つからないことが少なくありません。\n\n\n\n
農地法の規制対象であるから\n\n\n\n
2つ目の理由は、田んぼが農地法の規制対象となっていることです。\n\n\n\n
農地法とは、限られた資源である農地を守り、食料の安定供給の確保に資することを目的とする法律です。\n\n\n\n
農地法の規制によって、田んぼなどの農地は自由に売買することができないこととされており、売買するためには農業委員会や都道府県知事などの許可を得なければなりません。\n\n\n\n
田んぼを売却する2つの方法\n\n\n\n
\n\n\n\n田んぼを売却するには、次の2つの方法があります。\n\n\n\n
- \n
- 田んぼのまま売却する\n\n\n\n
- 宅地に転用して売却する\n\n\n\n\n
田んぼのまま売却する\n\n\n\n
1つ目は、田んぼのままで売却する方法です。\n\n\n\n
農地法の許可は条文番号で呼ばれることが多く、この場合は農地法の「3条許可」が必要となります。\n\n\n\n
田んぼのまま売却するには、買い手は原則として農業従事者であることが必要です。\n\n\n\n
宅地に転用して売却する\n\n\n\n
2つ目は、田んぼを宅地に転用して売却する方法です。\n\n\n\n
この場合、農地法の「5条許可」が必要となります。\n\n\n\n
5条許可は申請をしたら必ず許可が受けられるものではなく、その農地の種類によって許可見込みが大きく異なります。\n\n\n\n
農地の種類と許可の考え方については、後ほど解説します。\n\n\n\n
田んぼのまま売却する流れ\n\n\n\n
\n\n\n\n田んぼのままで売却する一般的な流れは次のとおりです。\n\n\n\n
- \n
- 田んぼの買い手（担い手）を探す\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- 農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n
- 所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
- 許可が下りたら田んぼを引き渡す\n\n\n\n\n
田んぼの買い手（担い手）を探す\n\n\n\n
先ほど解説したように、田んぼのままで売るためには買い手が農業従事者であることが必要です。\n\n\n\n
そのため、その地域の農業委員会や農業協同組合へあっせんを求めたり、近隣の農家へ打診したりして、農地の買い手を見つけます。\n\n\n\n
売買契約を締結する\n\n\n\n
買い手が見つかったら、売主と買主とで売買契約を締結します。\n\n\n\n
ただし、この段階ではまだ農業委員会から許可が得られておらず、許可を受けられないと田んぼを引き渡すことができません。\n\n\n\n
そのため、売買契約書には「不許可になった場合には自動的に売買契約が解約され、農地を引き渡せないことについて双方とも責任を負わない」旨の規定を入れることが一般的です。\n\n\n\n
農業委員会へ許可申請をする\n\n\n\n
売買契約を締結したら、農業委員会へ3条許可の申請を行います。\n\n\n\n
地域によっては許可申請ができる日が限定されていることもあるため、あらかじめスケジュールを確認しておくことをおすすめします。\n\n\n\n
また、許可申請に必要な書類も地域によって異なることが多いため、申請先の農業委員会に確認したうえで必要書類を集めてください。\n\n\n\n
農地法の許可申請手続きは自分で行うこともできますが、農地転用を取り扱っている行政書士へ申請手続きを依頼するとスムーズです。\n\n\n\n
所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
3条許可の申請をしたら、必要に応じて所有権移転の仮登記をします。\n\n\n\n
仮登記とは、登記の順位を保全するために「仮に」行う登記です。\n\n\n\n
不動産が二重で譲渡された場合は、先に登記をした方が所有権を取得するのがルールです（不動産の所有権を取得できなかった者は、損害賠償請求で解決をはかることとなります）。\n\n\n\n
そのため、二重譲渡がされた相手に不動産の所有権をとられてしまわないよう、不動産を売買したらできるだけ早く登記をすべきことが原則です。\n\n\n\n
しかし、田んぼの名義変更をするには農地法上の許可が必要であり、許可が下りるまで最終的な名義変更登記をすることができません。\n\n\n\n
許可が下りるのを待つ間に他者に先に登記をされてしまう事態を避けるため、仮登記をして順位を保全することが行われています。\n\n\n\n
許可が下りたら田んぼを引き渡す\n\n\n\n
農地法3条の許可が下りたら、田んぼの名義変更登記（本登記）をして買主に田んぼを引き渡します。\n\n\n\n
売買代金の授受は、この本登記と同時に行うことが一般的です。\n\n\n\n
これで、田んぼが正式に買主のものとなります。\n\n\n\n
宅地に転用して売却する流れ\n\n\n\n
\n\n\n\n田んぼを宅地に転用して売却する基本的な流れは、次のとおりです。\n\n\n\n
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- 転用の見込みを調べる\n\n\n\n
- 不動産会社に査定の依頼をする\n\n\n\n
- 売却を依頼する不動産会社を選定する\n\n\n\n
- 不動産会社と媒介契約を締結する\n\n\n\n
- 売出価格を決めて売りに出す\n\n\n\n
- 売買契約を締結する\n\n\n\n
- 農業委員会に許可申請をする\n\n\n\n
- 所有権移転の仮登記をする\n\n\n\n
- 許可が下りたら引き渡す\n\n\n\n\n
転用の見込みを調べる\n\n\n\n
農地法の5条許可は、申請したからといって必ずしも許可が得られるものではありません。\n\n\n\n
許可が受けられるかどうかは、その田んぼの区分によって大きく異なります。\n\n\n\n
それぞれの概要と許可見込みは、次のとおりです。\n\n\n\n
![\"田んぼの売却でかかる主な税金・費用\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/11\/06-5.jpg\")
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