![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/01_0012_00045_49702662_m-1024x683.jpg\")
\n\n\n土地の値段には複数の種類があります。具体的には「公示価格」「基準地価」「固定資産税路線価」「相続税路線価」「実勢価格」の5つがあるため、それぞれの特徴と利用の仕方について解説します。\n\n\n\n 公示価格（公示地価）とは、国土交通省が毎年1月1日時点における標準地の価格を3月に公表するものです。\n\n\n\n 算定方法としては、1つの地点に対して2名以上の不動産鑑定士が鑑定し、国土交通省の土地鑑定委員会がその結果を審査・調整することで決定されています。\n\n\n\n 公示地価は、適正な地価を形成することを目的として作成されており、下記のような用途で利用されます。\n\n\n\n 公示地価は、原則として毎年同じ地点の価格が公表されるため、経年比較をすることで地価変動を把握しやすいという特徴もあります。\n\n\n\n 基準地価とは、都道府県が毎年7月1日時点における基準地の価格を毎年9月に公表するものです。\n\n\n\n 算定方法としては、1地点につき1人以上の不動産鑑定士の鑑定をもとに価格が決定されます。\n\n\n\n 公示地価が都市計画区域内を主な調査対象地点とする一方で、基準地価は都市計画区域外も対象地点としています。このため、基準地価は公示地価の補完指標ともいわれます。\n\n\n\n 特に地価変動が注目される重要地点では、基準地価と公示地価の両方の調査対象となっていることがあります。同じ地点で毎年1月1日の公示地価と7月1日の基準地価と半年ごとに地価が確認できるため、地価変動が把握しやすくなります。\n\n\n\n 基準地価も公示地価と同じく、適正な地価を形成することを目的として作成されており、土地の取引価格の目安として利用されます。\n\n\n\n 固定資産税路線価は、土地の「固定資産税評価額」を計算する基礎となる土地の単価です。東京23区の場合は都、ほかは市区町村によって算定され公表されます。\n\n\n\n 土地を所有している場合は、固定資産税や都市計画税を納める義務があります。この固定資産税や都市計画税の納税額は、土地の固定資産税評価額にそれぞれの税率を乗じて決まります。そして固定資産税評価額は、固定資産税路線価に土地の面積や補正率などを乗じて決まります．\n\n\n\n 固定資産税路線価は毎年1月1日を基準日としていますが、公表は固定資産税の評価見直しに合わせて3年に一度となっています。なお、固定資産税路線価の数値は、公示地価の70%を目安に定められています。\n\n\n\n 相続税路線価は、相続税や贈与税の納税額を算定する際の基準となる土地の価格です。国税庁が毎年1月1日時点を基準日とした価格を決定し7月に公表しています。数値は公示地価の80％を目安に定められているといわれています。\n\n\n\n 相続税路線価は、相続税や贈与税の納税額を決めるもととなる土地の評価額を算出するために利用されます。\n\n\n\n 主要道路に面している土地は、相続税路線価を元に土地の評価額が算定されます。なお、相続税路線価がない地域もあり、その場合は、倍率方式を用いて計算されます。倍率方式とは、国税庁が地域ごとに指定する倍率を、固定資産税評価額に乗じて計算する方法です。\n\n\n\n 実勢価格とは、実際に土地の売買取引が成立したときの価格です。価格は売主と買主によって決められます。例えば、公示地価などで評価すると2000万円となる土地でも、実際に1800万円で売買されれば、1800万円が実勢価格です。\n\n\n\n 実際に売買された価格のため、土地の売買をしたい人が時価を知りたい場合に目安として利用することができます。\n\n\n\n 実勢価格として確認できる公表データとしては、国土交通省が実際に不動産売買をした人にアンケートを取って集計した「不動産取引のアンケート調査」のデータがあります。\n\n\n\n 「不動産取引アンケート調査」の集計データは国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で確認できます。\n\n\n\n 土地の値段の種類が把握できたところで、次に気になるのは、それぞれの土地の値段の確認方法ではないでしょうか。そこで、次に土地の値段を自分で調べる方法について紹介します。\n\n\n\n 公示価格は国土交通省の「地価公示」の公表ホームページで、基準地価は公表主体である各自治体の基準地価の公表ホームページで確認することができます。\n\n\n\n ただし、公示価格・基準地価をまとめて調べるには、国土交通省の「標準値・基準値検索システム」が便利です。\n\n\n\n 国土交通省の「標準値・基準値検索システム」では、地図上で確認したい地点の都道府県名を選択すると、次に市区町村名の選択ができます。そこからさらに調査年や土地の用途での指定検索ができるため、確認したい調査年や土地の用途で検索して結果を表示させます。\n\n\n\n 検索結果では公示地価と基準地価の両方の検索結果が表示されます。\n\n\n\n また、公示地価については、一般財団法人 資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」でも確認できます。同ホームページの地図上に、地価公示地点または地価調査地点が表示されます。確認したい地点をクリックすると公示価格を確認することができます。\n\n\n\n 固定資産税路線価（評価額）の調べ方を紹介します。\n\n\n\n すでに解説したとおり、固定資産税路線価は、土地の固定資産税評価額を求めるために用いる土地単価のことです。\n\n\n\n 固定資産税路線価（評価額）を調べる方法には下記の4つがあります。\n\n\n\n 土地の固定資産税を納税していれば、1）～3）の書類で固定資産税評価額を確認することができます。ただし確認できるのは原則、所有者本人です。4）は誰でも確認でき、固定資産税路線価を確認することができます。\n\n\n\n 固定資産税路線価（評価額）は3年に一度の更新である点に注意しましょう。また、公示地価の7割を目安に算定されているため、相場より安く感じられることもあります。\n\n\n\n 相続税路線価（評価額）の調べ方を紹介します。\n\n\n\n 相続税路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」のページで確認することができます。\n\n\n\n 「路線価図・評価倍率表」のトップページにある地図から確認したい都道府県を選択します。都道府県を選択すると各都道府県の財産評価基準書の目次が表示されるため「路線価図」をクリックするとさらに細かい住所が選択できます。\n\n\n\n 住所選択後、該当地域の地図が表示されれば、地図の道路の上に、相続税路線価のマークが表示されます。路線価を表すマークは土地の区分ごとに異なるマークとなっており、例えば住宅地に関するマークは下記のようなものです。\n\n\n\n 引用：国税庁「【参考6】路線価図の説明」\n \n 上の普通商業・併用住宅地区の「900C」の読み方は、900千円\/m²になります。数値右のCは借地権の割合を示し、Cの場合は70％であることを表します。そのため、この場合の路線価の読み方は、1\/m²当たり90万円で借地権割合が70％となります。\n \n 相続税路線価のない地域については、倍率方式で路線価を算出します。倍率方式とは、その地域の評価倍率に固定資産税評価額を乗じて算出する方法です。評価倍率はトップページで都道府県を選択した後に「評価倍率表」というメニューを選択することで確認できます。\n\n\n\n\n 次に実勢価格の調べ方を紹介します。実勢価格の調べ方には、国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」を利用する方法と不動産流通機構「レインズ」を利用する方法とがあるためそれぞれについて解説します。\n\n\n\n 実勢価格は国土交通省の「不動産取引価格情報提供制度」を利用して確認することができます。\n\n\n\n 具体的には、国土交通省の「土地総合情報システム」のホームページの「不動産取引価格情報検索」で過去の実際の売買取引価格を見ることが可能です。\n\n\n\n 閲覧できるデータは、国土交通省が行った「不動産取引当事者へのアンケート調査」の回答を蓄積した約457万件（2022年3月31日時点）の取引価格情報です。\n\n\n\n 使い方は、「不動産取引価格情報検索」のトップページから、閲覧したい土地価格についての「時期」「土地の種類」「地域（住所・路線・駅名）」などの条件を指定し検索します。検索結果として条件にあった地域の取引価格が表示されます。\n\n\n\n あるいは、「不動産取引価格情報検索」のトップページに表示されている地図から、確認したい地域を選択して、取引価格を表示させることもできます。\n\n\n\n 国土交通省の「土地総合情報システム」では2017年以降のデータが確認できます。\n\n\n\n 実勢価格は、不動産流通機構「レインズ」を利用することでも確認できます。\n\n\n\n レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が管理している不動産情報ネットワークです。原則として、不動産会社だけが閲覧できるシステムですが、一部情報が「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトで一般公開されています。\n\n\n\n このため、「レインズ・マーケット・インフォメーション」というサイトを使って実勢価格を確認することができます。\n\n\n\n 閲覧できるのは直近1年間の成約案件の価格のみです。サイト上で、最寄り駅や土地の用途などの条件で検索ができ、成約価格を確認することができます。\n\n\n\n 国土交通省のデータのように過去数年の情報は確認できませんが、情報は毎月更新されるため、最新の大まかな目安を知りたい場合に活用できます。\n\n\n\n 土地の売却を考えている場合には、土地の値段の変動率を確認することがおすすめです。国土交通省から公示地価の変動率や基準地価の変動率が公表されています。地価の変動率が上昇傾向にあると土地は高く売れやすく、下落傾向にあると安くしないと売れないと判断できます。地価変動率は土地を高く売るタイミングを計る目安として使えます。\n\n\n\n 土地の値段の変動率は、国土交通省がホームページで公表している「地価公示」や「都道府県地価調査」で確認できます。\n\n\n\n 「地価公示」では公示価格ベースの変動率、「都道府県地価調査」では基準価格ベースの変動率を確認することが可能です。\n\n\n\n 両資料とも、都道府県別の地価変動率について「住宅地」「商業地」「工業地」など用途別に見ることもできます。\n\n\n\n 地価変動率は前年の地価に対する増減率です。例えば、東京都の2022年住宅地の公示地価変動率は0.6％と、昨年に比べて地価が0.6％上昇していることが分かります。\n\n\n\n 「地価公示」の「都道府県地価調査」の両資料とも、全地域の変動率について過去データも掲載しているため、経年比較に使うことも可能です。\n\n\n\n 2022年の公示価格は全国的に上昇傾向にありました。下記は2022年の公示価格の変動率のまとめです。\n\n\n\n 【2022年地価変動率】\n\n\n\n 全用途平均\n\n 住宅地\n\n 商業地\n\n\n 2021年\n\n 2022年\n\n 2021年\n\n 2022年\n\n 2021年\n\n 2022年\n\n\n 全国\n\n ▲0.5\n\n 0.6\n\n ▲0.4\n\n 0.5\n\n ▲0.8\n\n 0.4\n\n\n 東京圏\n\n ▲0.5\n\n 0.8\n\n ▲0.5\n\n 0.6\n\n ▲1.0\n\n 0.7\n\n\n 大阪圏\n\n ▲0.7\n\n 0.2\n\n ▲0.5\n\n 0.1\n\n ▲1.8\n\n 0.0\n\n\n 名古屋圏\n\n ▲1.1\n\n 1.2\n\n ▲1.0\n\n 1.0\n\n ▲1.7\n\n 1.7\n\n\n 地方圏\n\n ▲0.3\n\n 0.5\n\n ▲0.3\n\n 0.5\n\n ▲0.5\n\n1-1 .公示価格\n\n\n\n
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1-2 .基準地価\n\n\n\n
1-3 .固定資産税路線価\n\n\n\n
1-4 .相続税路線価\n\n\n\n
1-5 .実勢価格\n\n\n\n
2.土地の値段や相場を自分で調べる方法\n\n\n
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\n\n\n2-1 .公示価格・基準地価の調べ方\n\n\n\n
2-2 .固定資産税路線価（評価額）の調べ方\n\n\n\n
\n
2-3 .相続税路線価（評価額）の調べ方\n\n\n\n
2-4 .実勢価格の調べ方\n\n\n\n
2-4-1 .国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」を利用する\n\n\n\n
2-4-2 .不動産流通機構「レインズ」を利用する\n\n\n\n
3.土地の値段と変動率は土地売買のタイミングを知る目安となる\n\n\n
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\n\n\n3-1 .変動率は国土交通省のHPで確認できる\n\n\n\n
3-2 .2022年の公示価格は全国的に上昇傾向\n\n\n\n
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