400万円超：取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税\n\n\n\n

200万円～400万円以下：取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税\n\n\n\n

200万円以下：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税\n\n\n\n\n

居住用マンションと違って買主は投資家になるので、投資家を探すことが求められます。いつ買い手が現れるのかわからず、長い期間待ち続けることもありえます。そのため、長期間にわたる売却の計画を立てることになるでしょう。\n\n\n\n

5-2.買取\n\n\n\n
一方、投資用マンションの買取は、不動産買取会社にマンションを買い取ってもらう方法です。不動産買取会社は、買い取った物件をリフォームして自社の利益分を乗せて次の投資家へ売却します。仲介と違って不動産買取会社が購入してくれるため、すぐに売却、現金化できる点がメリットです。\n\n\n\n
ただし、仲介に比べ買取価格が安くなる点が大きなデメリットです。不動産仲介会社は仲介手数料により利益を得るため、売買価格には影響しませんでしたが、不動産買取会社は不動産を買い取りそれを売却して利益を出すため、できるだけ安く買い取ろうとします。買取価格の相場は、市場価格の2〜4割ほど安くなった金額になります。\n\n\n\n
このように、仲介か買取かを選ぶ際、どちらが圧倒的に優れているということはありません。高い価格でも売れる可能性があるけれど売却期間の見通しが立ちにくい仲介か、すぐに売却、現金化できるけれど買取価格が安い買取かは、ご自身の置かれた状況をよく考えた上で判断することをおすすめします。\n\n\n\n
6.投資用マンションの売りどきはいつか\n\n\n\n
投資用マンションを売るタイミングはいつが良いのでしょうか。\n\n\n\n
不動産投資における物件の売却は「出口戦略」と呼ばれ、非常に大切です。売却時期を変えるだけで得られる収益が大きく変わることもあるため、投資用マンションの売りどきについて解説します。\n\n\n\n
6-1.中古マンション市場の動向から考える\n\n\n\n
中古マンション市場の動向から考える方法があります。中古マンションの価格は新築マンションの価格動向に影響を受けます。また、新築マンションの価格は景気動向と密接に連関しているため、景気にも注目をする必要があります。\n\n\n\n
国土交通省が9月20日発表した2022年の基準地価は、全用途の全国平均が前年比0.3％上がり、3年ぶりのプラスとなりました（※）。住宅地での上昇は1991年以来、31年ぶりのことです。\n\n\n\n
また、国土交通省が毎月公表している不動産価格指数によれば、マンション（区分所有）の価格は2013年以降一貫して上昇しています。2010年を100とすると、2022年8月で186.7となり1.8倍になっているため、大幅に上昇していることがわかるでしょう。\n\n\n
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※　出典：国土交通省　プレスリリース\n\n\n\n
なお、この場合のマンション（区分所有）は実需のマンションであり、投資用マンションとは必ずしも同じではありません。ただし、投資用マンションの価格も実需マンションの価格の影響を受けます。例えば、商業用不動産のアパート・マンション（一棟）を見ても第3四半期分で156.4となっています。このことから、実需のマンションのみならず、投資用も含めたマンション全体が価格上昇をしていることがわかります。\n\n\n\n
また、2022年12月、日銀による金融緩和政策の見直しが発表され、長期金利の上限を0.25%程度から0.5%程度に引き上げる決定がなされました。これに対し、不動産業界においてもさまざまな反応が見られ、「金利が上がると不動産が売れなくなるのではないか」という見方も広がりました。\n\n\n\n
ただし、依然として日本が低金利であることに変わりありません。引き上げられたとはいえ、他国と比べると金利は安いままです。そのため、今回の決定だけで不動産に対する需要が減ることは考えにくいでしょう。そのため、このタイミングで焦って売る必要はなく、じっくり検討をすることをおすすめします。\n\n\n\n
6-2.入居者が退去したタイミングから考える\n\n\n
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区分所有マンションの場合、入居者が退去したタイミングから考えることもできます。\n\n\n\n
入居者が退去すると、原状回復工事と入居者募集業務が必要です。しかし、原状回復工事と入居者募集業務には時間と費用がかかるため、入居者が現れるまでは収益が発生しません。そこで、原状回復工事や入居者募集のコストを支払う前に売却したほうが投資判断として良い選択である可能性があります。\n\n\n\n
区分所有マンションであれば、投資用マンションとしてだけでなく、居住用マンションやセカンドハウスのような実需のマンションとして購入する方も対象に入るため、幅広い対象へアプローチできるという利点もあります。\n\n\n\n
一方、一棟1棟マンションで居住者がいる場合は、オーナーチェンジ物件として売却するほうが大きな収益を期待できます。居住者のいる一棟1棟マンションは不動産投資家に売ることになるため、居住者の少ない状態よりも満室に近い状態のほうが、利回りが高くなります。マンションの売却価格を計算する収益還元法を用いると、利回りが高いほうが価格も高くなるため、売却活動を有利に進めることが可能です。\n\n\n\n
以上のことから、区分所有マンションであれば、入居者が退去したタイミングでの売却、一棟1棟マンションであれば、なるべく満室に近い状態での売却がおすすめと言えます。\n\n\n\n
6-3.税金の優遇期間から考える\n\n\n\n
税金の優遇期間から考えることもおすすめです。不動産を売却する際には税金がかかるのですが、不動産を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の「短期所有」と5年を超える「長期所有」で差があり、長期保有のほうが割安な設定になっています。\n\n\n\n
具体的には、以下の通りです。\n\n\n\n
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短期所有：39.63%（所得税率：30%、住民税率：9%、復興所得特別税：0.63%）\n\n\n\n
長期所有：20.315%（所得税率：15%、住民税率：5%、復興所得特別税：0.315%）\n\n\n\n\n
以上の税率を考えると、長期所有と短期所有では、不動産売却時にかかる税率がほぼ2倍の差があることになります。そのため、税金面から見れば、長期保有になった段階で売却を考えるのが賢明な判断だと言えるでしょう。すでに5年間に近い期間、不動産を所有しているのであれば、5年を経過してから売却をするというのが一つの判断になります。\n\n\n\n
ただし、税金が優遇されても、そもそも売却金額が下がってしまえば意味がなくなってしまいます。税金を安くすることだけを考えるのではなく、他の要素と複合的に判断した上で売却時期を見極めるようにしましょう。\n\n\n\n
6-4.大規模修繕工事の時期から考える\n\n\n
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マンションでは築10〜15年が経過すると、大規模修繕工事を行うことになります。一棟1棟マンションを運営している場合、大規模修繕工事が行われる前に物件を売却するという投資判断がありえます。\n\n\n\n
区分所有マンションの場合も、大規模修繕工事が一つの目安になります。マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、マンション所有者が支払う積立修繕金から支払われます。ただし、近年は大規模修繕工事にかかる費用が高額になっていることもあり積立修繕金のみではまかないきれず、一時徴収金を請求される場合もあります。そのため、大規模修繕工事の時期になると、多額の支出が予想されます。\n\n\n\n
また、築年数が経過すると修繕積立金そのものが値上げされるケースも少なくありません。大規模修繕工事が行われる前にマンションを売却することにより、一時徴収金の支払いや修繕積立金の値上げを避けることも選択肢の一つに入れておくと良いでしょう。\n\n\n\n
6-5.デッドクロスから考える\n\n\n\n
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回った状態を指します。デッドクロスに入る前は、経費に計上できる減価償却費がローンの元金返済額を上回っているため、不動産所得を帳簿上赤字にすることができ、所得税の節税ができました。\n\n\n\n
しかし、建物や設備の減価償却期間が終了するなどしてデッドクロスに入ると、キャッシュフローは変わらないのに帳簿上は黒字となります。黒字になれば所得税が多く課税されるようになるため、税引き後のキャッシュフローがマイナスになってしまうことが生じます。\n\n\n\n
このような状況を考えると、デッドクロスが見えてきたら売却するという投資判断も選択肢の1つだと言えるでしょう。マンション投資においては、あらかじめデッドクロスの時期を想定しておくことが重要です。不動産投資を始める資金計画の段階で、シミュレーションしておくことをおすすめします。\n\n\n\n
7.投資用マンション売却の注意点\n\n\n\n
投資用マンションを売却する際には、気をつけておくべき注意点があります。ここでは、投資用マンションの売却における3つの注意点とポイントについて解説します。\n\n\n\n
注意点を知らずに売却をしてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。また逆に、売却が困難な物件も売れるようになる可能性がありますので、必ず確認するようにしてください。\n\n\n\n
7-1.複数の不動産仲介会社に査定を依頼する\n\n\n\n
1つ目のポイントは、複数の不動産仲介会社に査定を依頼することです。1社のみに査定を依頼する場合も多く見受けられますが、かなりリスクが高い売却方法だと言えます。\n\n\n\n
不動産仲介会社は、統一した尺度で査定価格を決めているのではなく、それぞれの不動産仲介会社が独自に決めているため、不動産仲介会社によって査定価格に差があります。また、売却活動の方法も不動産仲介会社ごとに異なるため、売却までにかかる時間に差が出ることもあるでしょう。そのため、複数の不動産仲介会社に査定を依頼して、それぞれの不動産仲介会社を比較することがおすすめです。\n\n\n\n
しかし、複数の不動産仲介会社に査定を依頼するのが面倒だと感じられる方もいるのではないでしょうか。たしかに、複数の不動産仲介会社に対し、1社ずつ査定依頼をするのは楽な作業ではありません。\n\n\n\n
そこでおすすめなのが不動産一括査定サイトの利用です。不動産売却の査定を一括で複数の不動産仲介会社にできるサイトであり、多くのサイトが投資用マンションの売却にも対応しています。\n\n\n\n
無料で利用できるため、複数の不動産仲介会社に査定依頼をするのが面倒だなと感じられる方は一度利用してみてください。\n\n\n\n
7-2.ローン残債を確認する\n\n\n\n
2つ目のポイントは、ローン残債を確認することです。売却時にローン残債がある状態では不動産の抵当権が抹消できないため、マンションの売却ができません。そのため、ローンが残っている状態でマンションを売却するためには、売却代金で一括返済をしなければなりません。\n\n\n\n
この際、マンションの売却額が低く、ローンの残債額に満たない場合は、自己資金を投入することで一括返済を行う必要があります。ただし、その差額を自己資金で準備できないケースも考えられます。\n\n\n\n
その場合は、金融機関と相談して「任意売却」の手続きを行い、抵当権を解除してもらいます。任意売却とは、債権者の了解を得て一般市場にて不動産を売却することを指します。\n\n\n\n
自己資金を投入してローン残債を支払う場合でも、売却後もローン返済を続けることになっても、自己資金に余裕がなくなってしまい、自身の生活にも影響が出てしまうことが考えられます。\n\n\n\n
そのため、不動産投資ローンを組むときには、しっかりとした返済計画を立てることが大切です。ずさんな計画を立ててしまうと、マンション投資での収益が上がらなかった場合、自身の生活が苦しくなってしまう可能性があります。適正なマンション投資の事業計画を立てることで、売却時にローン残債返済のために自己資金を大量投入せずに済むようにしましょう。\n\n\n\n
7-3.外国人投資家への売却も考える\n\n\n
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7-3.外国人投資家への売却も考える\n\n\n\n\n\n\n

7-3.外国人投資家への売却も考える\n\n\n
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