1.家の価値を調べる際に関係する評価額の種類\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/92156868_m-1024x682.jpg\")
\n\n\n不動産はそれぞれ別の特徴を持っているため定価がありません。\n\n\n\nそのため実際に販売された物件の価格や公的機関の評価額を参考にして、家の価値を算出しています。\n\n\n\nまずは、価値を調べる際に参照する「実勢価格」「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の5つの評価額について紹介します。\n\n\n\n1-1.市場の価値である「実勢価格」\n\n\n\n実勢価格は、買い手と売り手が実際に取引した価格のことです。\n\n\n\n「時価」や「市場価格」とも呼ばれ、立地や土地に面した道路などさまざまな条件を加味して決められます。\n\n\n\nまた、不動産の価値は次のような鑑定方法を使って評価しています。\n\n\n\n\n- 取引事例比較法\n\n\n\n
- 原価法\n\n\n\n
- 収益還元法\n\n\n\n\n
実勢価格がいくらかを調べたい場合は、レインズや土地総合情報システムなどで条件が似ている過去の実勢価格を参考にすれば、これから売る土地の売却価格の参考になるでしょう。\n\n\n\nそれぞれの鑑定方法や実勢価格の調べ方については、のちほど詳しくお伝えしていきます。\n\n\n\n1-2.国が調査する「公示地価」\n\n\n\n公示地価は国土交通省が発表している評価額で、毎年1月1日時点の価格を3月に公表しています。\n\n\n\n土地の査定や鑑定をする際の基準になり、相続税や固定資産税を算出する際にも利用されているのが公示地価です。\n\n\n\n全国で標準地として選ばれた約2万6,000箇所の物件を、不動産鑑定士が鑑定します。その結果を国土交通省の土地鑑定委員が審査して評価額を決定しています。\n\n\n\n標準地は一定の基準をもとに選ばれ、毎年規準を満たしているかを点検しています。規準に合わない土地は選定替えしていますが、入れ替えはあまり多くありません。\n\n\n\nそのため毎年の地価の変動を把握しやすく、土地売買や資産評価の目安として活用されています。\n\n\n\n公示地価は、土地総合情報システムの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を利用して調べることが可能です。\n\n\n\n1-3.都道府県が調査する「基準地価」\n\n\n\n基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を調査したもので「都道府県調査地価」とも呼ばれています。\n\n\n\n公示地価と評価方法や内容は似ていますが、公示地価は国土交通省の土地鑑定委員会が審査して評価を決定し、もう一方の基準地価は不動産鑑定士の評価で決定しています。\n\n\n\nまた調査の対象となる地点にも違いがあり、公示地価は都市計画区内が対象になるのに対して、基準地価は都市計画区域外の地域も対象となるのが特徴です。\n\n\n\n公示地価と基準地価は公表の時期が違うので、その年の地価の動向を把握するためにも利用されています。\n\n\n\n1-4.相続税路線価\n\n\n\n相続税路線価は、相続税や贈与税を算出するために国税庁が公表している評価額です。\n\n\n\n毎年1月1日を基準とし、公示地価の8割程度が水準となっています。\n\n\n\n路線価を調べたい場合は国税庁のサイトから調べられ、路線価に土地の面積をかけるとおよその評価額が計算できます。\n\n\n\nけれども調べたい土地が道路に接していない場合や複数の道路に面している場合は、単純に計算することが難しいため不動産鑑定士や不動産会社に調査を依頼するのがおすすめです。\n\n\n\n相続税路線価は家を売却するときに利用するというよりは、家を譲り受けたときに相続税や贈与税の税額を計算するために利用する価額といえるでしょう。\n\n\n\n1-5.固定資産税評価額\n\n\n\n固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金を計算するための基準となる評価額です。\n\n\n\n総務省の定めた「固定資産評価基準」をもとにして市区町村が決定するもので、公示地価の7割を目安に決定されます。\n\n\n\n固定資産税評価額を自分で確認したい場合は、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認できるほか、市区町村の役所で固定資産課税台帳の閲覧が可能です。\n\n\n\n2.調べた評価額＝売却価格ではないのはなぜ？\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/93426779_m-1024x683.jpg\")
\n\n\n公示地価などの評価額は土地の価値を知るための目安となっているため、売却価格も評価額を参考にして算出されます。\n\n\n\nしかし実際に売却する価格は必ずしも評価額と同じではなく、評価額より下がることもあるのです。\n\n\n\nなぜ売却価格は公的機関が算出した評価額と同価格にならないのでしょうか。ここでは、その理由を紹介します。\n\n\n\n2-1.目的が異なるから\n\n\n\n公示地価や固定資産税評価額などは、公共事業用地を取得する際や税額を算出する際に妥当性を図る目的があります。\n\n\n\n家の売却価格は商品としての価値で価格が決定するため、評価額と関係はあるものの別の価格といえるのです。\n\n\n\nまた、公示地価などの評価額は国や地方自治体が基準地や標準地に指定した家または道路をもとに価値を決めています。\n\n\n\nこれに対して売却価格は、周辺環境や建物の状態など家ごとに調査して決定するため調べた評価額と違う価格になるのです。\n\n\n\n2-2.内外装や設備の状態が反映されていないから\n\n\n\n実際の不動産売買では、家の内装や設備の状態も売却価格に影響します。\n\n\n\nけれども評価額は標準地や基準地の評価額をもとに大まかな相場を知るための価格なため、家ごとの状態については反映されません。\n\n\n\n例えば床の傷み具合や屋根の状態など、家の劣化度合いによっても価格は上下します。\n\n\n\nまた地域によって求められる家の条件も変わるため、ニーズがあれば評価額より価値が上がる可能性もあるのです。\n\n\n\n2-3.市場のニーズが反映されていない\n\n\n\n評価額は家のある位置や周囲の道路をもとに価値を算出しています。\n\n\n\nそれに対して売却価格では、周辺の地域でどのような物件が求められているかといったニーズも価格に反映されます。\n\n\n\n例えば家のある地域で物件を探している人に家族連れが多い場合と単身のサラリーマンが多い場合では、求められる物件は違うでしょう。\n\n\n\nニーズは評価額には反映されないため、条件が合う物件は評価額より高く売却できる可能性があります。\n\n\n\nけれども地域によっては買主が少ない場合もあり、評価額より売却価格が下がる可能性もあるので注意が必要です。\n\n\n\n2-4.不動産会社による違いが反映されていない\n\n\n\n売却価格は自由に設定できるのが基本です。売却を依頼する不動産会社ごとに、営業スキルや得意な物件の種類などが異なります。\n\n\n\n中々売れずに希望より売出価格を下げることもありますが、不動産会社の得意な種類の物件の場合高い価格で買主が見つかるかもしれません。\n\n\n\n評価額は売却価格を決める要素になりますが、実際には評価額と違う売却価格になる可能性が高いのです。\n\n\n\n3.家の価値を調べる際に活用される3つの手法\n\n\n\n![\"\"](\"https:\/\/column.ouchi-kurabel.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/78554387101d027618e0492376fffc7b688e8d36-1024x682.jpg\")
\n\n\n家の価格を詳しく調べるためには、不動産会社や鑑定士に査定を依頼する必要があります。家の査定は国土交通省の定める3つの鑑定方法で査定されています。\n\n\n\n物件の種類によって用いられる鑑定方法に違いがあり、鑑定方法によって査定金額が変わることも少なくありません。\n\n\n\nここでは不動産会社や鑑定士から提示された査定結果がどのように査定されたかを理解するために、土地の価値を鑑定する際に使われる3つの方法を紹介します。\n\n\n\n3-1.取引事例比較法\n\n\n\n取引事例比較法は調べたい物件と似た条件の取引事例と比べて価値を調べる方法で、市場性を重視した査定の手法です。\n\n\n\n国土交通省では、取引事例比較法を次のように定義しています。\n\n\n\n\n- まず多くの事例を集めて適切な事例を選択する\n\n\n\n
- 必要に応じて事情補正や時点修正を行う\n\n\n\n
- 地域要因と個別的要因を比較する\n\n\n\n
- これらを比較考慮して価格を求める\n\n\n\n\n
取引事例比較法は、主に土地や区分マンションの価格を求める際に利用されます。\n\n\n\n建物の価値を調べることも可能ではありますが、建物は構造や築年数など比較項目が多岐にわたるため、取引事例比較法を用いずに調べるのが一般的です。\n\n\n\n3-2.収益還元法\n\n\n\n収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があり、調べたい物件が将来的に生み出す収益をもとに評価する手法です。\n\n\n\n不動産の稼ぐ力を測定できるため、アパートや賃貸マンションなど収益物件を査定する際に利用されています。\n\n\n\n直接還元法は一定期間の純利益を還元利回りで割る方法で、最も多く用いられています。収益還元法で価値を調べる計算式は次のようになります。\n\n\n\n不動産の資産価値＝1年間の利益÷還元利回り\n\n\n\nもう一方のDCF法は、不動産から将来的に生み出される利益を現在の価値へ換算する方法です。\n\n\n\n計算式は次のようになります。\n\n\n\n不動産の資産価値＝年間の純利益の現在価値＋将来の売却価格の現在価値\n\n\n\n不動産の性質や算出の目的によって使用する方法が異なります。\n\n\n\n3-3.原価法\n\n\n\n原価法は家の建物を査定する方法で、原価法で計算された価格が「積算価格」です。\n\n\n\n調べたい建物を今建てた場合にかかる費用を「新価」または「再調達価格」といい、新価から経年劣化した分を指し引いた価格を「時価」といいます。\n\n\n\n積算価格の計算式は次のとおりです。\n\n\n\n積算価格＝新価（再調達価格）×延床面積×残存年数÷耐用年数\n\n\n\n残存年数の計算には耐用年数が用いられ、耐用年数は構造ごとに次のように定められています。\n\n\n\n\n構造\n
\n法定耐用年数\n\n軽量鉄骨プレハブ造（厚さ3mm以下）\n
\n
\n\n\n不動産はそれぞれ別の特徴を持っているため定価がありません。\n\n\n\n そのため実際に販売された物件の価格や公的機関の評価額を参考にして、家の価値を算出しています。\n\n\n\n まずは、価値を調べる際に参照する「実勢価格」「公示地価」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の5つの評価額について紹介します。\n\n\n\n 実勢価格は、買い手と売り手が実際に取引した価格のことです。\n\n\n\n 「時価」や「市場価格」とも呼ばれ、立地や土地に面した道路などさまざまな条件を加味して決められます。\n\n\n\n また、不動産の価値は次のような鑑定方法を使って評価しています。\n\n\n\n 実勢価格がいくらかを調べたい場合は、レインズや土地総合情報システムなどで条件が似ている過去の実勢価格を参考にすれば、これから売る土地の売却価格の参考になるでしょう。\n\n\n\n それぞれの鑑定方法や実勢価格の調べ方については、のちほど詳しくお伝えしていきます。\n\n\n\n 公示地価は国土交通省が発表している評価額で、毎年1月1日時点の価格を3月に公表しています。\n\n\n\n 土地の査定や鑑定をする際の基準になり、相続税や固定資産税を算出する際にも利用されているのが公示地価です。\n\n\n\n 全国で標準地として選ばれた約2万6,000箇所の物件を、不動産鑑定士が鑑定します。その結果を国土交通省の土地鑑定委員が審査して評価額を決定しています。\n\n\n\n 標準地は一定の基準をもとに選ばれ、毎年規準を満たしているかを点検しています。規準に合わない土地は選定替えしていますが、入れ替えはあまり多くありません。\n\n\n\n そのため毎年の地価の変動を把握しやすく、土地売買や資産評価の目安として活用されています。\n\n\n\n 公示地価は、土地総合情報システムの「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を利用して調べることが可能です。\n\n\n\n 基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点の土地の価格を調査したもので「都道府県調査地価」とも呼ばれています。\n\n\n\n 公示地価と評価方法や内容は似ていますが、公示地価は国土交通省の土地鑑定委員会が審査して評価を決定し、もう一方の基準地価は不動産鑑定士の評価で決定しています。\n\n\n\n また調査の対象となる地点にも違いがあり、公示地価は都市計画区内が対象になるのに対して、基準地価は都市計画区域外の地域も対象となるのが特徴です。\n\n\n\n 公示地価と基準地価は公表の時期が違うので、その年の地価の動向を把握するためにも利用されています。\n\n\n\n 相続税路線価は、相続税や贈与税を算出するために国税庁が公表している評価額です。\n\n\n\n 毎年1月1日を基準とし、公示地価の8割程度が水準となっています。\n\n\n\n 路線価を調べたい場合は国税庁のサイトから調べられ、路線価に土地の面積をかけるとおよその評価額が計算できます。\n\n\n\n けれども調べたい土地が道路に接していない場合や複数の道路に面している場合は、単純に計算することが難しいため不動産鑑定士や不動産会社に調査を依頼するのがおすすめです。\n\n\n\n 相続税路線価は家を売却するときに利用するというよりは、家を譲り受けたときに相続税や贈与税の税額を計算するために利用する価額といえるでしょう。\n\n\n\n 固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金を計算するための基準となる評価額です。\n\n\n\n 総務省の定めた「固定資産評価基準」をもとにして市区町村が決定するもので、公示地価の7割を目安に決定されます。\n\n\n\n 固定資産税評価額を自分で確認したい場合は、固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認できるほか、市区町村の役所で固定資産課税台帳の閲覧が可能です。\n\n\n\n 公示地価などの評価額は土地の価値を知るための目安となっているため、売却価格も評価額を参考にして算出されます。\n\n\n\n しかし実際に売却する価格は必ずしも評価額と同じではなく、評価額より下がることもあるのです。\n\n\n\n なぜ売却価格は公的機関が算出した評価額と同価格にならないのでしょうか。ここでは、その理由を紹介します。\n\n\n\n 公示地価や固定資産税評価額などは、公共事業用地を取得する際や税額を算出する際に妥当性を図る目的があります。\n\n\n\n 家の売却価格は商品としての価値で価格が決定するため、評価額と関係はあるものの別の価格といえるのです。\n\n\n\n また、公示地価などの評価額は国や地方自治体が基準地や標準地に指定した家または道路をもとに価値を決めています。\n\n\n\n これに対して売却価格は、周辺環境や建物の状態など家ごとに調査して決定するため調べた評価額と違う価格になるのです。\n\n\n\n 実際の不動産売買では、家の内装や設備の状態も売却価格に影響します。\n\n\n\n けれども評価額は標準地や基準地の評価額をもとに大まかな相場を知るための価格なため、家ごとの状態については反映されません。\n\n\n\n 例えば床の傷み具合や屋根の状態など、家の劣化度合いによっても価格は上下します。\n\n\n\n また地域によって求められる家の条件も変わるため、ニーズがあれば評価額より価値が上がる可能性もあるのです。\n\n\n\n 評価額は家のある位置や周囲の道路をもとに価値を算出しています。\n\n\n\n それに対して売却価格では、周辺の地域でどのような物件が求められているかといったニーズも価格に反映されます。\n\n\n\n 例えば家のある地域で物件を探している人に家族連れが多い場合と単身のサラリーマンが多い場合では、求められる物件は違うでしょう。\n\n\n\n ニーズは評価額には反映されないため、条件が合う物件は評価額より高く売却できる可能性があります。\n\n\n\n けれども地域によっては買主が少ない場合もあり、評価額より売却価格が下がる可能性もあるので注意が必要です。\n\n\n\n 売却価格は自由に設定できるのが基本です。売却を依頼する不動産会社ごとに、営業スキルや得意な物件の種類などが異なります。\n\n\n\n 中々売れずに希望より売出価格を下げることもありますが、不動産会社の得意な種類の物件の場合高い価格で買主が見つかるかもしれません。\n\n\n\n 評価額は売却価格を決める要素になりますが、実際には評価額と違う売却価格になる可能性が高いのです。\n\n\n\n 家の価格を詳しく調べるためには、不動産会社や鑑定士に査定を依頼する必要があります。家の査定は国土交通省の定める3つの鑑定方法で査定されています。\n\n\n\n 物件の種類によって用いられる鑑定方法に違いがあり、鑑定方法によって査定金額が変わることも少なくありません。\n\n\n\n ここでは不動産会社や鑑定士から提示された査定結果がどのように査定されたかを理解するために、土地の価値を鑑定する際に使われる3つの方法を紹介します。\n\n\n\n 取引事例比較法は調べたい物件と似た条件の取引事例と比べて価値を調べる方法で、市場性を重視した査定の手法です。\n\n\n\n 国土交通省では、取引事例比較法を次のように定義しています。\n\n\n\n 取引事例比較法は、主に土地や区分マンションの価格を求める際に利用されます。\n\n\n\n 建物の価値を調べることも可能ではありますが、建物は構造や築年数など比較項目が多岐にわたるため、取引事例比較法を用いずに調べるのが一般的です。\n\n\n\n 収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があり、調べたい物件が将来的に生み出す収益をもとに評価する手法です。\n\n\n\n 不動産の稼ぐ力を測定できるため、アパートや賃貸マンションなど収益物件を査定する際に利用されています。\n\n\n\n 直接還元法は一定期間の純利益を還元利回りで割る方法で、最も多く用いられています。収益還元法で価値を調べる計算式は次のようになります。\n\n\n\n 不動産の資産価値＝1年間の利益÷還元利回り\n\n\n\n もう一方のDCF法は、不動産から将来的に生み出される利益を現在の価値へ換算する方法です。\n\n\n\n 計算式は次のようになります。\n\n\n\n 不動産の資産価値＝年間の純利益の現在価値＋将来の売却価格の現在価値\n\n\n\n 不動産の性質や算出の目的によって使用する方法が異なります。\n\n\n\n 原価法は家の建物を査定する方法で、原価法で計算された価格が「積算価格」です。\n\n\n\n 調べたい建物を今建てた場合にかかる費用を「新価」または「再調達価格」といい、新価から経年劣化した分を指し引いた価格を「時価」といいます。\n\n\n\n 積算価格の計算式は次のとおりです。\n\n\n\n 積算価格＝新価（再調達価格）×延床面積×残存年数÷耐用年数\n\n\n\n 残存年数の計算には耐用年数が用いられ、耐用年数は構造ごとに次のように定められています。\n\n\n\n 構造\n 法定耐用年数\n 軽量鉄骨プレハブ造（厚さ3mm以下）\n1-1.市場の価値である「実勢価格」\n\n\n\n
\n
1-2.国が調査する「公示地価」\n\n\n\n
1-3.都道府県が調査する「基準地価」\n\n\n\n
1-4.相続税路線価\n\n\n\n
1-5.固定資産税評価額\n\n\n\n
2.調べた評価額＝売却価格ではないのはなぜ？\n\n\n
\n\n\n2-1.目的が異なるから\n\n\n\n
2-2.内外装や設備の状態が反映されていないから\n\n\n\n
2-3.市場のニーズが反映されていない\n\n\n\n
2-4.不動産会社による違いが反映されていない\n\n\n\n
3.家の価値を調べる際に活用される3つの手法\n\n\n
\n\n\n3-1.取引事例比較法\n\n\n\n
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3-2.収益還元法\n\n\n\n
3-3.原価法\n\n\n\n
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